Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Objeto del recurso de
casación y antecedentes relevantes
Se plantean como cuestiones jurídicas, entre
otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la
propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y
titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo
pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba
abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho (arts. 34 y 36 LH). Se
plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que,
colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma
sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su
título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se
hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de
la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo
que en realidad era una finca registral diferente.
En la demanda que da inicio a este
procedimiento, de manera principal, se ejercita la acción reivindicatoria de
una finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, que incluye dos fincas
registrales (una en la que se encuentra construida una casa-hotel y otra interior
destinada a jardín) pero que en la realidad extrarregistral y en el catastro
aparecen como una única finca.
Las dos fincas registrales fueron adquiridas
respectivamente, en 1941 y en 1949, por el padre del actor, que las ha recibido
del padre a título hereditario. La primera finca fue adquirida mediante
documento privado con reserva de dominio a favor de la sociedad vendedora hasta
el completo pago. En consecuencia, el título de adquisición no accedió al
Registro de la Propiedad, y la sociedad vendedora permaneció como titular
registral. La segunda finca fue adquirida a la misma sociedad vendedora,
propietaria de una finca más amplia y muy extensa de la que hizo esta y otras
segregaciones. Este segundo título de adquisición sí accedió al Registro de la
Propiedad, y el actor es titular registral de la segunda finca.
El 5 de diciembre de 2003, la misma sociedad
vende a una nueva compradora la finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, y en
la escritura de venta se hace constar una mayor superficie de la finca con
apoyo en la certificación catastral. Ha quedado acreditado por la prueba
practicadas que el exceso de cabida, que se inscribe en el Registro de la
Propiedad por la vía del art. 298 del Reglamento
hipotecario, coincide con la finca registral que está inscrita a nombre del
actor.
La acción reivindicatoria ejercida por el
actor se refiere de manera principal a toda la finca de la DIRECCION000,
comprensiva de las dos fincas registrales, y solicita además la condena a
cancelar el préstamo garantizado con hipoteca sobre la finca o, subsidiariamente
a pagar al actor el saldo vivo para proceder a la cancelación. De manera
subsidiaria reivindica la finca registral NUM002, esto es, la finca de la que
es titular registral. Acumuladamente a la acción reivindicatoria subsidiaria,
también para el caso de que se desestime la reivindicatoria de toda la finca,
solicita que la sociedad vendedora sea condenada a pagarle una indemnización
por los daños y perjuicios derivados de la venta, como cosa ajena, de la finca
litigiosa.
En las dos instancias se ha desestimado la
acción reivindicatoria, tanto la principal como la subsidiaria, por considerar
a la nueva compradora tercera protegida, y se ha condenado a la sociedad
vendedora a indemnizar al actor en una cantidad equivalente al precio de venta
de la finca actualizado conforme al IPC. El actor recurre en casación con el
fin de que se estimen las peticiones principales de su demanda, la
reivindicatoria de toda la finca o, subsidiariamente, la reivindicatoria de la
finca destinada a jardín.
Se va a estimar parcialmente su recurso de
casación y, al asumir la instancia, estimamos la acción reivindicatoria
ejercida de manera subsidiaria respecto de la finca de la que es titular
registral y fijamos una indemnización a cargo de la sociedad vendedora referida
a la finca en cuya propiedad prevalece la nueva compradora como tercera
hipotecaria.
Tal como se acredita en la instancia son
antecedentes necesarios los siguientes.
1.En la demanda iniciadora del procedimiento,
D. Miguel exponía que era dueño de la finca, sita en Madrid en la DIRECCION000
que incluía dos fincas registrales (la NUM000 y la NUM002, constituidas
respectivamente por una vivienda familiar y un jardín privado que rodeaba a la
vivienda), con una sola referencia catastral. Explicaba que tales fincas le
pertenecían: la primera por herencia, y la segunda en virtud de sentencia firme de 20 de diciembre de 2002 del Juzgado de
1.ª Instancia n.º 1 de Madrid, en el procedimiento de mayor cuantía 90/2001.
Que a efectos de acreditar lo alegado acompañaba testimonio notarial de la
escritura de protocolización de operaciones particionales por fallecimiento de
sus padres, D. Belarmino y D.ª Fátima; certificación catastral expedida a su
nombre; dictamen pericial emitido por el arquitecto D. Juan Francisco según el
cual, desde el punto de vista urbanístico, ambas fincas formaban una sola; así
como informes vinculantes de los Sres. Registradores de la Propiedad n.º 14 de
24 octubre de 2007 y 7 de mayo de 2015. Añadía que la finca de la DIRECCION000
había sido siempre una sola finca (aunque registralmente figurara una a nombre
del actor -la NUM002-, y otra a nombre de la demandada D.ª Sabina -la NUM000-),
y que ambas habían sido vendidas por la también demandada Sociedad General de
Edificación Urbana S.A. a D. Belarmino (padre del actor), aunque la registral
NUM000, todavía figuraba a nombre de dicha sociedad, siendo por ello por lo que
esta finca pudo luego venderse a la Sra. Sabina, procediendo ella a inscribirla
a su nombre, de forma que no podía decirse, que esta circunstancia fuera
desconocida por la Sra. Sabina, de lo que resultaba acreditada su mala fe.
Igualmente añadía que la registral NUM000 fue vendida en contrato privado de
compraventa de 20 de abril de 1941 por la mencionada Sociedad a D. Belarmino
por la cantidad de 66.187,91 pts., restando por pagar 1.000 pts., razón por la
cual no fue inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del actor al no
ser elevado dicho contrato a escritura pública por faltar parte del pago de la
misma; al contrario que la registral NUM002, que fue vendida por escritura
pública de 29 abril de 1949 y por ello pudo ser inscrita en el Registro de la
Propiedad a nombre del actor. Alegó que en todo caso el demandante había
adquirido el dominio de ambas fincas por prescripción al haber poseído las
mismas pública, pacífica e ininterrumpidamente a título de dueño, durante más
de 30 años, como se acreditaba documentalmente mediante la aportación de
numerosos documentos que acompañaba a su demanda. Explicó que la circunstancia
de hallarse las fincas en estado de abandono se debió a los litigios que
mantuvo el actor con sus hermanos durante años, pero que corroboraba su
titularidad el hecho de que en el catastro figurara una sola finca a nombre del
actor, aunque el 13 de octubre de 2003, se produjera una irregular modificación
en el catastro, pasando la finca mencionada a ser titularidad de la demandada
Sociedad General de Edificación Urbana S.A. mediante un expediente del que no
existía constancia alguna, y luego a nombre de la demandada Sra. Sabina. Que en
estas circunstancias el 5 de diciembre de 2003, D.ª Sabina compró en escritura
pública la finca a la Sociedad General de Edificación, en liquidación
(escritura en la que además se alteraron algunos extremos como el referente a
la inscripción, cabida, cargas y posesión de la finca) por la cantidad de
1.142.000 euros (según el demandante por debajo del precio de mercado),
mostrando con ello ambas partes su mala fe: la vendedora, porque aprovechó que
una de las fincas estaba inscrita a su nombre (conculcando además la obligación
legal de venderla en pública subasta -tal y como para estos casos dispone
el art. 272 de la LSA- pudiendo la liquidadora
vender la finca por el precio que estimara oportuno); y la compradora, porque
conociendo estas circunstancias, lo hizo por un precio muy inferior al de
mercado. Concluía que una vez comprada la finca, D.ª Sabina, constituyó
hipoteca sobre la NUM000 por importe de 360.602 euros, que no podía afectar al
actor como titular de dicha finca, de forma que una vez se declarara su
propiedad sobre la misma, habrían de cancelarse las inscripciones registrales
contradictorias.
