Sentencia del
Tribunal Supremo de 16 de enero de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO
FIESTAS).
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SEGUNDO.- Hechos probados no
controvertidos.
El 22 de diciembre de 2006 el actor
suscribió con la mercantil Minastal Grup, S.L., dos contratos de promesa
bilateral de comprar y vender sobre dos naves industriales del sector del Torrent
de Santa María Magdalena de Vilanova i la Geltrú por un importe de 510.860
euros cada una de ellas. Dichos inmuebles, adquiridos por el demandante se iban
a integrar en un polígono industrial compuesto por un total de cuarenta y siete
naves de las que finalmente sólo se construyeron siete. Tres años después, el
27 de marzo de 2009, una vez obtenido el certificado final de obra, se otorgó
la correspondiente escritura pública de compraventa. A tal efecto, a fin de
financiar parte de la operación, el demandante firmó en unidad de acto, ante el
mismo notario y en el mismo día un préstamo hipotecario con la entidad
financiera Banco Santander por importe de 590.000 euros. Previamente dicha
entidad financiera había instado y obtenido la preceptiva tasación por parte de
la Sociedad Integral de Valoraciones, S.A. (Sivasa), que se integraba dentro de
su grupo empresarial.
Las naves no disponían de suministro
de luz definitivo (contando solo con la luz de obra), indicando el vendedor que
estaban listas para su uso ordinario, aun a sabiendas de que no lo estaban.
Tanto en el proyecto como en la licencia de obra constaba la obligación de la
vendedora de acometer dos estaciones de transformación de energía eléctrica, lo
que no efectuó.
La no realización de las estaciones
transformadoras "hacía las naves inhábiles para uso industrial, destino
que es el que aparece en el informe de tasación folio 101 y que figuraba en el
proyecto básico y la licencia de obras" (FDD 3 de la sentencia de la
Audiencia Provincial).
La sociedad tasadora en su informe
no mencionó la ausencia de las estaciones de transformación de energía
eléctrica, ni la ausencia de suministro eléctrico definitivo.
TERCERO.- Incumplimiento de sus
obligaciones por parte de la sociedad de tasación.
En la fecha de la tasación, ésta se
regulaba por el RD 685/1992 de 17 de marzo, cuyo art. 34 establecía que el
precio del bien fijado en la tasación era la "garantía última de las
entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado".
El art. 37 establecía que "el informe de tasación contará con una primera
parte que recogerá todos los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la
valoración del bien, y que constituyan las características básicas definitorias
del mismo".
Por su parte en la Orden ECO 805/2003
de 27 de marzo (BOE 9 de abril de 2003) se establecía (en la redacción vigente
en la fecha de la tasación):
1. La necesidad de adecuación del
inmueble al planeamiento urbanístico (art. 7.2 e)).
2. La necesidad de comprobación de
la licencia de obra (art. 8).
3. La necesidad de indicar las
instalaciones relevantes (como la electricidad) (art. 71. 1 b).
4. La necesidad de indicar las
características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos
distintos a los existentes. (art. 71. 1 d).
A la vista de esta normativa debe
confirmarse el criterio expresado en la sentencia recurrida, en cuanto al
incumplimiento de sus obligaciones por parte de la sociedad de tasación, al no
percatarse ni indicar la inexistencia de suministro eléctrico definitivo, por
ausencia de las estaciones transformadoras, máxime cuando su necesidad constaba
en el proyecto básico y constituía un condicionante de la licencia de obra, en
la que se advertía que el suministro eléctrico definitivo no estaba
garantizado, lo cual era una condición necesaria (doc. 11 de la demanda),
licencia que no consultó el tasador, pese a que era su obligación.
Más allá del incumplimiento de la
normativa que establecía las obligaciones administrativamente impuestas, es
evidente que la tasadora no cumplió de manera integral con el cometido ni con
el servicio que le remuneró la parte demandante, (art. 1544 del C. Civil) (sentencia
478/2013 de 18 de julio), y en este sentido cabe estimar el recurso de casación
de la parte demandante.
CUARTO.- Influencia de la deficiente
tasación en el contrato de compraventa.
En la sentencia recurrida se
declaró: "Dicho precepto establece que la promesa de vender o comprar,
habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes
para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. 1541 C. Civil. En
los celebrados entre las partes, cuyos plazos no parece se atendieran, por
cuanto se escrituraron en 2009, en distintos apartados se tilda de promesa y en
otros de compraventa, lo cierto es que según el precepto precedente, ya estaba
acordada la cosa y el precio, parte importante del cual se había pagado, por lo
que ya recíprocamente las partes, caso de no consumación, podían compelerse a
cumplir, de modo que no es atendible el argumento de que fue la concesión de
préstamo la que llevó a comprar, sólo fue un medio para pagar el resto de lo
debido, y como dice también la sentencia, no se entiende que haya vinculación,
los negocios son autónomos y se anulan por causas diferentes, por lo que se rechaza
el primer motivo planteado por el demandante, limitando al Banco y Tasadora
sólo las consecuencias de la nulidad del préstamo y no las de la venta".
