Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de noviembre de 2020 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
1.- El objeto del proceso
Es objeto del proceso la demanda que
es formulada por los actores Romulo y Valeriano, en su condición de
propietarios de los locales comerciales derecho e izquierdo de la planta NUM002
del edificio sito en la CALLE000 n.º NUM000 de Rentería, dirigida contra la
comunidad de propietarios y frente a los titulares privativos de los distintos
pisos, que conforman dicho inmueble, Guillermo, Crescencia, Coral, Diana,
Maximo y Luciano.
En la demanda se impugnan distintos
acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios del referido edificio, así como
las cuotas de contribución a los gastos comunes asignadas a los locales
comerciales. En concreto, la demanda versó sobre la nulidad de los acuerdos
siguientes.
i) Los adoptados en la Junta
Extraordinaria de 16 de diciembre de 2015, por falta de convocatoria en legal
forma de los actores y consiguiente infracción del artículo 16.3 de la Ley de
Propiedad Horizontal (en adelante LPH);
ii) Los aprobados en la Junta de 4
de abril de 2016, por falta de convocatoria con antelación suficiente de los
actores y por adopción de acuerdos sobre cuestiones no incluidas en el orden
del día (infracción del artículo 16 LPH en sus apartados 2 y 3);
iii) Los tomados en la Junta de 18
de julio de 2016, por falta de convocatoria y adopción de acuerdos no incluidos
en el orden del día (infracción del artículo 16 LPH en sus apartados 2 y 3);
iv) Finalmente, se impugnaron los
acuerdos de la Junta de 20 de julio de 2016 por privación indebida del voto a
los actores y consiguiente infracción del artículo 15.2 LPH, por entender la
parte actora que la nulidad de las otras Juntas impugnadas supone la
inexistencia de deudas comunitarias y la consiguiente ausencia de morosidad de
los demandantes.
En el suplico de la demanda se
interesó que:
"1.- Se declaren nulas las
Juntas celebradas con fecha de 16 de diciembre de 2015, 4 de abril, 18 de julio
y 20 de julio de 2006, así como los acuerdos en ellas adoptados.
2.- Se declare que las cuotas de
participación que vienen siendo utilizadas por la Comunidad demandada son nulas
de pleno derecho por contravenir los criterios establecidos por los arts. 3 y 5
de la LPH.
3.-. En su consecuencia, se
establezcan las cuotas de participación que corresponden en aplicación de los
criterios legales, teniendo en cuenta la superficie real, orientación, altura y
demás elementos determinantes de las diversas partes privativas, y de
conformidad con los datos que se acrediten en Ia fase probatoria o en su
defecto en ejecución de sentencia.
4.- Se libre mandamiento al registro
de la propiedad al objeto de que se modifiquen parcialmente cuantas
inscripciones registrales sean necesarias a fin de inscribir las nuevas cuotas
de participación en los elementos comunes de conformidad con el resultado del
apartado anterior".
2.- Las sentencias de primera y
segunda instancia
Seguido el juicio, en todos sus
trámites, se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia n.º 7
de Donostia, que desestimó la demanda, salvo en el particular concerniente a la
decretada nulidad del acuerdo adoptado en el punto 3 del orden del día de la
Junta Extraordinaria de 4 de abril de 2016, por entender se adoptó fuera de la
relación de los asuntos a tratar, todo ello sin imposición de costas.
Contra dicha sentencia se interpuso
por los actores recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la
sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, que dictó sentencia en la
que se consideró, en contra del criterio del Juzgado, que las convocatorias a
las juntas impugnadas se hicieron con infracción de lo dispuesto en la LPH, sin
observar los requisitos necesarios exigidos al respecto. Igualmente, se estimó
infringido el art. 5 de la LPH, concerniente a la fijación de las cuotas de
participación utilizadas por la comunidad.
En relación con la nulidad de los
acuerdos comunitarios adoptados por las juntas de propietarios impugnadas, la
estimación del recurso se fundamentó de la forma siguiente:
"- Así en la de 16 de diciembre
de 2015, se acude a correos el día 11, viernes, para una reunión del miércoles
siguiente, y el funcionario va el día 14, lunes, no pudiendo entregar nada.
