Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación partimos de los siguientes antecedentes relevantes:
1.º- Objeto del recurso
El presente proceso versa sobre la resolución
de cuatro contratos privados de compraventa de viviendas de futura construcción
por falta de entrega en plazo, y por no haber cumplido la entidad
promotora-vendedora su obligación de constituir las garantías previstas en la
Ley 57/1968, cuya aplicación al presente litigio no se discute.
2.º- Circunstancias fácticas
concurrentes
1) El 23 de septiembre de 2005, D. Pablo
Jesús, D. Pedro Antonio y D. Norberto (el primero de nacionalidad británica y
los dos últimos de nacionalidad noruega), suscribieron con Península Proyect
Management, S.L. (en adelante PPM o la promotora) cuatro contratos privados de
compraventa cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda en
construcción, más garaje y trastero anejos, del DIRECCION004, que la vendedora
promovía en el municipio de Atafe (Granada). En concreto, los inmuebles objeto
de compraventa fueron los siguientes:
(i) Vivienda DIRECCION000, más garaje NUM001 y
trastero NUM000.
(ii) Vivienda DIRECCION003, más garaje NUM007
y trastero NUM006.
(iii) Vivienda DIRECCION001, más garaje NUM003
y trastero NUM002.
(iv) Vivienda DIRECCION002, más garaje NUM005
y trastero NUM004.
2) En los precitados contratos figuraba como
parte compradora D. Pablo Jesús, pero se firmaron sendos anexos en los que se
hizo constar que la parte compradora estaba integrada por las tres personas
antes indicadas. En las condiciones particulares de los contratos figuraban las
cláusulas siguientes:
-Garantía (condición particular cuarta): la
promotora se obligaba a garantizar la devolución de las cantidades entregadas
por los compradores a cuenta del precio de las viviendas más «los intereses
legales correspondientes» mediante «póliza de afianzamiento otorgada con
compañía de reconocido prestigio» que, según se afirmaba, se estaba tramitando.
-Plazo de entrega (condición particular
quinta): se preveía que las viviendas se entregasen en un plazo de «veintiocho
meses a partir de la firma del acta de replanteo».
No se discute que, conforme al calendario de
pagos pactado en los contratos (condición particular tercera), a cuenta del
precio de las cuatro viviendas los compradores anticiparon a la promotora las
siguientes cantidades:
(i) 58.460,80 euros por la vivienda
DIRECCION000, y sus anejos, a razón de 3.210 euros como reserva, 26.125,40
euros el día de la firma del contrato, mediante cheque, y 29.125,40 euros
mediante una letra de cambio por ese importe y vencimiento el 5 de julio de
2007.
(ii) 50.183 euros por la vivienda
DIRECCION003, y sus anejos, a razón de 3.210 euros como reserva, 21.881,50
euros el día de la firma del contrato, mediante cheque, y 25.091,50 euros
mediante una letra de cambio por ese importe y vencimiento el 5 de julio de
2007.
(iii) 50.461,20 euros por la vivienda
DIRECCION001, y sus anejos, a razón de 3.210 euros como reserva, 22.020,60
euros el día de la firma del contrato, mediante cheque, y 25.230,60 euros
mediante una letra de cambio por ese importe y vencimiento el 5 de julio de
2007.
(iv) 60.733,20 euros por la vivienda
DIRECCION002, y sus anejos, a razón de 3.210 euros como reserva, 27.156,60
euros el día de la firma del contrato, mediante cheque, y 30.366,60 euros
mediante una letra de cambio por ese importe y vencimiento el 5 de julio de
2007.
3) Tampoco se cuestiona que la promotora
garantizó la devolución de dichos anticipos mediante póliza colectiva suscrita
con la entidad ACC Seguros y Reaseguros de Daños, S.A., en adelante ACC.
Constan aportadas con la contestación las condiciones generales de la póliza
NUM008 suscrita por la promotora con ACC con fecha 25 de mayo de 2006, en la
que aparece como asegurado D. Pablo Jesús (en esa fecha, el único comprador
identificado en los contratos objeto de litigio) y como objeto asegurado la
vivienda del DIRECCION000 y sus anejos (folio 149 de las actuaciones de primera
instancia).
4) El acta de replanteo fue firmada el 6 de
octubre de 2005.
5) Al llegar el plazo de entrega pactado (6 de
febrero de 2008), las viviendas no estaban terminadas.
6) El 8 de mayo de 2008, los compradores
requirieron notarialmente a la promotora para que les entregara las garantías
comprometidas. El 28 de mayo de 2008, la promotora contestó por email al
abogado de los compradores indicando «adjunto las pólizas de D. Pablo Jesús de
ME23, que nos solicitabas mediante requerimiento».
7) El 16 de junio de 2008, los compradores
dirigieron un segundo requerimiento notarial a la promotora comunicándole que
«haciendo uso de los derechos irrenunciables que concede el art. 3 de la meritada Ley 57/1968» su decisión de
resolver extrajudicialmente los contratos por causa del retraso en la entrega
de las viviendas y exigiéndole la devolución de las cantidades por ellos
anticipadas «en unión de los intereses legales». En el encabezamiento de la
comunicación dirigida a la promotora figuraban los siguientes datos: «PENÍNSULA
PROJECT MANAGEMENT, S.L., Ref. Pablo Jesús, Norberto y Pedro Antonio, PÓLIZA
GENERAL: ACC SEGUROS Y REASEGUROS DE DAÑOS, S.A., PÓLIZAS INDIVIDUALES: NUM009,
NUM010 Y NUM011». Y al respecto se afirmaba: «copia de la presente comunicación
se dirige a la mercantil ACC SEGUROS Y REASEGUROS DE DAÑOS, S.A. con la que
suscribieron el contrato de afianzamiento individual de las cantidades
entregadas».
8) El 1 de agosto de 2008, se expidió la
licencia de primera ocupación, cuya concesión dio lugar a un proceso penal.
9) El 21 de agosto de 2008, D.ª Berta,
subdirectora de la promoción, remitió email indicando que el poder que tenía la
promotora no era suficiente para otorgar la escritura de compraventa de las
viviendas al estar solo a nombre del Sr. Pablo Jesús y de D.ª Montserrat. En
contestación a este email el despacho de abogados de los compradores remitió
otro indicando «De los que menciona, ninguno va a escriturar, tal y como ya os
hemos notificado por conducto notarial» (doc. 9 de la contestación). A mediados
de septiembre de 2008 la promotora remitió carta a D. Pablo Jesús y a su
abogado emplazándole ante notario para otorgar escritura pública de
compraventa.
