Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de marzo de 2021 (D. JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes
Para la resolución del presente
recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en
la instancia.
1.- El 2 de junio de 1975, D. Efrain,
como arrendatario, concertó con la entonces propietaria, un contrato de
arrendamiento cuyo objeto fue el "local estudio primera" sita la
planta piso NUM001 de la casa nº NUM000 de la CALLE000, de Barcelona.
2.- El 8 de noviembre de 2001 las
partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica
"Anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10 nº 0041582 de fecha 2
de junio de 1975 correspondiente a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de
esta ciudad", en el que pactaron lo siguiente:
"Primero.- Ambas partes
acuerdan modificar con efectos del día 1º de febrero de 2002 el objeto del
presente contrato establecido como local estudio primera por la vivienda
situada en la planta NUM000 (anterior vivienda portería). El importe de la
renta a partir del citado 1º de febrero de 2002 se fija en la cantidad de
15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e
I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones
experimentadas por los índices de Precios de Consumo.
"Segundo.- Se autoriza al
inquilino para que efectúe en la vivienda bajos las obras que estime oportunas
siendo el coste de las mismas enteramente a su cargo y siempre y cuando no
afecten a la estructura del edificio, ni debiliten los materiales empleados en
la construcción, ni se refieran a elementos comunes, dándose como plazo para su
realización hasta el día 31 de enero de 2002.
"Tercero.- En la referida fecha
de 1º de febrero de 2002 Don Efrain dejará el estudio primera libre vacuo y
expedito y a disposición de la propiedad.
"Cuarto.- Con excepción de la
novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en
las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de
arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del
presente anexo".
3.- Posteriormente UPL-GRACIA 2017,
S.L. (en adelante UPL) adquirió el edificio al que pertenece la citada
vivienda, por lo que se subrogó en la posición de la arrendadora en el citado
contrato de arrendamiento.
4.- UPL interpuso demanda en la que
solicitaba: (i) la declaración de que la vigencia del contrato de arrendamiento
de 8 de noviembre de 2001 expiró el 1 de febrero de 2018 y que, en
consecuencia, ha quedado resuelto, sin valor ni efecto alguno; (ii) la condena
al demandado a desalojar la finca, dejándola libre y expedita, con
apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en plazo, y al pago de la suma
adeudada en concepto de indemnización por un importe equivalente a una renta
contractual pactada (90,15 euros mensuales), hasta que la finca sea puesta a
disposición de la actora; y (iii) la condena al pago de los intereses legales,
y de las costas causadas.
5.- El correspondiente procedimiento
judicial se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 56 de Barcelona,
que dictó sentencia desestimatoria de la demanda, en la que declaró que: (i) en
el presente caso el título de ocupación de la vivienda que ostenta el demandado
es el contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975; (ii) por tanto,
se trata de un contrato regido por la LAU de 1964 y sujeto a la prórroga legal
regulada en esa Ley; (iii) no cabe entender que con la firma del anexo de 8 de
noviembre de 2001 se excluyeran la normativa legal imperativa que regía el
contrato, o que las partes pretendieran excluir la prórroga legal, pues para
eso era necesario incluir esa exclusión en el anexo como cláusula modificativa
y no lo hicieron.
6.- Contra dicha sentencia se interpuso
por la demandante recurso de apelación, que fue estimado por la Audiencia.