Llama la atención o al menos así lo hace notar la actora el poco margen que en
general se daba entre las convocatorias y su fecha de celebración, cuando un
margen mayor no suponía ninguna alteración. Es más el local del Sr, Valeriano
había estado cerrado abriéndose en diciembre tras unas obras, detalle
reconocido por el presidente a la sazón de la comunidad.
Y no teniendo acceso al portal todo
lo que en el mismo se dejase podía ser perfectamente ignorado por los
propietarios de los locales al no tener que pasar por allí.
- en orden a la Junta de 4 de abril
de 2016, se recibe el día 31 coincidiendo con un viaje a Barcelona por una
urgencia médica (Sr. Valeriano) y en cuanto al Sr. Romulo se le entregó el
mismo día de la Junta, es decir, el día 4, recogiéndolo su hermana ya que él
estaba en Madrid,
- respecto a la señalada a partir
del día 18 de julio de 2016, se puso el burofax el día 14, jueves, indicándose
la reunión para el lunes siguiente día 18. Al Sr. Romulo se le entrega el día
19 y el día 26 al Sr. Valeriano, de manera que se enteran después de haberse
celebrado,
- en cuanto a la Junta de 20 de
julio de 2016, no se llegó a celebrar al no haber recibido la pertinente
comunicación dos vecinos y no figurar la relación de propietarios
morosos".
Con respecto al otro punto
litigioso, concerniente a la determinación de las cuotas de contribución a los
gastos comunes, la demanda se estimó también por la Audiencia con el argumento
de que teniendo en cuenta la extensión de los locales y pisos, de sus metros
útiles, se puede ver una desproporción para nada admisible o al menos muy
discutible. Así el local más grande con 75 metros cuadrados tiene una cuota del
35%, en tanto que el piso primero con 130 metros cuadrados posee una cuota del
15%, y la segunda vivienda con 135 metros cuadrados una cuota similar, por no
hablar del desván de más de cien metros, de manera que procediendo una
corrección en las cuotas siguiendo con mayor fidelidad un criterio de
proporcionalidad se deja a voluntad de los copropietarios que las fijen
debidamente asesorados por sus respectivos letrados y caso de no alcanzar un
acuerdo se respetará el criterio que fija el tribunal de apelación a saber,
13%, 6%, 23%, 42% (piso más desván 26% más 16%) y 16% (piso más terraza,11% más
5% ), que hacen un total de 100.
En definitiva, en congruencia con lo
razonado, se dictó sentencia por mor de la cual se declaró:
"1.- Nulas las Juntas
celebradas con fecha 16 de diciembre de 2015, 4 de abril, 18 de julio y 20 de
julio de 2016, así como los acuerdos adoptados en las mismas.
2.- Nulas las cuotas de
participación utilizadas por la Comunidad demandada, estableciendo en su lugar:
- local de 75 metros cuadrados..........
14%
- local de 35 metros cuadrados.........
6%
- piso 1º, de 130 metros cuadrados.....
23%
- piso 2º, de 135 metros cuadrados....
26%
- desván de 115 metros
cuadrados....... 16%
- piso 3º de 65 metros
cuadrados......... 11%
-terraza de 65 metros cuadrados.........
5%".
Por error se indicó que el local de
75 metros cuadrados le correspondía una cuota de 14% cuando en los fundamentos
jurídicos se habla de 13%, es más de computarse aquella cuota la suma total de
las asignadas ascendería a 101%.
Contra dicha sentencia se interpuso
por los demandados recurso extraordinario por infracción procesal y casación.
...
