Sentencia del
Tribunal Supremo de 22 de julio de 2019 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1. Para la resolución del presente recurso debemos partir
de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.
El 17 de febrero de 2005, María
Antonieta y Roberto concertaron un contrato de compraventa de la vivienda 16 de
la promoción que Promociones Manzanal 2000, S.L. estaba construyendo en la
localidad de Entrambasaguas (Cantabria).
Con la firma del contrato privado,
los compradores pagaron 12.829,50 euros. En el contrato privado se preveía el
pago aplazado del resto del precio, en concreto, dieciocho pagos correlativos y
mensuales de 1.323,68 euros. En total, contando el primer pago y los sucesivos,
los compradores pagaron a la promotora vendedora la suma de 36.655,72 euros
(IVA incluido).
El 27 de septiembre de 2005, la
promotora concertó con Caja de Burgos (en la actualidad, Caixabank, S.A.) la
apertura de una línea de avales con un límite de disposición de 1.500.000
euros, para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y al
amparo del art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio. Una copia de este contrato
le fue entregada por la promotora a los compradores María Antonieta y Roberto.
La vivienda debía ser entregada en
el último trimestre de 2006. Cumplido el plazo, la vivienda no estaba
terminada. Y siguió sin estarlo en los años siguientes, hasta que en el 2009,
se declaró el concurso de la promotora vendedora. En el concurso, la
administración concursal resolvió el contrato de compraventa y calificó de
crédito contra la masa el derecho a la devolución de las cantidades entregadas
a cuenta por los compradores (María Antonieta y Roberto).
Abierta la fase de liquidación del
concurso, la administración concursal procedió a la realización de los activos,
entre ellos la vivienda 16 de la reseñada promoción, que estaba valorada
entonces en 110.797,12 euros. La vivienda fue vendida a los mejores postores,
que fueron María Antonieta y Roberto, quienes ofrecieron 96.500 euros (IVA
incluido). Fueron estos compradores quienes finalmente terminaron las obras,
hasta poder obtener la cédula de habitabilidad, con un coste de 37.641,76
euros.
2. María Antonieta y Roberto presentaron la demanda que dio
inicio al presente procedimiento, contra la promotora y Caixabank. En ella
reseñaron la celebración del contrato de compraventa, el incumplimiento de la
obligación de entrega de la vivienda en el plazo convenido y la resolución del
contrato. Y reclamaban de Caixabank, en ejecución del aval, el dinero que había
sido entregado a cuenta (36.655,72 euros).
3. El juzgado de primera instancia, en lo que ahora
interesa, después de desestimar una excepción de cosa juzgada, estimó
íntegramente la demanda y condenó a la demandada a devolver las cantidades
entregadas a cuenta del precio de la compraventa (36.655,72 euros) más los
intereses legales.
4. El banco demandado formuló recurso de apelación, que fue
desestimado por la Audiencia Provincial. En esta sentencia, además de
justificar la responsabilidad del banco demandado que había otorgado la línea
de avales, rechazó la objeción de que con ello se amparaba un enriquecimiento
injusto.
5. Frente a la sentencia de apelación, Caixabank interpone
recurso extraordinario por infracción, sobre la base de dos motivos, y recurso
de casación, que articula en dos motivos.
TERCERO. Recurso de casación
1. Formulación del motivo primero. El motivo se
funda en la infracción del art. 1.1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y la
jurisprudencia que lo interpreta, en lo que se refiere a "la extinción de
la responsabilidad de la avalista o aseguradora de cantidades anticipadas por
compradores de viviendas".
En el desarrollo del motivo la
demandada recurrente recuerda que "su responsabilidad como avalista de la
promotora por las cantidades anticipadas por los compradores, se extinguió una
vez finalizada y entregada la vivienda a los demandantes, que la adquirieron
firmando un segundo contrato con la administración concursal en un precio muy
inferior al inicialmente pactado".
