Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de marzo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO.- Antecedentes.
Por Dña. Antonia se formuló demanda
de juicio ordinario frente a la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 y
CALLE001 NUM001 y NUM002, de Madrid, solicitando la nulidad de los acuerdos de
las juntas de 18 de junio y 13 de noviembre de 2014, y 7 de mayo de 2015,
relativos a la denegación de la instalación de una chimenea extractora de
humos.
La parte demandada se opuso a la
demanda.
La sentencia de primera instancia
desestimó la demanda.
La parte actora recurrió en
apelación y la sentencia de segunda instancia de fecha 15 de noviembre de 2017,
estimó el recurso, declarando nulos los acuerdos, lo basa en la STS 10 de marzo
de 2016 que dice que sigue los criterios de la de 15 de noviembre de 2010, y
concluye que la instalación del tubo de extracción de humos es la única
solución técnica para que el local de negocios sea destinado a la actividad que
libremente le ha asignado su propietaria, por lo que los acuerdos de la junta
denegando la autorización de la obra, contravienen lo establecido en los
estatutos, en relación con la facultad de los propietarios de los locales
comerciales, para instalar maquinarias de salida de humos, y toda vez que de
dicha instalación, que no implica coste alguno para el resto de los
propietarios, no produce molestia o perjuicio que sea constatable.
Esta sentencia es recurrida en
casación por la comunidad demandada. recurso que formula en tres motivos.
SEGUNDO.- Hechos probados.
En la sentencia del juzgado se
declararon probados los siguientes hechos que no ha sido controvertidos:
"1/ La actora y su esposo son
propietarios del Local núm. 1 del edificio sito en el número NUM000 de la
CALLE000 de Madrid, edificio integrado en la Comunidad de propietarios CALLE000
NUM000 y CALLE001 NUM001 y NUM002, y por ello conformada de 3 edificios.
"2/ En dicho local se venía desarrollando
la actividad de bar hasta junio de 2014, fecha en la que la actora quiso
regularizar la licencia de actividad cuya tramitación por cambio de titular en
el Ayuntamiento de Madrid había caducado. Para lo cual debía acometer una serie
de obras, entre las que se encontraba el desmantelamiento de salida de humos
existente y la instalación de otra chimenea de acero que discurría por la
fachada del patio con desembocadura en Cubierta a 1,00 m por encima de las
edificaciones en un radio de 15 m, realizando para ello un hueco en el
cerramiento de ladrillo para el paso de la chimenea de diámetro exterior de 25
cm, dejando 5 mm de holgura.
"3/ La actora comunicó a los
responsables de la comunidad dicha circunstancia, aunque entendía que para la
ejecución de dicha instalación no requería de autorización previa de la Junta
de Propietarios, no obstante lo cual, los responsables de la comunidad
entendieron lo contrario y procedieron a convocar Junta General Extraordinaria,
que se celebró el día 18.06.2014, y en cuyo orden del día se hacía constar:
"Acuerdos a tomar acerca de la posible instalación de chimeneas de
ventilación en algunos locales de la Mancomunidad. Exposición. Toma de
Acuerdos".
"4/ En la referida Junta, y
tras una exposición por parte de la actora acerca de las obras a realizar, y
una lectura por parte del Administrador de los artículos 11 c) y 13 de los
Estatutos comunitarios, se sometió a consideración la solicitud de la actora y
se acordó no aprobar la referida instalación, con el voto en contra de todos
los asistentes a excepción del de la actora. El acta de la Junta fue notificado
a la actora el 16.10.2014.
"5/ No obstante lo anterior la
actora procedió a la ejecución de las obras proyectadas, tras lo cual, remitió
toda la documentación relativa a licencia de obras, certificados de
conformidad, etc., a la Comunidad de Propietarios en octubre de 2014. Ante lo
cual se convoca nueva Junta Extraordinaria para el día 13.11.2014 con el
siguiente Orden del Día: "Acuerdos a tomar acerca de la instalación de
chimeneas de ventilación en el local de CALLE000 NUM000. Exposición.
Posibilidad de inicio de reclamaciones judiciales".
