Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).
PRIMERO.- La cuestión jurídica
que se plantea en este proceso, hoy en casación, está fuera de la cuestión
fáctica que no se discute, por más que se alude a ella; así, la parte recurrida
se refiere a la prueba en su escrito de oposición al recurso de casación, lo
que está fuera de lugar pues no se trata de hechos sino de aplicación de la
normativa jurídica.
La cuestión es el plazo de
entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa del 21 junio
2006, todavía en construcción, que estaba previsto para marzo de 2007, cuya entrega
-aviso para otorgar escritura pública- se ofreció en abril de 2008. Cuestión
enlazada con la subrogación en el préstamo hipotecario, prevista en el
contrato, que no se produjo por la negativa de la entidad bancaria a aceptarla.
Por ello, la sociedad
compradora BARNETO BORRALLO P.Y.C. S.L. presentó demanda solicitando la resolución
del contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones de la
vendedora por razón del plazo de entrega y por la falta de subrogación en el
préstamo hipotecario, que le había sido ofrecida; además, interesó la
devolución de la cantidad pagada a cuenta del precio. La sociedad vendedora,
INONSA, S.L.U. se opuso a la demanda y,
asimismo, formuló demanda reconvencional en la que solicitó el cumplimiento del
contrato, con el pago del precio y otorgamiento de la escritura pública;
además, la aplicación de la cláusula penal. Ambas sentencias de instancia -de
primera instancia, del Juzgado número 11 de Granada, de 12 enero 2010 y las de
segunda, de la
Audiencia Provincial , Sección 3ª, de la misma ciudad, de 29
octubre 2010 - desestimaron la demanda y estimaron parcialmente la reconvención.
La sociedad demandante ha
interpuesto el presente recurso de casación en el que ha planteado la relación
entre el retraso en el plazo de entrega -previsto para 2007 y se produjo el
2008- y la negativa de la entidad bancaria a la subrogación del préstamo
hipotecario, por razón de la crisis económica que se produjo en este lapso de
tiempo, a partir del 2008, como hecho notorio; subrogación que estaba prevista
en el contrato.
El hecho notorio lo contempla
el artículo 281.4 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil al disponer que no será necesario probar los hechos
que gocen de notoriedad absoluta y general. Es la determinación de hechos, sin
necesidad de prueba, como cualidad relativa, según el tiempo y el lugar, de un
conocimiento general que razonablemente es conocido por todos, incluyendo los
que son parte en el proceso. Yendo al caso concreto, es hecho notorio que la
crisis económica que alcanzó a nuestro país, se produjo entre 2007 y 2008, lo
que tuvo consecuencias en el ámbito jurídico, especialmente en la concesión de
préstamos con garantía hipotecaria y en la aceptación de subrogaciones en los
que habían sido concedidos con anterioridad.
SEGUNDO.- Lo anterior se
plantea con todo detalle en el motivo primero del recurso de casación, que
se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil, en relación con
los principios del Derecho europeo de contratos y la doctrina jurisprudencial,
con una serie de sentencias que se citan en el desarrollo del motivo.
Ante todo, debe precisarse que
los principios del Derecho europeo no son normativa vigente y no pueden motivar
un recurso de casación, por más que sean ilustrativos. La jurisprudencia que se
cita no es coincidente con el presente caso, aunque sí se refiere a principios
que han sido reiterados por esta Sala, cuáles son que los pactos de un contrato
pueden ser esenciales o no, según cada caso concreto; casuismo que en muchas
ocasiones se aplica al plazo de cumplimiento del contrato. Así, un simple
retraso -como cumplimiento defectuoso- puede dar lugar a la resolución cuando
en el caso concreto implica un incumplimiento que provoca la frustración del
fin del contrato.
Esta es la alegación fundamental
de este motivo del recurso. El plazo fue esencial en el caso, en cuanto coincidió
con el hecho notorio de la crisis económica, que impidió la aceptación bancaria
en la subrogación del préstamo hipotecario.
En el contrato de compraventa,
celebrado en documento privado, en Granada, el 21 junio 2006 se vende un piso
con anexos, por un precio cierto, pactándose que la terminación de las obras
se producirá aproximadamente en el mes de marzo de 2007 y que en el
préstamo hipotecario que ha obtenido la vendedora (INONSA) se subrogará la
parte compradora (BARNETO) en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa,
en el caso en que opte por tal subrogación. Ciertamente, como dicen las
sentencias de instancia, la vendedora no se podía obligar a la conducta de
otro, la entidad bancaria, pero lo que también es cierto es que en el contrato
se daba por supuesto que en el préstamo hipotecario se subrogará la parte
vendedora.
No es baldío reproducir las
cláusulas del contrato en que aparece tal subrogación. La condición particular
introductoria dispone: Hipoteca: La parte compradora sabe y conoce, que la
vendedora ha obtenido un préstamo hipotecario de 303.840,00 euros en garantía
ha sido grabado el inmueble objeto del presente documento. En el citado préstamo
hipotecario se subrogará la parte compradora en el momento del otorgamiento de
la escritura de compraventa, en el caso que opte por tal subrogación.
Y en las condiciones de la
promoción, prevé: Séptima: Datos del préstamo hipotecario. En relación al
préstamo hipotecario que ha gestionado el promotor, se hace constar, que el
interés para el caso de subrogación de la compradora, es el que se reseña en la
escritura de constitución de préstamo hipotecario. A tal efecto y si así lo
dispone el préstamo hipotecario otorgado por el promotor, la parte compradora
podrá optar, según sus circunstancias personales, por el interés que
expresamente se determina en dicha escritura de préstamo al momento del
otorgamiento de la escritura de compraventa.
