Sentencia del
Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
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PRIMERO.- Don Luis Francisco y doña Rocío,
formularon demanda contra Bluegreen Village S.L. solicitando que se declarara:1°)
La nulidad del contrato de compraventa celebrado por la demandada como
vendedora y por los actores como compradores de la finca sita en el n.° NUM000
de la urbanización privada " DIRECCION000", en Sant Vicenç de Montalt
(Barcelona), mediante escritura pública autorizada el día 13 de octubre de
2009, por haber existido error que vició el consentimiento de los demandantes;
2°) Subsidiariamente, la resolución del citado contrato, por incumplimiento
contractual de la demandada; 3º) La condena de la demandada a pagar a los
demandantes la cantidad de 663.400 euros, en concepto de devolución del precio
de compraventa, más su impuesto sobre el valor añadido y los intereses legales
devengados por esa cantidad desde la interposición de la demanda, con imposición
de costas a la demandada.
La demandada se opuso y, seguido el
proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona dictó sentencia
por la que estimó la demanda apreciando la existencia de error esencial y
excusable en el consentimiento prestado por los compradores, a partir de la
información de la que disponían y en la creencia de que la demandada llevaría a
cabo siempre la construcción de las casas en las parcelas que vendía y que
serían respetados los parámetros urbanísticos que garantizaban que la casa a
construir, en su caso, en la parcela n° NUM001 no afectaría a las vistas al mar
de su vivienda, como efectivamente sucedió debido a la elevación por los
adquirentes de dicha parcela de una planta más de la prevista. En consecuencia
declaró la nulidad del contrato con devolución de las prestaciones de ambas
partes.
La demandada recurrió en apelación y
la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª) desestimó el recurso por
entender que la información facilitada a los compradores les llevó a la
creencia errónea de que en la parcela n.° NUM001 sólo se podía construir una
edificación compuesta de sótano y planta que, por tanto, no podría obstaculizar
las vistas de las que disponía la casa en el momento de su adquisición.
Considera la Audiencia que la existencia de las vistas influyó de manera
decisiva en la adquisición y ha de entenderse un elemento esencial de la
compraventa, pues no resulta necesaria la existencia de estipulación expresa
sobre la conservación de las vistas existentes para considerar que fue elemento
esencial en la celebración del contrato.
La entidad demandada ha recurrido en
casación la anterior sentencia.
SEGUNDO.- El primero de los motivos del
recurso denuncia la vulneración de lo dispuesto por el artículo 1266 del Código
Civil, en cuanto dispone que para que el error invalide el consentimiento ha de
recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre
aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado motivo a
celebrarlo. Viene a negar la parte recurrente el carácter esencial del error
que se alega.
Sobre el error que los demandantes
manifiestan haber sufrido, la sentencia recurrida afirma (fundamento primero A)
que si bien
"se mantiene un resto de vistas
sobre el mar desde algún punto de la vivienda y finca de los actores, es lo
cierto que éstas en nada pueden ser equiparables ni a las vistas publicitadas
(docs 14 a 19 de la demanda) ni a las existentes en el momento de la
adquisición de la vivienda (casa muestra) por parte de los actores. De tal
manera que las vistas desde la finca que se mantienen en la actualidad no
permiten de modo alguno mantener la afirmación de que "las vistas al mar
son increíbles desde cualquier punto de la vivienda" ni respondería a la
idea de "vivir en un mirador privado"".
La esencialidad se refiere a la
gravedad o trascendencia que todo error, por su carácter excepcional, ha de
tener para que pueda ser tomado en consideración. Se pretende evitar que
alguien quiera liberarse de la obligación contraída alegando la existencia de
errores sin verdadera trascendencia en la prestación del consentimiento. Ha de
evitarse cualquier planteamiento meramente subjetivista que tienda a hacer
recaer la esencialidad del error en la percepción íntima y personal del que lo sufre.
Es preciso tomar en consideración la importancia que hay que atribuir al error
en función de ciertos elementos objetivamente mensurables. Esta interpretación
objetivadora, que vincula la esencialidad al hecho de que las circunstancias
que han impulsado a una de las partes (o a ambas) a contratar estén presentes
en el contrato, no exige necesariamente que se expresen materialmente en el
mismo cuando de las circunstancias de toda índole que concurran en el negocio
deba entenderse que fueron tenidas en cuenta como determinantes en la formación
de la voluntad que da lugar al consentimiento. Así, la sentencia núm. 726/2000,
de 17 julio, hace referencia al "carácter de cualidad relevante, de
importancia decisiva, auténtica base y finalidad del negocio", mientras
que otras se refieren a la circunstancia "que de manera primordial y
básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste"
(entre otras muchas, las sentencias núm. 745/2002, de 12 julio, y 43/2003, de
24 enero).
