Sentencia del
Tribunal Supremo de 8 de enero de 2020 (D. Francisco Marín Castán).
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QUINTO.- El recurso de casación se compone
de un solo motivo, fundado en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968 y de la
jurisprudencia que lo interpreta.
En su desarrollo se alega, en
síntesis: (i) que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia de esta
sala sobre la aplicación de la Ley 57/1968 contenida en las sentencias de 7 de
mayo de 2014 y 13 de enero, 16 de enero, 30 de abril, 23 de septiembre y 21 de
diciembre de 2015; (ii) que, según esta jurisprudencia, las entidades de
crédito que admitan ingresos de los compradores de viviendas en una cuenta del
promotor sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada
deben responder del total de los anticipos; (iii) que, además, según esta misma
jurisprudencia también deben responder como avalistas aunque falten los avales individuales
-porque no debe pesar sobre el comprador la actuación dolosa o negligente del
promotor que deja de requerirlos- y aunque la cuenta en la que se hagan los
ingresos no sea especial, porque la constitución del aval es una obligación
esencial, tiene naturaleza autónoma y su finalidad es garantizar la devolución
de las cantidades anticipadas para el caso de que la construcción no se inicie
o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido; y (iv) que la
sentencia recurrida vulnera esta jurisprudencia porque considera la póliza como
un contrato entre el promotor y el banco, y no como un aval, considera que la
obligación de entregar el aval era de la promotora y, en fin, considera que a
falta de aval individual no se podía reclamar al banco.
Termina solicitando que se case la
sentencia recurrida y que, con estimación íntegra de la demanda, se condene al
banco a devolver las cantidades reclamadas en la demanda (principal e intereses
legales, no solo los devengados hasta la demanda que fueron cuantificados en la
misma sino también los que se hayan seguido devengando), todo ello con base en
la condición de avalista del banco demandado por razón de la "línea de
avales/póliza de garantía constituida".
La parte recurrida se ha opuesto al
motivo y al recurso tanto por causas de inadmisión como por razones de fondo,
argumentando, en síntesis, que el recurso carece de interés casacional por no
aportarse el texto de las sentencias de esta sala que se citan para tratar de
justificarlo; y en cuanto al fondo, que la sentencia recurrida no incurre en
las infracciones denunciadas, ya que la resolución de la compraventa de mutuo
acuerdo extinguió la obligación principal de entrega de la vivienda y, por
tanto, la accesoria del banco garante, además de que la compradora dispuso de
seis meses para instar la ejecución del aval y no lo hizo. Subsidiariamente,
para el caso de que se estimara el recurso, alega que la condena habría de
limitarse a la devolución de la cantidad que se ingresó en cuentas abiertas en
dicha entidad, pues existe doctrina (cita y extracta las sentencias 33/2018, de
24 de enero, y 102/2018, de 28 de febrero) de que la existencia de aval
-individual o incluso colectivo- no implica que la entidad bancaria avalista
deba responder sin más de todos los pagos de los compradores, pues solo ha de
responder de las sumas entregadas al vendedor que se ingresaran en la cuenta
del promotor en dicha entidad bancaria.
SEXTO.- No concurre la causa de inadmisión
de falta de justificación del interés casacional, porque si bien es cierto que
el escrito de interposición adolece de algunos defectos formales, también lo es
que el planteamiento del recurso de casación no suscita duda alguna sobre su
interés casacional en la modalidad invocada de oposición a la doctrina
jurisprudencial de esta sala, ya que se citan como infringidas las normas
pertinentes (el art. 3 de la Ley 57/1968), se citan asimismo las sentencias de
esta sala cuya doctrina se dice vulnerada por la sentencia recurrida, sin que
la falta de aportación del texto de las sentencias justifique a estas alturas
la desestimación del recurso por causa de inadmisión dado que "el
requisito formal de la aportación de los textos de las sentencias invocadas
queda difuminado o atenuado, porque el tribunal conoce su propia
jurisprudencia" (sentencia 245/2017, de 20 de abril, y en la misma línea,
sentencia 101/2018, de 28 de febrero), y el problema jurídico está
suficientemente identificado desde el respeto a los hechos probados, todo lo
cual ha permitido a la parte recurrida oponerse al recurso sabiendo cuál es la
única cuestión jurídica controvertida, consistente en si el banco debía
responder de la devolución de los anticipos de la compradora a pesar de que el
contrato se resolviera por las partes y de que el banco solo hubiera suscrito
una póliza de garantía con la promotora y no llegara a emitir avales
individualizados.
