Civil – Contratos. Saneamiento por evicción. Privación de la cosa por un derecho anterior a la compra.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2013 (D. JOSE RAMON FERRANDIZ GABRIEL).

TERCERO. (...) I. Ciertamente - como recuerdan los recurrentes - la sentencia 159/2009, de 9 de marzo, destacó que, en nuestro ordenamiento, " la normativa sobre responsabilidad por evicción no específica ni distingue qué tipo de derecho anterior al perfeccionamiento del contrato de compraventa ha de ser el que provoque la pérdida del derecho de propiedad sobre lo comprado, artículo 1475 del Código civil, ni por medio de qué mecanismo jurídico, más allá de exigir la existencia de una sentencia firme que declare dicha pérdida, artículo 1480 del Código civil ".

No obstante, como puso de manifiesto el Tribunal de apelación, el artículo 1475 del Código Civil exige, para que el vendedor responda por evicción, que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa, precisamente por virtud de " un derecho anterior a la compra ".

Dicha exigencia estaba contenida, expresamente, en el artículo 1398 del Proyecto de 1851 e implícitamente en el 1626 del Código Civil francés - "[...] le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'eviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente " (el vendedor está obligado por ley a garantizar al adquirente por la evicción que sufre de la totalidad o parte de la cosa vendida o de las cargas pretendidas sobre el objeto, que no hayan sido declaradas en el momento de la venta) - y es reflejo de la idea - vinculada a la concepción romana de la venta como contrato que obligaba a un " dare ", pero no a hacer dueño al " accipiens " - de que el vendedor, que debe procurar al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa vendida - como establece nuestro artículo 1474, ordinal primero -, responde por los derechos de terceros, a la cosa o sobre ella, que tuvieran sustantividad antes de la venta - ya la Partida 5ª, título 5º, Ley 32, mandaba que " quita e libre de todo ebargo deue fer etregada la cosa vendida al comprador [...] " -, pero no por los que hubieran ganado existencia después de ella, ya que no le son objetivamente imputables y no justifican su responsabilidad.

Se hace necesario, por tanto, identificar el derecho que, sobre la vivienda, tenía doña Marcelina cuando don Isidro la vendió a los ahora recurrentes. II. Como se expuso al resumir los hechos probados, doña Marcelina era propietaria de la vivienda que poseía, por haberla comprado a la entidad arrendadora, y dejó de serlo como consecuencia de haber ejercitado con éxito el derecho de retracto el arrendatario, don Isidro.

Es manifiesto que antes de que dicho señor la vendiera a don Dionisio y doña Tarsila, doña Marcelina no tenía derecho alguno sobre la vivienda ni a ella. Realmente, sólo estaba favorecida por la posibilidad del futuro ejercicio de una facultad de configuración jurídica: la de resolver las dos ventas de cumplirse la " conditio iuris " de que la segunda se perfeccionase antes de vencer el plazo previsto en el apartado 1 del artículo 51 del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esa mera expectativa de un derecho subjetivo - del tipo de los llamados potestativos -, el cual no nació hasta el momento de la segunda venta, no merece ser calificado como derecho anterior a ésta, a los efectos del artículo 1475 del Código Civil.

En conclusión, la causa por la que los ahora recurrentes se vieron privados de la vivienda no fue un derecho anterior de doña Marcelina - inexistente en su configuración externa -, sino el hecho de haberla comprado a don Isidro, pese a la prohibición de disponer que al mismo, como retrayente, le imponía el artículo 51, apartado 1, del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, hasta que transcurrieran dos años de su adquisición. Y, al fin, que, a petición de la anterior propietaria, se hubiera aplicado al contrato por el que compraron la norma del apartado 2 del mismo artículo, la cual sancionaba el incumplimiento de la prohibición " con la resolución del contrato originario y el de la segunda transmisión ", esto es, con una ineficacia sobrevenida a " instancia de parte perjudicada ".

Como señaló el Tribunal de apelación, los recurrentes tenían la facultad de reclamar los efectos restitutorios de la resolución del contrato que habían celebrado, pero no los del saneamiento por evicción.

Aquellos los consideró dicho Tribunal no pretendidos por los ahora recurrentes, pero sobre tal calificación ninguna cuestión se ha planteado.