Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
[Ver
esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10330930?index=0&searchtype=substring]
PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.La sentencia recurrida expone los hechos del
caso de la siguiente manera:
«En fecha 1 de julio de 1986 se celebró
contrato de arrendamiento entre D. Augusto, en su condición de administrador,
como arrendador, y D. Luis Carlos, de profesión pastor evangelista, como
arrendatario; teniendo por objeto el local nº 2, sito en la C/ Rodrigo de
Guevara nº 2 de Madrid.
»En el encabezamiento del contrato se
especifica que se trata de un arrendamiento de local de negocios, por tiempo de
un año prorrogable tácitamente. En la cláusula primera se establece que
"El objeto de este contrato es el arrendamiento de un local que será
destinado a cultos religiosos, no haciéndose responsable la propiedad en caso
de que por cualquier motivo no sea autorizado para ello". En cuanto a la
prórroga, la cláusula tercera dispone que "El plazo establecido en este
contrato podrá ser prorrogado a voluntad del arrendatario, con expresa voluntad
del arrendador a la inaplicación del régimen de prórroga forzosa, regulado por
el n. 1 del art. 9 del Real Decreto Ley 2/85 del 30 de abril".
También se alude a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la cláusula
séptima, según la cual "El arrendatario se obliga a no ceder en todo o en
parte el local arrendado que tiene una superficie aproximada de 194,23 m2,
pudiendo no obstante ejercitar el derecho de traspaso en la forma y condiciones
regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, teniendo en cuenta que en caso de
traspaso la renta será adaptada de acuerdo con el Índice de Vida anualmente,
aparte de lo que ordene la Ley de Arrendamientos Urbanos".
»En fechas 3 de marzo de 2021, 10 de marzo y
30 de junio de 2021, la Sociedad Conolvisa, S.L., actual copropietaria del
local, mediante burofax, comunicó al arrendatario su voluntad de no prorrogar
el contrato, dándolo por extinguido el 30 de junio de 2021. El arrendatario
rechazó la finalización del contrato de arrendamiento.
»Ante dichas circunstancias, la Sociedad
Conolvisa, S.L. formuló demanda de juicio verbal de desahucio contra D. Luis
Carlos, interesando la resolución de contrato de arrendamiento por expiración
del término.
»La sentencia dictada por el Juzgador "a
quo" desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso
de apelación, que es objeto de la presente resolución.».
2.La Audiencia Provincial dice, en primer
lugar, que «La apelación versa sobre el tipo de arrendamiento de que se trata y
de la sujeción del mismo bien a la Ley de Arrendamientos Urbanos o al Código
Civil». A continuación, considera que «[l]as partes contratantes tenían una
voluntad clara, que era someterse a la Ley de Arrendamientos Urbanos.»; y que,
siendo objeto del contrato un local de negocio destinado a cultos religiosos,
«A la vista de este último precepto [ art. 4.2 de la LAU de 1964], no cabe
duda que, aun cuando el local que nos ocupa esté destinado a una actividad sin
ánimo de lucro, se encuentra sujeto a la LAU.». Concluye que procede desestimar
el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia con base en el
siguiente razonamiento:
«Con respecto a la prórroga del contrato de
arrendamiento, hemos de remitirnos a la disposición transitoria primera,
apartado 2 de la LAU de 1994, que establece lo siguiente: "Los contratos
de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985,
que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley
2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo
dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado
se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para
uso distinto al de vivienda", y añade que "Lo dispuesto en el párrafo
anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de
inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9
de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta
ley".
»El art. 9.1 del Decreto-ley 2/1985, de
30 de abril, dispone que "Los contratos de arrendamiento de viviendas o
locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente
Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes
contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga
establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto
refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de
la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código
Civil".
»Atendiendo a los preceptos referidos, cabe
precisar que el contrato que nos ocupa se encuentra sujeto al Texto Refundido
de la LAU de 1964; no aplicándose el Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, ante
lo acordado en la cláusula tercera del contrato, según la cual "El plazo
establecido en este contrato podrá ser prorrogado a voluntad del arrendatario,
con expresa voluntad del arrendador a la inaplicación de régimen de prórroga
forzosa, regulado en el n. 1 del art. 9 del Real Decreto Ley 2/85 del 30
de abril"».