La sentencia de apelación fundamentó
su decisión en las siguientes razones: (i) la novación realizada por las partes
el 8 de noviembre de 2001 fue una novación propia o extintiva y no impropia o
meramente modificativa; (ii) así resulta de la jurisprudencia del Tribunal
Supremo, plasmada en las sentencias 841/2001, 975/2005 y 1120/2006, conforme a
la cual la novación es extintiva cuando se alteran de forma sustancial los dos
elementos más esenciales del arrendamiento, el objeto y la renta, o incluso
cuando se altera uno solo de esos elementos de forma muy acusada; (iii) esas
sentencias se dictaron en relación con supuestos de arrendamientos rústicos, y
su aplicabilidad a los arrendamientos de vivienda ha sido afirmada por la misma
Sala Primera (auto 11932/2006); (iv) esta doctrina es aplicable al presente
caso en el que el contrato de 2001 modificó sustancialmente las dos
circunstancias citadas: la renta se triplicó (pasó de 60.000 a 180.000 pesetas
anuales), y se cambió el objeto del arrendamiento (inicialmente era el
"local estudio primera", y fue sustituido por "la vivienda
situada en planta bajos"); (v) la remisión contenida en el contrato de
2001 al contrato anterior de 1975 ("con la excepción de la novación de la
renta y el cambio de ubicación de la vivienda arrendada (...) las partes
ratifican expresamente el contrato de arrendamiento"), no implica sumisión
del contrato al régimen de prórroga forzosa de la LAU de 1964, porque la
jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido tajante al vetar esta posibilidad
en relación a los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor
de la LAU de 1994, como sucede en este caso, en el que el contrato se suscribió
el 11 de noviembre de 2001, y en los casos admitidos exige acuerdo expreso que
aquí no existe; (vi) considera que la vigencia del contrato expiró el 31 de
enero de 2018, dato al que llega a través de este razonamiento: "en
relación al plazo de duración del contrato; dado que el propio contrato de 2001
difiere su eficacia al 1 de febrero de 2002; dada la remisión del contrato de
2001 al celebrado en 1975, donde se fijaba el plazo de un mes; debe entenderse,
por aplicación de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, que el contrato duró (por imperativo legal)
hasta el 31 de enero de 2010 (transcurridos ocho años desde el inicio pactado
de la eficacia del contrato, cinco por imperativo del artículo 9 y tres por
imperativo del artículo 10), siendo así que, desde entonces, el contrato habría
entrado en tácita reconducción por periodos mensuales ( artículos 1566 y 1581
del Código Civil), expirando cada nuevo periodo de vigencia el último día de
cada mes. De este modo; comunicada en fecha 27 de diciembre de 2017 la voluntad
de no renovar el contrato por la arrendadora con efectos 31 de enero de
2018"; (vii) finalmente, descarta también las alegaciones de abuso del
derecho o fraude de ley.
7.- Contra dicha resolución el
demandante ha interpuesto un recurso casación, basado en tres motivos, que han
sido admitidos.
SEGUNDO.- Recurso de casación. Formulación
de los motivos primero, segundo y tercero. Resolución conjunta.
1.- Planteamiento. En el motivo
primero se denuncia la infracción del art. 1.281, párrafo primero, CC y de la
jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 714/2015, de 14 de
diciembre; 655/2012, de 25 de octubre y 839/2010 de 17 de diciembre.
2.- En su desarrollo, se argumenta lo
siguiente: (i) las sentencias citadas como infringidas afirman que los arts.
1281 a 1289 CC contienen un conjunto de normas complementario y subordinado,
entre las que ostenta rango prioritario el primer párrafo del art. 1281,
referente a la interpretación literal, de manera que si la claridad de los
términos de un contrato no deja dudas sobre cuál fue la intención de las partes
no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes; (ii) si bien es
jurisprudencia consolidada que la interpretación de los contratos es función de
los tribunales de instancia, esto no es un principio absoluto porque tiene su
excepción en los casos en que la hermenéutica contractual se haya desarrollado
con infracción de las normas sustantivas sobre la interpretación de los
contratos y con falta de lógica; (iii) la Audiencia ha interpretado que el
contrato de 8 de noviembre de 2001 tenía carácter de novación extintiva y no
simplemente modificativa, por haberse modificado dos elementos esenciales del
contrato de arrendamiento (el objeto y la renta), pero los términos de dicho
contrato son claros en su literalidad y no dejan dudas sobre la intención de
los contratantes (subsistencia y no extinción del contrato de arrendamiento de
1975), como se desprende del título dado por las partes al documento (anexo al
contrato inicial), y de la estipulación cuarta en la que ratifican en lo no
modificado el contrato preexistente; (iv) la Audiencia prescinde de la voluntad
de las partes, elemento esencial en cualquier clase de novación: la
interpretación de que las partes no quisieron concertar una nueva relación
arrendaticia que sustituyera a la vigente entre ellas, sino continuar con ésta,
es la única posible a tenor de las palabras empleadas en el contrato.