3.º- El proceso en primera instancia
En el mes de septiembre de 2008, los
compradores interpusieron la primera demanda de este litigio (juicio ordinario
n.º 1374/2008) interesando se declarase resuelto el contrato de la vivienda
identificada como DIRECCION000, y se condenase a la demandada a devolver el
total de lo anticipado a cuenta del precio de dicha vivienda más sus intereses.
Como fundamento de estas pretensiones
alegaban, en síntesis: (i) que la condición particular cuarta vulneraba
el art. 2 de la Ley 57/1968, al no hacer
referencia a aval o seguro ni identificar a la entidad garante, avalista o
aseguradora, y que en todo caso la promotora había incumplido la obligación
pactada y legalmente exigible de garantizar los anticipos; y (ii) que la
promotora también había incumplido la obligación de entregar la vivienda en el
plazo pactado, pues, más allá de la oscuridad de la condición particular
quinta, a fecha de la demanda todavía no se había comunicado a los compradores
que se hubiera otorgado el acta de replanteo, habiendo pasado más de los
veintiocho meses a contar desde su otorgamiento, lo que conforme al art. 3 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 1124 CC, facultaba a los compradores para resolver
el contrato y recuperar lo anticipado.
La promotora se opuso a la demanda bajo la
siguiente argumentación: (i) que, además de la vivienda a la que se refería la
demanda, los compradores habían adquirido en la misma fecha otras tres
viviendas, con sus anejos, lo que ponía de manifiesto «un claro ánimo
inversor»; (ii) que el retraso en la entrega se había debido a circunstancias
no imputables a la promotora, como el concurso de acreedores de la
constructora; (iii) que, en todo caso, las obras se concluyeron poco después de
expirar el plazo pactado, concediéndose la licencia de primera ocupación el 1
de agosto de 2008; (iv) que la promotora también cumplió la obligación de
garantizar los anticipos dado que suscribió una póliza con la aseguradora «ACC»
(se aportaba como doc. 8 de la contestación «copia de la póliza concertada,
ejemplar para el tomador»); y (v) que por todo ello la demanda debía
desestimarse porque la intención de los compradores era desvincularse de una
compra meramente especulativa que ante el cambio de circunstancias socio-económicas
ya no les interesaba.
Además, formuló reconvención referida a todas
las viviendas, en solicitud de que se condenase a los compradores a otorgar las
correspondientes escrituras públicas de compraventa y a satisfacer a la
promotora las cantidades pendientes, por importe total de 878.302,80 euros. Al
respecto alegaba, en síntesis: (i) que la promotora había cumplido sus
obligaciones, en particular la de garantizar los anticipos y la de finalizar la
construcción de las viviendas; y (ii) que un retraso de cinco meses en la
construcción de una obra de estas características, motivado por razones ajenas
a la promotora, no era razón para que los compradores pudieran desvincularse de
sus contratos (no podía «amparar el espurio móvil de los actores, que no es
otro que desistirse de un negocio que, en las actuales circunstancias, no se
considera rentable o lucrativo»).
Los compradores se opusieron a la reconvención
alegando, en lo que ahora interesa: (i) que, en febrero de 2009, esto es,
después de la demanda del juicio ordinario 1374/2008, pero antes de que se les
emplazara para contestarla, habían interpuesto otra demanda contra la misma
promotora referida a las otras tres viviendas (juicio ordinario 405/2009), por
lo que pediría la acumulación de los procesos; (ii) que para apreciar el
incumplimiento de la promotora de la obligación de garantizar los anticipos no
era óbice que aportara la póliza del tomador, pues lo relevante era que no se
entregaron las garantías individuales a los compradores-demandantes; (iii) que,
al aceptarse como fecha de la licencia de primera ocupación el 1 de agosto de
2008, la promotora estaba admitiendo haber incumplido la obligación de entregar
las viviendas en plazo (el cual finalizaba en febrero de 2008); y (iv) que no
era cierto que la reclamación de los compradores respondiera a que ya no les
eran rentables las viviendas pues estas no se adquirieron para hacer negocio.
En una segunda demanda, que dio lugar al
juicio ordinario 405/2009, referida a las otras tres viviendas (DIRECCION003;
DIRECCION002; DIRECCION001), los compradores solicitaron se declarasen
resueltos los tres contratos y se condenase a la demandada a devolver lo
anticipado por ellos a cuenta del precio de cada vivienda más sus intereses,
con fundamento en las mismas razones esgrimidas en la primera demanda,
consistentes en haber incumplido la promotora su obligación de garantizar los
anticipos y de entregar las viviendas en plazo.
La promotora se opuso a esta demanda, con
argumentos sustancialmente semejantes a los que expuso con respecto a la
primera de ellas, para negar los incumplimientos que se le atribuían de
contrario, y al mismo tiempo reconvino en postulación del cumplimiento de todos
los contratos, reiterando que eran los compradores los que pretendían
desvincularse de ellos por no interesarles ya las viviendas.
La parte demandante se opuso a la
reconvención, reiteró, en lo que ahora interesa, que la única parte que había
incumplido sus obligaciones era la promotora por no entregar las garantías
pactadas ni las viviendas en el plazo convenido.
Por auto de 31 de julio de 2009 del
Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella se acordó aceptar la
solicitud formulada por la parte demandante y acumular, al juicio ordinario
1374/2008 de dicho juzgado, el juicio de la misma clase 405/2009 del
Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de dicha población, seguido entre las
mismas partes.
La sentencia de primera instancia estimó la
demanda y condenó en costas a la demandante. Sus razones fueron, en síntesis,
las siguientes: (i) los hechos acreditados, además de descartar que las
compraventas tuvieran una finalidad no residencial, acreditaban que las
cantidades anticipadas (cuya realidad no era objeto de discusión) no fueron
garantizadas de forma individual, así como que se había incumplido por la
promotora su obligación de entregar las viviendas en plazo; (ii) en cuanto a la
falta de garantías, solo constaba la suscripción de una póliza de afianzamiento
colectiva entre una aseguradora y la promotora, lo que no era suficiente para
cumplir con las exigencias de la Ley 57/1968; y (iii) en cuanto al plazo de
entrega, constaba que la promotora se retrasó más de cinco meses por causas que
no podían calificarse de fuerza mayor.
4.º- El procedimiento en segunda
instancia
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de
apelación por la demandada. Su conocimiento correspondió a la sección 4ª de la
Audiencia Provincial de Málaga. La apelación se fundó en la existencia de un
error en la valoración probatoria por inexistencia de los requisitos necesarios
para que pudiera prosperar la acción resolutoria contractual instada por los
demandantes, dado su carácter de inversores (y tener además dos de ellos la
condición de promotores inmobiliarios), su voluntad deliberada y obstinadamente
rebelde al cumplimiento de los contratos, no ser suficiente a efectos
resolutorios el mero retraso cuando el plazo no se pactó como esencial, así
como traer causa dicho retraso de circunstancias susceptibles de ser apreciadas
como fuerza mayor.
