Sentencia del
Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
[Ver esta resolución
completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- Recurso de casación. Motivo
único. Opción de compra. Incumplimiento contractual.
1. Formulación del motivo. En el único motivo de
casación, formulado al amparo del artículo 477. 2.3º LEC, se denuncia la
infracción del artículo 1.281 CC sobre interpretación de los contratos, en
relación con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativo al
necesario ejercicio de la opción por parte del optante para que se produzca la
perfección del contrato de compraventa y la obligación de cumplimiento por
parte del concedente (SSTS 543/2008, de 17 de junio y 607/2009, de 22 de
septiembre).
En el desarrollo del motivo se aduce
que el tenor literal del contrato de opción es claro, pues no se estableció en
el mismo en ningún momento que la demandada debía cancelar la carga de la
hipoteca en cualquier caso, sino que dicha obligación se limitaba al caso de
que el optante ejercitare el derecho de opción, entendiendo que no hay motivo
alguno para apartarse de la interpretación del contrato que resulta de su
propia literalidad, y que en el caso de la Litis no se ha acreditado que la
parte optante ejercitara el derecho de opción.
Procede desestimar el motivo por las
razones que exponemos a continuación.
2. Desestimación del motivo.
2.1. La cuestión controvertida.
La cuestión controvertida en el
presente recurso gira en torno a la interpretación de la cláusula tercera del
contrato litigioso, y a la eventual infracción de las reglas hermenéuticas
contenidas en el art. 1281 del CC, en relación con los efectos propios del
contrato de opción de compra, por un lado, y los que corresponden al contrato
de compraventa, por otro, en caso de que por ejercicio de la facultad que el
primero atribuye al optante se perfeccione el segundo, que es la materia a la que
se refieren las dos sentencias citadas en el motivo como infringidas.
Establece la referida estipulación
contractual, en lo que ahora interesa, lo siguiente:
"TERCERA: En caso de
ejercitarse la OPCIÓN DE COMPRA, las condiciones de la COMPRAVENTA, serán las
siguientes:
a) El precio total de la compraventa
será de CIENTO CINCO MIL EUROS (105.000 €), de los que se descontarán la
cantidad entregada en concepto de OPCIÓN DE COMPRA y que se abonarán el día de
la firma de la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA, a favor de la persona física o
jurídica que la parte compradora designe, otorgamiento que tendrá lugar (D.M.)
el día 30 de noviembre de 2014 o anteriores. [...]
d) Según afirma la parte vendedora
de la referente finca se halla gravada con un préstamo hipotecario a favor de
la CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO.
Ambas partes estipulan que en el
momento de elevarse el referido contrato de compraventa a escritura pública el
vendedor deberá haber cancelado el préstamo hipotecario descrito, con lo cual
los compradores adquirirán el inmueble libre de cargas o gravámenes.
e) La vivienda objeto de este contrato
se entregará libre de cargas y gravámenes, desarrendada y desocupada y al
corriente de los pagos de contribución urbana o cualquier gasto o impuestos
ocasionados anteriormente a la firma de la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA.
e) (sic) En caso de no elevarse a
escritura pública en la fecha prevista o anteriormente, por motivo
concernientes (sic) a la parte compradora, esta renuncia expresamente a la
cantidad pagada en la firma de este contrato.
f) Si no se eleva a escritura
pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por
duplicado. [...]."
La Audiencia Provincial consideró
que el concedente, promitente u optatario había incumplido el contrato por
cuanto en la fecha del vencimiento del plazo convenido para el ejercicio de la
opción no había cumplido la obligación de cancelar la carga hipotecaria que
gravaba la finca, obligación que asumió el concedente al pactarse que "en
el momento de elevarse el referido contrato de compraventa a escritura pública
el vendedor deberá haber cancelado el préstamo hipotecario descrito, con lo
cual los compradores adquirirán el inmueble libre de cargas o gravámenes".
El recurrente alega como argumento
de refutación de tal conclusión que la obligación de cancelar el gravamen
hipotecario se condicionaba al previo ejercicio del derecho de opción por el
optante, según resulta literalmente del primer inciso de la referida cláusula
tercera, conforme al cual "En caso de ejercitarse la OPCIÓN DE COMPRA, las
condiciones de la COMPRAVENTA, serán las siguientes: [...]", presupuesto
que - según afirma - no llegó a materializarse.
