Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de octubre de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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PRIMERO.- Antecedentes.
1.- La demanda.
Los demandantes, D. Braulio, Dña.
Rosario, Dña. Salome, D. Celso, D. Cipriano, Dña. Sonia, D. Damaso, Dña.
Trinidad, D. Diego, Dña. Victoria, D. Eliseo, y Dña. Asunción, son los copropietarios
de las viviendas de pisos NUM001., NUM002., NUM003., NUM004., NUM005., y
NUM006. del edificio de la Comunidad de Propietarios de PASEO000 núm. NUM000 de
San Sebastián, e impugnaron mediante demanda de 20 de octubre de 2016 un
acuerdo comunitario adoptado en junta general extraordinaria de la Comunidad de
Propietarios demandada, acuerdo de 9 de junio de 2016, aprobado por mayoría de
tres quintos que dispone la continuidad con el sistema actual de calefacción y
la compra de las instalaciones de la central térmica de Bero Thermik S.L. y sus
instalaciones.
Conviene aclarar que, conforme al
título constitutivo de la Comunidad, el servicio de calefacción y agua caliente
se presta mediante el suministro desde una central térmica, a través de una red
de distribución, que en la actualidad era propiedad de un tercero, Bero Thermik
S.L., que ha manifestado su voluntad definitiva de no seguir explotando el
servicio, y planteando como única opción la compra de todas sus instalaciones,
muebles e inmuebles.
2.- Resolución del pleito en primera
instancia, la sentencia.
La sentencia de primera instancia
desestimó la demanda. En lo que interesa al recurso de casación que nos ocupa,
declaró que:
"Tercero. Por lo que hace al
tema más arduo del debate, se considera que el criterio de la junta y la
decisión comunitaria son ajustados a derecho en cuanto al entendimiento de que
para continuar con el servicio de calefacción mediante la compra de la central
de Berothermik a través de una Agrupación de Comunidades, es suficiente la
mayoría de 3/5 de las cuotas de propiedad, con arreglo al art. 16.3 LPH.
"El acuerdo que se considera
modificación del título constitutivo en la demanda es la compra de la central
de Berothermik, puesto que obviamente no puede serlo decidir que se mantenga el
servicio de calefacción como estaba descrito en el título constitutivo y se ha
realizado durante toda la vida de la Comunidad. Y tampoco puede ser el proyecto
complejo en sí mismo, ya que no es lo que se acordó el 9 de junio de 2016.
"El art. 16.3 LPH previene que
"el establecimiento o supresión de los [...] servicios comunes de interés
general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación". Y debe entenderse que el establecimiento de un servicio
común de interés general, como sin duda es la calefacción y agua caliente, aun
suponiendo la modificación del título constitutivo, es la adquisición mediante
la incorporación a una Agrupación de Comunidades de la central térmica. La
central, en realidad, es continuidad de lo preexistente, pero el canje del
estatus de disfrute oneroso del servicio a compartir la propiedad del servicio,
es lo que supone una modificación del título constitutivo, sin dejar de
establecer -o restablecer con otra contextura un servicio común de interés
general.
"En efecto, hay un acto de
disposición para adquirir unos bienes muebles y el inmueble en que se ubican, y
por medio de una Agrupación, aumenta el objeto de la Comunidad, pero se
restablece un servicio común de interés general. El servicio originario del
título constitutivo va a desaparecer por voluntad de su dueño, y la Comunidad
examina el proyecto de que no desaparezca a través de la única vía que se le
presenta, esto es, comprando todos los activos de Berothermik en conjunción con
otras Comunidades, beneficiarias del servicio. Si se emplea el mecanismo de
compraventa, y se incluyen inmuebles de ajena pertenencia es por imposición de
tercero. Estudiada la tesis de STS de 8 de abril de 2016, no puede decirse aquí
que se compra un elemento extraño a la Comunidad, como en el contraste que se
hace con el establecimiento de ascensores, ya que la central térmica no es
elemento común, pero no puede decirse que sea extraña sino que es la fuente de
calefacción y agua caliente prevista en el título constitutivo, sea que sea su
dueño o explotador. Y por otra parte, no hay duda del carácter de servicio
común, al contrario que el supuesto casacional glosado, en que "no consta
el plan concreto del fin de la compra de la parcela que, aparte del agua,
comprende y otros servicios", dado que en nuestro caso el proyecto es
completo y precisamente consiste en mantener un sistema de calefacción que
persevera durante décadas, bien que con otros dueños y explotadores.