Los demandantes se opusieron al recurso e
insistieron en la existencia de los incumplimientos contractuales imputables a
la promotora que justificaban la resolución contractual al amparo de la Ley
57/1968.
Seguido el procedimiento en todos sus trámites
se dictó sentencia en la que el tribunal provincial estimó el recurso de
apelación, revocó la sentencia del juzgado, dictando una nueva por la que
desestimó la demanda principal, al tiempo que acogió íntegramente la acción
reconvencional, con lo que condenó a los demandantes a cumplir los contratos y,
en consecuencia, a abonar las cantidades que restaban por pagar del precio
pactado (232.793,20 euros por la vivienda DIRECCION000; 242.932,80 euros por la
vivienda DIRECCION001; 201.844,80 por la vivienda DIRECCION002; y 200.732 euros
por la vivienda DIRECCION003).
En lo que ahora interesa, la sentencia
recurrida razona lo siguiente: (i) en cuanto al plazo de entrega, con respecto
al cual no se advierte la voluntad de las partes de elevar la fecha de entrega
de la vivienda a condición esencial del contrato, computado dicho plazo desde
la firma del acta de replanteo, se observa que finalizaba en febrero de 2008 y
que, cuando se comunicó por vez primera a la promotora la decisión de resolver
los contratos (junio de 2008), las viviendas ya estaban terminadas, faltando muy
poco para que contaran con licencia de primera ocupación (la cual se expidió el
1 de agosto de 2008); (ii) en estas circunstancias, al estar ya concluidas las
viviendas cuando se comunicó el requerimiento resolutorio, «la finalidad del
aseguramiento (devolver las cantidades entregadas si las obras no llegan a buen
fin) ya carecía de virtualidad y objeto»; y (iii) en cuanto al retraso (que
cifra en «cinco meses»), conforme al art. 1124
CC y su jurisprudencia, carecía de efectos resolutorios al tratarse de un
mero retraso o cumplimento tardío que no frustró las legítimas expectativas
contractuales de los compradores, por lo que "no puede hablarse de propio
y verdadero incumplimiento de la entidad Península Projet a efectos de lo
dispuesto en el art. 1124 del Código
civil".
5.º- Recursos extraordinarios por
infracción procesal y casación
Contra esta sentencia los demandantes han
interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, fundado en tres
motivos a través de los cuales se denuncia que la sentencia recurrida ha
vulnerado el principio de justicia rogada (motivo primero), la prohibición de
incorporar al proceso hechos nuevos de forma extemporánea (motivo segundo) e
infringido el deber de motivación (motivo tercero). El recurso de casación
interpuesto por razón de la cuantía se articula con base en seis motivos en los
que se defiende el carácter esencial de la garantía exigida por la Ley 57/1968
(motivo primero), el alcance resolutorio contractual del retraso en la entrega
de las viviendas (motivo segundo), y la vulneración de la normativa sobre
consumidores en la redacción de la cláusula sobre la fecha de entrega (motivos
tercero a sexto), que se considera abusiva y, por lo tanto, nula, además de
que, en todo caso, ha de ser interpretada en beneficio del consumidor.
La promotora no se ha personado ante esta sala
y, por consiguiente, no ha formulado oposición a los precitados recursos.
6.º- Suspensión por prejudicialidad
penal
Por auto de esta sala de 14 de octubre de
2014 se acordó suspender la tramitación de los precitados recursos
extraordinarios por infracción procesal y casación con el parecer favorable del
Ministerio Fiscal, al poder tener relación los hechos, objeto de investigación
en las diligencias previas penales 8874/2011 del Juzgado de Instrucción
número 4 de Granada, con las alegaciones fácticas que fundaban las pretensiones
de las partes en este proceso civil.
En efecto, sobre la concesión de las licencias
de primera ocupación se siguió un proceso penal por la presunta comisión de
delitos de prevaricación y estafa en la concesión de las licencias de primera
ocupación de la urbanización, en la que se encontraban ubicados los inmuebles
adquiridos por los demandantes, al haber sido concedidas sin haberse efectuado
la conexión del saneamiento de la urbanización a los sistemas generales.
El procedimiento criminal finalizó
por sentencia de 20 de mayo de 2020, dictada por la sección segunda de la
Audiencia Provincial de Granada, en cuya declaración de hechos probados consta
como la supuesta responsabilidad penal del alcalde del municipio de Atarfe, que
falleció el 9 de agosto de 2018, y que desempeñó dicho cargo, entre el año 1991
hasta marzo de 2009, se declaró extinguida por auto de 7 de septiembre de 2018.
En cualquier caso, el referido procedimiento finalizó por sentencia penal absolutoria
de los acusados, concretamente del alcalde del municipio desde el 15 de enero
de 2010, del arquitecto municipal, así como del secretario del consistorio.
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de
casación, que fue desestimado por sentencia 766/2022, de 15 de septiembre,
dictada por la Sala 2ª de este Tribunal Supremo, en la que se puede leer:
«Es evidente que se trataba, según consta en
la sentencia de la Audiencia recurrida, de que no se concederían licencias de
primera ocupación hasta que no estuviesen conclusas las obras de conexión del
saneamiento de la urbanización a los sistemas generales, pero se añade que la
actuación del alcalde, fundada en las previsiones de próxima terminación de las
obras de conexión a la red de saneamiento general, fue bien intencionada. Y
que, aun cuando las distintas promociones estaban terminadas en cuanto a su respectiva
construcción y dotación de servicios de electricidad, red de abastecimiento,
telecomunicaciones y gas, faltaban por concluir las obras de conexión de la red
de saneamiento interior (estas sí, completamente ejecutadas) con la red general
de saneamiento exterior que había de derivar las aguas residuales hacia un
punto de vertido previsto en el término municipal de Albolote (que por cierto,
a fecha actual, todavía no se ha construido y se carece de depuración de
aguas).
»Se incide con acierto en que una opción
podría haber sido esperar a la terminación de las referidas obras de conexión
(si tan inminente era dicha finalización) para conceder las referidas licencias
amparadas en todos los presupuestos legales. Pero la opción de concederlas y
adoptar las medidas oportunas para garantizar la correcta ejecución de las
obras de la red de saneamiento no puede encuadrarse en una prevaricación,
aunque se trate de irregularidad formal administrativa)».
