Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de marzo de 2021 (D. Francisco Marín Castán).
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PRIMERO.- El presente litigio versa sobre la
responsabilidad del banco demandado como avalista respecto de los anticipos
hechos por el comprador de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la
Ley 57/1968, y como el caso resuelto por la sentencia de esta sala 255/2019, de
7 de mayo, sobre viviendas en construcción de la misma promotora, entonces
codemandada (Construcciones y Reformas del 47, S.L., en adelante CR-47), la
controversia se reduce a si el aval colectivo garantiza la devolución de dichos
anticipos en un caso de incumplimiento del vendedor consistente en no haber
levantado, antes del otorgamiento de escritura pública, las cargas hipotecarias
que gravaban la vivienda, cuyo importe era superior al precio que quedaba por
pagar.
A tenor de lo declarado probado en
la sentencia recurrida, y conforme a los antecedentes tomados en consideración
por la sentencia de esta sala antes mencionada, son datos relevantes para la
decisión del recurso los siguientes:
1. Hechos probados o no discutidos:
1.1. Con fecha 9 de enero de 2006,
D. Federico suscribió con CR-47 un contrato privado de compraventa de vivienda
en construcción que tuvo por objeto la señalada como n.º NUM000 y el garaje n.º
NUM001 de la URBANIZACION000", sita en CALLE000 NUM002 de Mairena del
Alcor (doc. 1 de la demanda).
1.2. En lo que ahora interesa, el
contrato decía lo siguiente:
a) Sobre las características de la
vivienda (párrafo quinto del expositivo primero):
"Las fincas se hallan libres de
toda carga, ni ocupantes ni arrendatarios ni pesa sobre ella ningún derecho que
terceros puedan ostentar".
b) Sobre el plazo de entrega de la
vivienda:
"CUARTA: La vivienda no se
entregará al comprador antes del mes de Diciembre de 2007".
"SÉPTIMA: La escritura de
compraventa se otorgará, una vez terminada la construcción, a requerimiento de
la parte vendedora y dentro del mes siguiente a la licencia de primera
ocupación, siempre que no sea antes de Diciembre de 2007".
c) Sobre las garantías de devolución
de las cantidades entregadas a cuenta del precio:
"SEGUNDA:
"[...]
"e) Se entrega a la compradora
aval por la cantidad que se expresa en la cláusula segunda letras a y b (30.000
euros), conforme a la Ley 57/68 reguladora de la materia".
1.3. Pese a lo declarado en el
expositivo primero, la vivienda objeto de compraventa se encontraba gravada con
tres hipotecas en garantía de los préstamos concedidos a la promotora, por un
total de 219.929,10 euros. En concreto, una a favor del Banco Santander S.A. en
garantía de 169.392 euros, otra a favor del Banco Pastor S.A. en garantía de
26.850,16 euros y otra a favor de Intedis del Sur S.L. en garantía de 23.686,94
euros (doc. 4 de la demanda).
1.4. Siguiendo el calendario de
pagos pactado (estipulación "SEGUNDA"), a cuenta del precio de venta
(226.561,80 euros, IVA incluido) el comprador anticipó a la promotora un total
de 30.000 euros (1.000 euros, IVA incluido, en concepto de reserva, que se
abonaron antes de la firma, y 29.000 euros, IVA incluido, en el momento de la
firma), y se obligó a pagar la parte restante (183.702,62 euros más 12.859,18 euros
de IVA, 196.561,80 euros en total) al tiempo de otorgarse la escritura pública
de compraventa.
1.5. Con fecha 23 de octubre de 2006
(es decir, transcurridos más de ocho meses desde la firma del contrato de
compraventa y desde que se hicieran los anticipos a cuenta del precio) la
promotora y la entidad Banco de Santander Central Hispano S.A. (actualmente,
Banco Santander S.A.) suscribieron una "Póliza de contragarantía"
(doc. 10 de la demanda) por un importe máximo de 1.170.000 euros.
En virtud de esta garantía consta la
entrega de certificados individuales a otros compradores de viviendas de la
misma promoción (en concreto se aporta como doc. 10 de la demanda copia de uno
de ellos, expedido con fecha 27 de octubre de 2006)
1.6. Pese a no existir constancia
documental en las actuaciones, no se discute:
a) que con fecha 4 de febrero de
2008 la promotora requirió al comprador mediante burofax para que procediera a
otorgar escritura pública de compraventa en el día y hora que se indicaba del
siguiente mes de marzo de 2008, toda vez que la vivienda se encontraba
terminada y contaba con licencia de primera ocupación.
b) que en respuesta a dicho
requerimiento el comprador -que nada objetó sobre la terminación de la vivienda
en plazo- conminó a la promotora para que liberase las cargas que pesaban sobre
la vivienda correspondientes al Banco Pastor y a Intedis del Sur ("salvo
la hipoteca correspondiente" del Banco de Santander en la que podía
subrogarse) antes de la firma de dicha escritura.
c) que la promotora contestó al
comprador mediante burofax de fecha 29 de abril de 2008 sin decir nada en
cuanto a la liberación de las cargas.