Por todo ello interesaba, resumidamente: 1.º)
La condena de la codemandada D.ª Sabina a restituir al actor la posesión de la
totalidad de la finca; 2.º) La cancelación de la inscripción de dominio a favor
de la misma; 3.º) La inscripción del dominio de la finca NUM000 a favor del
actor; 4.º) La condena de la codemandada D.ª Sabina a cancelar el préstamo
hipotecario o subsidiariamente a pagar el saldo vivo existente; 5.º)
Subsidiariamente y para el supuesto de desestimarse la acción reivindicatoria,
la condena de la citada demandada D.ª Sabina, a restituir al actor la posesión
de la finca NUM002; y 6.º) Acumuladamente a la acción subsidiaria anterior y
también para el caso de desestimarse la reivindicatoria, la condena de la
codemandada Sociedad General de Edificación Urbana S.A., en liquidación, a
indemnizar al actor en daños y perjuicios por importe de 2.000.000 euros, más
los intereses legales de dicha cantidad desde el 5 de diciembre de 2003, y en
todos los casos al pago de las costas a ambas demandadas.
2.D.ª Sabina se opuso a la demanda. Comenzó
alegando que no se identificaba la finca reivindicada, y que la sita en la
DIRECCION000 le pertenecía pues la había adquirido en escritura pública por
compra a la Sociedad General de Edificación Urbana, y la tenía inscrita a su
nombre tanto en el Registro de la Propiedad como en el catastro, negando que la
registral NUM002 (propiedad del actor) englobara a la de la demandada, porque
ambas procedían de distintas parcelas (la NUM008 y la NUM009), habiéndose segregado
de la parcela NUM009 varias fincas, de las que era titular el padre del actor,
que se adjudicaron a sus herederos, tal y como acreditaba con los documentos 1
y 2 de la contestación a la demanda. Que el actor aportaba como título de
propiedad una sentencia, que además de no tener acceso al Registro de la
Propiedad se limitaba a aprobar el cuaderno particional de la herencia de D.
Belarmino y D.ª Fátima. Y finalmente, negaba que ambas fincas formaran una sola
en la realidad física diciendo que los informes periciales que así lo
acreditaban eran unilaterales y de parte, por lo que faltaba el esencial
requisito de identificación de la finca reivindicada.
3.Sociedad General de Edificación Urbana S.A.
se opuso a la demanda alegando, en primer término, la excepción procesal de
defecto legal en el modo de proponer la demanda, porque no se podía pedir la
condena a indemnizar, sin que previamente se declarara la venta de cosa ajena,
y porque el demandante no identificaba las acciones ejercitadas contra ambos
demandados cuando, además, alguna era de naturaleza mercantil y por tanto de la
competencia de dicha jurisdicción.
En cuanto al fondo, comenzaba diciendo que el
actor nunca llegó a ser dueño de la registral NUM000, porque no pagó en su
totalidad el precio, y que tampoco había ocupado la finca pública, pacífica e
ininterrumpidamente, negando la eficacia probatoria a tal efecto de los
documentos presentados con la demanda, por lo que no podía adquirirla por
usucapión. Añadía luego que ni la sentencia de 20
de diciembre de 2002, ni el cuaderno particional, constituían título de
propiedad de la finca NUM000, subsistiendo la propiedad de la misma a favor de
la demandada, mientras el actor no pagara la totalidad del precio, cuyo pago
total estaba garantizado con una hipoteca, según figuraba en la inscripción.
Que la sentencia dictada sobre la finca NUM000, por la que se acordaba
incluirla en la partición de la herencia de los fallecidos padres del actor,
era irrelevante para la demandada, porque dimanaba de un proceso que el actor
había sostenido con sus hermanos y en el que la demandada no había sido parte,
al margen de que dicho cuaderno no había accedido al Registro. Que tampoco
estaba de acuerdo en que la registral NUM002 se ubicara dentro de la NUM000, no
solo porque ambas fincas se vendieron de forma separada, sino también, porque
la registral NUM002 se ubicaba en el jardín de la finca colindante que
pertenecía a las hermanas del actor, y negaba que el cambio catastral se
hubiera producido con irregularidades. Que la finca vendida a D.ª Sabina no era
una venta a non domino,y que las manifestaciones recogidas en la
escritura de venta se ajustaban a la realidad, negando que el precio fuera
consecuencia del conocimiento de la irregularidad de la operación, y
atribuyéndolo al estado de abandono de la vivienda, como se acreditaba por la
prueba del expediente de investigación patrimonial, por lo que también negaba
que hubiera existido mala fe en las partes vendedora y compradora. Negaba
también que los acuerdos adoptados por la Junta de la demandada para enajenar
la finca NUM000 fueran nulos, dado que ninguno de ellos fue impugnado en su día
conforme autorizaba el art. 117 de la entonces
vigente LSA, y que el apoderamiento a la liquidadora fue perfectamente válido,
ya que la única propiedad de la demandada era la finca vendida. Finalmente
afirmaba que la compradora, en cuanto pasó a ser propietaria de la finca, era
libre de gravarla con cuantas cargas estimara convenientes, por lo que pedía la
desestimación de la demanda y, subsidiariamente, de estimar el Juzgado que
Sociedad General de Edificación Urbana S.A. había vendido una cosa ajena, la
condenara al abono de los 1.142.000 euros (precio de la venta) y no a la
cantidad que pedía el actor.
4.El juzgado desestimó la demanda respecto de
la codemandada D.ª Sabina, y la estimó parcialmente respecto de la codemandada
Sociedad General de Edificación S.A., a la que condenó al pago a D. Miguel de
la cantidad de 1.458.150,67 euros, más los intereses de dicha cantidad conforme
a lo previsto en el art. 576 LEC.
La decisión del juzgado se basa, en síntesis,
en las siguientes consideraciones: concurren los presupuestos para el ejercicio
de la acción reivindicatoria contra la Sra. Sabina, al quedar acreditado que el
actor era propietario de la finca reivindicada poseída por la Sra. Sabina; sin
embargo, el supuesto es de doble venta y, de acuerdo con el art. 1473 CC, queda protegido el comprador de buena fe
que inscribe en primer lugar; la Sra. Sabina adquirió de buena fe y fue objeto
de su contrato de compraventa lo que era una realidad física indivisible, la
casa con el jardín, e inscribió, por lo que el actor ha perdido su derecho de
propiedad. La vendedora, en cambio, estaba de mala fe y debe responder frente
al verdadero dueño privado de su derecho. La indemnización se fija en el precio
obtenido en la venta, actualizado conforme el IPC.
5.El actor y la codemandada interpusieron
sendos recursos de apelación, que fueron desestimados por la Audiencia, que
confirmó la sentencia del juzgado.
La Audiencia razonó que el actor había
acreditado la propiedad de la finca y que tenía razón acerca de que no era un
supuesto de doble venta sino de venta de cosa ajena, al menos respecto de la
finca NUM002, que estaba inscrita a nombre del actor, pero que prevalecía la
titularidad de la compradora codemandada, Sra. Sabina, que compró de buena fe
como un cuerpo cierto la finca sita en DIRECCION000, haciéndose ya entonces
constar que aunque registralmente tenía una superficie de 319,20 m2 en
realidad, según catastro, en ese momento a nombre de la sociedad, su superficie
era de 406 m2. Ello, sin perjuicio de que la otra codemandada y vendedora tenga
que indemnizar al verdadero propietario de los daños y perjuicios causados.
6.Contra la sentencia de la Audiencia
Provincial, el demandante ha interpuesto un recurso de casación fundado en seis
motivos, y Sociedad General de Edificación Urbana S.A. ha interpuesto un
recurso extraordinario por infracción procesal, fundado en dos motivos, y un
recurso de casación, fundado en un motivo.
7.Por auto de 9 de febrero de 2022, la sala
inadmitió el recurso por infracción procesal interpuesto por Sociedad General
de Edificación Urbana S.A. y admitió tanto el recurso de casación interpuesto
por Sociedad General de Edificación Urbana S.A. como el interpuesto por el
actor.
Recurso de casación interpuesto por Sociedad
General de Edificación Urbana S.A.
