Sentencia del
Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2019 (D. Francisco Marín Castán).
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PRIMERO.- Como en los casos sustancialmente
iguales resueltos por las sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, y 411/2019,
de 9 de julio, referidos a viviendas de la misma promoción, la controversia se
centra en si cabe exigir la responsabilidad legal del art. 1-2.ª Ley 57/1968 a
la entidad de crédito demandada respecto de la totalidad de las cantidades
anticipadas e ingresadas por los compradores-demandantes en una cuenta no
especial abierta por la promotora-vendedora en dicha entidad, que no era la
indicada en el contrato, en un caso en que también los ingresos se llevaron a
cabo por un tercero (la mercantil Olé Mediterráneo S.L., en adelante OM).
A tenor de los hechos probados o no
discutidos en este pleito, puestos en relación con los antecedentes tomados en
consideración por las dos sentencias de esta sala antes mencionadas, son datos
relevantes para la decisión del presente recurso los siguientes: (i) el
contrato de compraventa litigioso fue suscrito con fecha 8 de marzo de 2006,
actuando en representación de los compradores (D. Luis y D.ª Guadalupe) el
despacho de abogados Plus Advisor, S.L., y tuvo por objeto una vivienda que la
promotora-vendedora Promociones Eurohouse 2010 S.L. iba a construir en la
provincia de Murcia (término municipal de Fortuna), perteneciente a la
promoción Fortuna Hill Golf Resort (doc. 1 de la demanda); (ii) en su
comercialización intervino, en representación de la promotora, la entidad Olé
Mediterráneo S.L., que con cargo a una cuenta suya abierta en la entidad Caja
Rural Central libró con fecha 26 de mayo de 2016 un cheque por importe de
30.724,20 euros que fue compensado en una cuenta que la promotora tenía abierta
en la demandada "La Caixa", hoy CaixaBank S.A. (doc. 8 de la demanda,
folios 107 y 108 de las actuaciones de primera instancia), la cual no era la
designada a ese fin en el contrato, pues según su estipulación tercera, los
pagos a cuenta del precio debían hacerse por el comprador mediante
"entregas en efectivo directas a la vendedora o a persona debidamente
acreditada por esta, cheques nominativos conformados o transferencias bancarias
a BBVA; NUM000, (SWIFT: BBVAESMM), (IBAN: NUM000))"; (iii) no está probado
que al hacer el ingreso se identificara a los compradores ni la vivienda a
cuenta de cuyo precio se hacía el pago (folio 108 de las actuaciones de primera
instancia); (iv) la promotora fue declarada en concurso, el contrato fue
judicialmente resuelto a instancia de los compradores por incumplimiento de
aquella -que se allanó a la demanda-, y el juzgado del concurso reconoció a los
compradores un crédito frente a la concursada por el total de las cantidades
anticipadas (54.249 euros) más intereses; (v) en la demanda del presente
litigio los compradores solicitaron con carácter subsidiario la condena de
CaixaBank S.A. (en adelante, el banco) a devolver la totalidad de las cantidades
anticipadas a cuenta del precio (los citados 54.249 euros) más sus intereses
desde la fecha de las respectivas entregas con fundamento en el art. 1-2.ª de
la Ley 57/1968; (vi) el banco fue declarado en rebeldía; (vii) la sentencia de
primera instancia, estimando en parte la demanda, condenó al banco al pago de
30.724.20 euros más intereses desde su entrega con base en el citado precepto,
al considerar probado que los compradores ingresaron por medio de OM un cheque
por ese importe en la cuenta que la promotora tenía abierta en dicha entidad, y
que el banco, no pudiendo desconocer que se trataba de pagos a cuenta del
precio de compraventa de vivienda sujeta al régimen de la Ley 57/1968, no veló
porque dichas cantidades estuvieran garantizadas; (viii) el banco apeló
alegando su falta de responsabilidad, esencialmente porque no pudo conocer el
concepto en el que se hicieron los ingresos ni que estos fueran por cuenta de
los compradores-demandantes, ya que los hizo un tercero (la mercantil OM) y en
una cuenta que no era la indicada en el contrato; y (ix) la sentencia recurrida
desestimó el recurso del banco amparándose tanto en el cuerpo de doctrina
fijado por esta sala en interpretación de la Ley 57/1968 como en lo resuelto
por el propio tribunal sentenciador en casos referidos a compradores de
viviendas de la misma promoción.
SEGUNDO.- El recurso de casación se compone
de un solo motivo, fundado en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 (en su
desarrollo también se cita el art. 2) por existencia de interés casacional en
su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la
responsabilidad legal de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la
Ley 57/1968. Lo que se alega es que la jurisprudencia hace depender dicha
responsabilidad de que el banco receptor de las cantidades conozca o no pueda
desconocer que estos ingresos provienen de pagos de los compradores de
viviendas en construcción a cuenta del precio -lo que, según aduce, solo es
posible cuando la entidad depositaria es además la que financia la promoción o
presta avales, lo que no es el caso- y también de que en dichos ingresos se
identifique a los compradores, presupuesto este último que tampoco concurre al
estar probado que fueron hechos por una sociedad mercantil.