Con respecto a la actuación del arquitecto
municipal, la audiencia provincial refleja en su sentencia que, aun cuando la
actuación del arquitecto municipal pueda ser reprochable desde el punto de
vista de la legalidad administrativa aplicable, no cabe considerar que tales
informes constituyan un delito de prevaricación, dado su carácter condicionado
a la conclusión de las obras de conexión del saneamiento, argumento que
refrenda el tribunal de casación, al razonar que los informes condicionados
alejan «la conducta del arquitecto de la infracción penal pese a que pueda
discutirse la corrección administrativa del informe desde un punto de vista de
la técnica de emisión de ese informe en el terreno del derecho administrativo».
En definitiva, las licencias de primera
ocupación se concedieron sin que la red de saneamiento se hubiera concluido,
ahora bien, se entendió que dicho proceder no era constitutivo del delito
objeto de acusación.
Por escrito de fecha 1 de febrero de 2023, la
parte recurrente comunicó a esta sala que el procedimiento penal había
finalizado en virtud de la sentencia 766/2022, de 15 de septiembre,
dictada por la Sala 2.ª de este Tribunal Supremo. En el mismo escrito
solicitaba al amparo del art. 272.1 LEC, que se
incorporara a las presentes actuaciones copia de dicha resolución.
Por diligencia de ordenación de 15 de marzo de
2023 se acordó alzar la suspensión por haber finalizado el procedimiento penal
que lo motivó.
Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO.- Los motivos por infracción
procesal
Los tres motivos se formulan al amparo
del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, por
infracción de las normas reguladoras de la sentencia.
El motivo primero alega la vulneración del
principio de justicia rogada, con cita como infringido del art. 216 LEC, por atribuir la sentencia recurrida a la
parte demandante una conducta pasiva respecto de la fecha de entrega de las
viviendas, que no integraba el objeto del litigio, así como por razonar sobre
la esencialidad o no de la fecha de entrega, que tampoco conformó el objeto de
discusión en el procedimiento.
El motivo segundo alega vulneración del art. 412 LEC, al haber admitido la sentencia recurrida,
de forma extemporánea, nuevos objetos de debate como la esencialidad o
accesoriedad de la fecha de entrega.
El motivo tercero alega infracción del art. 218 LEC, por falta de motivación de la sentencia
recurrida, al no permitir conocer las razones de su decisión ni, por lo tanto,
los argumentos en virtud de los cuales se revoca la sentencia apelada.
TERCERO.- Desestimación del recurso
por infracción procesal
Los tres motivos deben ser desestimados.
3.1 Falta de motivación
En cuanto al motivo tercero relativo a la
falta de motivación de la sentencia recurrida que, en buena lógica, debe
analizarse en primer lugar, dado que su estimación supondría decretar la
nulidad de la sentencia recurrida para que se integrara con la correspondiente
fundamentación, debe recordarse, al respecto, que constituye una constante y
sólida jurisprudencia la que proclama que la motivación de las resoluciones
judiciales:
(i) Cumple una triple finalidad en el Estado
de Derecho, cual es garantizar la aplicación de la ley al margen de cualquier
clase de arbitrariedad, de modo que la resolución judicial que zanje el
conflicto responda a una razonada aplicación del ordenamiento jurídico (art. 9.3 CE), permitir el control jurisdiccional interno
a través del régimen legal de los recursos preestablecidos en las leyes, así
como considerar a los justiciables centro del sistema, merecedores de
explicaciones dimanantes de la Administración de Justicia (SSTS 465/2019, de 17
de septiembre; 438/2021, de 22 de junio y 754/2024, de 28 de
mayo, entre otras).
(ii) Se vulnera, tan ineludible exigencia,
cuando concurre una carencia total de fundamentación, cuando ésta es
completamente insuficiente, cuando se encuentra desconectada con la realidad de
lo actuado, o cuando da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico (SSTS
180/2011, de 17 de marzo; 706/2021, de 19 de octubre; 899/2021, de 21
de diciembre y 338/2023, de 1 de marzo).
(iii) No cabe confundir motivación con
congruencia, al exigir esta última la correlación entre los pedimentos de las
partes y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de
pedir (SSTS 509/2022, de 28 de junio; 511/2023, de 18 de
abril; 628/2024, de 13 de mayo y 1436/2024, de 31 de octubre),
mientras que aquélla requiere la explicitación del proceso lógico causal que
conduce al fallo tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico.
(iv) Se consideran suficientemente motivadas
las resoluciones que vengan apoyadas en razones a través de las cuales quepa
conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que justifican la
decisión tomada; es decir, la razón de la decisión que ha determinado el fallo
o parte dispositiva de la resolución recurrida (SSTS 294/2012, de 18 de
mayo, 736/2013, de 3 de diciembre; 1065/2024, de 23 de
julio y 1436/2024, de 31 de octubre);
(v) La motivación no requiere un razonamiento
judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que
las partes pudieran tener de la cuestión que se decide; toda vez que no
comprende el art. 24.1 CE un derecho
fundamental a una determinada extensión de la motivación, siendo válida
cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación
por remisión, siempre que se exterioricen las razones de la decisión tomada (SSTC
108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo y SSTS 278/2022, de 31 de marzo; 1203/2023,
de 21 de julio y 1230/2023, de 18 de
septiembre).
(vi) Que la fundamentación sea o no correcta
no corresponde ya al recurso por infracción procesal interpuesto, sino, en su
caso, al recurso de casación (SSTS 1230/2023, de 18 de
septiembre y 1065/2024, de 23 de julio); por
lo tanto, no cabe confundir falta de motivación con la disconformidad de las
partes con respecto a la fundamentación jurídica del fallo, en tanto en cuanto
una motivación adecuada y suficiente no implica que deba ser favorable a las
pretensiones del recurrente, lo que determina que no se vulnera dicha exigencia
constitucional (art. 120.3 CE) por la circunstancia
de que se discrepe de la valoración probatoria, máxime cuando ésta vincula al
tribunal de casación, salvo que sea absurda, irracional o ilógica con lesión
del derecho a la tutela judicial efectiva del art.
24.1 CE.
En el presente caso, independientemente de que
el planteamiento del motivo incurra en el defecto formal de citar como
infringido el art. 218 LEC sin distinción
de párrafos, lo que implica falta de concreción de la infracción (SSTS 197/2016, de 30 de marzo; 460/2020 y 23/2021, de 25 de enero), la simple lectura de la
sentencia recurrida descarta el menor atisbo de falta o insuficiencia de
motivación, pues su fundamentación permite conocer, sin dificultad, las razones
tanto fácticas como jurídicas que sustentan la decisión de la audiencia
provincial, relativa a desestimar la acción resolutoria contractual deducida
por los demandantes, así como estimar, por el contrario, la acción
reconvencional de cumplimiento formulada por la entidad demandada.