No se cumplió ni el plazo ni
la subrogación. Separadas ambas cuestiones, pueden parecer que no da lugar a la
resolución del contrato, como han entendido las sentencias de instancia. Pero
puestas en relación una y otra, es claro que el comprador ha quedado sin
posibilidad material (económica) de adquirir el objeto de la compraventa, por
lo que demanda su resolución.
Resolución que procede
acordar, aplicando la doctrina de la base del negocio, a que ya
aludieron, especialmente en relación con la cláusula rebus sic stantibus, las
sentencias de 14 diciembre 1940, 14 junio 1943, 30 junio 1948, 12 junio de 1956,
23 noviembre 1962; esta última rechaza la aplicación de aquella cláusula y toma
en consideración el desequilibrio entre las prestaciones en cuanto "afectando
a la base del negocio". Esta se ha considerado como el conjunto de circunstancias
cuya concurrencia impide que se obtenga el resultado que se propone el negocio
jurídico. Se ha distinguido la base del negocio subjetiva, como la representación
común o lo que esperan ambos contratantes, que les ha llevado a celebrar el
contrato y objetiva, como las circunstancias cuya presencia sea objetivamente
necesaria para mantener el contrato en su función o causa (concepto objetivo).
Todo ello se funda en el principio de la buena fe, que permite la resolución
del negocio si desaparece la base del negocio.
Lo anterior se apoya también
en la jurisprudencia de esta Sala, en casos muy semejantes al presente y bien
recientes. La sentencia de 16 enero 2013 contempla el contrato en que se
efectuó una oferta de gran atractivo comercial, cual era la subrogación
en el préstamo hipotecario, no lo obtuvo y dice, al respecto, esta sentencia: La
conducta que podía estar al alcance de la vendedora era haber pactado con el
banco una subrogación que eludiese la responsabilidad universal (art. 1911 del
C. Civil), limitando la responsabilidad al valor del inmueble, con lo que la
subrogación no dependería de la solvencia del comprador, y esto no lo hizo,
frustrando esencialmente las expectativas del comprador, por lo que no se
infringen los preceptos citados, sino que el vendedor deja de respetar lo
pactado con el adquirente.
Y la de 12 de abril de 2013
expresa, contemplando la situación fáctica: Alega la sociedad recurrente que
tan solo tenía obligación de facilitar a la compradora información sobre el
préstamo y ninguna otra más y dicho compromiso fue cumplido, pero sin que ese
compromiso supusiese garantizar a la compradora la subrogación en el préstamo
hipotecario, pues ello dependía del consentimiento de un tercero ("la
entidad acreedora"). Analizada la cláusula tercera del contrato, antes
transcrita observamos que en la misma se dice que "...estará a disposición
de la COMPRADORA ,
en el domicilio de la
VENDEDORA , la información sobre las condiciones del préstamo
obtenido como oferta vinculante durante dicho plazo, salvo que medien
circunstancias extraordinarias o no imputables a ésta".
Puede parecer que esta
doctrina jurisprudencial reiterada está en contradicción con lo que declaró la de
1 de octubre de 2012. No es así; en ésta se plantea sóla, aislada, la cuestión
de subrogación en el crédito hipotecario que no constaba en el contrato sino en
el folleto publicitario, que forma parte del mismo conforme a reiterada
jurisprudencia. Respecto al cumplimiento de la supuesta obligación de obtener
dice la sentencia: Dicha obligación incumplida lo era de mera gestión o de
actividad, pero nunca de resultado. Es decir, la promotora debió ofrecer la
subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad
de crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del
deudor, lo que difícilmente habría aceptado el banco, pues el propio demandado
reconoce que intentó gestionar directamente financiación y no lo consiguió por
el elevado importe de la compra. A ello cabe añadir, que el incumplimiento de
la vendedora no era trascendental, pues el propio afectado podía acudir a las
correspondientes entidades financieras, no acreditando que esa posibilidad le
fuese más gravosa económicamente que la hipotética subrogación.
CUARTO.- Todo lo expuesto se
proyecta, como se ha apuntado, en el motivo primero del recurso de casación. En
éste se alega la infección del artículo 1124 del Código civil al no aplicarlo
la sentencia de instancia, que no aceptó la resolución del contrato de
compraventa por incumplimiento de la parte vendedora; incumplimiento -como se
expresa en el desarrollo del motivo- que viene dado por la correlación del
incumplimiento del plazo de entrega y la no obtención de la subrogación en el
préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y anexos objeto del contrato.
En definitiva, se estima este
primer motivo del recurso de casación, se declara haber lugar al mismo conforme
al artículo 487.2 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, sin necesidad de entrar en el análisis del segundo motivo.
Esta Sala asume la instancia y, en ello, como se desprende de lo declarado
hasta ahora, se debe estimar la demanda principal que interesaba la resolución
del contrato de compraventa de 21 junio 2006 y la devolución de la cantidad que
se ha abonado a cuenta del precio, con el interés legal desde la interpelación judicial
(como así se pide en el suplico de la demanda) y el mismo, elevado en dos
puntos, desde esta sentencia.
Por el contrario, al estimarse
la demanda, se desestima la reconvención que pretendía lo contrario de aquélla,
es decir, la validez de la compraventa.
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