Esta Sala debe declarar que se
formalizaron dos contratos de promesa bilateral de comprar y vender, sobre dos
naves industriales, respectivamente, con definición del objeto y pago de parte
del precio, derivando para un posterior momento la formalización de la
compraventa e indicando en el pacto décimo:
"En garantía del cumplimiento
de las obligaciones establecidas en este contrato de promesa de comprar y
vender que aquí se establece para el supuesto de que el incumplimiento de la
obligación fuere de la promitente vendedora, estará obligada a devolver la
cantidad recibida doblada".
De lo expuesto se deduce que cuando
se otorgó la escritura de compraventa en unidad de acto con la de préstamo
hipotecario, la parte compradora confiaba en el cumplimiento de las
obligaciones por parte de la vendedora, lo cual se acreditó como incierto,
reconociendo la propia vendedora al declarar, que había engañado a la parte
compradora, razón por la que cabe confirmar la nulidad de la compraventa.
Es decir, que si la tasación se
hubiese efectuado conforme a derecho y conforme a una buena praxis profesional
(lo que no ocurrió) la parte compradora habría conocido la imposibilidad de
adscribir los bienes al uso industrial (por carecer de instalación eléctrica
definitiva), y causa determinante de la ignorancia de la parte demandante fue
el deficiente informe de tasación, efectuado por Sivasa, entidad tasadora a la
que por cierto había abonado sus honorarios profesionales, si bien había sido
designada por el Banco de Santander, entidad a la que estaba vinculada
societariamente (hecho probado y no contradicho).
Por otro lado, dado que el tasador
debía actuar no sólo en interés del Banco sino también del comprador, no le era
exigible a éste la contratación de un informe más exhaustivo (due diligence).
La profesión de Notario del
demandante no conlleva la inexcusabilidad del error, dado que como se declara
en la sentencia recurrida la ausencia de estaciones transformadoras de energía
eléctrica escapaba a su actividad profesional, relacionada con el conocimiento
del derecho.
Es manifiesto que la parte
compradora tenía una decisión firme sobre la compra de los bienes, pero no
estaba consolidada ni era irreversible.
No estaba consolidada, porque aún
quedaba precio por pagar, que no se habría abonado de conocer la inhabilidad
del objeto, error en el que influyó decisivamente la tasación.
Tampoco era irreversible, porque el
incumplimiento del contrato por parte de la vendedora le permitía a la
compradora desistir del mismo, con obligación por la vendedora de devolver la
cantidad recibida duplicada (arts. 1152 y 1153 del C. Civil).
Por ello debemos declarar que el
error en el que incurrió el comprador estuvo causado, también, por la sociedad
tasadora, en cuanto incumplió trascendentalmente las obligaciones profesionales
que le afectaban, por lo que le deben afectar las consecuencias indemnizatorias
derivadas de su propio incumplimiento, acción indemnizatoria que se ejercitó
expresamente en la demanda (arts. 1101 y 1103 del C. Civil).
Por lo expuesto procede desestimar
el primer motivo de casación del Banco de Santander y se estima el primer y
segundo motivo de casación de D. Luis Enrique.
QUINTO.- Influencia de la tasación en
la pretendida nulidad del contrato de préstamo hipotecario.
En la sentencia recurrida al igual
que en la de primera instancia se declaró la nulidad no solo de la compraventa sino
también la del préstamo hipotecario, en base al deficiente informe de tasación.
La parte demandada en apelación
mantuvo la validez del préstamo hipotecario.
Esta Sala reconoce que la influencia
del informe de tasación en el préstamo hipotecario fue determinante, dado que:
a) El prestamista no lo habría
concedido de conocer la inhabilidad del inmueble que pretendía gravar con la
hipoteca que debía garantizar el importe del préstamo.
b) El prestatario no habría
formalizado la compraventa, y consecuentemente tampoco habría suscrito el
préstamo hipotecario cuyo objeto era financiar la compra.
En base a ello, debe declararse que
la parte demandante incurrió en un error excusable a la hora de contratar el
préstamo hipotecario (art. 1301 del C. Civil).
De las consecuencias de dicho error
no puede desligarse el Banco demandado, en cuanto responsable de la sociedad de
tasación que él había designado y a la que estaba vinculado societariamente.
