Sentencia del
Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2019 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).
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SEGUNDO. Recurso de casación
1. Formulación del motivo.
El motivo denuncia la infracción de
los arts. 1105, 1124, 1182 y 1184 CC. Justifica el interés casacional mediante
la cita de las sentencias 820/2013, de 17 de enero, 822/2012, de 18 de enero de
2013, y 383/2002, de 30 de abril.
En su desarrollo alega que la sentencia
recurrida es contraria a la doctrina sobre la imposibilidad sobrevenida de
cumplimiento y a la aplicación de la regla "rebus sic stantibus".
Afirma, en primer lugar, que la jurisprudencia de la sala sobre la
"rebus" en el ámbito de la compraventa inmobiliaria no se funda solo
en la crisis económica sino en un conjunto de circunstancias (situación
económica en el momento de contraer la obligación y en el momento de
cumplimiento, grado real de la imposibilidad de financiación) que, en el caso,
no se han valorado; en segundo lugar, que la imposibilidad liberatoria ha de
ser posterior a la celebración del contrato y no un riesgo tomado en
consideración por las partes al contratar, cosa que en el caso no sucede porque
las partes previeron en el contrato que si los compradores no obtenían
financiación mediante la subrogación pagarían el precio al firmar las
escrituras; alega también que no procede la aplicación de la doctrina de la
imposibilidad sobrevenida una vez que el deudor está en mora, como lo estaban los
demandados desde que se les requirió para que otorgaran la escritura pública.
2. Las cláusulas contractuales de subrogación ofrecidas
para la financiación de la adquisición.
2.1. En el presente caso no se discute
la validez de una cláusula por la que un promotor impone a los compradores la
obligación de subrogarse en el préstamo suscrito por él para financiar la
construcción. Lo que se discute es el alcance de una cláusula contractual de
subrogación ofrecida para facilitar la financiación de la adquisición.
2.2. En el Derecho estatal no existe una
previsión legal que permita al comprador de inmuebles desistir del contrato de
compraventa que prevé la financiación del precio por una entidad de crédito en
caso de negativa de la entidad a conceder la financiación o a aceptar la
subrogación en la hipoteca que grava el inmueble (como prevé, expresamente, el
art. 621. 49 del Libro VI del código civil catalán, aprobado por la Ley 3/2017,
de 15 de febrero, relativo a las obligaciones y los contratos y de modificación
de los libros Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto).
No existe tampoco una disposición
legal conforme a la cual, por el hecho de que en el contrato dirigido a la
adquisición de un inmueble se prevea que el precio se financiará con un
préstamo, deba entenderse que el contrato se ha celebrado bajo la condición
suspensiva de la obtención de la financiación (así lo establece, en Derecho
comparado, el art. L 312-16 del code de la consommation francés).
2.3. Como consecuencia de la crisis
económica y las dificultades para conseguir financiación, en los últimos años
esta sala se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre los efectos que para el
contrato de compraventa de vivienda celebrado entre un promotor y un consumidor
tiene que el comprador no pueda hacer uso de la cláusula de subrogación
hipotecaria prevista en el contrato porque la entidad financiera no acepta la
subrogación.
Del análisis de las decisiones de
esta sala resulta lo siguiente:
i) Con carácter general, en
supuestos de dificultad de financiación del comprador, esta sala ha reiterado
que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1181 y 1184 CC no es
aplicable a las deudas de pago de dinero (sentencias 822/2012, de 18 de enero,
266/2015, de 19 de mayo, y 447/2017, de 13 de julio).
ii) Más concretamente, en supuestos
en los que el contrato preveía la decisión del comprador de subrogarse en el
préstamo al promotor, la sala ha descartado que la mera invocación de la crisis
y las consiguientes dificultades de financiación le permitieran desvincularse
del contrato alegando imposibilidad sobrevenida como consecuencia de la
negativa de la entidad a consentir la subrogación (sentencia 820/2013, de 17 de
enero).
iii) Asimismo es doctrina de la sala
que, salvo que las partes prevean otra cosa, el riesgo de financiación lo asume
el deudor (sentencias 822/2012, de 18 de enero de 2013, y 447/2017, de 13 de
julio), y que ofrecer la posibilidad de subrogación no significa que el
vendedor la garantice (sentencia 568/2012, de 1 de octubre); por ello, no es
riesgo del vendedor la falta de aceptación por el Banco de la subrogación
ofrecida como una posibilidad, en especial cuando los compradores realizan
compras especulativas (sentencias 597/2012, de 8 de octubre, y 227/2015, de 30
de abril).
iv) Pero cuando el riesgo de la
falta de financiación ha sido asumido contractualmente por el vendedor, la
denegación de la subrogación supone un incumplimiento del vendedor que permite
al comprador resolver el contrato. Así lo han admitido las sentencias 805/2012,
de 16 de enero, 251/2013, de 12 de abril, y 309/2013, de 26 de abril.
v) La conclusión de que la
subrogación en el préstamo hipotecario no es una forma de pago que la vendedora
ofrece como alternativa sino auténtico compromiso obligacional asumido por la
vendedora es cuestión de interpretación del contrato (sentencias 521/2015, de
15 de septiembre, y 748/2015, de 30 de diciembre).
vi) Alcanzada la interpretación de
que la promotora se obliga frente al comprador a que la entidad de crédito
autorizará la subrogación en el préstamo, ya no es necesario analizar si
concurren los presupuestos de la imposibilidad sobrevenida (si las dificultades
de financiación eran imprevisibles, si el deudor agotó las posibilidades de
financiación, etc.).