Y añade que "no existe prueba
que acredite la resolución de ese primer contrato, su causa y sus condiciones,
esto es, si se trató de un mutuo disenso o renuncia de los demandantes o de una
resolución causal basada en el incumplimiento imputable al promotor, hechos de
extraordinaria relevancia en la medida en que conforman el presupuesto fáctico
de la acción ejercitada en la demanda, cuya prueba incumbe a los demandantes de
acuerdo con lo establecido en el art. 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
". De tal forma que, a su juicio, o existió desistimiento de los
compradores o simplemente consintieron con la prórroga del plazo convenido con
la promotora, y en cualquiera de ambos casos no existiría derecho a reclamar
frente al avalista.
Procede desestimar el motivo por las
razones que exponemos a continuación.
2. Desestimación del motivo. Partimos de la
existencia del contrato de compraventa, en el que la vivienda debía ser
entregada a los compradores a finales de 2006; también de que llegada esa fecha
no se entregó la vivienda, ni tampoco estaba terminada cuando en el 2009 se
declaró el concurso de la promotora, ni en el 2010 cuando se abrió la
liquidación. La vivienda fue objeto de realización dentro de la fase de
liquidación y los demandantes la adquirieron en el marco de dicha liquidación
concursal, aunque fuera mediante una adjudicación directa.
En ese contexto, la referencia a que
la administración concursal, tras la declaración de concurso, resolvió el
contrato de compraventa, después de que hubieran pasado más de tres años desde
el incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda y sin que en ese momento
estuviera concluido y en condiciones de ser entregada, no puede equipararse
como pretende el recurrente a un desistimiento de los compradores. La propia resolución
del contrato de 2005 y la posterior liquidación de este activo (el inmueble que
había sido objeto de la compraventa y que estaba sin acabar de construir) junto
con otros por el trámite de realización previsto en la liquidación concursal,
aunque hubiera ido a parar a los demandantes (quienes en su día habían firmado
el contrato de compraventa sobre plano), por un precio que no guarda relación
con el de la compraventa originaria y sí con la valoración concursal del
activo, muestra que esta adquisición no es la culminación o perfeccionamiento
del inicial contrato de compraventa de 2005.
Es muy relevante en este caso que el
contrato de compraventa de 2005, en el marco del cual los demandantes habían
realizado los pagos anticipados, fue incumplido por la promotora vendedora, que
dejó transcurrir el plazo convenido para la terminación de la vivienda y su
entrega a los compradores (finales de 2006) sin llevarlo a cabo, y fue tres
años más tarde, después de la declaración de concurso de la demandada, cuando sus
administradores concursales resolvieron el contrato.
Con estos antecedentes, al margen de
que la resolución del contrato diera lugar al reconocimiento de un crédito
contra la masa a favor de los compradores por el precio adelantado (36.655,72
euros), mientras no conste que fuera cobrado, los compradores tienen derecho a
reclamar estas cantidades de quien al amparo de la Ley 57/68 había avalado la
restitución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento por
la promotora vendedora de la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo
convenido. Y ello sin perjuicio del derecho de la avalista a subrogarse en la
posición de los compradores para la reclamación del reseñado crédito contra la
masa, una vez satisfecha la obligación de devolución de esas cantidades, como
consecuencia del derecho de subrogación previsto en el art. 1839 CC.
3. Formulación del motivo segundo. El motivo
denuncia la infracción de la jurisprudencia sobre el enriquecimiento injusto.
En el desarrollo del motivo se explica en qué consistiría este enriquecimiento
injusto:
"resulta evidente que los
demandantes han obtenido un incremento patrimonial al adquirir una vivienda en
un precio muy inferior al inicialmente estipulado, incluso teniendo en cuenta
las cantidades que ingresaron inicialmente antes de que la promotora fuese
declarada en concurso, el valor de las obras que estaban pendientes de ejecutar
en el momento de firmarse el segundo contrato y la factura abonada al
arquitecto. En concreto el incremento patrimonial que experimentarían de
estimarse la demanda sería de 52.677,46 euros, es decir, la suma de las
cantidades que se reclaman (36.655,72 euros) y la diferencia a su favor entre
las cantidades que han satisfecho finalmente para adquirir su vivienda
(16.021,74 euros: precio final, más anticipos, más coste de obras pendientes y
factura del arquitecto). Ese incremento patrimonial sería correlativo al
empobrecimiento de mi representada en el importe que se reclama, que,
obviamente, no se incorporó a su patrimonio".
