Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Derecho al cobro de honorarios del mediador.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 9 de febrero de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- A la vista de lo anteriormente consignado constituye el objeto esencial del procedimiento objeto de este recurso, determinar si ha existido contrato de mediación entre el demandante y los demandados o con alguno de ellos. En principio, la ausencia de documentación de dicho contrato, no sería óbice para declarar su existencia si bien, dificulta su prueba cuando, como en el caso presente, es negada de contrario la relación jurídica invocada sosteniendo que la intervención del demandante lo fue en concepto de interesado y negando su intervención en las negociaciones del contrato suscrito con ENYPESA.

Como punto de partida, parece conveniente delimitar brevemente el alcance y contenido de la relación jurídica sobre el contrato de mediación o corretaje, sobre cuya existencia discrepan las partes. El Tribunal Supremo en sentencia de fecha 21 de marzo de 2007, recopilando la doctrina establecida al efecto, señala que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993) o, como dice el art. 1754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes3 por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y la obligación de retribuir al mediador nace, salvo estipulación en contrario, de la perfección del contrato mediado (SSTS de 21 de mayo de 1992, 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006). Se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas).

Partiendo de dicha configuración jurídica, el solo encargo de intermediación no es suficiente para que surja el derecho del mediador a percibir cantidad alguna por ello, sino que es preciso, por un lado, que la mediación concreta que se invoca se haya producido efectivamente y, por otro, que como consecuencia de ella se haya perfeccionado la compraventa para cuyo fin se realizó la intermediación.

En cuanto al derecho al cobro de honorarios del mediador, las STS de 22/12/92 y 4/7/94 señalan que parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos primero y segundo de Libro cuarto de CC, por la que se rige el que nos ocupa, que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 del CC), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, esto es, cuando el vendedor (comitente en el corretaje) haya cobrado íntegramente el precio de la venta. Lo mismo se reitera en la STS de 30 de abril de 1998, que sostiene que la eficacia del contrato queda supeditada, "en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991, 10 marzo 1992, 19 octubre y 30 noviembre 1993, 7 marzo 1994 y 17 julio 1995).

Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada". Y lo mismo se reitera en la STS de 21 de octubre de 2000.