1.7. Casi un año después, en
concreto con fechas 9 y 27 de abril de 2009, el comprador remitió a la
promotora sendos burofaxes (docs. 2 y 3 de la demanda) manifestando nuevamente
su voluntad de escriturar si por esta se liberaban las cargas que pesaban sobre
la vivienda, bajo apercibimiento a la promotora de resolver el contrato en caso
de no hacerlo.
No se discute que, llegados el día y
hora indicados por la promotora para el otorgamiento de la escritura, el
comprador no compareció.
1.8. El comprador comunicó a la
promotora su decisión de resolver el contrato por el incumplimiento de la
misma, y requirió de pago tanto a ella como al banco avalista por el importe de
las cantidades anticipadas más intereses.
Al no ser atendidos dichos
requerimientos, con fecha 14 de junio de 2010 el comprador demandó a la
promotora interesando la resolución del contrato de compraventa y la devolución
de las cantidades anticipadas a cuenta del precio más intereses legales (aunque
no consta desde cuándo), dando lugar a las actuaciones de juicio ordinario n.º
1320/2010 del Juzgado de Primera Instancia n.º 21 de Sevilla, en las que con
fecha 19 de septiembre de 2011 se dictó sentencia en primera instancia con el
siguiente fallo (doc. 5 de la demanda):
"Que con estimación plena de la
demanda promovida por D. Federico contra CONSTRUCCIONES Y REFORMAS DEL 47,
S.L., debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de
fecha 9 de enero de 2006, condenando al demandado a estar y pasar por esta
resolución y en consecuencia a que abone a la demandante la cantidad de 30.000
euros, más 1.388,08 euros en concepto de intereses legales devengados hasta el
día 14/06/2010 más los que se devenguen de dicha cantidad hasta su completo
pago, así como al pago de las costas procesales causadas".
Esta sentencia fue declarada firme
por diligencia de ordenación de fecha 9 de noviembre de 2011 (doc. 6 de la
demanda).
1.9. Con fechas 17 de octubre de
2013 y 25 de marzo de 2014 el comprador dirigió sendos requerimientos
extrajudiciales al banco reclamándole la entrega de aval individual (docs. 7 y
8 de la demanda), pretensión que no fue atendida.
1.10. En fecha no determinada pero
posterior a las de los citados requerimientos el comprador solicitó en el
domicilio social de la entidad bancaria avalista la práctica de diligencias
preliminares (autos n.º 76/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de
Santander) para que por el banco se exhibiera el documento de aval individual
que el solicitante decía haberse otorgado a su favor con fecha 27 de octubre de
2006 pero que no se le había entregado. En la comparecencia celebrada el 24 de
febrero de 2015 (doc. 9 de la demanda) Banco Santander S.A. aportó copia de la
póliza colectiva y negó haber expedido avales individuales a favor del
comprador.
2. A principios de julio de 2016 el comprador formuló la
demanda del presente litigio contra Banco Santander S.A. interesando su condena
a pagar las cantidades anticipadas (30.000 euros) más sus intereses legales
"desde la emisión del aval el 27 de octubre de 2006" (según la
demanda -pág. 8-, 12.195,16 euros hasta el momento de su interposición) y al
pago de las costas procesales.
En síntesis, y en lo que ahora
interesa, alegaba: (i) que la promotora había incumplido sus obligaciones
contractuales al no entregar la vivienda en plazo completamente libre de
cargas; y (ii) que por su condición de avalista, el banco demandado debía
responder de la devolución de los anticipos entregados a cuenta más sus
intereses.
3. El banco demandado se opuso a la demanda alegando, en
síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable
al caso porque el comprador era un inversor; (ii) que en todo caso el banco
carecía de legitimación pasiva ad causam porque no era cierto que se
hubiera entregado al comprador aval individual; (iii) que, además, el
demandante carecía de acción contra el banco, tanto por no haber probado la
entrega a cuenta de las cantidades que reclamaba como por la inexistencia del
supuesto de hecho que fundaba la existencia del aval con arreglo a la Ley
57/1968, y en relación con esto último porque ni tan siquiera se discutía que
la promotora había terminado las obras en plazo y que la vivienda estaba en
disposición de ser entregada, y porque el aval colectivo no debía responder de
cualquier supuesto incumplimiento contractual de la promotora -como la falta de
liberación de las cargas- ajeno al proceso constructivo; (iv) que la pretendida
falta de liberación de las cargas era una simple excusa del comprador para no
cumplir el contrato, pues fue puesta de manifiesto por el comprador más de un
año después de haber sido requerido para escriturar; y (v) que el demandante
actuaba con abuso de derecho y retraso desleal.