En este sentido, como ya hemos destacado, al
resumir los antecedentes del proceso en el fundamento jurídico primero de esta
resolución, la razón decisoria de la sentencia recurrida consiste en que los
compradores comunicaron, por primera vez, a la promotora su voluntad
resolutoria contractual en junio de 2008, después de que la construcción
hubiera concluido, faltando muy poco (menos de dos meses) para que se otorgara
la licencia de primera ocupación, lo que tuvo lugar el 1 de agosto del mismo
año, momento en el que, según el tribunal sentenciador, carecía ya de sentido
exigir la entrega de las garantías pactadas y legalmente exigibles, teniendo en
cuenta que la construcción había llegado a buen fin, y que, se bien se había
producido un pequeño retraso, que cifra en cinco meses, carecía de
trascendencia a los efectos resolutorios, en la medida que las partes no
atribuyeron carácter esencial a la fecha de entrega de las viviendas prevista
en los contratos, y que, además, tal demora no frustró las legítimas expectativas
contractuales de los compradores que no habían exteriorizado queja alguna hasta
entonces.
En definitiva, lo que subyace en este motivo
es la disconformidad de la parte recurrente con la motivación de la sentencia
recurrida, lo que, como hemos venido razonando, no constituye dicha infracción
procesal.
3.2 El principio de justicia rogada,
congruencia y prohibición de la mutatio libelli (cambio de demanda)
En cuanto al motivo segundo, procede recordar
que, según jurisprudencia reiterada, sintetizada en las SSTS 611/2021, de 20 de septiembre; 61/2022, de 1 de febrero, 220/2022,
de 20 de marzo, o más recientemente 628/2024, de
13 de mayo y 1466/2024, de 6 de
noviembre entre otras, en el proceso civil rige el principio de justicia
rogada, al que se refiere el art. 216 LEC, así
como el de congruencia del art. 218.1 LEC. El
primero se suele identificar como la suma de los principios dispositivo y de
aportación de parte, y supone para el órgano judicial la exigencia de resolver
los asuntos «en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de
las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales».
La manifestación última de estos principios en
el proceso civil es el deber de congruencia que, según recuerda la sentencia 611/2021, se viene entendiendo por la
jurisprudencia como la necesaria correlación que ha de existir «entre los
pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia,
teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir (SSTS
580/2016, de 30 de julio, 548/2020, de 22 de
octubre; 87/2021, de 17 de febrero; 1695/2023, de 5 de diciembre y 1466/2024, de 6 de noviembre, entre otras muchas). Este
deber impone a los órganos jurisdiccionales que no den más de lo pedido, algo
distinto de lo postulado, diferente a lo reconocido por ambas partes dentro de
su esfera dispositiva, sin que, tampoco, puedan dejar de resolver las
cuestiones controvertidas expresamente planteadas en el proceso, aunque es
factible, como es natural, dar menos de lo reclamado, siempre respetando el
límite de lo admitido por la contraparte (STS
1466/2024, de 6 de noviembre). O como sintetiza la STS
61/2022, el órgano judicial no puede «otorgar cosa distinta a la solicitada, ni
más de lo pedido, ni menos de lo resistido». Como recuerda la sentencia 611/2021 el principio de congruencia tiene
su manifestación o proyección en segunda instancia en la regla «tantum
devolutum quantum apellatum(se transfiere lo que se apela), conforme al
cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le
han sido planteadas en el recurso, como establece el art.
465.5 LEC».
Sobre el art.
412 LEC, cuya infracción se denuncia en el motivo segundo, es también
jurisprudencia constante, reflejada, en esta ocasión, en la sentencia 347/2018, de 7 de junio, que:
«La prohibición de cambio de demanda o de
contestación es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como
estado procesal; y la apreciación de que se vulnera este principio de la
interdicción de la mutatio libellisupone que no puede tacharse de
incongruente la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones
nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo (sentencias de esta sala 930/2002, de 15 de octubre; 495/2003, de 22 de mayo; 24/2004,
de 3 de febrero; 750/2005, de 21 de octubre;
y 1058/2006, de 23 de octubre; y del Tribunal Constitucional 182/2000 y 187/2000, ambas de 10 de julio).
»Al contrario, lo que sería incongruente es
atender a las alegaciones efectuadas con infracción de la prohibición contenida
en el art. 412.1 LEC. Según dijimos en la sentencia 389/2016, de 8 de junio:
»El demandado sólo puede defenderse, al
contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden
modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva
noticia (art. 286 de la propia LEC), las precisiones
en la audiencia previa del artículo 426 en relación, precisamente, con el
artículo 412.2, y la reconvención (artículo 406). Sólo conociendo los términos
de la pretensión, que pueden precisarse en la forma citada, pero no
modificarse, podrán ser discutidos por el demandado, articulando medios de
prueba dirigidos a tal fin».
Ahora bien, como también señalamos, por
ejemplo en la sentencia del Pleno 537/2013, de 14
de enero de 2014, cuya doctrina reproduce la más reciente sentencia 620/2024, de 8 de mayo:
«En este concreto ámbito, esta Sala, al
examinar la prohibición de la mutatio libelli, ha venido declarando que puede
admitirse que la pretensión procesal, conservando su existencia, experimente un
cierto desarrollo durante el transcurso del proceso, producto de lo que
metafóricamente se ha llamado biología de la pretensión procesal (SSTS 17/2010, de 9 de febrero, 420/2010
de 5 de julio y 803/2011, de 9 de marzo)».
En definitiva, lo que deviene esencial es
determinar si se ha producido una situación de indefensión a la contraparte
mediante la alegación nueva (SSTS 443/2023, de 31 de
marzo y 275/2024, de 27 de febrero.
La aplicación de esta doctrina jurisprudencial
al caso descarta las infracciones que se denuncian en ambos motivos.
En primer lugar, dado que, al fundarse la
acción resolutoria deducida en el incumplimiento de la promotora de las
obligaciones de garantizar los anticipos y de entregar las viviendas en plazo,
constituye objeto del proceso, desde un principio y en las dos instancias, la
validez y trascendencia a efectos resolutorios de la inobservancia del plazo
pactado para la entrega de las viviendas a los compradores, siendo, además, un
hecho no discutido, que éstas no estaban finalizadas cuando aquél expiró. La
sentencia recurrida resuelve, pues, las peticiones formuladas por las partes
con pleno respeto al ámbito de debate conformado por sus alegaciones y
pretensiones deducidas sin rebasarlo indebidamente. El vicio de incongruencia
se produce cuando se da una sustancial modificación de los términos en que
discurrió la controversia procesal (STC 18 de octubre
de 2004, RTC 2004, 174 y STS 1466/2024, de 6 de
noviembre), que no concurre cuando se analizan los presupuestos o requisitos
que condicionan el acogimiento de la acción ejercitada con base en las pruebas
obrantes en autos aportadas por las propias partes litigantes, y cuando la
recurrente no ha sufrido indefensión alguna.