3.- El motivo segundo se basa en la
vulneración del art. 1.204 CC, referente a la novación contractual, en relación
con el art. 1.255 CC y de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras,
en las siguientes sentencias, relativas a arrendamientos urbanos: 130/2009, de
12 de marzo, 806/2012, de 13 de enero de 2013, 882/1998, de 2 de octubre.
4.- En el desarrollo del motivo, se
explica por qué se habría producido la vulneración de los preceptos y
jurisprudencia citados, que exigen, para que la novación contractual tenga
carácter extintivo, que la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera
cierta e inequívoca y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas, que la
novación extintiva no se presume y que el beneficio de la duda favorece a la
parte que contradice la novación. Y añade: (i) la jurisprudencia en materia de
arrendamientos urbanos exige para apreciar la novación extintiva en los casos
en que el arrendatario tiene el beneficio de prórroga forzosa, que la
declaración terminante a que se refiere el art. 1204 CC sea cierta e
inequívoca, pues la novación extintiva no se presume; (ii) las sentencias del
Tribunal Supremo que cita la Audiencia sobre novación extintiva se refieren a
supuestos de arrendamientos rústicos, por lo que no son extrapolables a los
casos de arrendamientos urbanos, pues falta la necesaria analogía jurídica;
además dichas sentencias no llegan a las conclusiones que la Audiencia extrae
de ellas, se limitan a señalar que la alteración sustancial de los del objeto y
la renta "puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo";
(iii) resulta de aplicación al caso litigioso la doctrina de la sentencia
130/2009, de 12 de marzo, que concluyó afirmando la conservación del derecho de
prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 por no constar en el contrato novatorio
una renuncia expresa del arrendatario a esa prórroga.
5.- El tercer motivo de casación
denuncia la infracción de los arts. 6 y 57 de la LAU de 1964, en relación con
la renuncia a la prórroga forzosa, y apartado 1 de la disposición transitoria
segunda de la LAU de 1994, y oposición a la doctrina jurisprudencial de esta
sala contenida en las sentencias 130/2009, de 12 de marzo y 882/1998, de 2 de
octubre,
6.- En la fundamentación del motivo, se
insiste en que esas sentencias han sido infringidas porque la Audiencia no ha
respetado su doctrina, conforme a la cual en los casos de novación del contrato
de arrendamiento la renuncia al derecho de prórroga forzosa tiene que ser
clara, precisa y terminante, sin que quepa inducirse de actos más o menos
equívocos. Esta es la solución dada por la jurisprudencia a las novaciones de
contratos de arrendamientos urbanos anteriores a la entrada en vigor del RDL
2/1985, cuando dicha novación ha sido posterior a esta última fecha, y el
contrato subsiste en la fecha de la entrada en vigor de la LAU de 1994.
7.- Resolución conjunta. Los
tres motivos están estrechamente conectados, pues plantean una misma cuestión
jurídico-sustantiva (si el contrato celebrado entre las partes en 2001 tenía el
carácter de novación extintiva o meramente modificativa del contrato inicial de
1975 y, en consecuencia, si es o no aplicable el régimen legal de prórroga
forzosa previsto en el art. 57 de la LAU de 1964), por lo que resulta
procedente su resolución conjunta.
El recurso debe ser estimado por las
razones que exponemos a continuación.
TERCERO.- Decisión de la sala (i). La
duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento. El régimen
de prórroga forzosa de los arrendamientos en la LAU de 1964 y su supresión por
el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.
1.- El art. 1543 CC define el
arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual "una de las partes
se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y
precio cierto". Así el tiempo determinado - o, en su caso, determinable -
por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa que le es propia
constituye un elemento esencial en todo arrendamiento.
Es cierto que, si bien tal
definición está referida a todos los arrendamientos - incluidos los urbanos
regidos por ley especial -, dicha legislación específica mantuvo desde el año
1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario
sobre la duración inicialmente pactada, que se plasmó en el art. 57 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 (en
adelante LAU 1964), con carácter irrenunciable; posteriormente las prórrogas
pasaron a ser facultativas, por acuerdo de las partes, en el art. 9 del Real
Decreto 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (en
adelante RDL 2/1985), que suprimió su carácter forzoso.
2.- La entrada en vigor del citado RDL
2/1985 determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los
anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que resultaba
de aplicación la tácita reconducción del art. 1.566 CC, a no ser que los
contratantes hubieren convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al
régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pactos del art.
