Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Autorización de la Junta de Propietarios para la instalación de una chimenea en el patio del inmueble para evacuación de humos de un local situado en planta baja. Exigencia o no de unanimidad. Caducidad de la acción de nulidad del acuerdo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivos. Infracción del art. 17 de la LPH y jurisprudencia que lo interpreta.

Se estima el motivo.

Se analizan conjuntamente los motivos esgrimidos, por su evidente relación.

Alega el recurrente que al alterarse un elemento común es precisa la unanimidad de los propietarios, al constituirse una servidumbre por el hecho de adosarse a la pared del patio de luces y atravesar el suelo del patio. Que la acción caducaba al año, dado que se trata de actos contrarios a la Ley (arts. 7, 11, 17.1 y 18.3 LPH). Citó jurisprudencia y doctrina de las Audiencias Provinciales, sobre la instalación de chimeneas.

Por la parte recurrida se alegó: 1. Que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los presentes y que la demandante no comunicó su discrepancia al Secretario de la comunidad en el plazo de treinta días (art. 17 LPH), por lo que su voto debió computarse como favorable. 2. Que se trata de un patio interior en desuso y que no se produce perjuicio alguno a los vecinos, que no vierte olores, gases ni elevación de temperatura.

3. Que la actora mostró su oposición cuando la chimenea ya estaba instalada.

4. Que el acuerdo no contrariaba la Ley por lo que la acción estaría caducada por el transcurso de tres meses.

Comenzando esta Sala por la pretendida ausencia de discrepancia en el plazo de treinta días, ya hemos advertido en otras ocasiones que dicho plazo no tiene más influencia que la de permitir la ejecutividad del acuerdo, especialmente en los supuestos de mayorías cualificadas, pero sin impedir el ejercicio de las acciones que el comunero estime oportunas.

Confirma esta interpretación el último apartado del número 1.º del artículo 17 LPH, pues en él, con respecto a los acuerdos para los cuales se exige mayoría cualificada o a los acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas, a los que se refiere la atribución a la no-disconformidad de los efectos propios del voto favorable, se establece que «Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.». Con ello se precisa que el efecto que se atribuye a la no-manifestación de disconformidad en el plazo establecido es la formación de la mayoría necesaria y el consiguiente nacimiento del carácter obligatorio del acuerdo, al igual que sucede con los adoptados por mayoría conforme a los siguientes apartados, pero no la supresión de la facultad de solicitar su anulación por unos u otros propietarios si concurren los requisitos para ello...

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 16 Dic. 2008, rec. 577/2003.

En cuanto al plazo de caducidad, de acuerdo con el art. 18.3 de la LPH será de un año, dado que se infringe, en principio, la prohibición de alterar elementos comunes (parte esencial del título constitutivo) sin autorización unánime de la comunidad (arts. 9 y 17 de la LPH) (STS 30-11-2012. Rec 2124/2007).

En cualquier caso, es evidente que la demandante no tuvo conocimiento de que los tubos pasarían entre sus ventanas, hasta que fueron instalados, pues no consta en el acta de la junta ninguna precisión sobre el trazado, ni tampoco se informó verbalmente, como reconoció el Administrador en el acto del juicio.

No se aprecia que se trate de un patio en desuso sino de un patio de luces utilizado, para recibir tales y para tender, al que dan tres ventanas del piso de la demandante.

TERCERO.- Queda por determinar si se ha alterado la configuración del inmueble como consecuencia de la instalación de los tubos de salida de humos, a través del suelo del patio, adosándolos a la fachada hasta superar la azotea.

Sobre el particular ha declarado la Sala que: Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010].

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Ene. 2012, rec. 1584/2007.

Aplicada esta doctrina al caso de autos, debemos recordar que la sentencia recurrida entiende que en las chimeneas, que denomina de "cuello de cisne", no se altera la configuración del edificio ni su estado exterior. Dicha apreciación más que probatoria, es de carácter jurídico, y por tanto revisable en casación, por lo que esta Sala habrá de determinar si las obras efectuadas encajan dentro del concepto jurídico de no alterar la "configuración del edificio".

Un elemento importante es que la única comunera que protesta es la actora y precisamente litiga frente a toda la comunidad, pero el conformismo de muchos comuneros no puede vincular a quien se considera perjudicado, quien podrá instar las acciones judiciales en protección de sus derechos.

En este caso, la alteración de la configuración es sustancial, pues atraviesa el forjado del patio, y eleva una chimenea de aluminio, a lo largo de cinco plantas, que reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la actora.

El acuerdo cuya nulidad se pretende y a la que accede la Sala, en cuanto afectaba a elementos comunes solo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de la actora es ilustrativa de que esa no se alcanza, unido ello a que a la demandante se le produce un manifiesto perjuicio de carácter objetivo, con la instalación de una chimenea que no consta prevista en el Título constitutivo ni en los estatutos.

Como hemos dicho la cuestión relativa a las chimeneas dentro de la propiedad horizontal, es un tema que suscita gran litigiosidad, salvo cuando el título constitutivo o estatutos recoge tal posibilidad, unido a que para la adopción del correspondiente acuerdo es necesario que se ilustre profusamente a los comuneros expresando las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido.

Estimándose el recurso y asumiendo la instancia debemos declarar, al igual que el Juzgado de Primera Instancia, la nulidad del acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria celebrada en la Comunidad de Propietarios demandada con fecha 7 de noviembre de 2007, por el que se concedió autorización para instalación de una chimenea en el patio del inmueble para evacuación de humos del local sito en la planta baja.