Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 4 de noviembre de 2020 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del
presente recurso de casación partimos de los siguientes condicionantes.
1.- El objeto del proceso
Es objeto del proceso la demanda de
desahucio por falta de pago de la renta y cantidades adeudadas por tal
concepto, desde el mes de octubre de 2014 a mayo de 2017, que ascienden a la
suma de 16.403,24 euros, que es formulada por la entidad actora la Sociedad de
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB)
contra D. Carlos Antonio y D.ª Amparo, en concepto de arrendatarios, más las
cantidades devengadas por tal concepto durante la sustanciación del litigio
hasta el efectivo desalojo de la vivienda litigiosa por los demandados.
Son hechos admitidos por ambas
partes y, por lo tanto, probados que:
i.- El 1 de mayo de 2014, la entidad
mercantil Álvarez y Gestión y Proyectos, S.L., como empresa gestora de los
arrendamientos de los inmuebles, propiedad de la mercantil AMC Gestión de Obras
S.L., concertó con D. Carlos Antonio y D.ª Amparo, como arrendatarios, un
contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un inmueble sito en PASAJE000,
URBANIZACION000, Firgas (Las Palmas).
ii.-En el contrato de arrendamiento
se pactó, en la cláusula cuarta, que la renta sería de 515 € mensuales,
pagaderos entre los días 1 a 5 de cada mes. Dicha renta, sufriría una variación
anual en el mismo porcentaje que experimentara el Índice de Precios al Consumo que
a estos fines fijara el lnstituto Nacional de Estadística.
iii.- El Sareb, es la propietaria
actual de la vivienda litigiosa, tras serle adjudicada en el procedimiento de
ejecución hipotecaria 254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera lnstancia
n.º 2 de Arucas, mediante decreto de adjudicación, de fecha 1 de septiembre de
2014.
iv.- Los demandados no abonaron las
rentas correspondientes a los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017, por
importe total de 16.403,24 euros
2.- Las sentencias de primera y
segunda instancia
El correspondiente procedimiento
judicial se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arucas, que
dictó sentencia estimatoria de la demanda, en la que se declaró resuelto el
contrato de arrendamiento suscrito, condenó en consecuencia a los demandados a
desalojar la finca dentro del plazo legal, con condena a abonar a la actora la
suma reclamada de 16.403,24 €, en concepto de rentas, así como al pago de las
que se devenguen durante la tramitación de este procedimiento, y no sean
abonadas hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca, tomándose como
base de la liquidación de las rentas futuras la cantidad de 511,40 euros
mensuales, todo ello con intereses legales y costas.
Contra dicha sentencia se interpuso
por la parte demandada recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a
la sección quinta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, que
dictó sentencia confirmando la pronunciada por el Juzgado.
La Audiencia fundamentó, en
síntesis, su decisión en la interpretación que consideró correcta del art. 13
de la LAU, apoyándose en la cita de la sentencia de esta Sala 1.ª 414/2015, de
14 de julio, consideró subsistente el arriendo en aplicación del principio de
conservación de los contratos. En este caso, se razonó, es el SAREB, por mor de
la adjudicación del inmueble arrendado en el procedimiento de ejecución
hipotecaria, quien tiene derecho a la percepción de las rentas y la obligación
de satisfacerlas los demandados, como elemental contraprestación derivada del
uso de la vivienda, lo que conduce al tribunal provincial a la conclusión de
que la percepción de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser
propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el
contrato de arrendamiento con un propietario anterior.
Contra dicha resolución se interpuso
por la parte demandada, que ya desalojó el inmueble litigioso, los recursos
extraordinarios por infracción procesal y casación.
...
TERCERO.- El recurso de casación
El recurso de casación se
fundamenta, por interés casacional, al amparo del art. 477.2. 3.º y 3 de la
LEC, considerando infringido el art. 13 de la LAU, según la redacción dada por
la Ley 4/2013, de 4 de junio. Se citan como fundamento de dicho interés, por
una parte, las sentencias de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de
Valencia 106/2019, rollo 912/2018, de 5 de marzo y 159/2019, rollo 857/2018, de
8 de abril; y, en sentido contrario, las sentencias de la Audiencia Provincial
de Las Palmas, sección quinta, 320/2019, recurso 787/2018, de fecha 27 de junio
y 546/2018, recurso 546/2018, de fecha 31 de octubre. También se reseñan otras
sentencias de Audiencias que siguen la tesis de la parte recurrente.
Igualmente se fundamentó el recurso
en que se trata de la aplicación de una norma que, bajo su nueva redacción, no
llevaba en vigor más de cinco años y que no existe al respecto doctrina
jurisprudencial, lo que posibilita el acceso al recurso de casación por la vía
del art. 477.3 LEC.
En su desarrollo se razonó que la
jurisprudencia menor avala mayoritariamente el criterio del recurso, conforme
al cual si el contrato de arrendamiento urbano no accede al registro de la
propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
contrato, éste se resuelve ipso iure, y, por consiguiente, no cabe una
subrogación contractual sobre un contrato extinguido, por lo que la posesión
del arrendatario, una vez se ha producido la resolución contractual, carece de
título, deviene ineficaz, con la consecuencia jurídica de estar ocupando el
inmueble en precario, sin que, por lo tanto, sea deudor de las rentas fijadas
en un contrato de alquiler previamente extinguido por ministerio de la ley.
La parte recurrida no se opuso a la
admisibilidad del recurso de casación.
Toda vez que los recursos se
fundamentan en la misma infracción de derecho material o sustantivo, cual es el
art. 13 de la LAU, aunque por vías procesales distintas de acceso a este
recurso extraordinario serán objeto de tratamiento conjunto.