Procede desestimar el motivo por las
razones que exponemos a continuación.
4. Desestimación del motivo segundo. Al analizar
este motivo, hemos de partir de la jurisprudencia sobre el enriquecimiento
injusto, que lo conceptúa como un enriquecimiento sin causa, según recuerda la
sentencia 768/2015, de 13 de enero, con una referencia a la anterior sentencia
128/2006, de 16 de febrero :
"Bajo esta concepción, como se
afirma en la doctrina, "por justa causa de una atribución patrimonial debe
entenderse aquella situación jurídica que autoriza, de conformidad con el
ordenamiento jurídico, al beneficiario de la atribución para recibir ésta y
conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jurídico válido y
eficaz o porque existe una expresa disposición legal que autoriza aquella
consecuencia" (...).
"En realidad, como hemos
recordado en otras ocasiones, el enriquecimiento injusto "tiene en nuestro
ordenamiento no sólo la significación de un principio de Derecho aplicable como
fuente de carácter subsidiario, sino muy acusadamente la de una institución
jurídica recogida en numerosos preceptos legales aunque de forma inconexa"
(Sentencia de 1 de diciembre de 1980, con cita de la anterior de 12 de enero de
1943).
"Como principio general del
derecho, cuya formulación sería "nadie debe enriquecerse injustamente o
sin causa a costa de otro", se aplica de forma subsidiaria, en defecto de
ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que
puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación
en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa),
y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa
sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa
al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una
condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).
"El principio de interdicción
del enriquecimiento injusto que informa estas acciones restitutorias de enriquecimiento
sin causa, cuando ya se ha consumado el enriquecimiento, podría también
inspirar, en algún caso, una excepción, para evitarlo".
5. El empobrecimiento que supone para la demandada tener
que atender al aval que garantizaba la devolución del precio adelantado por los
demandantes en la compraventa del año 2005 tiene un origen legal, que es el
cumplimiento de la previsión contenida en el art. 1 de la Ley 57/68, como
consecuencia del incumplimiento por la promotora vendedora de su obligación de
entrega de la vivienda objeto de compraventa. La vendedora no cumplió ni a
tiempo ni a destiempo. Lo que hizo, por medio de la administración concursal,
fue resolver el contrato. Esa situación constituye el presupuesto legal que
justifica el nacimiento de la obligación de pago del avalista, frente a los
beneficiarios de la garantía que son los compradores.
La circunstancia de que un tiempo
después de esta resolución, una vez abierta la fase de liquidación del concurso
de la promotora, fueran realizados todos los activos de la concursada, entre
los que se encontraba aquella vivienda, que no estaba finalizada, y que,
habiendo podido concurrir otros postores, fuera adquirida finalmente por los
compradores, quienes se encargaron de la finalización de las obras pendientes,
y que a resultas de todo esto el precio final invertido por los compradores
fuera inferior el precio inicialmente pactado en el contrato del año 2005, está
desvinculado de lo anterior. La causa del posible ahorro en la adquisición de
la vivienda se encuentra en haber concurrido a la compra de esta vivienda en la
fase de liquidación concursal, y no guarda relación causal con el reseñado
empobrecimiento de la avalista.
Dicho de otro modo, existe una clara
diferenciación temporal y jurídica entre, por una parte, el contrato inicial de
2005, el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda, la
resolución del contrato y el nacimiento del derecho a reclamar de la avalista
las cantidades pagadas a cuenta por los compradores; y, por otra parte, la adquisición
de esa misma vivienda en la fase de liquidación concursal y por los mecanismos
legales de realización de activos de la promotora concursada. El denunciado
"empobrecimiento" de la avalista que supone hacer frente a la
devolución de las cantidades garantizadas con el aval tiene su causa en el
afianzamiento constituido de acuerdo con la Ley 57/68. No guarda relación
causal con el posible ahorro que la compradora haya podido tener al adquirir en
liquidación más tarde la vivienda, después de haber asumido también el coste de
la terminación de las obras y la obtención de las autorizaciones
administrativas necesarias para su habitabilidad.
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