Sentencia del
Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
TERCERO.- El primero de los motivos del recurso de casación se
formula por infracción del artículo 8 de la LAU de 1964 en relación con el
artículo 6.2 del Código Civil y el 25 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
Sostiene la parte recurrente que no ha existido una
renuncia válida al derecho de retracto por parte de la arrendataria ya que para
ello es necesario que se haga de forma expresa, solemne y clara; siendo así que
en este caso se renuncia en general a los derechos que confiera o pueda
conferir la ley salvo los que se mencionan de prórroga forzosa y traspaso.
El motivo se desestima. El artículo 6.3 de la LAU 1964
establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al
arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y
subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de
arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario;
mientras que el artículo 8 se limitaba a decir que en aquellos casos en que la
cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no
aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus
preceptos por analogía.
Por otro lado, el artículo 25 de la actual LAU 1994
dispone específicamente que las partes podrán pactar la renuncia del
arrendatario al derecho de adquisición preferente, pero ello no implica que la
renuncia efectuada en el presente caso carezca de eficacia por estar conferida
en términos generales para aquellos derechos distintos al de prórroga forzosa y
traspaso. Así lo ha considerado razonadamente la Audiencia interpretando la
voluntad de las partes al entender que efectivamente las mismas se plantearon
la renuncia del derecho de retracto, sin que la ahora demandante pueda alegar
desconocimiento puesto que se trata de una sociedad mercantil que lógicamente
es conocedora de los pormenores que rodean los arrendamientos de locales; y
buena prueba de ello es la regulación tan detallada que se hace en el extenso
contrato de arrendamiento, que contiene hasta trece estipulaciones,
comprendiendo incluso la autorización para uso del inmueble por terceros
(estipulación segunda) sin duda a instancia de la arrendataria, lo que reafirma
la conclusión de que era perfectamente conocedora de los derechos a cuyo
ejercicio renunciaba.
La renuncia de derechos constituye un acto de disposición
abdicativa respecto de un derecho subjetivo ya nacido que, como consecuencia de
ello, sale del patrimonio del renunciante y a tal renuncia se refieren las
sentencias que se citan en el motivo -sin posterior mención en su desarrollo-
exigiendo que sea clara, contundente y expresa.
Cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya
nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que,
en el ámbito contractual, resulta posible (artículo 1255 Código Civil) salvo
que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los
contratantes, como sucedía en el presente caso con el derecho de prórroga
forzosa y no con el de retracto que resultó válidamente renunciado.
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