TERCERO.- Examen del primero de los
motivos del recurso de casación
El recurso se fundamentó, al amparo
del art. 477.1 de la LEC, por infracción de lo dispuesto en art. 9.1 h) y 16 de
la ley de propiedad horizontal; y de conformidad con el art. 477. 2. 3.ª de la
LEC, por presentar interés casacional, al oponerse a la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo en materia de citación a juntas
extraordinarias en propiedad horizontal. Se alegaron para justificar dicho
interés las sentencias de esta Sala 726/2007, de 28 de julio; 706/1994, de 12
de julio; 1368/2007, de 18 de diciembre; 987/2007, de 19 de septiembre y
460/2000, de 5 de mayo. No se discute la nulidad de los acuerdos adoptados en
el punto 3.º ruegos y preguntas del orden del día de la Junta Extraordinaria de
4 de abril de 2016. Se deja a salvo también, la nulidad de la junta de 20 de
julio de 2016, que no es objeto de recurso.
La parte recurrida se opone a la
admisibilidad de este primer motivo del recurso de casación, al señalar que se
construye de forma artificiosa, citando como infringidas sentencias que nada tienen
que ver con la razón de decidir de la resolución que se recurre.
No podemos compartir tal óbice de
inadmisibilidad, pues las sentencias de los casos 987/2007, de 19 de septiembre
y 1368/2007, de 18 de diciembre, sí guardan relación con el objeto del recurso,
en tanto en cuanto se refieren a la flexibilidad con la que han de ser
valorados los requisitos formales de la citación para las juntas cuando el
procedimiento utilizado sea el habitualmente empleado por la comunidad y se
demuestre una conducta conscientemente buscada por el propietario para impedir
la efectividad de la citación practicada, con la finalidad de entorpecer la
adopción de los acuerdos por los que se rige la vida comunitaria. Otra cosa
distinta es que el hecho probado de la Audiencia permita la aplicación de tal
doctrina.
Las otras resoluciones se refieren a
otros aspectos, como a los requisitos legales de la convocatoria de las juntas
de propietarios ( sentencia 726/2007, de 28 de junio) o a la antelación con la
que deberá hacerse la convocatoria para su efectividad ( sentencia 706/1994, de
12 de julio). Por último, la sentencia de 460/2000, de 5 de mayo, se refiere al
carácter anulable de los acuerdos que vulneran la regla de la unanimidad y la
sanación por caducidad, en un supuesto de arrendamiento de cubierta considerado
como acto de administración, que no guarda relación con el objeto del presente
proceso.
1.- Panorama normativo de necesario
cumplimiento
Conforme a lo dispuesto en el art. 9
1 h) de la LPH es obligación de los propietarios de los pisos y locales
comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con
la comunidad.
En defecto de esta comunicación se
tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas
al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o
notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido
en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en
lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de
la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada
por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto
bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Por su parte, el art. 16.2 de la LPH
proclama que: "[...]la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y,
en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a
tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en
segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en
el art. 9".
Es decir que, a tenor de los
mentados preceptos, no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la
citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes
acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley
determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando
tres posibilidades al respecto, a través de un orden jerárquico de necesaria
observancia: primero; si el propietario ha comunicado un domicilio para sus
notificaciones, en tal lugar; en defecto de una comunicación de tal clase, es
válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante,
llevada a efecto con quien los ocupara, y, ante la imposibilidad de la
citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de
anuncios.
De esta forma, se concilia el
necesario conocimiento que corresponde al propietario para ejercitar su derecho
de voto, y, por otra parte, los indiscutibles intereses de la comunidad en su
conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de practicar una
notificación al propietario, siempre claro está cuando se haya intentado
llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez antes
reseñados.
La sentencia 444/2007, de 3 mayo,
señala que "[...] las citaciones debían entregarse por escrito en el
domicilio que hubiera designado cada propietario y, en su defecto, en el piso a
él perteneciente".
En el mismo sentido, la STS
726/2007, de 28 de junio, precisa la trascendencia e importancia de cumplir con
los requisitos legalmente exigidos para la citación de los propietarios a
Junta, a los efectos de ejercitar su derecho de disposición sobre los asuntos
comunes, a través del ejercicio del derecho voto y lo hace en los términos
siguientes:
"La Ley de Propiedad Horizontal
ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios,
que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien
los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a
las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de
su celebración.