"No cabe duda que cambia el
coeficiente de participación de los copropietarios disidentes, aunque no
directamente, puesto que en la Comunidad demandada se mantiene, sino porque
ésta adquiere una copropiedad por su cuota en la Agrupación. Pero precisamente
por esto hay una modificación del título, puesto que si no la hubiera, la
mayoría precisa para acordar que continuara la central térmica sería la simple,
y no la cualificada del caso, en que como se establece un servicio común
indudable, según hasta el presente existía, y en un elemento que no es extraño,
pero tampoco común, y que seguirá sin serlo, para serlo de la Agrupación, la
exigencia de unanimidad de art. 17.6 LPH es innecesaria".
3.- La apelación y sentencia
resolutoria.
Recurrida en apelación la sentencia
recurrida desestima el recurso y en cuanto a la cuestión controvertida dice:
"3.- Vulneración del art. 17
LPH.
"La parte apelante sostiene que
la sentencia de instancia yerra al determinar que la mayoría suficiente para la
aprobación del acuerdo controvertido es de 3/5 de propietarios que representen
3/5 de cuotas de participación, conforme dispone el art. 17.3 LPH, pues entiende
que es necesaria la unanimidad en la misma, tal y como exige el art. 17.6 LPH.
Sin embargo, la Sala no comparte el criterio de la parte apelante.
"El art. 17.3 LPH dispone que
el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, supongan
o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
"Como declara la STS de 7 de
julio de 2015, el legislador, ante la existencia de visiones enfrentadas en las
comunidades de propietarios, introdujo el art. 17 LPH para evitar la
petrificación de las mismas posibilitando la instalación de servicios de
interés general, y cabe conceptuar como tal el servicio de calefacción y agua
caliente sanitaria.
"Por otra parte, la Sala 1.ª
del Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial que, para la
adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación
del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de
los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal
exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor (así, SSTS de 13 de
septiembre de 2010 y 23 de diciembre de 2014).
"La parte apelante sostiene que
dicha doctrina jurisprudencial no resulta de aplicación al caso de autos
porque: 1.- Viene referida única y exclusivamente a supuestos de instalación de
ascensor; 2.- Existe doctrina jurisprudencial que exige la unanimidad en
supuestos como el de autos, de manera significativa la STS de 8 de abril de
2016.
"El hecho de que la doctrina
citada se haya aplicado única y exclusivamente en supuestos de instalación de
ascensores no determina que no pueda serlo a otros supuestos de establecimiento
de servicios de interés general. En este sentido, cuando se dictó la STS de 13
de septiembre de 2010 el régimen de mayorías aplicable para el establecimiento
del servicio de ascensor era el mismo que para los servicios comunes de interés
general. Y, por otra parte, la evolución de la voluntad del legislador que a
través de las últimas reformas del art. 17 LPH (así, Ley 51/2003, de 2 de
diciembre, Ley 19/2009, de 23 de noviembre, y Ley 8/2013, de 26 de junio)
tiende a facilitar la adopción de acuerdo reduciendo las mayorías exigidas para
su adopción.
"Por otra parte, el supuesto de
hecho analizado en la citada STS 8 de abril de 2016 no es asimilable al
supuesto de autos. En primer lugar, en la indicada sentencia se reprocha que se
argumente para justificar la decisión de la comunidad que la adquisición de la
parcela deviene en un servicio común cuando no consta el plan concreto del fin
de la compra, siendo así que en el presente caso la adquisición de los
elementos inmuebles, instalaciones y redes de distribución tiene el objetivo de
garantizar el servicio de agua corriente sanitaria y calefacción del inmueble.