1.255 CC, y cuya posibilidad de pacto, como afirmó reiteradamente esta sala
(sentencias de 12 de mayo de 1989 y 1002/2008, de 31 de octubre, entre otras)
"no se hallaba prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto-Ley,
al hacerse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope
legis" y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado
régimen de prórrogas forzosas".
3.- Como declaramos en la sentencia
582/2009, de 9 de septiembre, la doctrina discutió ampliamente sobre la
naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó
su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no
obstante lo cual "se justificaba por la clara voluntad del legislador de
evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta
sunt servando" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la
parte más débil en el contrato". También advertimos entonces que la
evolución legislativa se manifestó después claramente en contra de dicha
prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso ( art. 9 del R.D.
2/1985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (en adelante LAU
1994), cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de
finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor,
estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el
arrendatario.
4.- En el caso de la litis, el contrato
de arrendamiento fue inicialmente concertado el 2 de junio de 1975, bajo la
vigencia del régimen de la prórroga forzosa del art. 9 de la LAU 1964, en tanto
que el anexo al contrato de 8 de noviembre de 2001 se suscribió ya después de
la entrada en vigor del RDL 2/1985 y de la de la LAU 1994. Por ello, para
dirimir la controversia suscitada en este proceso resulta determinante precisar
si el documento firmado por las partes en 2001 tiene el carácter de novación
extintiva o meramente modificativa, pues de la respuesta a esta cuestión se
derivará la solución del recurso. En el primer caso, el acuerdo novatorio habría
dado lugar a la extinción del contrato original y su sustitución por una nueva
relación arrendaticia regida, por razón de su fecha, por la LAU 1994, sin
sujeción al régimen legal imperativo de prórroga forzosa; y en el segundo caso,
de novación modificativa, por carecer ésta de aquella eficacia extintiva, el
arrendamiento seguiría sujeto a la prórroga forzosa prevista en la LAU 1964. La
sentencia de primera instancia acogió la segunda interpretación, con resultado
desestimatorio de la demanda, y la sentencia de apelación optó por la primera,
con efecto estimatorio de la pretensión de la actora. Se trata de decidir ahora
cuál de estas dos interpretaciones del contrato suscrito el 8 de noviembre de
2001 debe prevalecer.
5.- Doctrina jurisprudencial sobre
la interpretación de los contratos, la función de la instancia y los límites de
su revisión casacional. Su aplicación a la novación contractual.
En un sistema como el de nuestro
Código civil en el que se reconoce la autonomía de la voluntad ( arts. 1254 y 1255
CC) como elemento determinante de la regulación contractual, la primera regla
de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la
voluntad de los contratantes ( arts. 1281, 1282 y 1276 CC; sentencia núm.
53/2012, de 21 de febrero).
Por ello, el art. 1281, párrafo
primero, CC declara la prevalencia de los términos de un contrato si son claros
y no presentan dudas "sobre la intención de los contratantes". Esta
sala ha declarado que "cuando la literalidad de los términos contractuales
es clara la misma debe prevalecer, [...] lo mismo sucede aunque cupiera alguna
duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los
contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio
hermenéutico, como el denominado "canon de la totalidad"" (
sentencia de 12 abril 2010). En consecuencia, "para que pueda prescindirse
de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la
intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos,
sin que resulten relevantes a los efectos del artículo 1282 CC los coetáneos o
posteriores realizados tan solo por uno de ellos" ( sentencia 714/2015, de
14 de diciembre).
6.- Esta labor hermenéutica de los
contratos es función propia de los tribunales de instancia, revisable en
casación en dos supuestos: primero, en caso de que su resultado sea
manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario y, segundo, cuando vulnere
alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos. Como recuerdan
las sentencias de esta sala 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de
febrero, y 251/2019, de 6 de mayo, con cita de otras anteriores:
"la interpretación del contrato
y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de
obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la
voluntad común de éstas expresada en el mismo es una labor o función propia de
los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la
interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación
en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el
tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de
la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico,
irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la
interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y
vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva".
Las prescripciones que sobre la
interpretación de las declaraciones de voluntad contractual contienen los arts.