En la citación correspondiente, debe
constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues,
como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar
a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les
sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si
no figura en la convocatoria.
La citación debe ser personal y por
escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares
en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en
el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que
quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen
verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al
propietario.
La Ley establece que la asistencia a
la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, y, para
acreditar ésta, basta un escrito firmado por el propietario".
2.- Trascendencia jurídica de la
falta de citación de los copropietarios a Junta e invalidez de la misma por
violación de los requisitos legales que la regula
Las normas que rigen la forma de
practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de
necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la
jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella
adoptados, - sentencias de 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 29 de
octubre de 1993, 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995 entre otras-, sin
que la entrega de la citación por escrito en el domicilio de cada propietario
pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad alegando viciosas practicas o
usos que, por contrarias a la ley, no pueden judicialmente aprobarse -
sentencia de 30 octubre 1992- o hacerse descansar en simples suposiciones de
conocimiento - sentencia de 14 de diciembre 2001-.
Como manifestación de tal doctrina
podemos citar la sentencia 706/2003, de 10 julio, que en su fundamento de
derecho tercero indica:
"Todo copropietario tiene
derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad
Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le
afectan directamente [...] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la
resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus
acuerdos en aplicación del art. 15, párrafo segundo, LPH, redactado por Ley
2/1988, y de la doctrina jurisprudencial al respecto ( Sentencias, entre otras,
de 25 octubre 1989 y 20 octubre 1993)".
3.- Carga de la prueba sobre la
práctica de la citación
No ofrece duda tampoco que ante las
dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de
no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la
carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a
quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad
de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y
necesaria demostración.
En este sentido, podemos citar la
sentencia 706/2003, de 10 julio, cuando razona al respecto:
"Efectivamente, la Sentencia
recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los
copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la
citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se
efectuó. Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es
correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo,
que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado,
produce el efecto de desplazar el "onus probandi" a la parte que
sostiene que la citación ha tenido lugar. La solución adoptada se ajusta a la
doctrina mantenida por esta Sala, tanto con carácter general respecto de los
hechos negativos ( Sentencias 3 junio 1.935, 10 julio 1.967, 17 octubre 1.983,
8 octubre 1.984, 23 septiembre 1.986, 8 julio 1.988, 8 marzo y 30 abril 1.991,
9 febrero 1.993 y 4 febrero 2.002, entre otras), como en particular en relación
con la citación para las Juntas de Propietarios ( Sentencia 30 abril
1.992)".
4.- El comportamiento renuente de
los propietarios a tomar constancia de la citación a la Junta
Ahora bien, la jurisprudencia igualmente
previene sobre las prácticas abusivas de los copropietarios evitando ser
notificados, con la fraudulenta intención de paralizar la vida comunitaria, y
evitar asumir sus obligaciones frente al resto de los comuneros, haciendo
recaer sobre éstos la obligación de soportar gastos que no les corresponden.
A una consideración de tal clase
responde la sentencia 987/2007, de 19 de septiembre, que nos previene al
respecto, señalando:
"Con reiteración esta Sala ha
señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15,
párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado
haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no
conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse
de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de
que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los
comuneros sin queja o protesta de sus integrantes ( SSTS 13 de marzo 1997; 10
de julio 2003; 22 de marzo 2006 ).
Lo que se pretende es dinamizar la
vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no
entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio
flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la
propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida
por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (
STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de
los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar
de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan
indefensión ni perjuicio a los comuneros, como es el caso contemplado en la
sentencia de 28 de febrero 2005, en la que se toma en consideración el hecho de
que no se hubiera formulado objeción alguna a los acuerdos adoptados, con base
en que se tomaron sin cumplimentar las reglas de la unanimidad o la mayoría
que, según los casos, exige la L.P.H, o en cualquier otra causa determinante de
su nulidad, al fundamentarse exclusivamente en un defecto de convocatoria a la
Junta y no en la entidad o contenido del propio acuerdo".
