Sentencia del
Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2019 (D. Francisco Marín Castán).
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PRIMERO.- La única cuestión planteada en el
presente recurso es la eficacia frente al comprador del límite cuantitativo del
aval prestado en su día por la entidad bancaria demandada en garantía de la
devolución de las cantidades anticipadas por el comprador.
Este, demandante-apelante y ahora
recurrente, sigue reclamando la cantidad total anticipada (500.000 euros), pues
la sentencia recurrida condena al banco a restituir únicamente los 300.000
euros que figuraban en el aval como límite máximo.
No se discute que, pese a que el
objeto de la compraventa fue un local y no una vivienda, el comprador estaba
protegido por la Ley 57/1968 en virtud de lo dispuesto en el art. 2.2 de la Ley
4/2003, de 29 de julio, de Vivienda de Galicia (LVGA), vigente al tiempo de la
compraventa, y la remisión del art. 24 de esta misma ley a la Ley 57/1968.
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso se
funda en infracción de los arts. 1 y 7 de la Ley 57/1968 y en contravención de
la doctrina contenida en las sentencias 476/2013, de 3 de julio, 218/2014, de 7
de mayo, y 780/2014, de 30 de abril de 2015, de que la garantía (seguro o aval)
ha de cubrir la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador aunque
en el documento correspondiente se haga constar un límite máximo inferior. En
su desarrollo se aduce que la sentencia recurrida resolvió con arreglo al art.
1827 CC, sin tener en cuenta que según la referida jurisprudencia el límite
cuantitativo del aval no es oponible al comprador y, por tanto, no impide que
el avalista responda por la totalidad de los anticipos.
La entidad recurrida se ha opuesto a
este motivo alegando, en síntesis: (i) que la jurisprudencia invocada no es
aplicable al caso porque el banco no tomó unilateralmente la decisión de
limitar la garantía a sabiendas de que se había entregado una suma superior,
sino que lo que hizo fue entregar previamente a la promotora un aval -para que
esta lo entregara al comprador en el momento de firmarse el contrato de
compraventa- por la cantidad que le dijo la promotora y que se correspondía con
la que figuraba como límite máximo en la póliza suscrita entre la promotora y
el banco; (ii) que, por tanto, cuando el banco prestó el aval no sabía la
cantidad que iba a entregar el comprador, ya que no tuvo contacto con él sino
con la promotora, y el cheque que el comprador entregó en el acto de la firma
para anticipar los 500.000 euros que reclama se compensó por el banco dos días
después de que el aval hubiera sido entregado al comprador coincidiendo con la
firma del contrato de compraventa; (iii) que, además, el comprador se conformó
con el aval a pesar de conocer su límite máximo, cuando bien podía haber pedido
que se completara o haber instado la resolución contractual, y permaneció en
silencio hasta la fecha en que requirió al banco su cumplimiento pero por el
importe total (2013); (iv) que aunque los derechos que otorga la Ley 57/1968 y
la LVGA al comprador son irrenunciables, "ninguna entidad bancaria ni
compañía de seguros puede proteger al comprador más allá de su propia
voluntad"; y (v) que la garantía otorgada por el banco estaba en función
de un determinado nivel de riesgo (de ahí que para ese límite máximo de 300.000
euros la promotora ofreciera una contragarantía pignoraticia por importe de
225.000 euros), por lo que no puede ser obligado a responder por el hecho de
que promotora y compradora decidieran después incrementar ese nivel de riesgo
elevando el importe del anticipo.
TERCERO.- Es jurisprudencia reiterada que,
por la finalidad tuitiva de la Ley 57/1968 y por el carácter irrenunciable de
los derechos de los compradores, no es admisible que recaigan sobre estos las
consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones,
como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades
bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores
ingresen cantidades anticipadas.
Cuando la obligación del promotor de
devolver los anticipos se encuentra garantizada, como ha sido el caso, la jurisprudencia,
sintetizada en la sentencia 298/2019, de 28 de mayo, declara que:
"[...] la entidad de crédito
responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los
límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/68 no
establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la
integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente
con "cédula de habitabilidad" o licencia de primera ocupación (sentencias
476/2013, de 3 de julio, 778/2014, de 20 de enero, 780/2014, de 30 de abril de
2015, 226/2016, de 8 de abril, 420/2017, de 4 de julio, y 459/2017, de 18 de
julio). Sobre este punto la citada sentencia 420/2017, con apoyo en la
sentencia 439/2016, de 29 de junio, destaca que "la entidad avalista pudo
conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber
requerido al promotor una copia de los contratos", argumento coherente a
su vez con la Orden de 29 de noviembre de 1968 que, en relación con la garantía
en forma de seguro de caución, imponía a las entidades aseguradoras el previo
conocimiento de los contratos cuyos anticipos garantizasen".
CUARTO.- De aplicar esta doctrina se
desprende que este motivo primero del recurso ha de ser estimado por las
siguientes razones:
1.ª) El aval prestado por el banco
demandado y entregado por la promotora al comprador en el mismo momento de la
firma del contrato de compraventa no podía limitar su efectividad a la cantidad
indicada como máxima garantizada, por impedirlo la Ley 57/1968 (a la que se
remitía expresamente el art. 24.1 LVGA) según su interpretación
jurisprudencial.
2.ª) No es aceptable el argumento de
que el banco se limitó a avalar la cantidad que le indicó la promotora por
desconocer por adelantado la cantidad que el comprador iba a entregar a cuenta
y si esta iba a ser superior, ya que ni respeta el hecho probado de que el
contrato de garantía entre promotora y banco se suscribió el mismo día 24 de
noviembre de 2008 en el que se firmó el contrato de compraventa, ni se ajusta a
la jurisprudencia de que, si no lo conoció, pudo y debió conocerlo, dado que la
Orden de 29 de noviembre de 1968 se ha interpretado en el sentido de que recae
en el garante ese deber y no pueden repercutirse en contra del comprador las
consecuencias derivadas de incumplimientos que no le sean imputables.
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