1.281 a 1.289 CC no son meras reglas orientadoras para el intérprete, sino
auténticas normas imperativas, cuya infracción abre la posibilidad de su acceso
a casación por la vía del art. 477.1 LEC, lo que supone que el control de
interpretación es, en este recurso, un control sólo de legalidad. Por tanto,
quedan fuera del ámbito de la casación toda revisión del resultado de la labor
de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de
voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la
labor del intérprete, aunque no sea el único significado admisible conforme a
ellos ( sentencia 731/2014, de 26 de diciembre), siempre que no sea
manifiestamente arbitrario o contrario a las reglas de la lógica y de la razón
( art. 218.2 LEC).
7.- Como dijimos en la sentencia
198/2012, de 26 de marzo:
"constituye función de los
tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y
no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos
considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de
valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un
motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los
contratos, como es el caso, también se ha declarado que no se pueden considerar
infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor
interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la
tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la
apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de
sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al
respecto".
En consecuencia, en sede del recurso
de casación, el único objeto de discusión sobre la interpretación contractual
debe ceñirse a su eventual ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del
raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del
tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no
sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su
acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencias de 4 de abril de 2011, 13 de
junio de 2011, 4 de octubre de 2011, y 10 de octubre de 2011, entre otras).
8.- Esta labor de los tribunales de
instancia se extiende también a la valoración probatoria sobre la apreciación
de los hechos determinantes de la novación ( sentencias 261/2020, de 8 de
junio, y 651/1993, de 22 de junio). Doctrina que ha sido sintetizada por la
sentencia núm. 818/2009, de 19 de diciembre:
"a) La facultad de establecer
si se dan los requisitos de la novación extintiva o modificativa está atribuida
a la instancia ( SSTS de 28 marzo y 30 octubre de 1985, 31 mayo 1994, 10
septiembre 1997 y 17 septiembre 1999, entre otras).
"b) Como los presupuestos de la
novación son cuestión de hecho cuya apreciación incumbe al tribunal de
instancia solo pueden combatirse en casación citando como infringida alguna
regla legal de valoración de la prueba ( SSTS 1-6-99 y 1-10-99, entre otras
muchas)".
9.- Es en el marco de estos límites en
el que debemos desenvolver la función revisora de la casación sobre la
interpretación del contrato litigioso realizada por la sentencia impugnada, en
función de la delimitación conceptual que la doctrina jurisprudencial ha hecho
sobre las dos modalidades de novación contractual contempladas, la propia o
extintiva y la impropia o modificativa.
CUARTO.- Decisión de la sala (ii).
Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la
novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.
1.- Recientemente hemos sistematizado
la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y
modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio, al hilo de la exégesis
del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.
2.- El citado art. 1204 CC, referido a
la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una
obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se
declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto
incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la
tácita.
Las partes pueden modificar la
relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art.
1255 CC). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la
creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que
contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la
modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC).
3.- En las novaciones extintivas, como
declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la
preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a
aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la
primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de
producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus
novandi).
Por su parte, la novación
modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC,
conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su
objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor.
3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una
figura jurídica distinta de la novación propia.
La novación extintiva constituye una
de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC). Además de
extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción
entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán
subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su
consentimiento ( art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra
antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.
4.- Por la intensidad de los efectos
extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor
formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una
exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de
la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva
obligación (voluntad tácita).
Por el contrario, la jurisprudencia
de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC), ha considerado que para
que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el
rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de
enero de 1988, y 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la
menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior
obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el
mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su
antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la
sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.
5.- La resolución recurrida ha
entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el
carácter de novación propia o extintiva, al afectar el aliquid novi a
los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien
arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma
contractual.
Esta tesis, sin embargo, no puede
ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara
"terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato
puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta
incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en
su anexo de 2001 ( art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble
arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta
pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC),
ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes,
provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las
condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las
modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios
modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales,
por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la
subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de
2006 y 261/2020, de 8 de junio).
