Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014 (D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN).

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PRIMERO.- La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación se centra en si, en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda, el retraso en el pago de dos mensualidades de renta permite declarar el desahucio por falta de pago de la renta, o como es el caso, la enervación de la acción de desahucio, con la consiguiente imposibilidad de una segunda enervación.

El litigio causante del recurso se inició por demanda presentada por la compañía mercantil Vizadi S.A., contra D. Teofilo ejercitando acción de desahucio y reclamación de rentas. Solicitaba, para el caso de que no se enervara la acción de desahucio, que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado en el año 1984, bajo la vigencia del TRLAU 1964, y se condenase al pago de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2009 y las que pudieran devengarse hasta la efectiva recuperación de la vivienda. La demandante puso en conocimiento del Juzgado que las rentas debidas habían sido pagadas por el demandado antes de la celebración de la vista, y solicitó que se declarase enervada la acción de desahucio. La parte demandada se opuso al considerar que se había producido un mero retraso en el pago de la renta como consecuencia de una suerte de pacto con el arrendador, que se lo había venido permitiendo, por lo que no era posible declarar enervada la acción.

En el momento de presentación de la demanda, 10 de septiembre de 2009, el artículo 22.4 LEC disponia lo siguiente: «Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio».

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y circunscrita la cuestión a determinar si debía o no declararse enervada la acción de desahucio, razonó que en la fecha de interposición de la demanda se debían dos mensualidades de renta, razón suficiente para la estimación de la demanda, sin que el hecho probado de que en otras ocasiones se hubiera producido este retraso implicara la obligación del arrendador de aceptar esta forma de pago irregular. Como el pago de la renta se había formalizado antes incluso de conocer el arrendatario demandado la interposición de la demanda, declaró enervada la acción de desahucio.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la sentencia de segunda instancia revocó la sentencia apelada. Consideró que la acción ejercitada era de desahucio por falta de pago, no una acción de resolución contractual por cumplimiento moroso de la obligación, lo que, unido a que el arrendatario tenía intención de pagar la renta, aun con retraso como era habitual en él, no era posible mantener la declaración de enervación de la acción de desahucio.

Frente a esta decisión la parte actora formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.- El recurso de casación se estructura en tres motivos. En el primero se indica cuáles son los hechos probados según la sentencia que se recurre, en el segundo se citan los preceptos que se consideran vulnerados y en el tercero se alega la jurisprudencia de esta Sala que, a juicio del recurrente, ha sido vulnerada. Es necesario, por tanto, pasar a examinarlos conjuntamente.

Se citan como infringidos los artículos 114.1 LAU de 1964 y los artículos 1255, 1256, 1258 y 1555 del CC, así como la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 24 de julio de 2008, 26 de marzo de 2009 y 20 de octubre de 2009, que declaran que el pago de la renta fuera del plazo fijado en el contrato de arrendamiento no excluye la posibilidad de su resolución.

La sentencia recurrida declara probado el retraso en el pago de la renta, de dos mensualidades de renta, y pese a esto sostiene que no se puede declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además funda su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.

Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :

«A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

»B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.»

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375/2009 ). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

En definitiva, el recurso de casación ha de ser estimado, debe confirmarse la sentencia dictada por el juez de primera instancia y, dado que el pago de las rentas debidas fue anterior a la celebración de la vista ( artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), procede declarar enervada la acción de desahucio, tal y como solicita el recurrente en el escrito de interposición de su recurso.