En segundo lugar, porque, en todo caso, tal y
como se razonará en casación, la controversia sobre la esencialidad del plazo
carece de la relevancia para la decisión sobre el fondo, dado que, al fundarse
la acción resolutoria de los demandantes en el art.
3 de la Ley 57/1968 (expresamente invocado en la fundamentación jurídica
de la demanda y citado como infringido en el motivo tercero de casación), debe
tenerse en cuenta que la jurisprudencia aplicable al caso no es la tradicional
interpretativa del régimen general del art. 1124
CC, que ante un plazo de entrega, como el de los contratos de este litigio,
niega relevancia resolutoria al mero retraso que no frustra las legítimas
expectativas contractuales de la parte compradora, sino la jurisprudencia
sentada a partir de la sentencia de pleno
778/2014, de 20 de enero de 2015, que admite la especialidad del art. 3 de la Ley 57/1968 «en orden a otorgar
relevancia resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor» (sentencia 732/2015, de 30 de diciembre), sin perjuicio,
claro está, de que, como también dijo la citada sentencia de pleno, la
«"rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a
los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador».
En tercer lugar, y en línea con este último
razonamiento, porque una respuesta adecuada a esta cuestión exigía un juicio de
valoración jurídica de la conducta de la parte compradora, la cual, por tanto,
ni es cuestión ajena al ámbito de debate, ni podía ser soslayada.
Recurso de casación
QUINTO.- Motivos del recurso de
casación
En el motivo primero, fundado en infracción
del art. 2 c), último párrafo, de la Ley
57/1968, se alega, en síntesis, que la sentencia recurrida yerra al considerar
que la obligación legal de garantizar los anticipos es meramente accesoria
obviando que es una obligación esencial, exigible desde el mismo momento de
firmarse el contrato de compraventa, cuyo incumplimiento faculta a la parte
compradora a resolverlo.
En el motivo segundo, fundado en infracción
del art. 3 de la Ley 57/1968 en relación
con el art. 1090 CC, se alega, en síntesis, que,
conforme al primer precepto, norma especial frente al 1124 CC, el
incumplimiento del plazo de entrega pactado permitía resolver los contratos sin
necesidad de que se pactara una cláusula resolutoria expresa que considerase
suficiente el mero retraso.
El motivo tercero se funda en infracción del
art. 80.1. a) TRLDCU propugnándose que, siendo los compradores consumidores y
los contratos de compraventa contratos de adhesión, la cláusula que establecía
la fecha de entrega era abusiva y por tanto nula por falta de concreción,
claridad y sencillez al reenviar a documentos o textos futuros en cuanto a su
determinación.
El motivo cuarto se funda en infracción del
art. 82.4 a) y b) TRLDCU, reiterándose que la cláusula referida al plazo de
entrega era abusiva y por tanto nula, al dejarse la fecha de entrega a la
voluntad del empresario predisponente, lo que impedía a los demandantes conocer
con certeza cuando se iban a terminar las obras y a poder entregar las
viviendas.
El motivo quinto se funda en infracción del
art. 80.2 TRLDCU, propugnándose que, en todo caso, ante las dudas sobre el
alcance de la cláusula referida a la fecha de entrega de las viviendas, debía
prevalecer la interpretación de dicha cláusula más favorable a los demandantes.
El motivo sexto se funda en infracción del
art. 85.8 TRLDCU, que reputa abusivas, y por tanto nulas, las cláusulas como
las incluidas en los contratos objeto de este litigio que suponen «la
consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la
voluntad del empresario».
SEXTO.- La jurisprudencia
interpretativa de la Ley 57/1968 en cuanto al plazo de entrega de las viviendas
y la constitución de garantías de las cantidades percibidas a cuenta
Esta sala ha tenido oportunidad, en diversas
ocasiones, de pronunciarse sobre la interpretación del deber de entrega, así
como de constitución de las garantías de devolución de las cantidades
entregadas a cuenta por los compradores de las viviendas a las que se refiere
la mentada normativa, y así:
1.-Con la finalidad de decidir si el art. 3 de la Ley 57/1968 introducía o no alguna
especialidad sobre la relevancia del retraso en la entrega de la vivienda
respecto del régimen general del artículo 1124
CC, relativo a la resolución de los contratos por incumplimiento, así como en
lo referente a las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, se
dictó la sentencia del pleno de la sala 778/2014,
de 20 de marzo de 2015, en la que se señaló en lo que ahora nos interesa que:
«Sobre el carácter accesorio o, por el
contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la
devolución de las cantidades anticipadas por los compradores (arts. 1 y 2 de la
Ley 57/1968) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una
obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de
ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para
resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no
atiende los pagos parciales a cuenta del precio (SSTS
de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008, 10 de
diciembre de 2012, rec. 1044/2010, 11 de abril de
2013, rec.1637/2010, y 7 de mayo de 2014, rec.
828/2012).
»[...] Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos
comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en
que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante,
constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del
contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el
ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina
jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte
contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla
general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del
contrato a instancia de la otra parte contratante.
»Son razones para equiparar la «rescisión»
contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a
la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
»a) El carácter irrenunciable, conforme al
art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador,
consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las
cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.
»b) El rigor con que el propio art. 3
configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el
comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula
adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de
terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
»c) El específico equilibrio contractual que
el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los
contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver
el contrato por un solo impago del comprador (art.
1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del
vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de
la vivienda.
»d) El desequilibrio contractual que en
perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos
como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en
el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse
discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega
estipulado.
»e) El riesgo, nunca descartable y en los
últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede
agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las
expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
»f) Los diversos obstáculos, molestias e
inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega
puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el
asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los
compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que
tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente
las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de
habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda».
En este mismo sentido, con respecto a la
calificación de esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar
la devolución de las cantidades anticipadas mientras la vivienda no esté
terminada y en disposición de ser entregada, se expresan las sentencias 501/2015, de 15 de septiembre y 65/2017, de 2 de febrero, en esta última se establece
que:
«La doctrina jurisprudencial (sentencias 706/2011, de 25 de octubre -citada por el
recurrente-, 731/2012, de 10 de
diciembre -citada por la sentencia
recurrida, aunque interpretándola en un sentido que no resulta de su doctrina-,
25/2013, de 5 de febrero, 221/2013, de 11 de
abril, - ambas también invocadas por el
recurrente-, 498/2013, de 19 de julio, 40/2014,
de 29 de enero, 218/2014, de 7 de mayo, de Pleno, 759/2014, de 6 de enero de 2015, 778/2014, de 20 de enero de 2015, de Pleno, 780/2014, de 30 de abril de 2015, de Pleno, 501/2015, de 15 de septiembre, y 469/2016, de 12 de julio) es terminante a la hora de
calificar la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de
las cantidades anticipadas por los compradores (arts.