Y, en segundo lugar, a diferencia del supuesto analizado en la STS de 8 de
abril de 2016, el establecimiento del servicio de agua corriente sanitaria y
calefacción no comporta ampliar el número de comuneros y la cuantía de las
cuotas de participación, porque las instalaciones e inmuebles del citado
servicio no se convierten en elementos de la comunidad de propietarios
demandada, sino que son adquiridos por Agrupación de Comunidades de
Propietarios de PARQUE000. De hecho, el acuerdo no comporta ningún acto de
disposición por parte de la comunidad de propietarios demandada, sino la
autorización al Presidente de la Comunidad para la constitución de la
Agrupación de Comunidades de Propietarios de PARQUE000 y para la firma de un
contrato de compra por parte de la citada agrupación, una vez constituida, del
servicio de agua caliente sanitaria y calefacción con sus instalaciones e
inmuebles en unas determinadas condiciones económicas que se han cumplido,
siendo así que, para la constitución del citado conjunto inmobiliario se han
alcanzado las mayorías precisas exigidas por el art. 24.2 b) LPH.
"Por último, que determinados
inmuebles adquiridos para la prestación del servicio no fueran con anterioridad
titularidad de la empresa lo prestaba, BERO THERMIK, S.L., no implica que deba
exigirse unanimidad para la adopción del acuerdo. La venta está condicionada a
la adquisición de la central térmica con los locales por imposición de la
vendedora, siendo el administrador único de la misma cotitular, junto con sus
hermanos, de los citados locales que, además, como se ha expuesto, se
encuentran vinculados con la actividad desarrollada por la mercantil al estar
gravados con una servidumbre de paso para atender la utilización,
accionamiento, conservación, reparación o reposición de la central térmica
establecida en el local que es predio dominante".
4.- El recurso interpuesto ante el
Tribunal Supremo.
El recurso de casación se ha
interpuesto contra una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que
se ejercitaba acción de impugnación de acuerdos comunitarios.
La parte recurrente interpuso
recurso de casación al amparo del art. 477.2.3.º LEC, por presentar la
resolución del recurso interés casacional, basandose en tres motivos cuyo contenido
se expone en el siguiente antecedente.
SEGUNDO.- Motivos primero a tercero.
1.- Motivo primero.- Impugnación de la
sentencia dictada por la Audiencia Provincial, en proceso de cuantía
indeterminada, con interés casacional por contravenir la jurisprudencia del
Tribunal Supremo. Al amparo del art. 477.1 de la LEC, con apoyo en la
infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso
en relación con el art. 477.2.3.º LEC, por presentar la resolución del recurso
interés casacional, porque la sentencia recurrida se opone a la doctrina del
Tribunal Supremo sobre la adopción de acuerdos conforme al art. 17 de la LPH.
La resolución recurrida infringe el
art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, al adoptar un criterio dispar al
sostenido por la Sala 1.ª del Tribunal Supremo en la sentencia 230/2016, de 8
de abril. La cuestión central de la relación jurídica es resuelta mediante una
aplicación indebida del art. 17 LPH, concretamente, por no aplicar el art. 17.6
LPH.
Dando cumplimiento a la exigencia
del art. 481.2 LEC se adjunta con el escrito de interposición de casación el
texto de las sentencias que se aducen como fundamento de interés casacional.
2.- Motivo segundo.- Impugnación de la
sentencia dictada por la Audiencia Provincial, en proceso de cuantía
indeterminada, con interés casacional por existir jurisprudencia contradictoria
de las Audiencias Provinciales. Al amparo del art. 477.1 de la LEC, con apoyo
en la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del
proceso en relación con el art. 477.2.3.º LEC, por presentar la resolución del
recurso interés casacional, porque la sentencia recurrida se opone a
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.
El presente motivo presenta interés
casacional en cuanto a que la resolución recurrida infringe el art. 17 de la
Ley de Propiedad Horizontal, al existir soluciones diferentes por parte de
Audiencias Provinciales.
La cuestión central de la relación
jurídica es resuelta mediante una aplicación indebida del art. 17 LPH,
concretamente, por no aplicar el art. 17.6 LPH.
3.- Motivo tercero.- Interés casacional
por aplicación de normas con menos de cinco años de vigencia, e inexistencia de
doctrina del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores de igual o similar
contenido. Al amparo del art. 477.1 de la LEC, con apoyo en la infracción de
normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso en relación
con el art. 477.2.3.º LEC, por presentar la resolución del recurso interés
casacional, por no existir doctrina del Tribunal Supremo respecto al art. 17 de
la LPH, en su vigente redacción, modificada por medio de la Ley 8/2013, de 26
de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Se trata de una norma con menos de
cinco años de vigencia pues si tomamos como dies a quo la fecha de su
entrada en vigor, 28 de junio de 2013, y dies ad quem la fecha en la que
la norma fue invocada por primera vez en el procedimiento fue a la
interposición de la demanda con fecha 20 de octubre de 2016, no ha transcurrido
el precitado plazo de cinco años.