6.- La conclusión anterior se sustenta,
además, en las siguientes razones:
1.º) En el documento de 8 de
noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el
contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que
está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como
voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una
interpretación literal de su contenido. Así:
(i) el documento de 2011 presenta un
encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento
de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la
vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad";
(ii) el significado gramatical del
vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real
Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o
algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o
concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio
contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente";
(iii) en consecuencia, no se trata
de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que
constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no
reemplaza;
(iv) en el propio título del
documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del
contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando
así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número
exclusivo;
(v) el carácter meramente
modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en
el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar... el objeto del
presente contrato"; además de que el verbo empleado
("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no
de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse
referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se
modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y
de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de
arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del
presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto
antitético al de extinción.
2.º) Aunque se admitiera la
existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la
verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que,
en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta
modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto
más débil - el modificativo - ( sentencia 261/2020, de 8 de junio). En este
caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad
de intereses", propio de los contratos onerosos ( art. 1289 CC), pues
resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una
elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita,
el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante
sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como
dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo:
"la voluntad del cambio ha de
expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas,
incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse
con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras,
SSTS de 31 de mayo de 1997, 14 de diciembre de 1998, 2 de noviembre de 1999, 19
de diciembre de 2001, 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003); además, la
novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte
que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000, 23 de marzo de
2001, 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005)".
3.º) Esta exigencia de una voluntad
de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se
proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga
forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa
comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa,
renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser "clara, terminante
e inequívoca" (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y
132/2021, de 9 de marzo).
Parafraseando nuestra sentencia
882/1998, de 2 de octubre, cabe decir que "resulta contrario a la lógica
más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es
el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación
aceptando, además, una subida de la renta". Lo que se afirmaba en esa
sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori
debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.
4.º) Aunque es cierto que la
irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no
impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma
que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo
caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan
importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser
"clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos
equívocos" ( sentencia 130/2009, de 12 de marzo, de 26 de mayo de 2009, y
697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de
diciembre, "la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente (
art. 6.2 CC)".
5.º) La jurisprudencia de esta sala
ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva
"especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos
adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado" (
sentencia de 24 de febrero de 1995). En esta línea, hemos mantenido un criterio
de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de
arrendamientos urbanos. En la sentencia de 18 de marzo de 1992, recaída en un
recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos:
"el concepto de novación es
objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se
presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones
por muy razonables que se presenten en éstas ( sentencias de 24 de febrero de
1.964, 11 de febrero de 1.965, 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de
1.991)".
6.º) Las sentencias citadas en la
sentencia recurrida como fundamento de su decisión ( sentencias 841/2001, de 17
de septiembre, 975/2005, de 9 de diciembre, y 1120/2006, de 15 de noviembre),
por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos
rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido
a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que
están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en
la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de
arrendamientos especiales.
En todo caso, esos precedentes
citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en
supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del
arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones
exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios
y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la
voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato
previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa ("sin necesidad de
que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran
los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la
renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias,
cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora
de un ánimo novatorio extintivo..."). Así, por ejemplo, entre aquellas
circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la
novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la
participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta
del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión
consentida del contrato (novación subjetiva) - sentencia 1120/2006 -, o la
división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y
la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas
resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos - sentencia
841/2001 -.
7.- Consecuencias de la estimación
de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación
jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de
noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la
verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas
legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente
modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975.
En consecuencia, la relación
arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por
tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57, sin perjuicio de lo
previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU 1994 ( vid.
disposición transitoria segunda ). Por tanto, al no resultar de aplicación el régimen
de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 LAU 1994, el
contrato de arrendamiento litigioso de 1975, en los términos resultantes de la
modificación acordada en 2001, sigue vigente. Al no declararlo así, la
Audiencia ha incurrido en las infracciones denunciadas en el recurso.
Debemos estimar el recurso y revocar
la sentencia impugnada y, al asumir la instancia, por las mismas razones
expuestas, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de
primera instancia.
QUINTO.- Costas y depósito
1.- No procede hacer expresa imposición
de las costas del recurso de casación que ha sido estimado, de conformidad con
los artículos 394 y 398.2, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Respecto de
las costas del recurso de apelación, que ha sido desestimado, se imponen a la
apelante ( art. 398.1 LEC).
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