3. Decisión de la sala. Desestimación del recurso.
El recurso de casación debe ser
desestimado por las siguientes razones.
i) De acuerdo con lo expuesto, es
cuestión que depende de la voluntad de los contratantes, sometida por tanto a
las reglas de interpretación, si la subrogación en el préstamo hipotecario es
una alternativa, una opción que se ofrece al comprador, o una obligación
asumida por el vendedor. Cabe añadir que, en particular, en las ventas de
vivienda realizadas por vendedores profesionales, deberán tenerse en cuenta, en
su caso, las reglas especiales sobre información previa al contrato (en
especial la referida al precio), sobre integración de la oferta, promoción y
publicidad, y sobre interpretación e integración de los contratos con
condiciones generales.
ii) Las reglas de interpretación que
contienen los arts. 1281 a 1289 CC se dirigen al juez y las partes deben
invocarlas cuando pretenden que el cumplimiento del contrato se lleve a cabo
conforme a la interpretación que consideran correcta según las reglas de
interpretación.
De esta forma, aunque esta sala ha
venido reiterando que debe mantenerse la interpretación que del contrato haga
el tribunal de instancia, aunque no sea la única posible, por ser "más
objetiva y desinteresada" que la "más subjetiva y parcial" del
recurrente, también ha precisado que es posible estimar el recurso de casación
que plantea como cuestión jurídica la interpretación del contrato cuando la
misma es absurda, arbitraria, ilógica o infrinja preceptos legales (así, en
sentencias 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de febrero, 251/2019,
de 6 de mayo, y 266/2019, de 10 de mayo).
iii) En el recurso de casación, la
infracción de norma o jurisprudencia aplicable al caso que se invoque debe ser
relevante para el fallo atendida la "ratio decidendi" de la sentencia
recurrida. La sentencia 577/2019, de 5 de noviembre sintetiza la doctrina de la
sala:
"Como recuerda la sentencia
453/2018, de 18 de julio, con cita de la sentencia 344/2018, de 7 junio, tiene
declarado la sala, al decidir sobre la admisión de los recursos de casación,
que debe combatirse en ellos únicamente los argumentos empleados para resolver
las cuestiones objeto de debate que constituyan "ratio decidendi"
(autos de 30 de octubre y 4 de diciembre de 2007). Quedan excluidos los
argumentos "obiter", a "mayor abundamiento" o "de
refuerzo" (SSTS número 362/2011 de 7 de junio, y 327/2010, de 22 de junio,
entre otras). La impugnación debe dirigirse contra la fundamentación de la
resolución que tenga carácter decisivo o determinante del fallo, es decir, que
constituya "ratio decidendi" (SSTS 238/2007, de 27 de noviembre;
1348/2007, de 12 de diciembre; 53/2008 de 25 de enero; 58/2008, de 25 de enero;
597/2008, de 20 de junio, entre otras)".
iv) En el presente caso, la sentencia
recurrida basa su decisión desestimatoria de la demanda y estimatoria de las
reconvenciones en la interpretación del contrato que lleva a cabo atendiendo a
las cláusulas del contrato y al principio de que, en caso de duda, debe
escogerse la interpretación más favorable al consumidor. Interpretando el
contrato, la sentencia concluye que la cláusula que preveía la asunción
personal de la deuda se refería solo al caso de que la promotora no obtuviera
el préstamo que estaba negociando, pero no era aplicable si la promotora no
obtenía financiación; de este modo, obtenida la financiación por el promotor,
el único compromiso de la parte compradora fue asumir que el pago del precio se
haría efectivo mediante la subrogación en el préstamo, pero la negativa del Banco
lo impidió.
La recurrente basa su recurso de
casación en la improcedencia de la doctrina de la imposibilidad indebida y de
la cláusula rebus sin impugnar la interpretación del contrato y partiendo de un
presupuesto que es contrario a la interpretación alcanzada por la sentencia
recurrida.
El recurso carece por tanto de
fundamento de forma manifiesta, pues se sustenta en una interpretación
contraria a la mantenida por la sentencia recurrida sin combatir la
interpretación en el motivo correspondiente de casación, justificando los
requisitos que permiten revisar en casación la interpretación del tribunal
"a quo".
Por todo ello, el recurso se
desestima.
TERCERO. Costas
La desestimación del recurso de
casación comporta la condena en costas a la parte recurrente.
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