Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2016 (D. Francisco Marín Castán).
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CUARTO.- El recurso de casación, cuyo
interés casacional se justifica por la oposición de la sentencia recurrida a la
doctrina jurisprudencial contenida en la ya referida sentencia de Pleno de 13
de septiembre de 2013, se articula en dos motivos.
El motivo primero se funda en
infracción de los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y, tras citar otra vez
aquella sentencia de esta Sala, argumenta, en síntesis, que la parte
recurrente, compradora, era ajena a las relaciones entre la vendedora y las
entidades financieras, por lo que, habiendo ingresado las cantidades
anticipadas en una cuenta de la promotora vendedora en La Caixa, porque así se
le indicó por la promotora pese a que en el contrato se especificaba una cuenta
de Bankinter, y habiendo recibido de La Caixa un aval en garantía de la primera
de las cantidades allí ingresadas, se creó una apariencia de que La Caixa era
la avalista de todas las cantidades anticipadas y no solo la avalista de la
primera de esas cantidades al margen de la Ley 57/1968. En apoyo de este
argumento se cita también la sentencia de esta Sala de 19 de julio de 2004 y
los arts. 1.2 y 7 de la Ley 57/1968.
El motivo segundo se funda en
infracción, por aplicación indebida, del art. 1827 CC porque, tratándose de
compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, ha de aplicarse esta con
preferencia al Código Civil por el carácter irrenunciable de los derechos que
reconoce al comprador, amparado también por la normativa protectora de los
consumidores y usuarios.
QUINTO.- Los dos motivos del recurso deben
ser estimados por las siguientes razones:
1.ª) Como dice la antes citada
sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015 (recurso 196/2013), la doctrina de
esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968 ha avanzado en la línea de
interpretar dicha norma como pionera en la protección de los compradores de
viviendas para uso residencial, incluso de temporada, varios años antes de que
en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política
social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada
(art. 47) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51). Según dicha
sentencia, esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con
el que la propia Ley 57/1968 configura las obligaciones del vendedor y de su
asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente
administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.
2.ª) Partiendo, pues, de la
finalidad tuitiva de la norma y del carácter irrenunciable de los derechos de
los compradores de viviendas en construcción, la STS de Pleno de 16 de enero de
2015, recurso 2336/2013, declara que la Ley 57/1968, en su artículo 1, apartado
primero, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la
construcción de viviendas y perciban cantidades anticipadas del precio, el
deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante
contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no
se inicie o no llegue a buen fin, que el apartado segundo añade que las
cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta
especial y, en fin, que según el último inciso de este apartado «para la
apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros,
bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición
anterior», que no es otra que la garantía de devolución de las cantidades
entregadas mediante contrato de seguro o aval solidario. Como sigue diciendo la
misma sentencia, dicha norma es ratificada por la d. adicional 1.ª de la Ley
38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, que insiste en la
garantía de las cantidades anticipadas «mediante un seguro que indemnice el
incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968,
de 27 julio». De conformidad con esta regulación y doctrina jurisprudencial, y
en un caso en que eran distintas la entidad que financió la construcción y la
que percibía las cantidades anticipadas en una cuenta de la cooperativa de
viviendas, y en el que no se había cumplido la exigencia legal de cuenta especial
y de aval, esta Sala resuelve que solo podía exigirse responsabilidad por
incumplir sus obligaciones legales a la entidad que efectivamente percibió las
sumas anticipadas por el comprador, no a la entidad, distinta de aquella, que
financiaba la construcción mediante un préstamo con garantía hipotecaria.
3.ª) En cuanto a la exigencia de
cuenta especial y la relevancia que ha de darse a su omisión, la jurisprudencia
de esta Sala (SSTS de Pleno de 13 de enero de 2015, recurso 779/2014, y 30 de
abril de 2015, recurso 520/2013 -con cita de una anterior de 8 de marzo de
2001-) ha concluido que «las cantidades objeto de protección por mor de la
citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador
mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta
especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como
cuenta ligada a la línea de avales», y que «la motivación esencial y social de
dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero
para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que
está en fase de planificación o construcción», por lo que, «para su aplicación,
únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas
determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no
se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones
planteadas, entre el asegurador y el constructor».
4.ª) Definiendo aún más la
responsabilidad de los bancos y cajas de ahorro a que se refiere la condición
2.ª del art 1 de la Ley 57/1968, la STS 21 de diciembre de 2015 (recurso
2470/2012), dictada en un caso muy similar al presente, fija la siguiente
doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley
57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una
cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la
correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las
cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas
que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
5.ª) Por tanto, la oposición de la
sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial es patente, porque la
aplicación que hace al presente caso del art. 1827 CC prescinde del carácter
irrenunciable de los derechos que la hoy derogada Ley 57/1968 reconocía a los
compradores y, más concretamente, de la exigencia de que el aval comprenda la
totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador y se extienda en el
tiempo hasta que la vivienda se entregue y cuente con «cédula de habitabilidad»
o licencia de primera ocupación (arts. 1 a 4 de la Ley 57/1968 y SSTS de 3 de
julio de 2013, recurso 254/2011, y 25 de noviembre de 2014, recurso 1176/2013).
6.ª) De aplicar al presente caso la
doctrina jurisprudencial resulta que la entidad demandada incurrió en la
responsabilidad que establecía el art. 1, condición 2.ª, de la Ley 57/1968
porque consta probado que la vivienda no se terminó, que los
compradores-recurrentes anticiparon la cantidad total de 58.640 euros, que de
esta cantidad total se ingresaron 55.640 euros en cuentas de la
promotora-vendedora en La Caixa y, en fin, que esta entidad conoció o tuvo que
conocer que también el segundo de los ingresos correspondía a una cantidad
anticipada a cuenta del precio de la compraventa, pues así se hacía constar en
el aval por el que garantizaba la devolución de la primera de las cantidades
ingresadas en la propia entidad.
SEXTO.- Conforme al art. 487.2 LEC procede,
tras casar la sentencia recurrida, resolver sobre el caso, y esto ha de hacerse
en el sentido de estimar el recurso de apelación de la parte demandante y
revocar la sentencia de primera instancia, porque también esta infringía la Ley
57/1968 al descargar sobre el comprador toda la responsabilidad por no haber
ingresado las cantidades anticipadas en la cuenta indicada en el contrato de
compraventa y no haber exigido, ni en el momento de contratar con la promotora
ni posteriormente, el aval de la totalidad de esas cantidades.
Procede, por tanto, estimar la
demanda, aunque no íntegramente sino en la cantidad de 26.836,27 euros, en vez
de la de 29.863,27 euros reclamada en la demanda, por ser aquella la diferencia
entre el total de las cantidades ingresadas en La Caixa (55.640 euros, sin
computar, por tanto, los 3.000 euros en concepto de reserva, no ingresados en
dicha entidad) y la cantidad por la que se ejecutó el aval (28.803,72 euros),
ni tampoco en cuanto a los intereses legales del 6 % anual establecidos en el
art. 3 de la Ley 57/1968, pues esta norma debe entenderse derogada por la d.
adicional 1.ª c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, en su redacción
aplicable al caso por razones temporales, anterior a la derogación de la Ley
57/1968, que establece «los intereses legales del dinero vigentes hasta el
momento en que se haga efectiva la devolución».
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