1 y 2 de la Ley 57/1968) como una
obligación no accesoria, sino esencial, mientras la vivienda no esté terminada
y en disposición de ser entregada, de modo que, como declara la última de
las sentencias citadas (469/2016), la omisión de
la garantía facultará al comprador de la vivienda a exigirla y, de no
constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas, pues según la sentencia 759/2014 «el aval viene a constituir la
causa de la obligación de entregar la cantidad anticipada y viceversa», o a
resolver el contrato por incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor,
de las cantidades anticipadas.
»En definitiva, el hecho de que el art. 3 de la Ley 57/1968 solo prevea la «rescisión»
del contrato en caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o de
entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar, o la
circunstancia de que la d. adicional 1.ª
LOE se refiera a la multa por incumplimiento de la garantía y no a la
resolución del contrato, no menoscaban el carácter esencial de la obligación en
relación con la del comprador de hacer los pagos a cuenta en las fechas
contractualmente estipuladas, pues de otro modo se frustraría la finalidad de
la norma y no se entendería el carácter irrenunciable de los derechos del
comprador, muy explícitamente establecido en el art.
7 de la Ley 57/1968 (sentencia 498/2013, de 19
de julio). Por tanto, tratándose de un incumplimiento esencial, la consecuencia
jurídica es la de facultar al comprador para resolver el contrato, de acuerdo
con la Ley 57/1968 y el art. 1124 del C. Civil,
quedando por el contrario el vendedor impedido de resolverlo si, en aquella
tesitura de omisión de garantías, es el comprador quien no atiende los pagos
parciales a cuenta del precio».
2.-En cuanto a los efectos resolutorios del
incumplimiento del plazo de entrega dijimos, también, en la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de
2015 que: «el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la
terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a
instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014
(rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de
ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por
estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de
la fecha estipulada para su entrega».
En este sentido, la más reciente STS 671/2022, de 17 de octubre, insiste en la misma
doctrina al establecer que:
«[...] la doctrina jurisprudencial aplicable
es la que, desde la sentencia de pleno 778/2014,
de 20 de enero de 2015, viene interpretando aquel precepto en el sentido de que
dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en
construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en
la jurisprudencia interpretativa del más general art.
1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda
respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o
relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al
comprador para resolver ("rescindir") el contrato, si bien tal
doctrina jurisprudencial "no excluye que la "rescisión" o
resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales,
por mala fe o abuso de derecho del comprador", matización que ha llevado a
esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de
compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968
por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril, 476/2015, de 10 de septiembre, 732/2015,
de 30 de diciembre, 547/2017, de 10 de octubre,
y 256/2019, de 7 de mayo».
En suma, mientras que desde la perspectiva
del art. 1124 CC, la jurisprudencia ha declarado
(p.ej. sentencia 220/2016, de 7 de abril, con cita de las sentencias 736/2015, de 30 de
diciembre, 732/2015, de 30 de diciembre, 364/2015, de 28 de junio, y 239/2010,
de 30 de abril) que «la mera previsión contractual de un plazo de entrega no se
traduce en su consideración como esencial, ni tan siquiera cuando se trate de
compraventas de inmuebles celebradas por consumidores», que «solo si las partes
quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios
explícitos, el retraso del vendedor en la entrega ampara la resolución», y que
«si el plazo de entrega no se quiso como esencial, el retraso del vendedor en
la entrega solo ampara la resolución del comprador si el cumplimiento tardío
frustra sus legítimos intereses», desde la perspectiva del art. 3 de la Ley 57/1968 cabe «otorgar relevancia
resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor» (sentencia 732/2015) siempre, claro está, que el
comprador opte por la «rescisión» antes de que el vendedor le comunique que la
vivienda está terminada y en disposición de ser entregada (sentencias
de pleno 217/2014, 5 de mayo, y 778/2014, de 20
de enero de 2015).
Más recientemente, en la STS 264/2019, de 10 de mayo, dijimos también, al
interpretar el art. 1124 CC, que: «el
incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo
que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero
sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren
las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos
de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al
contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en
virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del
comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran
estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en
vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de
la compraventa para el vendedor (artículo 1461 C, en
relación con el artículo 1445 CC)», aunque
también destacábamos en dicha sentencia
264/2019 que:
«Cuando se trata de indagar si el retraso ha
obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se
ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables
por ella a la fecha del contrato.
»De ahí que, con independencia de lo dispuesto
en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse
plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca
cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un
retraso en la entrega de la vivienda.
»Quien fija el plazo de entrega de las
viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe
conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que
prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos,
fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le
haga perder algún posible cliente.
»El riesgo de acabar las obras dentro del
plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor
vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede
trasladarse al comprador».
3.-No podemos concluir este apartado sin
destacar que, también, nos hemos pronunciado en el sentido de que la opción del
comprador por la resolución, «rescisión» en los términos de la Ley 57/1968,
«debe ejercitarse de buena fe para evitar pretensiones oportunistas de
desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del
vendedor los que no sean tales» (sentencia
732/2015, con cita de las sentencias 476/2015,
de 10 de diciembre, y 237/2015, de 30 de abril).
Con arreglo a esta doctrina jurisprudencial,
las sentencias 732/2015, de 30 de
diciembre, 226/2016, de 7 de abril y 336/2016, de 20 de mayo, consideraron que el retraso en
la entrega no justificaba la resolución contractual interesada. En el caso de
la primera, por no haber alegado nada al respecto una vez finalizadas las
obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y
otorgando las correspondientes escrituras públicas, haber esperado casi tres
años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora, haber seguido
pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia
de primera ocupación y, en fin, haber comprado las dos viviendas con intención
de dejarlas para sus hijos; en el caso de la segunda, porque el comprador solo
alegó el retraso cuando la vivienda ya estaba en disposición de ser entregada y
tras ser requerido además por la vendedora para escriturar; y, en el caso de la
tercera sentencia, en tanto que el comprador nada comunicó al vendedor hasta
casi el momento en que las viviendas estuvieron en disposición de ser
entregadas.