SEGUNDO.- Planteamiento del recurso
interpuesto por Sociedad General de Edificación Urbana S.A.
El recurso de casación interpuesto por
Sociedad General de Edificación Urbana S.A. se funda en un único motivo en el
que, por la vía del art. 477.2.2.º LEC, denuncia
la infracción de la jurisprudencia de la Sala Primera Tribunal Supremo en
interpretación de los arts. 1941 y 1959 CC.
En su desarrollo alega: que se trata de una
cuestión jurídica revisable en casación; que la Audiencia Provincial tiene en
la segunda instancia plenas facultades para valorar la prueba, y en el caso la
Audiencia declara que la situación posesoria sobre la finca NUM000 se habría
mantenido desde la compra y sin analizar ninguno de los documentos que
descartarían la continuidad de la situación posesoria considera que el tiempo
para la adquisición por prescripción adquisitiva extraordinaria habría
transcurrido sobradamente; afirma que no ha existido una posesión continuada en
concepto de dueño durante al menos treinta años, que el actor no ha acreditado
que la finca estuviera poseída entre 1969 y 1974, que no ha probado que a
partir de 1963 volviera a poseerla, que aun asumiendo la posesión desde 1941 a
1969 la interrupción de la posesión implica el reinicio del cómputo del plazo.
Se refiere a una serie de documentos aportados por el actor con la demanda (38,
40, 41, 43, 53, 127) y por la ahora recurrente en su contestación (4) que
acreditarían que la finca estaba cerrada, nadie recogía la correspondencia y
que hubo "ocupas", al margen de que un testigo dijo que "nunca
la vio habitada" y que estaba en situación de "absoluto
abandono" considera, en definitiva, que desde el año 1957 no habría
existido una situación posesoria de la finca registral NUM000 y que no quedaría
claramente determinado el día inicial para el cómputo del plazo de 30 años
exigido para apreciar la usucapión extraordinaria.
TERCERO.-Decisión de la sala. Desestimación
del recurso interpuesto por Sociedad General de Edificación Urbana S.A.
El motivo, y con él el recurso de casación de
Sociedad General de Edificación Urbana S.A., va a ser desestimado porque, como
apunta el actor en su escrito de oposición, incurre en causa de inadmisibilidad
por pretender una nueva valoración de la prueba, lo que en este momento se
convierte en causa de desestimación.
El juicio de calificación de una posesión como
posesión a título de dueño es una cuestión jurídica revisable en casación, pero
ello siempre que no se alteren los datos fácticos fijados por la sentencia
recurrida, ya que la fijación de hechos incumbe a los tribunales de instancia,
salvo error notorio, patente y craso que en el caso no ha quedado acreditado.
En este caso que juzgamos, la imputación de
infracción legal que hace la parte recurrente no se hace en relación con la
base fáctica sentada en la instancia, sino con la que artificiosamente
introduce tras pretender una revisión de la valoración probatoria conjunta
hecha en la instancia con la finalidad de que se considere que la parte actora
no poseyó la finca o, al menos, que no la poseyó sin interrupción. Es decir, ni
siquiera admite que haya habido posesión durante el tiempo que considera
probado la sentencia recurrida, de modo que la recurrente no llega a impugnar
lo que basa su motivo, esto es, que la posesión no fue a título de dueño, que
es lo que verdaderamente permitiría impugnar la valoración jurídica que dice
pretender.
La estrecha vinculación que la propia
recurrente hace de su recurso de casación con la impugnación formulada en el
recurso extraordinario por infracción procesal conlleva que, inadmitido su
recurso por infracción procesal por los motivos que ya explicó la sala en el
auto de 9 de febrero de 2022, y permaneciendo inalterada la base fáctica
sentada en la instancia, el recurso de casación no pueda prosperar. En efecto,
en el motivo primero del recurso por infracción procesal denunciaba que la
sentencia había incurrido en errores patentes en la valoración de la prueba
porque se omiten los documentos que acreditan que el inmueble objeto de
discusión estaba abandonado y ni el actor ni su padre ostentaban la posesión
del mismo (mencionaba la recurrente los documentos 38, 40, 41, 43 y 53 de la
demanda), y ya se le dijo al inadmitir el motivo que la sentencia había
valorado la amplia prueba practicada por el actor para concluir que el
adquirente originario y sus herederos habían realizado actos reveladores del
dominio sobre la misma sin que la vendedora hubiera realizado ningún acto
interruptivo, cuestión que la recurrente no combatía, y sin que la parte pueda
pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener
conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del
órgano jurisdiccional. El motivo segundo del recurso por infracción procesal la
ahora recurrente denunciaba la vulneración de las normas de la carga de la
prueba (art. 217.2 LEC), por considerar que se exigía
a las demandadas acreditar que el actor no estuvo poseyendo la finca, cuando la
carga procesal es de quien ejercita la pretensión. Motivo que también se
inadmitió porque la sentencia recurrida resolvió con arreglo a la prueba
obrante y no alteró la carga de la prueba sobre el hecho de la posesión.
En definitiva, el recurso de casación se
desestima porque no tiene por finalidad controlar la correcta aplicación del
ordenamiento jurídico a la base fáctica que fije la recurrente conforme a sus
intereses, sino a la fijada en la instancia.
Recurso de casación interpuesto por D. Miguel
CUARTO.- Motivos del recurso de
casación interpuesto por el demandante
El recurso interpuesto por el demandante se
funda en seis motivos.
1.En el primer motivo, en síntesis, el Sr.
Miguel denuncia la infracción del art. 34 LH,
del art. 1473 CC y del art. 38 LH. La infracción del art.
34 LH (y, según dice, en la medida en que sea aplicable a la venta de cosa
ajena, del art. 1473 CC), por no ser la Sra.
Sabina un tercero de buena fe. La infracción del art.
38 LH por no aplicación, al no otorgar la sentencia recurrida protección a
quien era dueño de la finca registral NUM002, no inscrita a nombre de quien la
vendía, sino del actor. Se refiere a la aplicación del concepto jurídico de
buena fe como posibilidad de conocer la compradora con un mínimo de diligencia
las irregularidades de la operación de compraventa que le presentaba la
sociedad vendedora
Buena parte del desarrollo del motivo primero
se dedica a impugnar la valoración que ha efectuado la sentencia recurrida de
la buena fe de la Sra. Sabina: expone la jurisprudencia sobre la buena y la
mala fe y la necesidad de estar al examen de todos los hechos que la sentencia
recurrida da por probados, y se refiere prolijamente a todas las razones por
las que a su juicio la compradora no puede ser tenida como tercera de buena fe.
En definitiva, considera que de lo que se trata es de si la compradora, que iba
a pagar un precio de 1 142 000 euros y que se iba a gastar en una obras 450 000
euros, podía o no tener alguna duda sobre la propiedad de lo que se le vendía o
si optó por una ignorancia deliberada, ya que con una mínima diligencia pudo
conocer las irregularidades de la venta: que una de las fincas adquiridas
estaba a nombre del padre del actor y se incluyó como superficie de la que se
compraba mediante un exceso de cabida del 25%, cuando la compradora se remite a
unos asesores y a un "asesor fiscal" que se suponen expertos y bien
pudieron constatar que la superficie real y los linderos no coincidían con la
descripción registral, por lo que pudieron comprobar que la finca colindante
con la NUM000, la NUM002, constituye el jardín interior de la finca de
DIRECCION000 de Madrid, y no formaba parte de la NUM000 antes de la
consignación fraudulenta del exceso de cabida; que la escritura la redactó un
notario elegido por la compradora, y por tanto a instancias de ella.
Se reprocha también a la sentencia que se
otorgue preferencia a la codemandada y se despoje al propietario de una finca
que estaba inscrita a nombre del actor (la finca registral NUM002).