En el caso contemplado en esta
sentencia 987/2007 se tuvo en cuenta que el medio empleado de comunicación con
el recurrente era el habitualmente utilizado para la citación a la junta de
propietarios y para la notificación de acuerdos de esta naturaleza, "[...]
recepcionando -dicho recurrente- siempre inmediatamente la documentación
recibida", y que la falta de conocimiento de la convocatoria alegada
respondió "[...] a causas exclusivamente vinculadas a una actitud renuente
a conocerla". La entrega al servicio de correos, para junta a celebrar el
10 de diciembre, se produjo el 27 de noviembre, y se intentó hacer llegar a su
destinatario al día siguiente, dejando transcurrir un mes para recoger la
carta, "[...] sin haber manifestado justificación o razón alguna en el retraso".
La doctrina de dicha sentencia fue
ratificada por la ulterior 1368/2007, de 18 de diciembre, en un caso en el que
se dotó de eficacia, a los efectos de citación del propietario recurrente, a la
carta enviada a éste, presumiendo su recepción en la medida que era el medio
habitual de comunicación y había venido dando resultado positivo, al menos, en
los cinco años anteriores, concluyendo que "[...] la eficacia de ese medio
de comunicación habitual no es posible ignorarla cuando los acuerdos no interesan,
como aquí acontece, pues de ser así, ese comportamiento implicaría una mala fe
obstativa a ser notificado, que en ningún caso priva de eficacia jurídica al
acto de comunicación intentado por la Comunidad".
En dicha sentencia se argumentó, en
lo que ahora nos interesa:
"El análisis de la doctrina de
esta Sala en torno a la interpretación del mencionado precepto conduce a una
solución plenamente coincidente con los argumentos jurídicos utilizados por
Audiencia pues como señaló la reciente Sentencia de 19 de septiembre de 2007,
(Recurso de Casación 3442/2000) que "Con reiteración esta Sala ha señalado
que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo
segundo, LPH ), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber
tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la
fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo,
siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate
de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin
queja o protesta de sus integrantes ( SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003;
22 de marzo 2006 )"; en definitiva, pese al carácter ius cogens de las
normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a
flexibilizar el régimen con el fin de "dinamizar la vida de la comunidad y
evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento
de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones
en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una
convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a
las necesidades de la colectividad ( STS 5 de mayo de 2000 ). Se trata, en
definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia
comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun
alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los
comuneros...".
5.- Aplicación de la doctrina citada
a las circunstancias concurrentes y respeto al hecho probado de la Audiencia
El respeto de los hechos probados de
la sentencia de la Audiencia determina que no podamos considerar infringida la
mentada doctrina, dado que las convocatorias se efectuaron con muy escasa
antelación temporal pese a la trascendencia de los acuerdos a adoptar y sus
repercusiones económicas, de manera que tal que a veces fueron entregadas con
posterioridad a su celebración o sin antelación mínima suficiente, el mismo
día, sin que se declare acreditada una conducta renuente de los titulares de
los locales para entorpecer la vida social impidiendo la adopción interesada de
acuerdos por las juntas convocadas al respecto.
Es por ello, que el recurso
interpuesto no puede ser estimado.
CUARTO.- Examen del segundo de los
motivos de casación
El motivo segundo se formuló de la
manera siguiente, al amparo del art. 477.1 de la LEC, por infracción del art. 5
de la LPH, y de conformidad con el art. 477. 2. 3.º de la LEC, por presentar
interés casacional, al oponerse a la doctrina jurisprudencial del Tribunal
Supremo establecida en sentencias de la Sala Primera de 29 de enero de 2007
(recurso 347/2000) y 575/2005, de 5 de julio, que establecen que podrá instarse
la modificación judicial de las cuotas fijadas cuando en la determinación de
éstas no se hubieran respetado los criterios establecidos en el art. 5 de la
LPH.
