Civil – Contratos. Contrato de obra. Compraventa. Responsabilidad por vicios o defectos de la construcción. Responsabilidad del promotor. Ruina funcional.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 20ª) de 7 de diciembre de 2011 (Dª. PURIFICACION MARTINEZ MONTERO DE ESPINOSA).

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, y sin perjuicio de lo que luego se resolverá en cuanto a los defectos apreciados y su alcance, lo cierto es que la promotora de la urbanización debe responder de los mismos, al margen de que pudieren ser o no individualizada la responsabilidad de la contratista, puesto que la promotora, como tiene establecido con reiteración la jurisprudencia, entre otras, en sentencia de 8 de marzo de 2011, es definida en el artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación -aunque no sea aplicable al caso que nos ocupa- estableciendo que es aquella persona que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título; afirmando que "La jurisprudencia de esta Sala ha venido atribuyendo al promotor la obligación de responder de los daños y perjuicios ocasionados por ruina de la obra, de acuerdo con el artículo 1.951 del Código Civil (a partir de la STS de 25 de enero de 1.982, muchas otras). Esta responsabilidad se concreta en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1.999, cuyo artículo 9, definiendo la figura del promotor ya se ha transcrito."

El promotor, por tanto, se comporta frente al comprador del inmueble de una forma ambivalente porque, por una parte, es un encargado de la construcción del edificio que ha vendido sobre plano y, en consecuencia, será responsable de los defectos o vicios de la construcción que presente el inmueble, y por otra parte, el promotor actúa como vendedor del inmueble."

"En estos casos nos encontramos con un contrato de los denominados llaves en mano, por lo que no puede excluirse la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.591.2 del Código Civil, que establece un plazo de 15 años para la responsabilidad ocasionada por el incumplimiento del contrato. Efectivamente, no se trata únicamente de un contrato de arrendamiento de obra en el que se demanda al promotor como tal, sino de una compraventa de cosa futura, que el promotor está encargado de poner a disposición del adquirente, con las condiciones expresadas en la memoria de calidades y por ello hay que aplicar la regla del artículo 1.591.2 del Código Civil, dado que el promotor es el vendedor y responde por el incumplimiento de las calidades."

Es decir, en la medida en que hay cualquier incumplimiento, bien por la propia promotora, que no ordena el proceso constructivo conforme a lo expresamente contratado, bien por la constructora o por cualquier otro interviniente en el proceso constructivo, la promotora ha de responder como vendedora del inmueble en los términos ya expuestos.

Consecuentemente con lo anterior, el recurso debe ser rechazado y confirmada la sentencia apelada respecto al pronunciamiento condenatorio que contiene contra la misma, dado que, no se niegan los defectos, sino que aquélla sólo pretende exonerarse de la responsabilidad atribuyéndosela a la otra codemandada que, en su caso, deberá responder por distinta disposición legal, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.591 del Código Civil, pero que en nada exime a la aquí recurrente frente a la comunidad de propietarios, en virtud de esa acción contractual que aquí se ejercita por incumplimiento de su prestación específica.

TERCERO.- (...) la parte apelante viene a reproducir la reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, sentada, de nuevo, en sentencia de 27 de mayo de 2011, que establece que la existencia de ruina (concepto desaparecido de la Ley de Ordenación de la Edificación), a los efectos del artículo 1.591 del Código Civil, precisa una doble apreciación: una, de índole fáctica, que consiste en la fijación de los hechos y circunstancias que integran el defecto constructivo, incluida la entidad o gravedad del mismo, y otra, de índole jurídica, que consiste en la calificación de aquella base fáctica como constitutiva de ruina, en alguna de las modalidades que la jurisprudencia admite como tal: física, potencial o funcional. Para la primera apreciación es preciso tener en cuenta las alegaciones de las partes y los medios de prueba, pues se trata de una cuestión de hecho, cuya fijación corresponde al Tribunal de instancia... La segunda, en cambio, es una cuestión jurídica, que incumbe exclusivamente a los órganos jurisdiccionales en consideración a los defectos acreditados por las pruebas practicadas, y puede impugnarse por vulneración del reiterado artículo 1.591 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta (SSTS de 22 de junio de 2006; 26 de marzo y 10 de septiembre de 2007; 13 de marzo de 2008; 7 de junio de 2010).

"Es reiterada la jurisprudencia al precisar que el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto, y en tal sentido han de ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, en línea con el criterio o regla de juicio que cabe deducir de las sentencias de esta Sala (SSTS de 21 de marzo de 2002; 13 de febrero de 2007; 5 de junio de 2008; 19 de julio de 2010), en los que cabe apreciar un grado de afectación al normal uso y habitabilidad del edificio y un grado de incomodidad y molestias en su utilización...".

En el caso que nos ocupa, al margen de a quién pueda ser atribuida la responsabilidad, lo cierto es que se han probado los defectos denunciados en base a todos los dictámenes periciales obrantes en autos. De la pericial judicial, en la que se sustenta, esencialmente, la sentencia de instancia, se acreditan las siguientes deficiencias:

1ª.- En garajes, se constatan las filtraciones de agua que han dado lugar a que se originaran daños en los vehículos estacionados en diferentes plazas. Incluso, se ha llegado a producir una condena a la parte actora por no tener los elementos comunes en estado de servir para el fin que le es propio. Obligación que viene determinada por lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que deberá realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Sin que se pueda eximir de ella aun cuando el perjuicio venga determinado por la actuación previa de un tercero; y cuya responsabilidad es la que aquí se reclama, y la que se le ha venido reclamando desde la entrega de la obra y constitución de la comunidad de propietarios. Sin que se pueda sostener tampoco que, las filtraciones de agua sobre los coches estacionados en ella y la acumulación de agua sobre las mismas, no suponen un menoscabo tangible a la normal habitabilidad -estanquidad- de las plazas afectadas y su uso; así como también a la normal conservación del inmueble pues, desde un principio, se han tenido que colocar bandejas de recogida de agua para canalizarla y luego proceder a su evacuación, a fin de evitar en algún modo parte de los daños a los vehículos estacionados, pero que no evita la filtración constante por los elementos comunes del inmueble -forjado y paramentos- con su consiguiente y progresivo deterioro.

Extremos que determinan que deban ser considerados como ruinógenos -ruina funcional- y que su reparación sea procedente al amparo del artículo 1.591 del Código Civil.

Respecto a la piscina, del mismo modo, ha quedado acreditado que existen filtraciones al terreno, con pérdida constante de agua, que ha de ser permanentemente rellenada; así como levantamiento y agrietamiento del solado de la playa de la piscina, dando lugar a un incremento del gasto de agua fría a la comunidad, así como a una limitación del uso normal y confiado de toda la zona de acceso de la piscina, por peligro de cortes y caídas, que no tienen que ser soportados ni por la comunidad el primero, ni por los comuneros el segundo, cuando han sido denunciados desde el primer momento y, lógicamente, de no acometerse la reparación, irán en constante aumento con peligro de ruina, no ya funcional, sino real y efectiva.

En cuanto a la pista de pádel, buena prueba de que ha de ser considerado como tal el defecto es que, una de ellas, dado el tiempo transcurrido sin que se acometan las obras solicitadas, ya no puede ser utilizada, por tener abombamiento del muro de frontón, y estar levantado el piso; no siendo, por ello, necesario efectuar ninguna otra consideración al respecto.

Consecuentemente con todo lo expuesto, este Tribunal comparte plenamente la consideración de los defectos apreciados como ruina funcional y, por ello, ha de entrarse a resolver si de los mismo debe responder o no la parte demandada como contratista de la obra.