En este mismo sentido, de declarar la
resolución como oportunista se pronunció más recientemente la sentencia 256/2019, de 7 de mayo, en un caso en que la
vivienda, aunque no contara con licencia de primera ocupación, sí disponía de
suministro de agua y luz, lo que permitió incluso que la compradora les hiciera
entrega de la vivienda durante cinco semanas para el disfrute de sus vacaciones
(en la medida en que los pequeños trabajos pendientes no lo impedían); y en
fin, que después de vencido el plazo de entrega los compradores nada dijeron a
la vendedora sobre el incumplimiento de esta en el requerimiento de 10 de abril
de 2008 y decidieron esperar a finales de noviembre de 2008 (casi un año desde
la finalización del plazo de entrega pactado) para comunicar a la vendedora su
voluntad resolutoria con base en dicho incumplimiento cuando la licencia de
primera ocupación se estaba tramitando desde octubre de 2007 -siempre con
informes favorables que no hacían pensar que no fuera a concederse- y con el
hecho de que su obtención tuvo lugar aproximadamente seis meses después de ese
requerimiento resolutorio.
SÉPTIMO.- Estimación del recurso
La aplicación de la doctrina jurisprudencial
anteriormente expuesta a las circunstancias fácticas concurrentes determina que
los dos primeros motivos del recurso de casación deban ser estimados por las
siguientes razones:
1.ª) La discusión sobre el carácter esencial o
no del plazo de entrega carece de relevancia desde el momento que los
demandantes ejercitaron acción resolutoria fundada en el art. 3 de la Ley 57/1968. Lo relevante es que, desde
esta perspectiva y conforme a la jurisprudencia expuesta, la parte compradora
podía resolver los contratos tanto por incumplir la promotora su obligación
esencial de garantizar la devolución de las entregas a cuenta como por
incumplir su obligación de entregar las viviendas en el plazo pactado, que
expiró en febrero de 2008, pero siempre eso sí, que la opción por la resolución
se ejerciera antes de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de
ser entregada como es el caso, y no se tratase de una decisión oportunista en
los términos reseñados.
2.ª) Por lo que respecta a la falta de
garantías, la tesis de la parte recurrente no puede ser acogida. En efecto, no
se discute que la promotora suscribió una póliza colectiva, el doc. 8 de la
primera demanda acredita la entrega de la póliza individual NUM008 al entonces
único comprador identificado (Sr. Pablo Jesús) y que, en su requerimiento
notarial de junio de 2008, la propia parte compradora admite la recepción de
otras tres pólizas individuales (NUM009, NUM010 Y NUM011), así como que el
requerimiento resolutorio no se fundó en la ausencia de dichas garantías
individuales sino únicamente en el retraso en la entrega de las viviendas.
3.ª) Por el contrario, sí ha de acogerse la
pretensión de resolver los contratos por falta de entrega de las viviendas en
plazo. En este sentido, aunque consta probado que los compradores no se
quejaron del retraso hasta que comunicaron extrajudicialmente la voluntad
resolutoria contractual en junio de 2008, fecha en que, según la sentencia
recurrida, las viviendas ya estaban finalizadas y faltaban menos de dos meses
para que la promoción obtuviera la licencia de primera ocupación, la cual se
expidió el 1 de agosto del mismo año, también es cierto que, a la luz la sentencia 766/2022, de 15 de septiembre, de la Sala 2.ª
de este Tribunal Supremo, que reproduce la declaración de hechos probados
consignados en la sentencia de 20 de mayo de
2020 de la sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Granada, proceso que
determinó la suspensión de la tramitación de los recursos interpuestos ante
esta Sala de lo Civil por prejudicialidad penal (art.
40 de la LEC) y cuya unión a los autos procede en aplicación del art. 271.2 LEC, resulta que existían unas deficiencias
urbanísticas -falta de conclusión de la red de saneamiento- que cuestionaban la
concesión de la licencia de primera ocupación al generar incertidumbre en torno
su concesión, que las propias sentencias penales catalogaron de irregularidades
urbanísticas, si bien sin la entidad suficiente para constituir un ilícito
criminal, aun cuando se constató, en dicho proceso judicial, que se concedieron
sin haberse concluido las obras de conexión de la red de saneamiento interior
(estas sí, completamente ejecutadas) con la red general de saneamiento exterior
que había de derivar las aguas residuales hacia un punto de vertido previsto en
el término municipal de Albolote, con respecto al cual señala la sentencia
penal «que por cierto, a fecha actual, todavía no se ha construido y se carece
de depuración de aguas»; por otra parte, el informe favorable del arquitecto
municipal estaba condicionado a dicha conclusión, lo que determinó, a la
postre, su absolución.
En consecuencia, aunque por aplicación del
principio de intervención mínima del Derecho Penal, tales deficiencias no han
sido bastantes para apreciar la existencia de responsabilidad en tal orden
jurisdiccional, sí han de valorarse, desde la perspectiva civil, a los efectos
de no considerar que la acción resolutoria de los compradores, deducida antes
de ser requeridos por la promotora para escriturar, fuera oportunista o
contraria a la buena fe, tal y como apreció esta sala en un supuesto semejante
-deficiencias urbanísticas- en la STS 137/2016,
de 9 de marzo (retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación
con expectativas dudosas para su concesión).
Por consiguiente, la posición de los
demandantes no puede considerarse constitutiva de un vedado abuso de derecho
cuando las irregularidades administrativas se dieron por acreditadas en el
proceso criminal, cuando no se habían concluido las obras de conexión de la red
de saneamiento interior con la red general de saneamiento exterior para la
evacuación de aguas y cuando, además, habían sido imputados en el proceso
penal, el alcalde, el arquitecto municipal y el secretario del consistorio, que
intervinieron en la concesión de la licencia de primera ocupación en tan
anómalas circunstancias. La estimación de la demanda conlleva la desestimación
de una acción reconvencional.
Por todo ello, en aplicación del art. 487.3 LEC, procede casar la sentencia recurrida, y,
en su lugar, desestimar el recurso de apelación de la demandada, y confirmar la
sentencia de primera instancia.
OCTAVO.- Costas y depósito
Conforme a los arts.
398.1 y 394.1 LEC, procede imponer las
costas del recurso extraordinario por infracción procesal a la parte
recurrente, dada su desestimación.
Conforme al art.
398.2 LEC, no procede imponer las costas del recurso de casación a ninguna de
las partes, dada su estimación.
Según el art.
398.1 en relación con el 394.1, ambos de la LEC,
procede imponer a la entidad demandada-apelante las costas de la segunda
instancia, dado que su recurso de apelación tenía que haber sido desestimado.
Procede, por tanto, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su integridad,
lo que incluye la imposición de las costas de la primera instancia a dicha
entidad.
Conforme a la disposición
adicional 15.ª, apartados 8 y 9 de la
LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para
recurrir en casación, y que pierda el depósito constituido para recurrir por
infracción procesal.
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