En efecto, la sentencia de esta Sala
de 29 de enero de 2007 (recurso 347/2000) señala que el conocimiento de los
estatutos en el momento en que se compran los pisos y locales en propiedad,
juntamente con la también verificada unanimidad en la adopción de los acuerdos
aprobatorios de los estatutos, por quienes entonces eran propietarios, y la
falta de impugnación oportuna y en forma de tales acuerdos:
"[...] no obsta, sin embargo, a
que pueda instarse la modificación de los coeficientes asignados a cada piso o
local del inmueble, cuando en la fijación de éstos no se hubieran respetados
los criterios establecidos en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Como se dice en la Sentencia de esta Sala de 5 de julio de 2005, "entre
los modos de fijar la modificación del sistema de cuotas de participación,
fuera del acuerdo unánime de los copropietarios, se puede, precisamente, cumpliendo
los requisitos legales exigibles al respecto, determinar aquellas conforme al
artículo 5º de la dicha Ley, por "resolución judicial", que es lo
acontecido en el presente caso, de manera que huelga insistir en el examen de
la jurisprudencia acerca de la necesidad de unanimidad para modificar los
estatutos que rigen una determinada comunidad de propietarios, según la Ley de
Propiedad Horizontal, que, por su notoriedad, resulta obvia, pues lo que en
realidad se debate es la legitimidad en casos como el presente de establecer,
mediante juicio declarativo por sentencia, las modificaciones que se propugnan
en función de la prueba practicada"; legitimidad para instar la
modificación de coeficientes al margen de la unanimidad de los copropietarios y
de la impugnación de los acuerdos de la comunidad que también se declara en la
Sentencia de 11 de abril de 1995".
El recurso realmente no cuestiona la
posibilidad de revisión de las cuotas de participación mediante resolución
judicial, sino que se fundamenta en el hecho de no haberse respetado los
criterios establecidos en el art. 5 de la LPH, basándose la resolución
recurrida exclusivamente en la superficie, sin atención a los otros criterios
que establece dicho precepto, y si a eso añadimos el error patente de atribuir
la condición de metros útiles a los registrales de todos los locales y
viviendas cuando así no resulta de dicha certificación, así como atribuir una
cuota de participación a una terraza, como si tratase de finca independiente,
el recurso debe ser estimado.
La sentencia de la Audiencia aprecia
que existe manifiesta desproporción entre las cuotas que vienen siendo
aplicadas para contribuir a los gastos comunes a cargo de los titulares de los
locales y las correspondientes al resto de las fincas que conforman la
edificación, y así resulta simplemente con tener en cuenta que, en atención tan
solo a los metros cuadrados que corresponden en conjunto a las seis fincas
registrales, que se elevan a 615 metros cuadrados según las certificaciones del
Registro, a un local de 75 metros cuadrados se le adjudica una cuota en la
totalidad del edificio del 35%, y al otro, de tan solo 35 metros cuadrados, una
cuarta parte en la contribución total a los gastos comunes (25%).
Ahora bien, ello no significa que
podamos refrendar la sentencia de la Audiencia al establecer las nuevas cuotas
de participación, toda vez que se prescinde de los condicionantes normativos
establecidos al respecto en el art. 5 de la LPH. En efecto, dicho precepto
establece que para fijarlas se tomará como base la superficie útil de cada piso
o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Por su parte, el art. 3 LPH norma
que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al
total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios
por razón de la comunidad.
La cuota de participación deviene
pues en un elemento esencial de la propiedad horizontal, en tanto en cuanto
fija un módulo que ordena el sistema de derechos y obligaciones que dimanan de
dicho régimen jurídico [ arts. 9.1 e) y f); 16, 17, 19.2 d) LPH] y en concreto
determina en cuánto ha de contribuir cada propietario al sostenimiento de la
finca o inmueble en su conjunto.