SÉPTIMO.- Entrando por tanto a conocer del
recurso, este debe ser estimado por las siguientes razones:
1.ª) La compradora pidió con
carácter principal en su demanda que se condenara al banco a devolver las
cantidades que reclamaba con base en su condición de avalista, dada la
existencia de una póliza de garantía suscrita en 2002 entre la promotora y la
entidad bancaria. Solo con carácter subsidiario interesó que su condena se
fundara en la responsabilidad legal que cabía exigirle conforme al art. 1-2.ª
de la Ley 57/1968. La sentencia de primera instancia condenó al banco por haber
garantizado mediante dicha póliza la obligación de la promotora de devolver las
cantidades que anticiparan los compradores de viviendas correspondientes a la
promoción " DIRECCION000", razonando además que el acuerdo entre
compradora y promotora no liberaba al garante por ser posterior al
incumplimiento contractual de la obligación de entrega de la vivienda en el
plazo convenido. Como la demanda fue totalmente estimada, solo apeló quien
tenía interés en hacerlo, la entidad bancaria, que fundó su recurso en
argumentos semejantes a los de su contestación a la demanda, dirigidos a
excluir su responsabilidad tanto por los efectos del acuerdo resolutorio como
por la falta de avales individuales. La sentencia recurrida resolvió desestimar
la demanda con fundamento en la falta de avales individuales y en que la
obligación de garantizar la devolución de los anticipos era del promotor y
tenía carácter accesorio, no esencial, por lo que su incumplimiento carecía de
eficacia resolutoria contractual.
Por tanto, aunque en el recurso de
casación se invoque también la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de
la entidad bancaria como receptora de los anticipos (sentencia de pleno
733/2015, de 21 de diciembre), vista la razón decisoria de la sentencia
recurrida debe entenderse que la cuestión jurídica que se somete a la decisión
de esta sala tiene que ver únicamente con la responsabilidad que cabe atribuir
al banco demandado por su condición de avalista colectivo, partiendo además de
la influencia que pudiera tener al respecto el acuerdo resolutorio que
alcanzaron compradora y vendedora antes de que se interpusiera la demanda, toda
vez que la demandante no pidió complemento de la sentencia para que se
resolviera la petición subsidiaria de su demanda ni ha interpuesto recurso
extraordinario por infracción procesal por incongruencia omisiva.
2.ª) La Ley 57/1968 obliga al
promotor de viviendas en construcción a garantizar la devolución de las
cantidades que entreguen los compradores a cuenta del precio mediante aval o
seguro. La sentencia recurrida le atribuye carácter accesorio, pero ya en la
fecha en que se dictó existía una jurisprudencia reiterada que la consideraba
obligación de carácter esencial "mientras la vivienda no esté terminada y
en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al
comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el
comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio (SSTS de 25 de
octubre de 2011, rec. 588/2008, 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010, 11 de
abril de 2013, rec. 1637/2010, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012)"
(sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, citada en el recurso).
Por lo que respecta a la ausencia de
aval individual, desde la sentencia del pleno de esta sala 322/2015, de 23 de
septiembre (también citada en el recurso), es jurisprudencia reiterada que los
compradores tienen derecho a reclamar de la aseguradora o avalista la
devolución de los anticipos con base en un aval o seguro colectivo aunque no se
hubiera llegado a extender un aval individualizado.
Según dicha sentencia:
"i) al concertar el seguro o
aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas,
la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada,
que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con
los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o
construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los
correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora
o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer
efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968; y iii) la
ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la
obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede
cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de
compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de
la póliza colectiva"
La interpretación de la sentencia
322/2015 de que no debe caer sobre el comprador la negligencia del promotor que
no requiere los certificados individuales es la que mejor responde a la
finalidad tuitiva de la regulación de las garantías por cantidades anticipadas
en la construcción, y ha sido reiterada, entre otras, por las sentencias
272/2016, de 22 de abril, 626/2016, de 24 de octubre, 739/2016, de 21 de
diciembre, de pleno, 420/2017, de 4 de julio, y 502/2017, de 14 de septiembre,
también de pleno.