Termina la entidad recurrente
solicitando que se estime el recurso, se case la sentencia recurrida y,
estimando su recurso de apelación, se desestime íntegramente la demanda con
imposición al demandante de las costas de ambas instancias y sin declaración respecto
de las de este recurso.
La parte recurrida se ha opuesto
argumentando, en síntesis, que el hecho de que los ingresos se hicieran en una
cuenta del banco recurrente de la que era titular la promotora-vendedora era
bastante para que el banco pudiera advertir a qué respondían los ingresos y, en
consecuencia, para exigirle, en cumplimiento de su deber de vigilancia o
control, que velara porque su devolución estuviera garantizada, sin que la
circunstancia de que tales ingresos se llevaran a cabo en cuenta distinta de la
prevista en el contrato o por terceros (un despacho de abogados o la
inmobiliaria que actuó como intermediaria) "fuera en absoluto impeditivo
de las posibilidades de control por parte de la depositaria".
TERCERO.- El recurso debe ser estimado por
las mismas razones en que se fundaron las citadas sentencias 503/2018 y
411/2019, dada la coincidencia sustancial, tanto fáctica como jurídica, entre
los respectivos litigios.
1.ª) Es verdad que los argumentos
del banco recurrente acerca de que la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de
la Ley 57/1968 depende de que sea avalista o financie la promoción no se
ajustan a la doctrina jurisprudencial, ya que, como puntualiza la sentencia
503/2018, "su responsabilidad como depositaria nace del incumplimiento de
su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, no
siendo por tanto lo relevante ni la falta de garantía ni el carácter especial o
no especial de la cuenta en que se depositen los anticipos, sino si conoció o
tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de
viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar, según declaró la
sentencia 636/2017, de 23 de noviembre, "en cuanto advierta la posibilidad
de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de
viviendas"".
2.ª) Sin embargo, como entonces, sí
tiene razón el banco recurrente cuando cuestiona la inferencia de la sentencia
recurrida -confirmatoria de lo dicho al respecto en primera instancia- de que
conoció, o al menos no podía desconocer, que las cantidades ingresadas en la
cuenta abierta en dicho banco a nombre de Eurohouse 2010 S.L. se correspondían
con anticipos de los compradores a cuenta del precio de su vivienda.
Según declaró a este respecto la
sentencia 503/2018, y reiteró la sentencia 411/2019:
"Al no ser la responsabilidad
legal de la entidad de crédito depositaria una responsabilidad "a todo
trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino,
como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una
responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha
ley" (sentencia 502/2017, de 14 de septiembre), esta sala ha descartado su
responsabilidad en casos como este en que los pagos del comprador al vendedor
se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte
de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio,
436/2016, de 29 de junio, y 675/2016, de 16 de noviembre, además de la ya
citada102/2018, de 28 de febrero). Esta solución es además coherente con la
decisión de inadmitir por auto de 23 de noviembre de 2016 el recurso de
casación n.º 272/2015, interpuesto por los compradores en un litigio sobre
viviendas en construcción promovidas también por Eurohouse 2010 S.L. y en el
que la sentencia entonces recurrida desestimó la responsabilidad de la misma
entidad de crédito hoy recurrente por haberse constatado que los anticipos no
fueron depositados por los entonces compradores sino por la misma mercantil Olé
Mediterráneo S.L.
"En definitiva, el art. 1.2.ª
de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de
para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún
caso ampara a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de
una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso
de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una
cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. Basta con recordar que en
ningún caso la Ley 57/1968 ampararía a la sociedad limitada que hizo los
ingresos, pues la compra masiva para fines comerciales queda al margen de dicha
ley, para comprobar que no puede ser precisamente la entidad de crédito
demandante-recurrente la que deba responder frente a los
demandantes-recurridos".
Por lo que respecta a la alegación
de los compradores al oponerse al recurso, la sentencia 411/2019 añadió:
"En consecuencia, el argumento
de que por ser OM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que
conocer el origen de los ingresos...se opone a la doctrina jurisprudencial de
esta sala".
Y recordó lo siguiente:
"Por último, conviene precisar
que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2
de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta
identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina
jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21
de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad
conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con
anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley".
3.ª) Esta doctrina es plenamente
aplicable al presente caso, porque en las actuaciones solo hay prueba de que OM
libró un cheque con cargo a una cuenta propia y que su importe se ingresó en la
cuenta que la promotora tenía abierta en el banco recurrente, pero sin indicar
ni el concepto, ni la identidad de los compradores ni dato alguno que
permitiera asociar dicho ingreso a una compraventa de vivienda sujeta al
régimen de la Ley 57/1968, por lo que no se advierte razón alguna por la que el
banco tuviera que conocer que el ingreso correspondía a un anticipo protegido
por dicha ley.
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