Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio
de 2016 (D. Francisco Marín
Castán).
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SEXTO.- Doctrina jurisprudencial sobre
la sujeción de las cooperativas de viviendas a la Ley 57/1968.
La sujeción de la promoción de
viviendas en régimen de cooperativa, incluidas las viviendas de protección
pública, al régimen de la hoy derogada Ley 57/1968, no suscita duda alguna,
porque cualquiera que pudiera existir en virtud de la normativa sectorial
posterior a 1968 quedó despejada en 1999 por la d. adicional 1.ª LOE, en su
redacción original aplicable al caso por razones temporales, al establecer que
la normativa integrada por la Ley 57/1968 y sus disposiciones complementarias
«será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las
que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad
cooperativa».
En cualquier caso, además, el
Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, adaptó los principios de la Ley 57/1968
a las cooperativas de viviendas no protegidas, porque para las de protección
oficial el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, ya había aprobado el
correspondiente Reglamento, cuyos arts. 22 k) y 25 preveían la promoción en
régimen de cooperativa y cuyo art. 114 exigía la garantía de devolución de las
cantidades anticipadas.
Dada toda esta normativa, la jurisprudencia
de esta sala ha considerado plenamente aplicable en beneficio de los
cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades
anticipadas establecida en la Ley 57/1968 (art. 1, condición 1.ª) como un
derecho irrenunciable (art. 7). Así lo declaró expresamente la sentencia
540/2013, de 13 de septiembre, de Pleno, incluso para la fase inicial o
embrionaria de adquisición del solar, y ninguna duda suscitó su aplicación en
las sentencias 780/2014, de 30 de abril, y 781/2014, de 16 de enero de 2015,
ambas también de Pleno.
SÉPTIMO.- Doctrina jurisprudencial sobre
la relevancia de la garantía de devolución de las cantidades anticipadas.
Por lo que respecta a la garantía de
las cantidades anticipadas, la doctrina jurisprudencial es terminante al
calificarla de obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en
disposición de ser entregada, de modo que la omisión de la garantía facultará
al «cesionario» de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir
pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, si
el contrato es de compraventa, con devolución, a cargo del promotor, de las
cantidades anticipadas (sentencias 25/2013, de 5 de febrero, 221/2013, de 11 de
abril, 218/2014, de 7 de mayo, y 778/2014, de 20 de enero de 2015, esta última
de Pleno).
OCTAVO.- Decisión de la sala.
Responsabilidad de la gestora y desvinculación de la demandante de la
cooperativa conforme a los cauces estatutarios.
La aplicación de la doctrina
jurisprudencial anteriormente expuesta a un caso como el presente, no de
compraventa sino de incorporación a una cooperativa, no plantearía ningún
problema si lo pretendido por la cooperativista demandante-recurrente fuese no
seguir cumpliendo el calendario de pagos mientras no se constituya la garantía,
pues obligarla a cumplirlo equivaldría a privarla de un derecho legalmente
irrenunciable; pero como lo pretendido materialmente por ella, según se ha
explicado en el fundamento de derecho tercero, es la recuperación de las
cantidades anticipadas desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de
resolución del contrato de compraventa, esta sala debe decidir si tal pretensión
resulta totalmente inviable por estar sujeta la demandante al régimen
estatuario de baja voluntaria, como entiende la sentencia recurrida y otras que
se citan en el recurso, en especial las de la Audiencia Provincial de Las
Palmas, sección 5.ª, de 19 de julio y 7 de septiembre de 2012, o, por el
contrario, cabe que la cooperativista recupere las cantidades anticipadas sin
quedar inexorablemente vinculada al régimen estatutario de baja voluntaria,
como entienden las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos, sección
3.ª, de 3 de mayo de 2011, asimismo citada en el recurso, y 31 de julio de 2012.
Pues bien, la única respuesta
coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al
cooperativista demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades
anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero
no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el incumplimiento
lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma
situación.
Como responsables de la constitución
de la garantía, el ya citado Decreto 3114/1968 identifica a las Juntas Rectoras
de las cooperativas o a los gestores de las comunidades, pero la d. adicional
1.ª LOE se refiere a «[l]a percepción de cantidades anticipadas en la
edificación por los promotores y gestores». Esta especial mención de los
gestores permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una
sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la
codemandada Azerca Gestora de Cooperativas S.L., la responsabilidad frente a
los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre
ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no
sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con
ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la cooperativa, en este
caso no demandado.
Cuestión distinta será, una vez
recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación de
la cooperativa, que habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que el
procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria.
Consecuencia de todo lo razonado
hasta ahora es que procede estimar en parte el recurso de casación y casar
parcialmente la sentencia recurrida para, en su lugar, estimar la acción de
condena pecuniaria ejercitada contra la gestora codemandada, con los intereses
legales previsto en la letra c) de la d. adicional 1.ª LOE.
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