"En dicha Junta se adoptó
finalmente el acuerdo de iniciar acciones legales contra la actora, otorgando
poderes al presidente y administrador, si procede, para nombrar procuradores y
Abogados, con el fin de tramitar la reclamación vía judicial y administrativa.
El acta de la misma fue notificado a la actora el 08.01.2015.
"6/ Finalmente, el 05.05.2015
se celebró Junta General Ordinaria, en los puntos del orden del día de la
convocatoria (en el 2.°) se hacía constar el de "aprobación por no
impugnación de actas anteriores". Procediéndose en dicha Junta a adoptar
como acuerdo la aprobación de las actas NUM003 y NUM004, haciéndose constar
expresamente que quedan pendientes del transcurso del plazo de impugnación las
actas NUM005 y NUM006 (que son las levantadas con ocasión de las juntas
generales extraordinarias de 18.06.2014 y 13.11.2014).
"7/ Según reza en los estatutos
de la Comunidad, el conjunto arquitectónico está constituido por tres edificios
con zonas comunes. Según dicha norma (artículo 7) "Los presidentes de las
tres comunidades de propietarios que integran el conjunto, constituidos en
junta especial deliberarán y resolverán por mayoría de votos, los asuntos
comunes a las tres casas particularmente los relativos a las materias
contempladas en los 4 artículos que preceden. Cada presidente tendrá un número
de votos equivalentes al de viviendas de que conste su comunidad..." Y dentro
de ellos se distingue entre "Normas generales a todo el conjunto
arquitectónico" (artículos 2 a 7), y "Normas particulares a cada
Comunidad de Propietarios (artículos 8 a 13).
"El artículo 11 reza así:
"El propietario de cualquier elemento de propiedad privativa, esté
destinado a local o a vivienda, y salvo prohibición legal, podrá por sí solo y
sin necesidad de autorización de la Junta ni de los demás propietarios
individualmente considerados:
"a) Realizar en su interior las
obras que tengan por conveniente, siempre que no altere o modifique los
elementos comunes ni perjudique el derecho de otro propietario.
"b) Si el departamento de su
propiedad está emplazado en la planta baja, realizar en la parte de fachada que
le corresponda aquellas obras de ornato que el negocio que en él se instale
exija, y en particular, instalar toldos, viseras, vitrinas, escaparates,
luminosos y marquesinas.
"c) En los locales de negocio,
podrán ejercerse toda clase de actividades, comerciales o industriales,
oficinas, colegios, instalar en ellos motores u otras maquinarias, sin más
limitaciones que las que resulten de las ordenanzas Municipales y otras
disposiciones legales".
"El artículo 13 tiene el
siguiente tenor: "Ni los locales ni las viviendas podrán dedicarse a
actividades dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o
insalubres, pero si la incomodidad o insalubridad pudieran ser evitadas
mediante instalaciones de extracción de humos, aireación, ventilación o
insonorización, no serán consideradas como insalubres o incómodas, con tal de
que el propietario del local donde tales actividades se ejercieran monte las
oportunas instalaciones de salida de humos, aireación, ventilación,
insonorización, cuyas instalaciones habrán de sufragar a su costa.
"No podrá la Junta de
propietarios oponerse a estas instalaciones, si de ellas no resulta molestia ni
perjuicio para nadie"".
En la sentencia de la Audiencia
Provincial se considera probado que la normativa municipal "obliga a
instalar la chimenea" y "que el tubo de extracción de humos es la
única solución técnica para que el local de negocios sea destinado a la
actividad que libremente le ha asignado la propietaria...que no implica coste
alguno para el resto de los propietarios, no produce molestia o perjuicio que
sea constatable".
TERCERO.- Motivos primero a tercero.
1.- Motivo primero.- Infracción de los
arts. 17 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: No procede la aplicación
flexible de la interpretación del art. 17 de la LPH, al ser necesario el
acuerdo unánime de la Comunidad para la instalación de salida de humos realizada
por la actora, por discurrir a través de la fachada común.
2.- Motivo segundo.- Infracción de los
arts. 11 y 13 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en concordancia
con los arts. 7 y 17 de la LPH; al no permitir los Estatutos de la Comunidad la
instalación de la salida de humos realizada por la actora por afectar a
elementos comunes (las cuatro plantas de la fachada).