TERCERO.- Decisión de la sala. Régimen
de mayorías para la adopción de un acuerdo de compra de la empresa que
suministraba el agua caliente y calefacción, con el fin de mantener el servicio.
Se desestiman los motivos que se
analizan conjuntamente.
La cuestión central que se suscita
es si se ha aplicado indebidamente el art. 17 LPH, concretamente, por no
aplicar el art. 17.6 LPH que exige unanimidad para la adopción de un acuerdo
comunitario en el que se acuerda la compra del sistema de agua caliente y
calefacción central con sus inmuebles e instalaciones y considerar suficiente
que lo sea por mayoría de tres quintas partes, en aplicación del art. 17.3 de
la Ley de Propiedad Horizontal.
Por la parte recurrente (comuneros
disidentes) se entiende que el acuerdo impugnado modifica el título
constitutivo pues se incorpora un nuevo patrimonio a la comunidad, alterando la
aportación de los comuneros, por lo que se debió exigir unanimidad.
Por la comunidad recurrida se
insiste en que el acuerdo impugnado pretendía el mantenimiento de un servicio
común de interés general, mediante la creación de una agrupación de comunidades
y la compra de unos inmuebles e instalaciones existentes dentro de la
urbanización, sin cuya adquisición se dejarían de prestar los servicios de
calefacción y agua caliente.
Esta sala en sentencia 230/2016, de
8 de abril, exigió un acuerdo unánime para la adquisición de una parcela, en
cuanto se ampliaba el número de comuneros y la cuantía de las cuotas de
participación.
No consideraba causa justificada que
fuera para un "servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin
de la compra de la parcela...".
Esta sala en sentencia 429/2015, de
7 de julio, declaró que la adquisición de un club social de 16.000 metros
cuadrados, como finca independiente, por la comunidad, no suponía un servicio
de interés general, por lo que se requería unanimidad.
De dicha doctrina se puede extraer
la conclusión de que es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los
3/5 de los comuneros, cuando se pretende la creación o mantenimiento de un
servicio o de interés general, pues como declara la mencionada sentencia
429/2015, "el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las
comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la
petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de
interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y
otros".
En el presente caso hay que
concretar que:
1. No se trata de la creación de un
servicio, sino de mantenerlo.
2. Para ello se pretende la compra a
una sociedad de unos inmuebles y sus instalaciones, que suministran calefacción
y agua caliente a 22 comunidades de propietarios, de las que 15 decidieron
integrarse en la Agrupación de Comunidades, una de ellas la comunidad
demandada. Por el contrario siete comunidades decidieron desvincularse de la
Agrupación y no participar en la compra.
3. La totalidad de la inversión
estimada era de 1.100.000 euros.
4. Se calculaban 436 usuarios,
abonando cada uno la cantidad de 3.242 euros en un total de 108 meses.
5. La alternativa era la instalación
de sistemas de agua caliente y calefacción individuales.
A la vista de lo expuesto debemos
declarar que en la sentencia de la Audiencia Provincial se ponderan
adecuadamente los intereses en litigio, de tal manera que la Comunidad de
Propietarios actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro
de agua caliente y calefacción, que había venido desarrollándose sin
incidencias, para ello aprovechaban las instalaciones existentes, que serían
adquiridas por esta Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación
de Comunidades, con un monto total importante pero abonando los comuneros las
cuotas correspondientes en cómodos plazos, gracias a la financiación obtenida.
Por ello el art. 17.3 de la LPH autoriza
la creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la
modificación del título constitutivo con el voto favorable de los 3/5.
En el presente caso, ni tan siquiera
se pretende crear un servicio, sino mantenerlo, siendo de indudable interés
general y para ello adquirieron las instalaciones que preexistían y que se
encontraban dentro de la comunidad, y para cuyo funcionamiento se contrataría
una empresa de mantenimiento.
Por lo expuesto procede confirmar la
sentencia recurrida.
CUARTO.- Desestimado el recurso de
casación procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000).
Procede la pérdida del depósito constituido.
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