Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Remuneración.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 1ª) de 12 de septiembre de 2011. Pte: ANTONIO RAMON RECIO CORDOVA. (1.428)

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada en los términos referidos en el numeral anterior, conviene comenzar por afirmar que el supuesto de hecho de la demanda configura un contrato de mediación o corretaje celebrado entre los ahora litigantes, viniendo obligado el vendedor del contrato de compraventa al pago de la correspondiente comisión, que se manifiesta cuando el mediador o corredor indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión (STS 4 diciembre 1953 y 28 febrero 1957); es un contrato atípico, facio ut des, con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores (STS 17 mayo 1963, 3 marzo 1967 y 14 noviembre 1970) La Jurisprudencia ha precisado el contenido de este contrato declarando que la retribución del corredor se determinará con arreglo al uso y práctica mercantil en la plaza de cumplimiento de la actividad del corretaje, por analogía con lo dispuesto en el artículo 277.2º del Código de Comercio, y depende del cumplimiento del encargo que se le hubiere confiado, o, según proclaman las sentencias 5 de julio de 1946, 16 de abril de 1952 y 20 de noviembre de 1956, cuando el contrato quede perfeccionado.

Así pues el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, esto es, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado; perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.

Adquiere especial relevancia para la resolución de este recurso recordar como la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1991  precisa que en "la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo"; de modo que lo que se ha de analizar en la presente resolución es si la actuación de los demandantes ha resultado determinante y eficaz para la celebración del contrato de compraventa.

TERCERO.- Pues bien, de lo actuado cabe extraer las siguientes premisas que resultan relevantes para la resolución del litigio:

1º Los demandantes, que giran comercialmente bajo el nombre de FINQUES BERGA, carecen de un documento donde conste el encargo de venta que dicen haber recibido de la vendedora Sra.  Amparo, resultando únicamente acreditado (i) que el Sr. Olegario ofrecía la venta del inmueble en su oficina, (ii) que los futuros compradores, el Sr. Cayetano y la Sra. Rita, acudieron a Finques Berga para interesarse por el inmueble en cuestión, y (iii) que dichos compradores, junto con el Sr. Olegario, visitaron a la Sra. Amparo mostrando su interés en la compra de la finca.

2º No consta que se pactara precio alguno por la mediación de la inmobiliaria, apareciendo más bien de lo actuado que el Sr. Olegario pretendía obtener un precio para los vendedores de 50 millones de pesetas (300.506,05 euros), y a partir de dicha cantidad percibiría su comisión, que ahora cifra en 9.015,18 euros (3% del precio): así lo indicó dicho demandante en el acto del juicio (min.13:00 CD) y se infiere del contrato de arras aportado por la parte actora como documento nº1 de la demanda, bien que no debe desconocerse que en dicho documento no consta firma alguna y no ha sido reconocido ni por los vendedores-demandados ni por los compradores. 3º No consta que el precio finalmente pactado por la venta del piso superara la indicada cantidad de 300.506,05 euros; antes al contrario, el precio que consta en la escritura es de 180.000 euros y ese fue el precio indicado en el acto del juicio tanto por los demandados-vendedores como por los testigos-compradores.

Los anteriores extremos llevan a esta Sala a compartir la acertada conclusión a que llega la sentencia de instancia dado que parece evidente que si el contrato de compraventa llegó a perfeccionarse no fue por la intervención de los demandantes, sino más bien por el acuerdo directo entre vendedores y compradores fijando un precio inferior.

En definitiva, la actuación de los demandantes consistente en mostrar la finca a los futuros compradores no contribuyó eficazmente a que las partes celebraran la compraventa en la medida en que no consta que dichos compradores aceptaran el precio de venta ofertado por la inmobiliaria, que venía condicionado por el importe de los honorarios que pretendía percibir, y fue el contacto directo entre vendedores y compradores el que consiguió el acuerdo de voluntades sobre el elemento esencial del contrato cual es el precio.

Obsérvese que es el propio planteamiento de la operación efectuado por la inmobiliaria actora el que permite rechazar su pretensión en la medida en que el acuerdo al que pretende llegó con la vendedora Sara.

Amparo  era que obtendría su comisión siempre que los compradores estuvieran dispuestos a abonar un precio superior a 300.506,05 euros, siendo el importe de tal comisión la mayor cantidad que pudiera obtenerse sobre tal precio; y como hemos visto, los vendedores no han recibido dicha cantidad, sino más bien un importe sustancialmente inferior.

Cierto es que la inmobiliaria actora ha realizado gestiones de venta a favor de los demandados y que estas no van a obtener contraprestación económica alguna, pero no debe desconocerse que ello es resultado precisamente de la relación contractual diseñada por la inmobiliaria en orden a captar fincas para mediar en su venta, asumiendo de esta forma el riesgo que supone que un comprador pueda llegar al acuerdo con el vendedor por un precio de venta inferior al ofrecido por la inmobiliaria: otra cosa hubiera sido que los compradores hubieran aceptado el precio de venta por importe de 309.521,23 euros dado que, entonces sí, podríamos hablar que la labor mediadora de la inmobiliaria resultó eficaz, pero insistimos en que esto no es lo acontecido en el caso de autos.

En consecuencia, el recurso no puede prosperar.

[Ver: www.poderjudicial.es]