3.- Motivo tercero.- Infracción de los
arts. 530 y 536 del Código Civil, respecto de la servidumbre y su
establecimiento, en relación con los arts. 17 y 7 de la LPH, en cuanto que la
instalación de salida de humos realizada por la actora constituye una
servidumbre en elemento común que provoca la modificación del título
constitutivo y por lo tanto es necesaria la autorización unánime de la
comunidad para su aprobación.
CUARTO.- Decisión de la sala.
Instalación de salida de humos permitida por los estatutos.
Se desestiman los motivos.
Por la comunidad recurrente se
mantiene que:
1. Pese a la redacción de los
estatutos era necesario el acuerdo unánime de la comunidad.
2. Los estatutos no permiten una
salida de humos que afecte a las cuatro plantas de la fachada. Sólo podrían
instalar elementos dentro de su local.
3. Se crea una servidumbre en
elemento común que provoca la modificación del título constitutivo, por lo que
se precisaría autorización unánime de la comunidad.
Esta sala debe en primer lugar
analizar el contenido de los estatutos de la comunidad y en concreto en el art.
11 antes transcrito se establece la posibilidad de desarrollar en los locales
toda clase de actividades comerciales o industriales, instalando motores o
maquinarias sin mas limitación de las que resulten de las ordenanzas
municipales. A lo que añade el art. 13 que podrán colocarse instalaciones de extracción
de humos, aireación, ventilación o insonorización, instalaciones que habrá de
sufragar a su costa el dueño del local. Terminando el art. 13 por concretar que
"no podrá oponerse la Junta de Propietarios a estas instalaciones si de
ellas no resulta molestia o perjuicio para nadie".
Del tenor de estos párrafos de los
estatutos se puede deducir que el local se podía dedicar a servicio de bar,
como con antelación lo hacía, y que puede efectuar instalaciones de extracción
de humos, por lo que la interpretación que ha efectuado la Audiencia Provincial
se ajusta a derecho ( art. 7.2 LPH).
Entiende el recurrente que las
instalaciones que aceptan los estatutos solo son las realizadas dentro del
local, pero a ello debe objetarse que los estatutos no establecen dicha
limitación, sino más bien al contrario eximen de autorización instalaciones que
por su naturaleza deberían aprobarse en Comunidad.
Dichos estatutos mientras no se
modifiquen por unanimidad, son la norma que rige la comunidad de los
propietarios y a la que deben atenerse todos los comuneros.
La sentencia 306/2013, de 25 de
abril, desestimando el recurso de apelación, declaró:
"Pues bien, el titulo
constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para
la explotación del local de negocio número tres, "pudiendo servirse no
sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la
fachada de la RONDA000), también por esta fachada y por si hubiera la menor
duda también se autoriza por la fachada de la CALLE002". La chimenea, dice
la sentencia, "se construye en la parte posterior del edificio (se trata
de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título
autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es
una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está
prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de
la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión
de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización".
En el mismo sentido la sentencia
1009/2001, de 29 de octubre.
En sentencia 158/2016, de 16 de
marzo, se refiere un supuesto de obras, pero sin que existiese estatutos de la
comunidad que las permitieran.
La sentencia 219/2016, de 7 de
abril, impide la construcción de una chimenea, autorizada por los estatutos,
dado que afectaba al forjado del inmueble.
De esta doctrina jurisprudencial se
deduce que "es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que
la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el
consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la
competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la
autorización" ( sentencia 306/2013, de 25 de abril).
Por lo expuesto debemos concluir que
los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un
hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya
probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio
que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que
fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente
informada antes de iniciar la instalación de la tubería.
Por último, alega la comunidad
recurrente que se constituye una servidumbre en elemento común.
Debe rechazarse tal motivo pues como
establece la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, "no se está examinando los
derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los
derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada
por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino
únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras
realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios,
tal y como expone a través del segundo motivo de su recurso".
QUINTO.- Desestimado el recurso de
casación procede imposición de costas al recurrente, con pérdida del depósito
constituido ( art. 398 LEC).
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