3.La demandante ha interpuesto un recurso de
casación y el recurso ha sido admitido.
SEGUNDO. Planteamiento del recurso.
Oposición del recurrido. Decisión de la sala
Planteamiento del recurso
1.El recurso de casación, por interés
casacional, se funda en tres motivos.
1.1 En el motivo primero se denuncia la
infracción del apartado 2, de la DT 1.ª LAU de 1994, por aplicación
indebida, y, en consecuencia, la de los apartados 1 y 2 de su DT
4.ª por inaplicación, en relación con el apartado 4, regla 2.ª, de su DT
3.ª, así como con el art. 4.2 LAU de 1964.
El interés casacional se concreta en la
oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial recogida en
la sentencia del Pleno de esta sala 137/2015, de 12 de marzo, en cuanto
declara que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con
anterioridad a la LAU de 1994, pero después del 9 de mayo de 1985, sujetos por
voluntad de las partes a prórroga forzosa, se rigen, en cuanto a su duración,
no por la DT 1.ª LAU 1994, sino por su DT 3.ª.
El recurrente dice que, aunque dicha doctrina
se refiere a la DT 3.ª LAU 1994, y lo que se pide es la aplicación de su
DT 4.ª, la cuestión jurídica planteada en este proceso guarda identidad de
razón con la que fue objeto de la mencionada sentencia del pleno, por lo que la
doctrina fijada en esta resulta aplicable al presente caso, lo que permite
concluir, que la sentencia recurrida la ha conculcado, ya que el contrato quedó
extinguido en el año 2010 (una vez transcurridos 15 años desde la entrada en
vigor de la LAU de 1995), entrando en tácita reconducción y finalizando, dada
la fecha de su suscripción (el 1 de julio de 1986) y al haber enviado la
arrendadora sendos burofax comunicando su intención de no prorrogar tácitamente
el contrato por otra anualidad más, el 30 de junio de 2021.
1.2 En el motivo segundo, para el caso de
inadmisión o desestimación del primero, se denuncia la misma infracción, pero
ahora desde la necesidad de que esta sala modifique su jurisprudencia y,
partiendo de la recogida en la sentencia ya mencionada (la 137/2015), la
amplie, «[d]eclarando aplicables las previsiones de la DT 4ª, de la LAU
1994, sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de local asimilados
a los contratos de inquilinato a los que se refiere el art. 4.2 de la LAU
1964 y, sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de local
asimilados a los de local de negocio a los que se refiere el art. 5.2 LAU
1964, celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985 y, antes de la LAU 1994,
a los contratos de local asimilados a los de inquilinato y a los de local de
negocio, celebrados con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y, antes de la LAU
1994, sujetos por voluntad de las partes a prórroga forzosa [...]».
1.3 Por último, en el motivo tercero, para el
caso de inadmisión o desestimación de los dos primeros, por entender que, no
existe jurisprudencia de esta Sala sobre la cuestión planteada y, por ello,
tampoco posibilidad de vulnerarla o modificarla, se denuncia, otra vez, la
misma infracción, pero interesando ahora que la sala establezca jurisprudencia
sobre la materia «Declarando aplicables las previsiones de la DT 4ª, de la
LAU 1994, sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de local asimilados
a los contratos de inquilinato a los que se refiere el art. 4.2 de la LAU
1964 y, sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de local
asimilados a los de local de negocio a los que se refiere el art. 5.2 LAU
1964, celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985 y, antes de la LAU 1994,
a los contratos de local asimilados a los de inquilinato y a los de local de
negocio, celebrados con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y, antes de la LAU
1994, sujetos por voluntad de las partes a prórroga forzosa [...]».
Oposición del recurrido
2.El recurrido se opone al recurso, alegando
causa de inadmisión y por razones de fondo.