2.En el segundo motivo, el Sr. Miguel denuncia
la infracción de los arts. 34 y 38 LH (y, según dice, en la medida en que sea
aplicable a la venta de cosa ajena, del art. 1473
CC) y la jurisprudencia que los interpreta. Señala que la aplicación del art. 34 LH y, por ende, del art.
1473 CC, precisa una identidad en el objeto y, en el caso litigioso, esa
entidad no existe ya que se vendieron dos fincas registrales distintas e
independientes; una, propiedad del actor recurrente, pero inscrita a favor de
la mercantil vendedora y luego a favor de la compradora recurrida, y, otra,
también propiedad del actor recurrente e inscrita a su favor, y antes a favor
de su padre y causante, lo que significa también la infracción, por
inaplicación, del art. 38 LH.
En su desarrollo explica que la sentencia de
apelación declara que en la escritura de compraventa de 2003 la Sra. Sabina
adquirió tanto la finca registral NUM000 como la NUM002, por lo que no se
trataría de la venta de una misma cosa vendida a otro (solo la finca NUM000)
sino de una cosa distinta (las fincas NUM000 y NUM002), por lo que no se cumple
el presupuesto para la aplicación de los arts. 34
LH y 1473 CC. Concluye que si se considera
como hace la Audiencia que se ha acreditado que el actor es propietario de la
finca registral NUM002, que estaba inscrita a su nombre, y si rige el
principio prior tempore potior in iure,el actor goza de la
protección del art. 38 LH, por lo que se debe
estimar la acción reivindicatoria, por lo que también existe infracción
del art. 38 LH.
3.En el tercer motivo, el Sr. Miguel denuncia
la infracción del art. 1473 CC y del 34 LH y la jurisprudencia que los interpreta, en
relación con los arts. 99 y 272 d) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades
Anónimas aprobado por Real Decreto Legislativo 1564/1989, y la
jurisprudencia que los interpreta, con el art.
1713 CC y la jurisprudencia que lo interpreta, y con el art. 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, vigente el 5 de diciembre
de 2003, en cuanto a que el art. 1473 CC y
el 34 LH exigen para su aplicación que el
título de adquisición que se esgrime por la adquirente recurrida no sea un
título nulo.
En su desarrollo argumenta que la sentencia
recurrida incurre en un claro error porque el recurrente invocó la concurrencia
de tres causas de nulidad del título de compraventa y la sentencia solo las
valoró a efectos de considerar que no había mala fe en la adquirente, pero no
para decidir si el título de adquisición es nulo, lo que determinaría que no
resultara de aplicación el art. 34 LH.
En particular, sostiene que la nulidad de la
venta deriva de que: no existió un acuerdo de la junta universal de la sociedad
vendedora, ya disuelta, para la venta; la venta no se realizó en pública
subasta, conforme al art. 272 LSA entonces
vigente; la venta se autorizó mediante un poder genérico, sin especificar qué
se autorizaba vender; en la compraventa se especificó un exceso de cabida del
27%, superior al 10% legal, sin dar cumplimiento a la obligación legal de
acreditar la realidad de tal exceso mediante un acta de notoriedad con
certificación de técnico competente o mediante un expediente de dominio
tramitado conforme a la legislación hipotecaria.
4.En el cuarto motivo del recurso de casación
se denuncia la infracción del art. 36 LH y
del art. 1957 CC y la jurisprudencia que
los interpreta, en cuanto a que, respecto de la finca registral NUM000, es un
hecho probado que el dominio de la misma fue adquirido por usucapión ya
consumada cuando la demandada, aunque fuera una adquirente de buena fe, otorgó
la escritura de compraventa el 5 de diciembre de 2003, y que la adquirente
consintió la posesión de la finca por el actor recurrente después de llevar a cabo
su adquisición, lo que hace inaplicable el art.
34 LH.
En síntesis, argumenta que aunque la
adquirente fuera un tercero hipotecario esa cualidad nada podría hacer frente a
una adquisitiva ya consumada por darse los requisitos del art. 36 LH.
En su desarrollo alega que es un hecho probado
que el actor o su causante han poseído la finca NUM000 a título de dueño,
ejerciendo sobre la misma actos absolutamente dominicales, como reconoce la
sentencia de primera instancia; que esa posesión ha sido pública, pacífica e
ininterrumpida, al menos desde el año 1951, según proclama la sentencia de
primera instancia, quedando consumada la adquisición, por usucapión de dicha
finca NUM000; que ha existido plena aquiescencia a esa posesión que ostentaba
el actor, siquiera inicialmente, de la demandada Sra. Sabina, quien, desde el
día 5 de diciembre de 2003, fecha de la escritura pública de compra, nada hizo
en principio para perturbar o contradecir la posesión que, en concepto de
dueño, ostentaba el actor sobre la finca NUM000 llegando a consentir que el Sr.
Miguel, el 25 de octubre de 2005, se convirtiera en titular catastral de la
finca de DIRECCION000, en la que se integra esa finca registral NUM000; que la
compradora conoció o, desde luego, tuvo siempre medios racionales para conocer
que el actor o su causante ejercitaban desde hacía muchos años esa posesión a
título de dueños: conoció o pudo conocer la titularidad en el Catastro de esa
finca y conoció o pudo conocer la titularidad registral respecto de la parte de
la finca de DIRECCION000 que constituye el jardín trasero: la finca registral
NUM002.
5.De manera subsidiaria respecto de los
motivos anteriores, en el quinto motivo denuncia la infracción, por
inaplicación, del art. 38 LH, respecto de la
acción reivindicatoria ejercitada con carácter subsidiario, la relativa a la
finca registral NUM002, inscrita a nombre del actor-recurrente.
En su desarrollo argumenta que no existe un
verdadero supuesto de doble inmatriculación respecto del exceso de cabida
consignado en la escritura de venta de la finca registral NUM000, por no
existir tal doble inmatriculación con anterioridad a la compraventa, sino
originarse en la propia escritura de compraventa. Considera que se infringe
el art. 38 LH que concede protección al
titular inscrito de esa finca registral NUM002, esto es, el actor hoy
recurrente.
6.En el sexto motivo denuncia la infracción
del art. 1473 CC y del art. 34 LH y la jurisprudencia que los interpreta,
en cuanto a que, respecto de la acción reivindicatoria ejercitada con carácter
subsidiario, la relativa a la finca registral NUM002, inscrita a nombre del
actor-recurrente, si la inscripción del exceso de cabida consignado en la
escritura de compraventa de 5 de diciembre de 2003 se entendiera como
determinante de la existencia de un supuesto de doble inmatriculación, se
produciría entonces una neutralización del efecto positivo de la publicidad
registral que obligaría a aplicar las normas de puro derecho civil (sentencias 429/2011, de 9 de junio, 500/2011, de 23 de septiembre, y las que en ellas se
citan), que confieren el dominio de dicha finca registral al actor recurrente.
En su desarrollo alega, en síntesis, que
conforme a la doctrina jurisprudencial, la Sra. Sabina, respecto del exceso de
cabida que estaría así inmatriculado dos veces, una como parte de la finca
NUM000 y otra como la finca NUM002, aunque fuera un tercero de buena fe, no
está amparada por el art. 34 LH y menos
puede estarlo cuando esa doble inmatriculación obedece, precisamente, al actuar
de dicha adquirente, al consignar, por su propia iniciativa, ese exceso de
cabida (de más de un 27%) en la escritura de compraventa. Concluye que,
constando acreditado que la finca registral NUM002 fue adquirida por el padre
del actor mediante escritura pública de compraventa de fecha 29 de abril de
1949, siendo la vendedora la otra codemandada y que la escritura fue debidamente
inscrita en el Registro de la Propiedad en fecha 20 de julio de 1949 y luego
inscrita a favor del actor recurrente por herencia de su padre, y constando
acreditado también que esa finca registral NUM002, como jardín de la finca de
DIRECCION000, había sido poseída ininterrumpidamente por el actor y antes por
su padre, las normas de derecho civil llevan, necesariamente, a otorgar
prevalencia a la propiedad del recurrente sobre esa finca registral NUM002 y,
por tanto, a la estimación, cuando menos, de la acción reivindicatoria
ejercitada subsidiariamente.