Tanto el negocio jurídico de
compraventa como el de préstamo hipotecario eran negocios coligados (sentencia
39/2013, de 13 de febrero) en cuanto al fin económico a conseguir pues sin el
préstamo era imposible completar el pago del precio ambos formalizados en
unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, conexión que determina también
la nulidad del préstamo en cuanto el Banco no era inmune a la negligencia en la
tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco
impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente (sentencia 375/2010,
de 17 de junio, sobre nulidad de negocios vinculados).
No cabe la invocación por el Banco
del art. 34 de la Ley Hipotecaria, pues la causa de nulidad no procede de
errores en la titularidad sino en el error padecido por el comprador y
prestatario, en cuya causación no era un extraño el Banco en cuanto debe
responder de la negligencia de la tasadora que él mismo designó y con la que
societariamente estaba ligado.
En este sentido establece el art.
12.3 del RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación
de los servicios y sociedades de tasación:
"Con independencia de las
sanciones que procedan con arreglo a lo dispuesto en la disposición adicional
décima de la Ley 3/1994, de 14 de abril, cualquier responsabilidad de orden
civil que pudiera derivarse de la valoración recaerá sobre la entidad de
crédito o sobre la sociedad de tasación en cuyo nombre se efectúa, sin
perjuicio de la responsabilidad que corresponda a los profesionales que hayan
realizado la tasación".
SEXTO.- Indemnización de daños y
perjuicios. Responsabilidad.
Como anticipamos, Sivasa fue
demandada en base al incumplimiento de sus obligaciones profesionales, por lo
que se solicitó con cargo a ella la indemnización de daños y perjuicios (art.
1101 y 1103 del C. Civil), y dada la trascendencia de su informe, debemos
confirmar su condena al pago de la indemnización de daños y perjuicios que
concretaremos.
Por la misma razón procede extender
dicha obligación indemnizatoria al Banco de Santander, en cuanto debe responder
de la negligencia de la tasadora que él mismo designó y con la que
societariamente estaba ligado.
El art. 12.3 del RD 775/1997, de 30
de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y
Sociedades de Tasación establecía en la redacción vigente en la fecha de la
emisión del informe:
"Con independencia de las
sanciones que procedan con arreglo a lo dispuesto en la disposición adicional
décima de la Ley 3/1994, de 14 de abril, cualquier responsabilidad de orden
civil que pudiera derivarse de la valoración recaerá sobre la entidad de
crédito o sobre la sociedad de tasación en cuyo nombre se efectúa, sin
perjuicio de la responsabilidad que corresponda a los profesionales que hayan
realizado la tasación".
De este precepto se deduce que la
responsabilidad del Banco es solidaria con la sociedad de tasación (art. 1137
del C. Civil), al concurrir en el Banco la condición de designante de la
tasadora y la vinculación societaria con la misma, al formar parte del mismo
grupo empresarial.
Por ello se desestima el motivo
segundo del recurso de casación del Banco de Santander.
SÉPTIMO.- Cuantificación de la
indemnización.
Hemos aceptado la responsabilidad
contractual de Sivasa y Banco de Santander y como consecuencia la necesidad de
indemnizar los daños y perjuicios a la parte demandante, petición expresamente
planteada desde la demanda.
En este aspecto se mantiene la
condena que en primera instancia se efectuó a Minastal de 1.195.412,40 euros,
en concepto de precio abonado por las naves, IVA e impuesto de actos jurídicos
documentados, más interés legal desde la presentación de la demanda.
A dicha cantidad también se condena
solidariamente con Minastal a Sivasa y Banco de Santander, al ser responsables
contractualmente de que el comprador abonase dicha cantidad y no pudiese
desistir de los contratos de promesa de comprar o vender, por no conocer los
defectos trascendentales que debió advertir el informe de tasación, como ya
razonamos (arts. 1101, 1103 y 1106 del C. Civil).
Se mantiene la condena dictada en
segunda instancia a devolver por parte del prestatario el importe del préstamo
hipotecario que se declara nulo.
Igualmente se mantiene la condena a
Sivasa y Banco de Santander, dictada en primera instancia y confirmada en
segunda instancia, sobre el capital e intereses abonados por el demandante en
relación con el préstamo hipotecario, a saber:
"Condeno a Banco Santander y
Sivasa al pago de 174.805,26 euros correspondientes al capital e intereses
abonados por el demandante, el resto, correspondiente a las sumas devengadas y
abonadas desde el 27 de septiembre de 2012 se determinará en ejecución de
sentencia a través de las liquidaciones que se presenten al respecto.
"Condeno a Banco Santander y
Sivasa al pago de los gastos de tasación (a fijar en ejecución de sentencia),
así como 15.516,06 euros en concepto de comisión, impuestos y arancel del
Registro de la Propiedad.
"A tales partidas se le
adicionará el interés legal del dinero desde el 28-3-13".
El Banco responderá igualmente de
los gastos de cancelación del derecho real de hipoteca.
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