2.2. Interpretación de los contratos
en el recurso de casación.
A fin de analizar las tesis en
conflicto, debemos partir de dos consideraciones previas, que ya hemos
recordado en otras ocasiones anteriores (vid. por todas, Sentencia 196/2015, de
17 de abril). La primera se refiere al alcance de la revisión en casación de la
interpretación de los contratos realizada en la instancia: la interpretación de
los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, y la
realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo
cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la
interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico, irracional o arbitrario (Sentencias 524/2013, de 23 de julio, y
252/2014, de 14 de mayo).
Por ello, como afirmamos en la
Sentencia 480/2010 de 13 julio:
"la revisión de la
interpretación contractual llevada a cabo en la instancia debe considerarse
excepcional en el ámbito del recurso de casación, ya que la función del recurso
extraordinario no es la de una tercera instancia que, frente al resultado de
las anteriores, permitiera al tribunal adoptar una nueva posición que pudiera
estimar más adecuada a la hora de establecer cuál fue la verdadera intención de
los contratantes expresada en el contrato, sino por el contrario examinar si
las conclusiones obtenidas en la instancia resultan insostenibles por opuestas
a la voluntad de los contratantes expresada en el convenio alcanzado; lo que
comporta un examen de cumplimiento de las normas que orientan dicha función, no
para constatar la posibilidad de que la aplicación de tales normas pudiera
simplemente conducir a otros resultados -lo que, normalmente, será posible-
sino para determinar si las conclusiones obtenidas quedan notoriamente fuera
del ámbito de lo acordado por las partes."
La segunda consideración previa
versa sobre el sentido de las reglas legales de interpretación de los
contratos, de conformidad con la finalidad de la interpretación, tal y como se
viene entendiendo por la jurisprudencia (Sentencias 294/2012, de 18 de mayo, y
27/2015, de 29 de enero).
El principio rector de la labor de
interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o
efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de
las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato
celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas,
de ahí que la interpretación sistemática (art. 1285 CC) constituya un
presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.
No obstante, el sentido literal,
como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye
el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones
realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o
delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.
Cuando los términos son claros y no
dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación
literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno
interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se
pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello
responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art.
1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre
la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus
cláusulas").
Pero, en otro caso, la
interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su
falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la
propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de
suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios
hermenéuticos a su alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas
disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las
partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.
En este caso el recurrente considera
infringido el art. 1.281 CC al no haber atendido la Audiencia Provincial al
criterio de la literalidad del contrato, como dispone dicho precepto, al
imputar a aquél el incumplimiento de una obligación que no llegó a nacer al
haber transcurrido el plazo de caducidad del derecho de opción sin que llegase
ser ejercitado por su titular.
Finalmente conviene aclarar, como
afirmamos en la sentencia 690/2014, de 9 de diciembre, que de lo dispuesto en
el Código Civil no resulta la prevalencia de la literalidad del contrato sobre
la voluntad de las partes, pues "la lectura del artículo 1281 CC conduce
necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará
al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean
claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que
"si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas"; lo que pone de manifiesto
que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento
de interpretación prevalente.
La sentencia de 30 octubre 2002
afirma:
"[...] la jurisprudencia de
esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de las expresiones
escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su
sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo
que en realidad quisieron las partes al contratar (Sentencia de 21-4-1993, que
cita las de 20-4-1944 y 14-1-1964"; y la de 30 noviembre 2005 añade que
"el artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de
la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios
esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de
las partes contratantes; b) el principio de la autoresponsabilidad de dichas
partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas (Sentencia
del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998".
Partiendo de la jurisprudencia
reseñada, dos son las cuestiones determinantes para dirimir la presente
controversia: por un lado, la determinación, con arreglo a la regulación
contractual, del momento del nacimiento de la obligación del concedente de
cancelar el gravamen hipotecario en relación con las distintas fases del
desenvolvimiento del derecho de opción y, por otro, si se produjo o no el
ejercicio tempestivo del derecho de opción por el optante.
2.3. Perfección y consumación del
contrato de opción de compra.
En el presente caso es conveniente
delimitar estos conceptos para una más precisa exégesis de la regulación
contractual litigiosa. Al respecto existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial
de esta Sala que, en la parte necesaria, debe traerse a colación.