4. La sentencia de primera instancia estimó la demanda y
condenó al banco a pagar al demandante las cantidades reclamadas en concepto de
principal e intereses y al pago de las costas procesales.
En lo que ahora interesa, sus
razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la cuestión litigiosa se
reducía a determinar si la línea de avales suscrita entre banco y promotora
garantizaba las cantidades entregadas por el comprador; (ii) ambas partes
estaban legitimadas, el comprador porque el banco demandado no había probado
que la vivienda se comprara con fines de inversión (aunque estuviera destinada
a segunda residencia), y el banco porque existía una línea de avales o póliza
colectiva que la jurisprudencia consideraba garantía suficiente aunque no se
hubieran emitido los correspondientes certificados o avales individuales (al
efecto citaba y extractaba la sentencia del pleno de esta sala de 23 de
septiembre de 2015); (iii) las garantías otorgadas conforme a la Ley 57/1968,
como era el caso de la citada póliza colectiva, se extendían a todos los
supuestos en que el contrato de compraventa no llegara a buen fin por cualquier
causa, de modo que también garantizaban la devolución al comprador de los
anticipos hechos a cuenta del precio en casos como este de incumplimiento del
promotor consistente en no haber levantado las cargas que pesaban sobre la
vivienda; (iv) en consecuencia, de la devolución de los anticipos y sus
intereses debía responder el banco avalista por tratarse de un caso en el que
la construcción no había llegado a buen fin por causa imputable únicamente a la
vendedora (la vivienda no estuvo en disposición de entregarse en plazo libre de
cargas); y (v) en materia de intereses, de conformidad con lo pedido por el
demandante el dies a quo se fijaba en la fecha indicada por el
demandante como de formalización del aval colectivo (27 de octubre de 2006), a
pesar de que la fecha que constaba en el doc. 9 de la demanda era el 23 de
octubre de 2006.
5. Contra dicha sentencia el banco interpuso recurso de
apelación reiterando los argumentos que expuso al contestar a la demanda, en
particular, y por lo que ahora interesa, que ninguna responsabilidad tenía como
avalista al no discutirse que la vivienda se terminó en plazo y que contaba con
licencia de primera ocupación.
6. La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso,
revocó la sentencia apelada para desestimar la demanda, sin imponer a ninguna
de las partes las costas de las instancias.
Sus razones son, en síntesis, las
siguientes: (i) conforme al art. 1 de la Ley 57/1968, es obligación del
promotor garantizar mediante aval o seguro la devolución de los anticipos, más
sus intereses, "para el caso de que la construcción no se inicie o no
llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido"; (ii) la
jurisprudencia viene interpretando los arts. 1, 3 y 4 de la Ley 57/968 en el
sentido de que lo garantizado es la entrega efectiva de la vivienda con
licencia de primera ocupación, pero también en el sentido de que los acuerdos
entre promotor y comprador no pueden perjudicar al fiador, "criterio que
cabe aplicar también a la mera desatención o descuido del promotor para el
otorgamiento de la escritura"; (iii) la avalista no garantiza todas las
obligaciones del promotor-vendedor sino únicamente la de "devolver las
cantidades anticipadas en caso de no iniciar y finalizar la obra dentro del
plazo pactado"; y (iv) consecuencia de lo anterior es que el banco
demandado no sea responsable, ya que "de la prueba documental y del propio
reconocimiento de la actora queda probado que la vivienda se terminó en plazo y
que contaba con las licencias administrativas...siendo requerido el comprador
por la vendedora para el otorgamiento de escritura pública", por lo cual
el incumplimiento que se imputa a la promotora no es que no se iniciara la
construcción o que la misma no llegara a buen fin, que son los incumplimientos
a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, sino el no haber levantado las
cargas pese a que se pactó su entrega libre de estas.
7. El demandante interpuso contra dicha sentencia recurso
de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina
jurisprudencial de esta sala sobre la cuestión de si el aval otorgado conforme
a la Ley 57/1968 ampara la falta de entrega de la vivienda por cualquier causa.
La parte recurrida se ha opuesto al
recurso solicitando su desestimación, tanto por causas de inadmisión como de
fondo.
SEGUNDO.- El recurso se compone de un solo
motivo y se funda en infracción de los arts. 1.1 y 3 de la Ley 57/1968 y de la
doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la cobertura del aval bancario
respecto del incumplimiento del promotor-vendedor.