QUINTO.- Decisión de la sala.
Desestimación del primer motivo del recurso interpuesto por el demandante
En primer lugar, partiendo de los hechos
probados, esta sala no puede compartir el juicio del recurrente, que expone
extensamente en el primer motivo, pero que va reiterando en todos los demás
motivos, acerca de la mala fe de la compradora y, por el contrario, comparte el
criterio coincidente de las dos sentencias de instancia, que entienden que los
hechos probados no destruyen la presunción de buena fe de la codemandada.
La sentencia
541/2017, de 4 de octubre, con cita de la
sentencia 928/2007, de 7 de septiembre, recuerda que la jurisprudencia suele
identificar la buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa
vendida o, si se quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha
vendido anteriormente a otros con eficacia traslativa, pero que sentencias como las de 25 de octubre de 1999, 8 de marzo de 2001 y 11
de octubre de 2006, también consideran desvirtuada la presunción de buena fe
cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia "de
la negligencia del ignorante".
La concepción «ética» de la buena fe, según la
cual no basta la simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una
actuación diligente, que va más allá de la simple consulta del Registro, ha
sido confirmada por la sentencia de 12 de enero
de 2015 (Rec. 967/2012). La carga ética de la diligencia del adquirente no
significa que se prescinda del Registro de la Propiedad, pero la protección
registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no
ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de
que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando «tuvo
medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su
adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño
por persona distinta de su transmitente» (arg. art. 36 LH).
En este sentido, el recurrente considera que
la codemandada compradora fue negligente y pudo conocer la falta de propiedad
de la sociedad que le vendía y, aunque se refiere genéricamente a todo el
objeto del contrato de compraventa, insiste en la discrepancia de la superficie
que se hacía constar en la escritura con la superficie que figuraba en el
Registro Propiedad y, en general, a la inscripción del exceso de cabida.
La sentencia recurrida niega que pueda
apreciarse la mala fe de la adquirente por el hecho de que se incluyera como
exceso de cabida de la finca registral una superficie que coincidía con la de
la otra finca registral, o que la escritura fuera redactada por un notario que
eligió la compradora. Y la sala comparte esta valoración.
Aunque en algunos casos una inexactitud
registral pudiera ser un indicio de la falta de buena fe, en este caso, en
atención a las circunstancias concurrentes, no parece que haya motivo para
corregir la valoración de la Audiencia. El propio recurrente explica que en la
realidad extrarregistral existe una sola finca, vallada, de modo que la finca
registral que estaba inscrita a favor del padre del actor estaba destinada a
jardín y esparcimiento de la finca mayor, a la que estuvo unida desde que se
adquirió, sin que tuviera un acceso directo al exterior. La finca adquirida y
objeto de reivindicación, dice la sentencia del juzgado, con criterio
confirmado en apelación, constituía una única parcela catastral y dos fincas
registrales, siendo la NUM002 el jardín interior que fue incorporado a la casa
sita en la DIRECCION000 en el año 1949, careciendo de otro acceso distinto de
la referida vivienda. Con estos datos no podemos pensar que la adquirente
tuviera motivos razonables para sospechar que el jardín era una finca registral
diferente y que estaba inscrita a favor de una persona distinta de la
vendedora, que era titular registral de la finca en la que se encontraba la
vivienda, y que igualmente era en ese momento titular catastral de toda la
finca real, como una unidad. Todas las periciales aportadas por el actor y a
las que se refieren las sentencias de instancia se han dirigido a acreditar que
el exceso de cabida producido en la finca registral NUM000 se corresponde con
la superficie de la finca NUM002, y para ello se han analizado las
descripciones de las fincas, la superficie y los linderos, las segregaciones
producidas a lo largo de los años desde una finca original de gran tamaño,
segregaciones que se refieren a las fincas litigiosas y a otras colindantes, pero
partiendo siempre de que en la realidad física las dos fincas aparecían unidas
y que una estaba destinada a jardín y esparcimiento de la otra. Por ello, no
revela la mala fe de la compradora la referencia que se hace en la escritura de
compraventa de la finca NUM000 a una mayor superficie según catastro respecto
de la que figuraba en la descripción registral, mayor superficie que luego
sería inscrita conforme al art. 298 del
Reglamento Hipotecario sin modificar linderos y sin que al parecer al
registrador se le suscitaran dudas sobre la identidad de la finca para
coordinar los metros del Registro con los que aparecían en la certificación
catastral. Mala fe que tampoco puede derivarse del hecho de que el mismo
notario que había autorizado otras escrituras otorgadas por la compradora (en
la escritura de compraventa se alude al otorgamiento de capitulaciones)
autorizara la de compraventa, que según la demandada, y no ha sido
controvertido en las sentencias, se anunció a través de un portal. Tampoco se
deriva la mala fe de que, según el recurrente, comprara a bajo precio, pues ya
el juzgado rechazó que debiera estarse a la cantidad señalada como precio de
mercado por la pericial presentada por el actor para calcular la indemnización
solicitada para el caso de que no se estimara su acción reivindicatoria, pues
como dijo el juzgado ha quedado acreditado que la finca se encontraba en
situación de abandono total, que las obras para acondicionarla llevadas a cabo
por la codemandada superaron los 400 000 euros y que el propio perito reconoció
en el juicio que solo había visto la casa por fuera y que en función de su
estado habría que bajar el precio que señalaba.
Por lo que se refiere a la denuncia que se
acumula en el primer motivo del recurso de la infracción del art. 38 LH, aparte de que debió ser objeto de un motivo
independiente, nos remitimos a lo que diremos más adelante, dado que se refiere
solo a la finca registral NUM002, sobre lo que el recurrente vuelve en otros
motivos, sin que en este motivo primero impugne las razones por las que la
Audiencia, que se basa en que la compradora adquiere como cuerpo cierto toda la
finca de la DIRECCION000, no da una solución diferente a su pretensión respecto
de esta finca.
Por ello así planteado, el primer motivo se
desestima.
SEXTO.- Decisión de la sala.
Desestimación del motivo tercero del recurso interpuesto por el demandante
En atención a lo que plantea, analizaremos a
continuación el motivo tercero del recurso de casación, referido a la nulidad
de la compraventa y, en consecuencia, la denunciada imposibilidad de que la
compradora codemandada quede amparada ni por el art.
34 LH ni por el art. 1473 CC. Por lo que
decimos a continuación, el motivo va a ser desestimado.
Aunque el recurrente reprocha a la sentencia
que no se haya pronunciado sobre la nulidad del título, en la instancia se ha
rechazado tal nulidad y se ha partido de la validez del título. Interesadamente
el recurrente afirma que la sentencia de apelación considera acreditado que no
existió una junta universal, porque solo dice que no se impugnó la junta, y
añade que en cualquier caso, la venta debió hacerse mediante subasta pública,
conforme al art. 272 LSA entonces vigente,
y que no solo no se hizo mediante subasta sino que la venta se hizo al amparo
de un poder genérico a favor de la liquidadora para vender todo el patrimonio
social sin especificar qué se le autorizaba a vender y en qué condiciones.
En la sentencia del juzgado, que ciertamente
de manera conjunta se refiere a la buena fe y a las invocadas irregularidades
de la venta que según el recurrente la harían nula, se asume lo expresado por
la sentencia del primera instancia, que sobre este particular afirma que «la
Sociedad General de Edificación Urbana S.A. que se encontraba disuelta por
ministerio de la ley y sin funcionamiento desde el fallecimiento de D.
Belarmino en el año 1979, el día 6 de junio de 2003 celebra una junta general
extraordinaria de accionistas con carácter universal estando presentes D.ª
Cecilia en calidad de liquidadora de la sociedad, y las accionistas que
representaban el 100% del capital social, D.ª (sic) Adoracion y D.ª Leocadia.