CUARTO.- El art. 13 de la LAU y la
extinción del contrato de arrendamiento: consecuencias jurídicas
Con anterioridad a la vigencia de la
actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en un primera etapa,
consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la
inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los
procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada ( sentencia del
Tribunal Supremo de 5 de febrero, 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963,
31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988, y 17
de noviembre de 1989, entre otras).
En una segunda etapa, cambió su
doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca,
salvo simulación o fraude ( sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de
1968, 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991, 23 de junio
de 1992, 20 de abril de 1995, y 9 de mayo de 1996), y ello por las razones, que
exponía esta última sentencia:
"[...] a) porque la atribución
dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la
subasta establecida en el art. 131 de la L.H., afecta únicamente, según dicha
norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la
hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar
también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la
Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse
criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento,
no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el
art. 114 de la L. A. U., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a
la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se
quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley, que impone
obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador".
El panorama normativo cambia con la
nueva LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en
tales casos en su art. 13, en el que se admitía la persistencia del contrato si
durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador
quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una
ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar
en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin
perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Bajo dicho régimen jurídico se dictó
la sentencia de esta Sala 414/2015, de 14 de julio, en la que señalamos:
"De la normativa que se cita,
especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994, se desprende lógicamente que
los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento
en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o
no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que
será el nuevo propietario.
En consecuencia carece de
legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas
una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la
finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el
arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá
derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de
serlo.
Así se desprende de la propia
naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta
constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el
propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido
al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada
momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia
de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario
anterior".
No obstante, el texto vigente del
art. 13 de la LAU, al concertarse el contrato de arrendamiento litigioso con el
anterior propietario y también en el momento de adjudicarse a la entidad actora
la vivienda litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, era el
redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013
hasta el 5 marzo 2019; precepto que es de nuevo modificado por el Real
Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler.
En la exposición de motivos de la
precitada ley 4/2013, se justificaba la reforma de la manera siguiente:
"Asimismo, es preciso normalizar
el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de
los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa
de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad
exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido
por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en
consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas
urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su
derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que
reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no
pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del
arrendatario".
Tras la reforma por la precitada ley
4/2013, la redacción del art. 13 de la LAU quedó de la forma siguiente:
"1. Si durante la duración del
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un
retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia
judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido
el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el
apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos
en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la
duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento
sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4
del artículo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por
usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre
el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de
por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente
ley".
Pues bien, tras la nueva redacción
de dicho precepto, es de aplicación, al caso presente, su apartado 1, párrafo
primero, toda vez que el contrato de arrendamiento no accedió al registro, pues
si accediera al mismo antes de la inscripción de la hipoteca en el registro de
la propiedad, serían de aplicación los principios registrales de oponibilidad
de lo inscrito y de prioridad registral; tampoco nos encontramos ante una finca
no inscrita, ni se trata de un arrendamiento otorgado por usufructuario,
superficiario o por quien ostentase un análogo derecho de goce sobre el
inmueble, sino de la adjudicación de la vivienda arrendada en un proceso de
ejecución hipotecaria a favor de la sociedad demandante.
El contrato de arrendamiento
litigioso se concertó el 1 de mayo de 2014 y el decreto de adjudicación de la
vivienda arrendada a la sociedad demandante es de fecha 1 de septiembre de 2014,
dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria 254/2012, seguido ante el
Juzgado de Primera lnstancia n.º 2 de Arucas, por lo tanto no es de aplicación
la redacción original del art. 13.1 de la LAU, sino la dada por la Ley 4/2013,
de 4 de junio.
Bajo los condicionantes temporales
expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza
jurídica, cual es si adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada
en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un
vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de
manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las
rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el
contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a
la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior
propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera
condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el
contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación
de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa
contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.
Pues bien, a la hora de tomar
partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda
posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, por la ley
4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará
extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición
general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con
respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el
correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa que no
tuvo acceso a dicha oficina pública.
Todo ello, sin perjuicio de que el
adjudicatario y el arrendatario celebren un nuevo contrato de arrendamiento,
cosa que, en este caso, no ha sucedido, toda vez que, desde la enajenación
forzosa del inmueble y su adquisición por la sociedad demandante, los
demandados no han abonado la renta a la nueva entidad propietaria del inmueble,
la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda, salvo
requerimiento de pago para evitar la enervación de la acción.
En este sentido, las RRGRN de
24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos
de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de
arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el
artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro
de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la
segunda de las resoluciones antes citadas, señala:
"De una interpretación conjunta
del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7,2 antes transcrito resulta
la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el
Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la
hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del
arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus
derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia con lo
anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca,
el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de
arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene
innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".
La sentencia 134/2017, de 28 de
febrero, nos recuerda en relación con el concepto de precario que:
"Esta sala ha definido el
precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un
bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en
la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de
la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se
pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un
poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de
septiembre; 545/2014, de 1 de octubre)".
En este caso, se daría el supuesto
contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión
de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.
Por todo el conjunto argumental
expuesto no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto
a un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan
vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los
anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar, como se hace, con
base a los arts. 17, 27.2 a) LAU y 1555.1 del CC, sin perjuicio de las otras
alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los
perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.
Por todo ello, la asunción de la
instancia conlleva la desestimación de la demanda en el extremo objeto del
recurso.
QUINTO.- Costas y depósito
La estimación del recurso de
casación y apelación determina no se haga especial condena en costas y que
proceda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir ( art. 398 de
la LEC y Disposición Adicional 15. Regla 8.ª LOPJ).
La desestimación del recurso
extraordinario por infracción procesal trae consigo la imposición de costas y
pérdida del depósito.
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