Como declara esta última:
"Por lo que se refiere a las
pólizas colectivas de seguro o aval, en particular cuando la entidad avalista o
aseguradora no llega a emitir certificados individuales a favor de los
compradores de las viviendas, es doctrina jurisprudencial que la omisión del
certificado individual a favor de cada uno de los compradores no elimina la
responsabilidad de la entidad aseguradora o avalista, conjunta con la del
promotor, de garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a
cuenta por los compradores en caso de incumplimiento del promotor,
responsabilidad exigible incluso aunque a los compradores no se les hubiera
entregado en su momento una copia de la póliza colectiva (sentencias 322/2015,
de 23 de septiembre, de Pleno, 272/2016, de 22 de abril, 626/2016, de 24 de
octubre, y 739/2016, de Pleno, de 21 de diciembre)".
3.ª) La sentencia recurrida se opone
a esta jurisprudencia al considerar que de la póliza de garantía suscrita por
el banco y la promotora, dada la ausencia de avales individuales, no derivaba
ninguna responsabilidad para el banco, pues dicha garantía estaba en vigor
cuando venció el plazo para la entrega de la vivienda, se refería concretamente
a la promoción de la vivienda comprada por la demandante ("
DIRECCION000") y, según su propio texto, constituía una garantía "de
conformidad a lo establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio [...] para el
caso de que no se produzca la entrega de dichas viviendas a los compradores por
parte de LOS LAGOS DE SANTAMARÍA GOLF S.L y no les sea expedida la oportuna
licencia de primera ocupación".
Por tanto, se generó en los
compradores la confianza en la garantía de sus anticipos conforme a la Ley
57/1968, como considera la jurisprudencia reseñada.
4.ª) En cuanto a las consecuencias
del acuerdo entre LLSMG y la demandante, la sentencia del pleno de esta sala
133/2015, de 23 de marzo -anterior, por tanto, a la sentencia recurrida- fijó
como doctrina que el avalista no responde frente al comprador en caso de
extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso anterior a la fecha en
la que deba entregarse la vivienda.
Según dicha sentencia, de los arts.
3 y 4 de la Ley 57/196 resulta que la garantía de devolución de los anticipos
está vinculada a la efectiva construcción y entrega de la vivienda dentro del
plazo contractual, siendo consecuencia de ello que dicha garantía no puede
subsistir:
"[...] si el contrato de
compraventa se extingue, como en el presente caso, por mutuo disenso de
comprador y vendedor antes de la fecha establecida para la entrega de la
vivienda, porque según el art. 1847 CC "[l]a obligación del fiador se
extingue al mismo tiempo que la del deudor", y conforme al art. 68 de la
Ley de Contrato de Seguro, relativo al seguro de caución, el riesgo asegurado
es "el incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones
legales o contractuales"".
La misma sentencia recuerda que la
sentencia de pleno de 7 de mayo de 2014 también exigió para la ejecución del
aval el incumplimiento del vendedor, ciertamente que "por cualquier
causa", pero asimismo siempre que constituya incumplimiento propio del
vendedor y no renuncia anticipada del comprador aceptada por el vendedor. De
ahí que concluya declarando lo siguiente:
"Cuestión distinta sería que la
extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso hubiera sido posterior
al vencimiento del plazo contractual para la entrega de la vivienda, pues en
tal caso el incumplimiento del vendedor ya se habría producido y, de no cumplir
él con la devolución de las cantidades anticipadas, tendría que hacerlo su
garante".