2.1 Dice, en primer lugar, que procede la
inadmisión del recurso, ya que la Audiencia Provincial no declara que estemos
ante un contrato de arrendamiento asimilado al de inquilinato, sino ante un
contrato de local de negocio, y lo que pretende la recurrente es cambiar dicha
valoración, algo impropio del recurso de casación.
2.2 Respecto del fondo alega, sin cuestionar
que la aplicación de la DT 4.ª LAU
1994 determine la extinción del contrato y respalde el desahucio que
pretende el recurrente, que no existen dudas sobre la aplicabilidad de la
prórroga forzosa de la LAU 1964 acordada entre las partes; que la DT 4.ª LAU 1994 no resulta de aplicación, puesto que
no estamos ante un contrato de arrendamiento asimilado al inquilinato, sino
ante un contrato de local de negocio cuyo arrendatario es una persona física; y
que la recurrente actúa en contra de sus propios actos, ya que ha consentido la
situación de prórroga forzosa y la aplicación de la LAU 1964 más de 30 años sin
exponer queja o malestar alguno.
Decisión de la sala
3.La causa de inadmisión no puede ser
estimada. Lo que se plantea es la aplicación de la DT
4.ª LAU 1994 en vez de la DT 1.ª LAU
1994 y esto es una cuestión jurídica que debe examinarse y resolverse en
el recurso de casación.
También es una cuestión jurídica la
calificación del contrato, que la Audiencia Provincial, en contra de lo que el
recurrido asevera, caracteriza no como un arrendamiento de local de negocio,
sino como un arrendamiento asimilado al de inquilinato del art. 4.2 LAU 1964. Interpretación que la Audiencia
Provincial justifica de forma razonable basándose en que ambas partes reconocen
la sujeción del contrato a dicha ley y manifiestan una voluntad clara de
someterse a ella, así como en el hecho, que también reconocen las dos, de que
en el local arrendado no se ejerce ninguna actividad industrial, comercial o
educativa con fines lucrativos, ni se desarrolla una actividad económica o
profesional, sino que se destina exclusivamente al culto religioso.
4.En cuanto al fondo del asunto, procede
analizar conjuntamente los tres motivos, ya que están estrechamente
relacionados: todos señalan la misma infracción, aunque justifican el interés
casacional desde diferentes perspectivas.
La sentencia 831/2011, de 17 de
noviembre, razona lo siguiente:
«El análisis conjunto y sistemático de
la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen
fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados
tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido
la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de
arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la
prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar
previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia
del arrendamiento.
»En definitiva, la DT
Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la
regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe
entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para
aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al
amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en
cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de
locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un
sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y
consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga,
la DT Tercera LAU 1994».
El criterio de esta sentencia es
reiterado por la 137/2015, dictada por el pleno de la sala el 12 de marzo de
2015, que asume íntegramente dicho razonamiento y fija como doctrina
jurisprudencial:
«[l]a aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento
de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la
entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a
la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería
coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de
abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter
forzoso del régimen de prórroga del art. 57
LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un
régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro,
el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que
podría deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de
oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009,
referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de
los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985.».
Esta doctrina se refiere a los contratos de
arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la
entrada en vigor de la LAU 1994, en los cuales las partes acordaron
expresamente someterse a la prórroga forzosa establecida en la LAU 1964, así
como a la aplicabilidad de la DT 3.ª LAU de
1994.
Por identidad de razón, es igualmente
fundamentado aplicar la DT 4.ª LAU 1994 a
los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados en
el mismo período y sometidos, por acuerdo expreso de las partes, a la prórroga
forzosa.
Así se infiere, también, del análisis conjunto
y sistemático de la DT 1.ª LAU 1994, apartado 2, y de la DT 4.ª LAU 1994; así como de la
necesidad de realizar una interpretación coherente con el espíritu y finalidad
del RDL 2/1985.