En su desarrollo se alega, en
síntesis: (i) que lo que garantiza el aval de la Ley 57/968 (aunque, como es el
caso, se trate de una garantía colectiva) es la devolución de los anticipos
ante el incumplimiento por el promotor de su obligación de entrega "por
cualquier causa" (en apoyo de esta tesis cita y extracta una sentencia de
la sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de fecha 20 de junio de
2011, en otro litigio sobre viviendas de la misma promoción), pues ante la
dicotomía buen fin de la construcción-cumplimiento del contrato la
jurisprudencia viene interpretando que lo que se garantiza es la entrega
efectiva de la vivienda, incluyendo su entrega libre de cargas cuando así se
hubiera pactado; (ii) que entenderlo de otra forma privaría de protección a los
compradores en contra del carácter tuitivo de la ley; y (iii) que aplicando
dicho criterio, opuesto al de la sentencia recurrida, debe concluirse que el
aval colectivo otorgado en su día por el banco demandado también garantizaba la
devolución de los anticipos del comprador-recurrente, dado que en ningún caso
existió acuerdo entre comprador y promotora-vendedora para poner fin al
contrato (por lo que no era pertinente que la sentencia recurrida citara la de
esta sala de 10 de octubre de 2017), ni desatención del vendedor para otorgar
la escritura, sino que lo ocurrido fue que el comprador promovió la resolución
del contrato ante el incumplimiento de la promotora de su obligación de
levantar las cargas por causa solo a ella imputable, dado que cuando la promotora
requirió formalmente al comprador para escriturar era consciente de que no
estaba en disposición de entregar la vivienda en plazo de forma efectiva, pues
no había levantado dichas cargas.
El banco interesa la desestimación
del recurso alegando al respecto: (i) la concurrencia de causas de inadmisión
consistentes en la discordancia entre el encabezamiento del motivo y su
desarrollo, y en una deficiente técnica casacional por no justificarse
debidamente el interés casacional y ser intención del recurrente que se revise
la valoración probatoria; (ii) subsidiariamente, en cuanto al fondo,
inexistencia de las infracciones normativas y jurisprudenciales denunciadas, ya
que las garantías otorgadas conforme a la Ley 57/1968 no comprenden el
incumplimiento que la parte recurrente imputa a la promotora, consistente en no
haber levantado las cargas que pesaban sobre la vivienda litigiosa, pues el
avalista solo garantiza la obligación del promotor de devolver los anticipos en
caso de no iniciar y finalizar la obra dentro del plazo pactado y este supuesto
de hecho no se dio por estar la vivienda terminada y contar con licencia de
primera ocupación, lo que determinó la cancelación de la garantía.
TERCERO.- No se aprecian los óbices de
admisibilidad alegados por la parte recurrida porque el planteamiento del
recurso no suscita duda alguna sobre su interés casacional, ya que se citan
como infringidas las normas pertinentes, el problema jurídico está
suficientemente identificado desde el respeto a los hechos probados y la parte
recurrida ha podido oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de la
cuestión jurídica planteada, consistente en si el aval garantizaba o no la
devolución de los anticipos en caso de incumplimiento por el promotor de su
obligación de entrega por cualquier causa.
CUARTO.- Entrando ya en el fondo, el recurso
debe ser estimado por las razones que expuso la ya citada sentencia de esta
sala 255/2019, de 7 de mayo, que, en lo que ahora interesa, se resumen en que
la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, ha de
entenderse en el sentido de entrega efectiva, por lo que si el aval garantiza
la devolución de los anticipos del comprador en caso de falta de terminación de
la edificación dentro del plazo pactado, "con mayor razón la habrá de
garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al
pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con
cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas", que fue lo ocurrido
en este caso.
Por lo tanto y como entonces,
también en este caso el comprador tenía "poderosas y evidentes"
razones para actuar como lo hizo (instando la resolución del contrato por
incumplimiento de la promotora anterior a que esta le requiriera para escriturar)
ya que la promotora no atendió el requerimiento del comprador para que
procediera a cancelar las hipotecas antes del otorgamiento de la escritura.
QUINTO.- En consecuencia, procede casar la
sentencia recurrida, desestimar íntegramente el recurso de apelación del banco
demandado y confirmar la sentencia de primera instancia en su totalidad,
incluidos sus pronunciamientos en materia de intereses y costas.
El pronunciamiento de la sentencia
de primera instancia en materia de intereses se confirma porque solo apeló el
banco, conformándose así el demandante con la decisión de fijar el dies a
quo de su devengo no en la fecha de las respectivas entregas, sino en un
momento posterior (27 de octubre de 2006, fecha que el propio demandante indicó
en su demanda como día inicial del cómputo y que se corresponde con la de
emisión de certificados individuales a otros compradores de viviendas de la
misma promoción).
SEXTO.- Conforme al art. 398.2 LEC, no
procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación,
dada su estimación.
En cuanto a las costas de la segunda
instancia, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede
imponerlas al banco apelante, ya que su recurso de apelación debió ser
desestimado en su totalidad.
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