La sentencia de 17 de marzo de 2009
afirmó que el precontrato de opción de compra "es el más típico
precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo
previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de 11 de
abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción
en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que
afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa
da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno".
La sentencia de 23 de abril de 2010
precisa:
"El precontrato de opción es
aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir
la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de
compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es
que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra
parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el
optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción,
puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución
judicial, tras el procedente proceso".
Para provocar tales efectos es
necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada
(esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo
contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de
un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una
prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos
a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o
resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la
doctrina de otras anteriores:
"Como recuerda la sentencia de
16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está
plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o
no (SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28
octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en
virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la
celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de
realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo
también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante,
constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del
derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa,
la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la
futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción,
siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".
Esta misma jurisprudencia se
reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre, que el recurrente cita
como infringida.
Pero ya antes del ejercicio del
derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen
obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el
optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las
obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente
aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en
"no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda
retirarla durante el plazo estipulado", plazo dentro del cual "el
optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente,
en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el
correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones (SSTS 22 de
noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005)".
Si bien esto último (la perfección
automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de
opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de
la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad
de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato
principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre) es la facultad de exigir al
optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté
condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de
determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso
respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos
es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se
produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste
mediante la comunicación del ejercicio de la opción).
Finalmente, la consumación de la
compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los
términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial.
Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013:
"[...] con carácter general,...
la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción siendo un
requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación
jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario,
además, que al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya
tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la
escritura de compraventa. En suma, no estamos ante un problema de perfección
contractual sino de consumación, de efectividad jurídico real. La perfección de
la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la
cosa y la causa que han de constituir el contrato (artículos 1262 y 1450 del
Código Civil) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y
forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del
contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su
consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio (artículos 609 y 1095 del
Código Civil), ya sea la material o la instrumental que va ligada al
otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se
acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura
pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de
la Propiedad (artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria)."
Por ello, el pago del precio de la
compraventa (la opción ya tuvo un precio inicial en caso de haberse pactado el
pago de una prima por su concesión), así como la entrega de la cosa, se
efectúan en el momento de la celebración del contrato de compraventa, con cuya
celebración se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se
ejercita ésta mediante la comunicación del ejercicio de la opción).
Ahora bien, para que el ejercicio de
la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad,
es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se
ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del
derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo
determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser
así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de
perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción
supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la
validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno
solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento
de tal principio elemental de la contratación.
En consecuencia, hay que diferenciar
claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de
la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además
preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento
(manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la
causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio
de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna
comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo
previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la
celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio
o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni
otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).
En la primera etapa (la que surge
con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a
no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de
disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la
oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la
finalidad del contrato (art. 1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier
otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de
la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter
negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de
colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder
transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa
cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc,
según lo pactado).
En el presente caso, corresponde a
esta segunda fase del desenvolvimiento contractual la obligación del concedente
de proceder a la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de
la opción, pues se pactó la entrega de la finca libre de cargas. Por tanto, la
obligación de cancelar el citado gravamen (cuyo incumplimiento declara la
Audiencia Provincial) debía ser cumplido, conforme a la regulación contractual
rectora de la relación, después de ejercitado el derecho de opción pero antes
de la celebración y formalización documental pública del contrato de
compraventa. En este sentido no es correcta la alegación del recurrente cuando
vincula la citada obligación de cancelación a la perfección del contrato de
compraventa, como si fuera una obligación más derivada de este contrato para el
concedente-vendedor, pues dicha obligación nace con el ejercicio de la opción
por el optante y no por la posterior consumación del precontrato en virtud de
la celebración de la compraventa en los términos pactados.
Con ello resta por determinar si la
obligación de cancelación del gravamen hipotecario nació o no, para lo cual ha
de dilucidarse si la opción se ejercitó o no y si lo hizo en plazo o fuera de
plazo.
2.4. Ejercicio del derecho de
opción.
La sentencia de primera instancia
entendió que no se había probado que los actores hubieran comunicado a la
demandada, de forma fehaciente o tácita, su voluntad de querer ejercitar dicha
opción de compra, por lo que llegado el día 30 de noviembre de 2014 sin que
dicha opción de compra fuera ejercitada, ésta había caducado, y por lo tanto
las optantes perdieron su derecho a la devolución de la prima, siendo
indiferente que en ese momento estuviese o no cancelada la carga existente
sobre la vivienda, puesto que lo verdaderamente relevante era que la parte
actora no ejercitó dicha opción de compra y, por tanto, la dejó caducar.