Pues bien, las circunstancias
concurrentes en este caso ponen de manifiesto -como acertadamente refleja la
sentencia recurrida- que los compradores no habrían celebrado el contrato de
haber conocido la notoria privación de vistas al mar que se podía producir con
posterioridad o, al menos, no lo habrían celebrado en los términos en que lo
hicieron, por lo que ha de estimarse concurrente el requisito de la
esencialidad del error y el motivo ha de ser desestimado. En todo caso, el
carácter esencial del error resulta evidente si se tiene en cuenta el lugar en
que se encuentra la vivienda -frente al mar- y la expectativa fundada de que
las vistas iniciales se mantendrían en el tiempo, pudiéndose disfrutar
"desde cualquier punto de la vivienda". Se trata de un elemento fundamental
a tener en cuenta a la hora de adquirir la vivienda, cuya consideración en el
momento de la compra resultó errónea para los adquirentes lo que, sin duda, fue
determinante para la celebración del contrato.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso se
refiere igualmente al infracción del artículo 1266 del Código Civil, ahora
desde la perspectiva de la excusabilidad del error alegado.
La sentencia recurrida fundamenta
razonablemente no sólo la existencia del error sino también la provocación del
mismo por la propia vendedora al publicitar la vivienda que fue vendida a los
demandantes. Así, bajo el título "Vivir en un mirador privado", se
describía de la siguiente forma:
"Esta vivienda aislada de obra
nueva se encuentra ubicada dentro de un recinto privado, lo cual nos permite
vivir con total independencia, pero con las comodidades de una zona
comunitaria. Cuenta con vigilancia y servicio de portero durante todo el año.
Sus vistas al mar son increíbles desde cualquier punto de la vivienda. En la
planta baja encontramos 2 habitaciones con baño completo y la planta superior
la ocupa sólo una gran suite con vestidor y salida a una agradable terraza.
Garaje privado. El recinto comunitario cuenta con club social, piscina y pista
de pádel".
El artículo 3 del RD 515/1989, de 21
de abril, bajo el epígrafe "Objetividad de la oferta, promoción y
publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas", dispone: 1.
La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de
viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus
destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no
silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos,
características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su
ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se
incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no
figuren expresamente en el contrato celebrado.
La sentencia cita con detalle las
normas sobre protección de consumidores y, singularmente, su derecho a una
información adecuada; normas que evidentemente no han sido cumplidas por la
demandada.
En cuanto al carácter excusable del
error, aparece incluso objetivado si se tienen en cuenta los términos empleados
por la parte vendedora para provocar su adquisición por los compradores.
La excusabilidad del error no
depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente,
puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al
objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe
negocial llegó a provocar tal error. En este sentido, la sentencia de esta sala
núm. 113/1994, de 18 febrero establece que "de acuerdo con los postulados
del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las
circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales,
y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro
contratante" (en el mismo sentido, sentencias de 14 febrero 1994, 26 julio
2000 y 13 febrero 2007). El error será jurídicamente relevante cuando haya sido
provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información
incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado.
En consecuencia el motivo ha de ser
desestimado.
CUARTO.- El tercero de los motivos se
refiere a la infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil, en
relación con el artículo 1300 del mismo código, en cuanto que no existe error
en el consentimiento cuando ha existido concurso de oferta y aceptación de la
cosa y causas que han constituido el contrato, y con posterioridad, las
circunstancias se han visto modificadas por sucesos futuros o actos realizados
por terceros.
El motivo ha de ser desestimado ya
que no se trata en el caso de sucesos futuros o actos realizados por terceros
de carácter imprevisible, sobre los que evidentemente no cabe la alegación de
error. La sustancia del error se encuentra precisamente en el hecho de que, al
momento de contratar, pudo ser conocida la circunstancia que lo determina y,
sin embargo, no lo fue; mediando o no la intervención de la parte contraria
que, si efectivamente conocía el hecho determinante del error, podría haber
incurrido en dolo negocial.
En el caso, como se ha dicho, sí
cabe afirmar que fue la propia parte vendedora quien, mediante su actuación
precontractual, contribuyó decisivamente al nacimiento del error por parte de
los compradores.
El cuarto motivo, que se formula con
carácter subsidiario, denuncia la infracción del artículo 1303 del Código Civil
por cuanto no se ha establecido la obligación de los compradores de satisfacer
a la vendedora -una vez declarada la nulidad del contrato- el importe económico
correspondiente a un arrendamiento de la vivienda por el tiempo que la han
poseído en virtud del contrato.
La Audiencia ha negado dicha
petición por varias razones y, entre ellas, por no haber integrado una
pretensión de la vendedora formulada en el proceso para tal caso con la
consecuencia de tratarse de una cuestión nueva suscitada en la apelación.
El motivo se desestima teniendo en
cuenta fundamentalmente que tal cuestión, al no suscitarse en la contestación a
la demanda, no ha podido ser discutida en el proceso tanto respecto de la procedencia
del pago como de la cuantía que debiera asignarse a dicho arrendamiento. Es
cierto que esta sala ha señalado que los efectos de la nulidad se aplican de
oficio pero, cuando se refiere a la restitución de frutos, tal aplicación -sin
petición de parte- únicamente puede entenderse referida a la devolución de la
cosa con los frutos propios de la misma, que no podrán ser detraídos
previamente a su entrega. Cualquier otra interpretación chocaría con la
previsión del artículo 219 LEC que, incluso para los supuestos de que la parte
demandante solicita condena al pago de frutos, la liquidación de la cantidad
correspondiente ha de quedar para un pleito posterior.
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