En dicha junta, se acuerda la ratificación de la disolución de pleno derecho de
la sociedad, se procede al nombramiento de liquidador de la sociedad en la
persona de D.ª Cecilia y se autoriza para la venta de los bienes de la sociedad
y ejercicio de los derechos y acciones para la gestión y recuperación del
patrimonio social, dispensando por acuerdo unánime de todos los accionistas a
la liquidadora de la necesidad de acudir a subasta pública para proceder a la
venta de los bienes de la sociedad, acuerdo válido según reiterada
jurisprudencia. Los acuerdos sociales fueron protocolizados mediante escritura
pública de 17 de junio de 2003 ante el notario de Madrid D. Ángel Sanz Iglesias
con el número 1822 (documento 128 de la demanda)». Sobre estos hechos razona la
Audiencia que la exigencia de pública subasta persigue la protección de los
socios, que pueden ratificar la actuación del apoderado, conformando la validez
del negocio.
No tiene razón el recurrente en sus
alegaciones de que se trataba de una exigencia de orden público, imperativa, en
beneficio de los terceros. La exigencia de que la enajenación de inmuebles de
la sociedad anónima en liquidación se hiciera en pública subasta, que se
mantuvo hasta la reforma por la Ley 25/2011, de 1 de agosto, fecha en la que se
suprimió por no responder a la realidad social ni a los beneficios que
pretendidamente se derivaban de la venta en pública subasta, estaba prevista
por el legislador en beneficio de los socios, en la creencia propia de una
época anterior, reflejada en otros sectores, de que de esa forma se obtendría
el precio más alto de los inmuebles. Por eso no se ve que constituya causa de
nulidad que la venta no se haga en pública subasta cuando la junta universal a
la que se refiere el juzgado, y cuya existencia, contra lo que sugiere el
recurrente, no ha sido desmentida por la Audiencia, así lo autorizó
expresamente.
Tampoco se puede considerar que la
autorización comportara un poder insuficiente ni que se haya infringido
el art. 1713 CC, respecto del cual, la sentencia 642/2019, de 27 de noviembre, estableció como
doctrina que la interpretación más adecuada es que en un poder general en el
que se especifican actos de riguroso dominio no es preciso que se designen los
bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades
conferidas.
Finalmente, cabe observar que el juzgado parte
de que el exceso de cabida se inscribió al amparo del art.
298.3 RH, lo que no ha sido desmentido por la Audiencia Provincial, en una
materia donde se han producido sucesivas reformas legales (la última por la
importante Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de
Catastro Inmobiliario, que regula nuevos procedimientos para la inscripción de
rectificaciones descriptivas y en su caso representaciones gráficas de las
fincas, y expresamente deroga, entre otros, el apartado
ocho del art. 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales,
administrativas y del orden social, incorporado al art.
298 RH por RD 1867/1998, que no limitaba la dimensión del exceso que podía
acreditarse con certificación catastral).
Pero, con independencia de ello, la cuestión
no sería la nulidad del título de compraventa, que no podría derivar de hacer
constar en la escritura una superficie mayor a la que figuraba en el Registro,
que es lo que se denuncia en este motivo del recurso, sino la solución que debe
otorgarse al problema creado por la modificación de la cabida que según el
Registro de la Propiedad correspondía a una finca con el resultado de que la
superficie total que se le atribuye descriptivamente, sin modificar linderos, engloba
tanto la originaria finca registral como una superficie adicional que se
corresponde con otra finca registral. cuestión que plantea el recurrente en
otros motivos de su recurso.
Por todo ello, el motivo tercero se desestima.
SÉPTIMO.- Decisión de la sala.
Desestimación del motivo cuarto del recurso interpuesto por el demandante
En el motivo cuarto el recurrente argumenta
que, aunque se considere que la compradora es una tercera de buena fe,
prevalece frente a ella su adquisición por usucapión de la finca NUM000, que es
un hecho probado por las sentencias de instancia, porque la compradora
consintió siquiera inicialmente la posesión del actor (que llegó a convertirse
en titular catastral de la finca de la DIRECCION000, en la que se integra esa
finca registral NUM000) y conoció o tuvo medios racionales para conocer la
posesión a título de dueño del actor o su causante, su titularidad catastral y
la titularidad registral de la parte de la finca que constituye el jardín
trasero.
El motivo también se desestima, de acuerdo con
lo que decimos a continuación.
Ha quedado firme, una vez desestimado el
recurso de casación interpuesto por Sociedad General de Edificación Urbana
S.A., el pronunciamiento de la Audiencia Provincial, confirmatorio del juzgado,
acerca de que el actor (su causante) adquirió por usucapión extraordinaria la
propiedad de la finca registral NUM000 que, después de la compraventa en
documento privado con reserva de dominio a favor de la vendedora hasta el
completo pago continuó inscrita a nombre de la vendedora, la Sociedad General
de Edificación Urbana S.A. La Audiencia confirma la valoración del juzgado que,
tras analizar pormenorizadamente las pruebas practicadas, concluye que desde la
compra en 1941 por el padre del actor y tras su fallecimiento en 1974 por sus
herederos, se han realizado actos de posesión a título de dueño, pública,
pacífica e ininterrumpidamente según dice «habiendo transcurrido sobradamente
el tiempo de adquisición por prescripción adquisitiva extraordinaria» (arts. 1941, 1959 y 1960 CC), sin que durante todos estos años la vendedora
realizara ningún acto interruptivo de la posesión ni reclamación del pago del
precio que quedó aplazado. Literalmente, el juzgado, cuyo pronunciamiento
confirma la Audiencia, afirma que «De todo lo expuesto, puede concluirse que no
existe ninguna duda de que D. Dimas y sus herederos han poseído la finca sita
en la DIRECCION000 de forma ininterrumpida pues, aunque no hayan vivido en ella
durante todo el tiempo desde que se celebró el contrato de compraventa, han
realizado actos reveladores del dominio sobre ella sin que a lo largo de los
años, desde 1941, se haya realizado por parte de la sociedad vendedora ningún
acto interruptivo de la posesión ni conste que se haya formulado ninguna
reclamación del pago del precio que resultó aplazado. A pesar de la reserva de
dominio a favor de la sociedad vendedora hasta el pago del precio, el abandono
que esta hizo de sus derechos dominicales, reconociendo implícitamente el
dominio en D. Dimas, constituye título bastante para adquirir la propiedad del
inmueble por parte del comprador. El tiempo de posesión ha servido para ganar
la usucapión contra el titular registral aun cuando la posesión en concepto de
dueño empezara a contarse desde el primer acto acreditado en que D. Dimas se
presentó como dueño en el año 1951 y no desde el principio dado que en el año
1981 habían transcurrido los treinta años para prescribir el dominio sin buena
fe ni justo título. Desde el año 1941 hasta 1979, fecha en que falleció el
administrador de la Sociedad General de Edificación Urbana S.A., no consta que
el señor Belarmino realizara un acto de dominio ni ninguna reclamación a D.
Dimas».
Lo que pretende el recurrente es que su
adquisición por usucapión extraordinaria prevalece frente a la de la compradora
codemandada que en 2003 adquirió de buena fe de quien en el Registro de la
Propiedad aparecía como propietaria de la finca. Las alegaciones del recurrente
se refieren a la concurrencia de los requisitos que en el primer párrafo
del art. 36 LH permiten que frente al
tercero hipotecario prevalezca la prescripción adquisitiva consumada.
Conforme al primer párrafo del art. 36 LH:
«Frente a titulares inscritos que tengan la
condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo
prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse
dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
»a) Cuando se demuestre que el adquirente
conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de
perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a
título de dueño por persona distinta de su transmitente.
»b) Siempre que, no habiendo conocido ni
podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de
la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente,
durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a
una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por
prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su
existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que
se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente».
