Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Naturaleza de elemento común de las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble. Contribución a los gastos que causen las mismas. Responsabilidad por daños causados por filtraciones de dichas terrazas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 19 de enero de 2012 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Segundo.- Partiendo del hecho no discutido en esta alzada de que la terraza de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM000, NUM001  NUM002, es de uso privativo de la propietaria de dicha vivienda, pero que a su vez es cubierta del edificio, es reiterada la jurisprudencia recogida entre otras en Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil (al mencionar entre ellos las cubiertas), y si bien la descripción enunciativa de dicho precepto no es en su totalidad de "ius cogens" lo que permite que bien en el originario título constitutivo, o por acuerdo unánime de los propietarios, pueda atribuirse carácter privativo (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, lo sean solo por destino, entre los que se encuentran las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, ello no obstante, mientas no se produzca tal desafectación ha de mantenerse la calificación legal que como comunes les corresponde.

Respecto a quien debe hacer frente a los gastos es criterio mayoritario recogido entre otras en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 2 de diciembre de 2003 que tales reparaciones debe asumirse por parte de la comunidad de propietarios en cuanto no afectan a su superficie o pavimento sino a las obras necesarias para mantener en buen estado la cubierta y no estar causadas por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.

Aún considerando las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran, esas resoluciones contienen dos criterios complementarios a fin de determinar quién ha de asumir el coste de las reparaciones.

Se dice que lo determinante para resolverlo no es la titularidad privativa o común de la terraza sino la naturaleza de los gastos que se deben satisfacer, lo que se conecta con la índole de la reparación; si se trata de gastos ordinarios o normales, de conservación o uso, serán de cargo de los usuarios de la terraza; si son extraordinarios y afectan a la terraza como elemento común en cuanto la terraza cumple función estructural de elemento de cubrición, todos deben contribuir a costear la reparación, que será de cargo de la comunidad.

También se dice que el titular de la vivienda ha de hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimento, y de la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como serían los casos de impermeabilización, cambios de desagües y similares salvo que tales daños sean causados por dolo o culpa del titular del piso a cuyo nivel se encuentran. En este mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de noviembre de 2006 declara "Es obligación de la Comunidad realizar en los elementos comunes (aunque sea de uso privativo) las obras y trabajos necesarios para su mantenimiento y de cada propietario lo que podíamos denominar el mantenimiento diario u ordinario, además de poner en conocimiento de la comunidad las reparaciones que excedan de este carácter ordinario (art. 10.1 LPL, art. 7.1 y 9.11 LPH). Por otro lado, se viene estableciendo jurisprudencialmente que en orden a la responsabilidad sobre sus reparaciones, corresponde a los propietarios beneficiarios aquellos que se deriven de su uso ordinario, de mantenimiento regular de la misma (terraza a nivel de uso exclusivo) derivadas del simple paso del tiempo y a la comunidad virtual propietaria, los derivados de la afectación de elementos estructurales, las denominadas obras a la gruesa o las que afecten o comprometan elementos comunitarios".

Tercero.-  En el escrito de formalización del recurso de apelación se alega como primer motivo del recurso de apelación la infracción de los artículos 396 del Código Civil y artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que al ser la terraza desde donde se produjeron las filtraciones de agua en elemento común del edificio, pero de uso privativo de la actora, propietaria de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM000  NUM001 Letra NUM002, dado que su origen es la falta de mantenimiento y conservación ordinaria por parte la actora, cuyo uso tiene atribuido, es ella la que deber asumir la responsabilidad de no haber llevado a cabo dicho mantenimiento ordinario, dado que las filtraciones se produjeron por esa falta de mantenimiento.

Siendo un hecho acreditado en los presentes autos según las pruebas practicadas, especialmente de los informes periciales, como las aclaraciones que realizaron en el acto del juicio, que el origen de las humedades son las filtraciones de agua que se produjeron desde la terraza común pero de uso privativo de la actora y apelada, y que la causa de dichas filtraciones eran defectos en el sellado del solado de la terraza, así como en el encuentro del solado con la carpintería de aluminio del salón debe llegarse a la misma conclusión que hace la sentencia apelada, que al traer su origen los daños de defectos o deficiencias en la impermeabilización de la terraza, y no derivarse dichos daños del uso ordinario de la misma, tanto la obligación de proceder a la reparación de dichos defectos o desperfectos, como las consecuencias derivadas de ellos ha de entenderse que es responsabilidad de la comunidad de propietarios, en cuanto que está dentro de las obligaciones de la misma el llevar a cabo dichas obras extraordinarias de impermeabilización, en la medida que no consta ni se ha acreditado en los autos que dichos defectos traigan causa ni del uso normal de la terraza, ni tampoco de obras llevadas a cabo por la propietaria de la vivienda, como se alega en la contestación a la demanda, y se parece recoger en el informe pericial de la demandada.