Pues bien, si tenemos en cuenta la
fundamentación jurídica de la sentencia de la Audiencia resulta que la misma se
basa en la superficie de los pisos y locales que aparecen en la certificación
registral, sin tener en cuenta la superficie útil, como señala el art. 5 de la
LPH, es decir la comprendida dentro del perímetro de cada uno de las fincas
litigiosas. Además, se atribuye una cuota a la terraza lo que constituye
patente error al no ser una finca independiente, constituir cubierta del
edificio, y resultar descrita dentro del piso tercero, y no se motivan las
cuotas de participación fijadas en relación con los otros criterios que señala
el mentado precepto: emplazamiento interior o exterior; su situación entendida
en la doble dimensión de la ubicación de los pisos y locales en el inmueble,
así como la zona urbana en que se encuentre radicado el edificio, y el uso que
se presuma racionalmente se va a efectuar de los servicios o elementos comunes.
Es por ello, que se deja para el
trámite de ejecución de sentencia la fijación de las nuevas cuotas, al no poder
aceptarse las fijadas por la Audiencia, lo que conduce a la estimación del
recurso, dictando por este tribunal la sentencia correspondiente para respetar
lo dispuesto en el art. 5 de la LPH.
QUINTO.- Examen del tercero de los
motivos de casación
El tercero de los motivos de
casación se formula, al amparo del art. 477.1 de la LEC, por infracción del
art. 396 del Código Civil y el art. 3 de la LPH y de conformidad con el art.
477. 2. 3.º de la LEC, por presentar interés casacional, al oponerse a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en la sentencia 25/2007, de 1
de febrero, que atribuye cuota de participación en los elementos comunes al
piso o local con aprovechamiento independiente y no a una terraza sin
aprovechamiento de tal clase.
El recurso no puede ser estimado,
toda vez que se fundamenta en una única sentencia, que es impropia para
acreditar el interés casacional, y no aborda la sentencia citada directamente
la cuestión controvertida, independientemente de que al respecto se ha estimado
el recurso extraordinario por infracción procesal, toda vez que en la
certificación registral la terraza no figura, como es natural como finca
independiente, con su correspondiente cuota de participación en los gastos
comunes.
SEXTO.- Costas y depósitos
La estimación de los recursos
extraordinarios interpuestos determina no se haga especial condena en costas y
que proceda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir ( art.
398 de la LEC y Disposición Adicional 15. Regla 8.ª LOPJ).
Al asumir la instancia el recurso de
apelación debió de ser estimado por lo que no se imponen sus costas a la parte
recurrente ( art. 398 LEC), con la correlativa devolución del depósito para
apelar.
La estimación de la demanda conduce
a la imposición de las costas de primera instancia, ya que ya se postulaba, en
su caso, fijar las nuevas cuotas en trámite de ejecución de sentencia ( art.
394 LEC).
FALLO:
Por todo lo expuesto, en nombre del
Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º- Estimar en parte los recursos
extraordinarios por infracción procesal y casación interpuestos, contra la
sentencia, dictada por la sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Donostia
n.º 72/2018, de 19 de febrero, sin imposición de costas y devolución de los
depósitos constituidos para recurrir.
2.º- Casar la precitada sentencia,
dejándola sin efecto, y, estimando el recurso de apelación interpuesto, contra
la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Donostia, en
los autos de juicio ordinario 889/2016, se declaran:
I.- Nulas las Juntas celebradas con
fecha 16 de diciembre de 2015, 4 de abril, 18 de julio y 20 de julio de 2016,
así como los acuerdos adoptados en las mismas.
II.- Nulas las cuotas de
participación utilizadas por la Comunidad demandada, debiendo ser fijadas las
nuevas cuotas, por el Juzgado, en trámite de ejecución de sentencia, con
arreglo a las bases siguientes:
i. En atención a la superficie útil
de los distintos pisos y locales, que constituyen las fincas descritas en la
escritura de obra nueva y división horizontal en relación con el total del
inmueble.
ii. El emplazamiento interior o
exterior.
iii.- Su situación.
iv.- Y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
III.- Una vez firme el
pronunciamiento que fije las nuevas cuotas de participación se librará
mandamiento al Registro para su reflejo registral.
Todo ello, sin imposición de las
costas correspondientes al recurso de apelación y con preceptiva condena de las
de primera instancia a la parte demandada.
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