Las alegaciones del recurrente no pueden ser
aceptadas, pues la Sra. Sabina, tercera hipotecaria del art. 34 LH, cumple las condiciones que establece
el párrafo primero del art. 36 LH para que
su adquisición quede preservada frente a la adquisición por usucapión del
recurrente.
En este caso, la usucapión del actor y su
causante no se ha desenvuelto contra la Sra. Sabina, sino contra el anterior
titular inscrito, la Sociedad General de Edificación Urbana S.A. La Sra.
Sabina, es una nueva adquirente que queda protegida por el art. 34 LH. Contra lo que dice el recurrente, a la vista
de los hechos probados acreditados en la instancia, la finca se encontraba en
situación de abandono cuando fue adquirida por la Sra. Sabina en diciembre de
2003, e incluso antes, ya que fue el abandono lo que propició que, en virtud de
denuncia de septiembre de 2001, se tramitara el expediente de investigación
patrimonial por la delegación especial de Economía y Hacienda de la Comunidad
de Madrid con el fin de averiguar si la finca podía pertenecer al Estado,
expediente que dio lugar a la publicación de anuncios en los correspondientes
boletines oficiales en marzo de 2003 y que, a la postre, propició que el
anuncio fuera visto por un intermediario que se puso en contacto con la hija de
Belarmino y que se acabara promoviendo la venta de la finca. En definitiva, la
Sra. Sabina no pudo apreciar que la finca estuviera poseída a título de dueño
por persona diferente de su transmitente, porque no se daba esa situación, ni
tampoco pudo conocer que la titular registral de la finca (la Sociedad General
de Edificación Urbana S.A.) que se la vendía había perdido la propiedad como
consecuencia de la usucapión del actor (y su causante).
Tampoco puede aceptarse el argumento del
recurrente acerca de que la Sra. Sabina consintiera durante el año siguiente a
su adquisición (que tuvo lugar que el 5 de diciembre de 2003) la posesión de
hecho del actor por la circunstancia de que el actor lograra una nueva
titularidad catastral el 25 de octubre de 2005 (según expuso en su demanda con
apoyo en la escritura de protocolización de operaciones particionales al
fallecimiento de sus padres, otorgada en fecha 3 de noviembre de 2003). Tal
dato no revela en modo alguno la existencia de una posesión de hecho a título
de dueño del actor ni en consecuencia pone de relieve la necesidad de que la
Sra. Sabina manifestara la voluntad de no tolerar una posesión que no se daba.
El motivo cuarto, por tanto, se desestima.
OCTAVO.- Decisión de la sala. Análisis de
los motivos segundo, quinto y sexto del recurso de casación interpuesto por el
demandante. Estimación parcial de su recurso de casación
En atención a la conexión entre lo que en
ellos se plantea, los motivos segundo, quinto y sexto van a ser analizados
conjuntamente.
El segundo motivo plantea, en síntesis, que no
se está ante la venta de una misma cosa vendida previamente a otro, sino ante
la venta de dos fincas distintas, y el art. 34
LH y el art. 1473 CC exigen que lo que
se venda al segundo adquirente sea lo mismo, por lo que no solo se infringe
esos dos preceptos sino también el art. 38 LH,
por cuanto que la finca registral NUM002 destinada a jardín estaba inscrita a
favor del actor y debe jugar la presunción de titularidad que le confiere el
precepto. En el motivo quinto, de manera subsidiaria respecto de los motivos
anteriores, denuncia la infracción por inaplicación del art. 38 LH, respecto de la acción reivindicatoria
ejercitada con carácter subsidiario, la relativa a la finca registral NUM002,
inscrita a nombre del actor-recurrente. En el sexto motivo, también respecto de
la acción reivindicatoria ejercitada con carácter subsidiario, la relativa a la
finca registral NUM002, inscrita a nombre del actor-recurrente, denuncia la
infracción del art. 1473 CC y del art. 34 LH porque, aunque se entendiera que la
inscripción del exceso de cabida consignado en la escritura de compraventa de 5
de diciembre de 2003 es determinante de la existencia de un supuesto de doble
inmatriculación, se produciría entonces una neutralización del efecto positivo
de la publicidad registral que obligaría a aplicar las normas de puro derecho
civil, que confieren el dominio de dicha finca registral al actor recurrente.
Daremos respuesta conjunta a las cuestiones
que se plantean y adelantamos ya que la sala considera que el recurrente tiene
razón acerca de la falta de protección de la Sra. Sabina respecto de la
superficie de la finca registral NUM002 destinada a jardín, pues la protección
que deriva del art. 34 LH se extiende a la
finca registral NUM000, pero no a la superficie que con ocasión de la
adquisición de la Sra. Sabina accedió al Registro de la Propiedad como mayor
cabida de la finca registral NUM002 y que se correspondía realmente con la
finca registral NUM002.
Por lo que se refiere a los argumentos del
recurrente de que son inaplicables el art. 34
LH y el art. 1473 CC porque no hay
unidad de objeto en las ventas al padre del actor y a la codemandada, hay que
precisar lo siguiente. La sentencia 928/2007, de
7 de septiembre, admitió que hay identidad de objeto a efectos del art. 1473 CC en los supuestos en que el objeto de
las dos ventas no es totalmente coincidente porque con ocasión de la primera se
segregó de la finca matriz una porción que fue la que se vendió, mientras que
en la segunda compraventa se vendió la totalidad de la finca. En sentido
parecido se pronuncia con posterioridad, la sentencia
304/2019, de 28 de mayo. Aunque el caso no es idéntico, el mismo criterio se
puede aplicar ahora en el sentido de proteger a la Sra. Sabina en su
adquisición de la finca registral NUM000.
En este caso, lo que ha sucedido es que en el
contrato de compraventa celebrado por las demandadas el 5 de diciembre de 2003
se vende como una sola finca lo que el padre del actor compró a la sociedad
vendedora mediante dos contratos diferentes, en 1941 y 1949 respectivamente,
contratos referidos a dos fincas registrales distintas, una en la que está
construida la casa, y la otra destinada a jardín. Por ello, la objeción del
recurrente de que lo vendido sucesivamente a dos compradores (de una parte, al padre
del actor, en virtud de dos contratos, y de otra a la Sra. Sabina, en virtud de
un único contrato de compraventa) no es un obstáculo que impida aplicar a la
Sra. Sabina la protección que deriva del art. 34
LH respecto de la finca registral NUM000. Otra cosa es que esa protección
no pueda amparar la adquisición de la superficie de la finca registral NUM002,
superficie que se inscribió como un exceso de cabida de la finca registral
NUM000, según se indica en la nota simple informativa aportada a las actuaciones
«al amparo de lo dispuesto en el apartado C del
artículo 298 del Reglamento Hipotecario».
Las reformas legales de los últimos años se
han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia
entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva
fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente
a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía
para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones
posteriores. La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio,
de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y
del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que, al decir del preámbulo, define
cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la
parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al
tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la
coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia. Esta
reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de
exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca. En particular, la
Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al art.
10.5 LH, que tras dicha reforma establece que: «Alcanzada la coordinación
gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el
Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la
finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado
incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera
incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los
supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una
autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la
inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al
Registro que existan impedimentos a su validación técnica».
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma,
extiende la presunción de exactitud del art. 38
LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya
constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica
que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el
Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley
para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se
coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad (art. 199 LH). Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie
de una finca (el tradicionalmente llamado "exceso de cabida") si la
descripción que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripción
actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la
inmatriculación (art. 203 LH) salvo, «a) Cuando
las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se
acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de
los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la
parcela objeto del certificado y la finca inscrita; b) En los supuestos de
rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del
cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será
necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre
la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación,
con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de
entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en
los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación
registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las
fincas colindantes». La presunción de exactitud del art.
38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias
expuestas es, con todo, una presunción que invierte la carga de la prueba, pero
que cede ante otros medios de prueba.
