Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
TERCERO.- El
segundo de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del
artículo 1124 del Código civil y se basa en dos argumentos: el primero mantiene
que la licencia se había obtenido desde el 2 marzo 2006 y el segundo, que el
retraso en la obtención de tal licencia no puede reputarse como incumplimiento
esencial.
Es
motivo se desestima por dos razones.
La
primera, que el plazo que constaba en el contrato al prever un plazo más de
gracia o lo que es lo mismo, una prórroga de dos meses, debe entenderse que el
plazo es esencial y, por otra parte, según lo expuesto en el fundamento
anterior y probado conforme dice la sentencia de instancia, el retraso no es
tan breve como se expresa en el desarrollo del motivo, sino resulta un retraso
de años según se dice en el fundamento anterior y no cabe en casación hacer
supuesto de la cuestión.
La
cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera
ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor
en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de
dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de
septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos
que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo
de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ;
11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º
1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de
fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º
1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente), y a la que
necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se
desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo
incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho
a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en
condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación
esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora
vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo
1258 CC ).
CUARTO.- El
motivo tercero, un tanto reiterativo, se formula por infracción del artículo
1124 del Código civil y de la jurisprudencia.
El
motivo también se desestima por las razones expuestas en los fundamentos
anteriores, a los que se añade la jurisprudencia más reciente, además de la
sentencia ya reseñada.
La
sentencia de 17 enero 2014 dice:
"la
esencia de estos dos primeros motivos del recurso, es la infracción del artículo 1124 del Código civil sobre la
resolución de los contratos y tal resolución no ha sido realmente combatida ya
que es hecho probado el incumplimiento de la obligación del vendedor de
entregar la cosa futura objeto de los contratos en el plazo señalado en los
mismos. El principio de conservación del contrato jamás permite amparar el
incumplimiento por una de las partes contractuales, pues iría contra tal
principio en perjuicio de la otra parte. A lo largo de ambos motivos, se
insiste también en que el retraso no implica la resolución. No es así. El
retraso puede no producirla, pero no cabe mantener que todo retraso no
signifique incumplimiento, cuando así se ha previsto por las partes, en aras de
la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código civil ) y
conforme a los principios de lex contractus (artículo 1091) y pacta sunt
servanda (artículo 1258) y necessitas, esencia de la obligación (artículo
1256). Tal como dice la sentencia de 5 noviembre 2013 : La
jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de
septiembre y 21 de marzo de 2012, 20 de marzo de 2013 ) viene
interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones
recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el
incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo
que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero
sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se
malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los
términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva
sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía
derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las
lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y
forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el
contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a
su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación
esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo
1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC )."
Y la
anterior de 10 septiembre 2012 ya dijo que:
"Con
respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala
que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce
la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso
no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007, la
situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en
mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC, con las consecuencias que
indican los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC, pero no
necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al
principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia
ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido
las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que
insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta
expresión se hace referencia a la posibilidad de apreciar el carácter abusivo,
contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad
resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no
responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento
alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el
simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para
obtener mayores beneficios."
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