En este caso, es un hecho probado
que la promoción de la que formaba parte la vivienda comprada por la demandante
no disponía de licencia de primera ocupación cuando la vivienda debía ser
entregada y que ni siquiera la obtuvo tiempo después por irregularidades que
afectaban a la licencia de obras, hecho que no puede considerarse un mero
retraso sin consecuencias resolutorias a tenor de la doctrina fijada por la
sentencia de pleno 537/2012, de 10 de septiembre, reiterada por las sentencias
168/2013, de 6 de marzo, 170/2013, de 6 de marzo, 82/2013, de 11 de marzo,
169/2013, de 20 de marzo, 398/2013, 399/2013, 400/2013 y 401/2013, todas de
fecha 10 de junio, 599/2013, de 30 de septiembre, 620/2013 y 621/2013, ambas de
9 de octubre, 634/2013 y 635/2013, ambas de 21 de octubre, 653/2013 y 661/2013,
ambas de 28 de octubre, 678/2013, de 30 de octubre, 683/2013, de 31 de octubre,
677/2013, de 6 de noviembre, 701/2013 y 706/2013, ambas de 7 de noviembre,
721/2013, de 14 de noviembre, 52/2014, de 6 de febrero, 198/2014, de 1 de abril,
y 423/2016, de 24 de junio. Más recientemente, la sentencia 255/2019, de 5 de
mayo, citando las sentencias 527/2016, de 12 de septiembre y 696/2013, de 13 de
noviembre, subraya que:
"[...] la obligación de
entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, "presenta un doble
aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el
caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la
escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas
condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica
de la cosa a favor del comprador", siendo lo relevante para el comprador,
partiendo de la terminación física de la obra, "que la entrega o puesta a
disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC, esto es cuando el
inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino", lo que a
su vez pasa por la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de
habitabilidad, entre cuyos efectos se encuentra "permitir la cancelación
de las garantías constituidas para asegurar la restitución de las cantidades
anticipadas por los compradores de viviendas, en los términos previstos en el
artículo 4 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y Disposición Adicional 1ª de la
LOE"".
En consecuencia, cuando compradora y
promotora decidieron suscribir el acuerdo resolutorio, el contrato ya había
sido incumplido por la promotora, y al no devolver esta las cantidades
anticipadas tiene que hacerlo su avalista en virtud de una garantía que seguía
vigente, tal y como ha reiterado recientemente la sentencia 459/2019, de 22 de
julio, en un caso similar.
5.ª) Declarada la responsabilidad
del banco como avalista, solo quedaría por determinar si, como aduce el banco
demandado, esa responsabilidad ha de limitarse a las cantidades ingresadas en
la cuenta de la promotora en ese mismo banco.
A este respecto la sentencia
298/2019, de 28 de mayo, recuerda que "si existe garantía (aval o seguro),
esta sala viene reiterando que los anticipos ingresados por el comprador se
encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en
la cuenta especial sino en otra diferente del promotor", citando como
precedentes las sentencias 222/2001, de 8 de marzo, 779/2014, de 13 de enero de
2015, 780/2014, de 30 de abril, 142/2016, de 9 de marzo, 360/2016, de 1 de
junio, y 420/2017, de 4 de julio, las cuales "no hacen depender la
responsabilidad del avalista de que el ingreso de los anticipos se haga en la
cuenta especial".
Además, la misma sentencia 298/2019
también recuerda que, según la jurisprudencia, "la entidad de crédito
responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los
límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/68 no
establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la
integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente
con "cédula de habitabilidad" o licencia de primera ocupación (sentencias
476/2013, de 3 de julio, 778/2014, de 20 de enero, 780/2014, de 30 de abril de
2015, 226/2016, de 8 de abril, y 420/2017, de 4 de julio, y 459/2017, de 18 de
julio). Sobre este punto la citada sentencia 420/2017, con apoyo en la
sentencia 436/2016, de 29 de junio, destaca que "la entidad avalista pudo
conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber
requerido al promotor una copia de los contratos", argumento coherente a
su vez con la Orden de 29 de noviembre de 1968 que, en relación con la garantía
en forma de seguro de caución, imponía a las entidades aseguradoras el previo
conocimiento de los contratos cuyos anticipos garantizasen"".
En consecuencia, el aval prestado
por la entidad recurrida no podía limitar su efectividad, por impedirlo la Ley
57/1968 según su interpretación jurisprudencial, ni en la cantidad, ni en el
tiempo de su vigencia, ni por razón de la cuenta en la que se ingresaron los
anticipos, que en este caso era además la indicada en el contrato, ni, en fin,
por razón de que la cantidad correspondiente a la reserva no conste ingresada
en esta misma cuenta.
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