En este caso que juzgamos, con anterioridad a
las reformas de la legislación hipotecaria llevadas a cabo por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, la denominada "inscripción de la cabida" tuvo lugar
como si se tratara de una rectificación de un dato erróneo referido a la
descripción de la finca registral NUM000 conforme al art.
53 de la anteriormente citada Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y la consiguiente reforma
del art. 298 LH. Producida la inscripción, la
presunción de consistencia derivada conforme a esa normativa de la coordinación
catastral podría hacerla valer la Sra. Sabina frente a quien no poseyera en
concepto de dueño (art. 448 CC) ni tampoco estuviera
inscrito (dada la presunción que tendría a su favor del art. 38 LH), pero siempre como un elemento probatorio
más de los que pueden servirse las partes. En el caso, aunque se considerara
que no se trata de un mero dato de hecho referido a la descripción de la finca
(que, de acuerdo con la jurisprudencia queda fuera de la protección registral,
que no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la
inscripción, por todas sentencia 580/2020, de 5
de junio), sino de una parte de una finca inscrita (como se entendió en el caso
de la sentencia 132/2015, de 9 de marzo), frente
a la presunción que deriva de la inscripción a favor de la Sra. Sabina, en este
procedimiento, ha quedado debidamente acreditado en la instancia que el exceso
de cabida se corresponde con la superficie de la finca registral NUM002, de la
que el actor es titular registral.
Por otra parte, de acuerdo con lo declarado en
primera instancia y confirmado ahora en casación, la adquisición por la Sra.
Sabina de la finca registral NUM000 queda protegida por el art. 34 LH, pero esa protección no se extiende a la
mayor superficie que se hizo constar en la escritura de compraventa, dado que
fue precisamente en esa escritura donde se recogió la mayor superficie como una
corrección de la descripción que figuraba de la finca en el Registro de la
Propiedad.
En el litigio entre los dos titulares
inscritos, la jurisprudencia de la sala ha reiterado que, en los supuestos de
doble inmatriculación, los efectos de la fe pública registral no despliegan
efectos, y el conflicto debe resolverse conforme a las reglas ordinarias de
Derecho civil, si bien con matices diferentes en los criterios que se adoptan
en cada caso, puesto que las acciones ejercitadas no dejan de ser relativas a
las personas que litigan (por todas, con cita de otras anteriores, sentencias 17/2012, de 25 de enero, 299/2012, de 18 de mayo, 377/2013,
de 31 de mayo, o 144/2015, de 19 de mayo).
Para los supuestos de doble venta de
inmuebles, el art. 1473 CC otorga
preferencia a la primera inscripción. Hay doble venta, con independencia de que
hubiera habido tradición al primer comprador, pues desde la sentencia de 5 de marzo de 2007 (rc. 5299/1999),
corrigiendo las discrepancias anteriores, no se excluye la aplicación del art. 1473 CC aunque hubiera habido adquisición por
el primer comprador y aunque las ventas estuvieran separadas por un
considerable espacio de tiempo.
En el caso que juzgamos, de los hechos
acreditados en la instancia resulta que los dos compradores (el padre del actor
y la compradora demandada) adquirieron de la misma sociedad la superficie de la
finca destinada a jardín, correspondiente a la finca registral NUM002. El padre
del actor adquirió la finca mediante escritura pública de compraventa de fecha
29 de abril de 1949, siendo vendedora la otra codemandada, y la adquisición fue
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad en fecha 20 de julio de
1949 (y luego inscrita a favor del actor recurrente por herencia de su padre),
sin que se haya discutido en ningún momento que la sociedad vendedora no fuera
entonces la propietaria. Además, la finca registral NUM002 (aunque en el
momento en que se realizó la adquisición por la Sra. Sabina estuviera
abandonada) fue ocupada y poseída durante años por el primer adquirente y
titular registral junto con la finca registral NUM000 que, esta sí, continuó en
el Registro a nombre de la sociedad vendedora, lo que permitió que la venta a
la Sra. Sabina pudiera a su vez ser inscrita. En consecuencia, de acuerdo con
lo dicho, la propiedad de la finca registral NUM002 pertenece al actor, sin que
frente a tal conclusión pueda oponerse, contra lo que dice la sentencia recurrida,
que la segunda compradora comprara como un cuerpo cierto las dos fincas, pues
respecto de la finca registral NUM002 no juega, como hemos explicado, la
eficacia del art. 34 LH.
Nada cambia aunque se entienda que en este
caso no estamos ante un supuesto de doble inmatriculación ni siquiera parcial,
lo que resultaría, además de que no se siguió un expediente de inmatriculación,
de que con la modificación de la superficie en la descripción de la finca se
trataba de rectificar la descripción que se consideraba errónea de una finca ya
inscrita con el fin de poner de acuerdo en este punto el Registro de la
Propiedad con la realidad. Aunque no hubiera propiamente doble inmatriculación
seguiría habiendo doble venta y procede acudir al criterio de la prioridad de
la inscripción que, como hemos dicho, conduce a declarar que la propiedad de la
finca registral NUM002 pertenece al actor, de acuerdo con el principio de
seguridad de los derechos inscritos que resulta de la presunción de exactitud y
legitimación del art. 38 LH.
Al no entenderlo así y considerar que debe
desestimarse también la acción reivindicatoria ejercida de manera subsidiaria
por el actor por el hecho de que la Sra. Sabina comprara de buena fe como un
cuerpo cierto toda la finca de la DIRECCION000, la sentencia recurrida no es
correcta.
NOVENO.- Casación de la sentencia y
asunción de la instancia. Estimación de la acción reivindicatoria
ejercida de manera subsidiaria. Indemnización a cargo de la sociedad vendedora
Como consecuencia de lo razonado estimamos el
recurso de casación y casamos la sentencia recurrida y al asumir la instancia,
de acuerdo con lo dicho, estimamos parcialmente el recurso de apelación del
actor y estimamos la acción reivindicatoria ejercida de manera subsidiaria y
condenamos a la Sra. Sabina a restituir al actor la posesión de la finca
registral NUM002 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 14 de Madrid como
de titularidad del actor.
Acumuladamente a la acción reivindicatoria
subsidiaria, también para el caso de que se desestime la reivindicatoria de
toda la finca, el actor solicitó que la sociedad vendedora fuera condenada a
pagarle una indemnización por los daños y perjuicios derivados de la venta,
como cosa ajena, de la finca litigiosa.
De acuerdo con la apreciación de las
sentencias de instancia sobre la procedencia de la estimación parcial de tal
acción, igualmente compartimos los criterios que tuvo en cuenta el juzgado y
confirmó la Audiencia para el cálculo de la indemnización. Ahora bien, como
consecuencia de que en la sentencia recurrida, confirmatoria de la del juzgado,
se desestimó la acción reivindicatoria respecto de toda la finca, la
indemnización a cargo de la sociedad vendedora y a favor del actor se fijó por
el valor atribuido a la finca entera, comprensiva de las dos fincas
registrales. Como quiera que al estimar el recurso de casación se estima la
acción reivindicatoria del actor respecto de la finca registral NUM002, procede
descontar de la suma de la indemnización que le reconoció el juzgado la parte
del valor correspondiente a la mencionada finca, valor que deberá fijarse
pericialmente en ejecución de sentencia con arreglo a lo dispuesto en los arts. 712 y ss. LEC atendiendo a su superficie, su
ubicación, su naturaleza y demás características que le son propias.
DÉCIMO.- Costas
Dada la desestimación del recurso de casación
interpuesto por Sociedad General de Edificación Urbana S.A. se le imponen a la
recurrente las costas devengadas por su recurso. Se mantiene la imposición a
Sociedad General de Edificación Urbana S.A. de las costas de su recurso de
apelación.
Dada la estimación parcial del recurso de
casación del actor, no se imponen las costas de este recurso. Por la misma
razón tampoco se imponen las costas del recurso de apelación que interpuso el
actor.
Por lo que se refiere a las costas de la
primera instancia, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las
comunes por mitad.
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