La DT 1.ª LAU
1994, en el párrafo segundo de su apartado 2, establece que lo dispuesto en el
párrafo anterior para los contratos de arrendamiento de locales de negocio
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y vigentes al entrar en vigor la LAU
de 1994, también se aplica a los contratos de arrendamientos asimilados al de
inquilinato celebrados en el mismo período y aún vigentes. Asimismo, la DT 4.ª LAU 1994, en su apartado
1, coincide en redacción con el apartado 1 de la DT 3.ª LAU 1994, y, además,
prevé varios términos, en sus demás apartados, para los contratos de
arrendamiento asimilados celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Por lo tanto,
también aquí se debe considerar que si el legislador estableció un fin para los
contratos de arrendamiento de locales de negocio asimilados al inquilinato que,
por mandato legal, estaban sujetos a prórroga forzosa, con mayor razón debe
preverse un término para aquellos en los que la prórroga se acordó
convencionalmente, evitando así desvirtuar la esencia del arrendamiento.
Por otro lado, no sería congruente que la
eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de
duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en
comparación con el previsto en la propia LAU de 1964.
En definitiva, la aplicación de la DT 4.ª LAU 1994 a estos contratos se justifica
tanto por la interpretación sistemática de las disposiciones transitorias como
por la necesidad de mantener la coherencia legislativa y garantizar el
equilibrio contractual, aplicando el derecho de forma consistente y tratando de
evitar que los casos que presentan identidad de razón sean tratados de forma
jurídica diferente.
Por lo tanto, la recurrente tiene razón. La
aplicación de la DT 4.ª LAU 1994 al
contrato litigioso resulta procedente. Además, considerando la calificación que
realiza la Audiencia Provincial, la recurrente también acierta al sostener que
de dicha disposición se desprende la aplicabilidad de los incisos primero y
segundo de su apartado 2. Esto conduce a la conclusión de que el contrato quedó
extinguido el 1 de enero de 2010, momento en el cual se configuró una tácita
reconducción (art. 1566 CC). Sin embargo, el hecho de
que el contrato haya sido sucesivamente renovado no implica la aceptación de
una prórroga forzosa, lo que descarta cualquier vulneración del principio de
los actos propios.
En consecuencia, procede estimar el recurso,
casar la sentencia recurrida, asumir la instancia, estimar el recurso de
apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar la demanda.
CUARTO. Costas y depósitos
1.Al estimarse el recurso de casación no se
imponen las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes (art. 398.2 LEC) y se dispone la devolución del depósito
para recurrir (disposición adicional 15.ª, apartado
8, LOPJ).
2.Al estimarse el recurso de apelación no se
imponen las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes (art. 398.2 LEC) y se dispone la devolución del depósito
para recurrir (disposición adicional 15.ª, apartado
8, LOPJ).
3.Al estimarse la demanda se imponen las
costas de la primera instancia a la parte demandada (art.
394.1 LEC).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º.-Estimar el recurso de casación
interpuesto por Conolvisa, S.L. contra la sentencia dictada por la Sección
Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, con el núm. 481/2023, el 19 de
julio de 2023, en el recurso de apelación n.º 762/2023, y casarla.
2.º.-Estimar el recurso de apelación
interpuesto por Conolvisa, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado
de 1.ª Instancia n.º 88 de Madrid, con el n.º 305/2022, el 27 de junio de 2022,
en el procedimiento de desahucio por expiración del plazo 1980/2021, y
revocarla.
3.º.-Estimar la demanda interpuesta por
Conolvisa, S.L. y acordar el desahucio de D. Luis Carlos del local n.º 2 sito
en Madrid, calle Rodrigo de Guevara n.º 2, CP: 28 005, condenando al demandado
a dejar el local libre y a disposición de la actora dentro del plazo legal,
bajo apercibiendo de lanzamiento si no lo verifica.
4.º.-No se imponen a ninguno de los litigantes
las costas del recurso de casación y del recurso de apelación y se dispone la
devolución de los depósitos para recurrir.
5.º.-Se imponen a D. Luis Carlos las costas de
la primera instancia.
No hay comentarios:
Publicar un comentario