Por su parte, la demandada se opuso
a la pretensión de la actora aduciendo que fue la inmobiliaria "Del
Prado", que había intermediado para la suscripción de la opción de compra,
quien asumió la negociación de la cancelación de la hipoteca con la entidad financiera,
y que no tuvo noticia de la citación en la notaría para el otorgamiento de la
escritura pública.
En la revisión probatoria que
realiza la Audiencia Provincial destacó las siguientes circunstancias: (i) la
reunión referida en la demanda celebrada el día 6 de noviembre de 2014 en que
las partes acordaron comparecer en la notaría de Muro en fecha (25 del citado
mes y año) y hora concreta a los efectos de otorgar la escritura; (ii) que el
día fijado y hora los optantes se personaron en la notaría pero no así la concedente
de la opción porque no habría conseguido cancelar la hipoteca; (iii) que, según
afirman los apelantes, la abogada de la inmobiliaria encargada de gestionar con
la entidad financiera la cancelación de la hipoteca manifestó que dicha entidad
no aceptaba ninguna quita; (iv) que la juez de primera instancia atribuía el
fracaso de la gestión de la cancelación a una mala práctica profesional de la
agencia inmobiliaria; y (vi) que la demandada también era cliente de ésta.
A la vista del material probatorio y
tras su valoración la Audiencia Provincial basa su decisión en dos premisas: a)
por un lado, entiende que no ha quedado probado que la vendedora fuese
expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014 y que, por
tanto, no se ha demostrado que la demandada incumpliese su obligación de
comparecer para otorgar la escritura de compraventa; b) por otro lado, en
sentido contrario, concluye que sí han quedado plenamente acreditados los
siguientes hechos: 1º que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado;
y 2º que la demandada reconoció el hecho de que la abogada de la inmobiliaria
se puso en contacto con ella para recabarle la devolución de la prima porque el
banco no aceptaba la cancelación de la hipoteca.
De tales premisas extrae la sentencia
recurrida la conclusión de que a la fecha del vencimiento del plazo fijado para
el ejercicio de la opción la demandada se hallaba incursa en situación de
incumplimiento, por lo que estima la demanda en la que, ante el incumplimiento
citado, se instaba el cumplimiento de lo estipulado para tal caso, esto es la
devolución de una cantidad equivalente al doble de la prima pagada por la
concesión de la opción.
Si se tiene en cuenta que la
obligación de la cancelación de la hipoteca recaía sobre el concedente, con
independencia de que las gestiones para llevarla a cabo se realizasen
directamente por la obligada o por un profesional intermediario; que sin
prejuzgar si este último actuó en virtud de encargo de la obligada, por encargo
del optante o de ambos, lo cierto es que de los hechos probados resulta con
nitidez que las gestiones ordenadas a obtener la cancelación (bancaria y/o
registral) de la hipoteca que estaban siendo realizadas eran conocidas por la
concedente; que igualmente conocía el fracaso de tales gestiones; y que, en su
consecuencia, la reclamación de la devolución de la prima pagada por la opción.
Todo ello no podía ni ser
desconocido por la promitente ni ser interpretado de forma desconectada de su
contexto (obligación de cancelación asumida contractualmente, como elemento
condicionante del buen fin de la compraventa), y en consecuencia tales hechos
denotaban una nítida voluntad de ejercicio de la opción cuyo conocimiento por
la concedente o promitente si no se produjo en virtud de una comunicación
recepticia directa por parte del representante de las optantes (de nacionalidad
italiana y residente en Italia), sí llegó de manera cierta y efectiva a la
promitente en términos suficientes para constituirla en las obligaciones que
para tal caso se previeron en el contrato. Sin que este último hubiera previsto
para la comunicación de dicha declaración de voluntad formalidad o solemnidad
alguna, la cual en consecuencia ha de ser eficaz, en tanto que generadora de
los efectos antes señalados, una vez que ha quedado acreditada en sede
judicial.
Así se desprende de la sentencia
recurrida en virtud de una valoración de la prueba que debe ser mantenida en
sede del presente recurso de casación, resultando improcedente ahora la
alteración de la base fáctica del proceso, lo que hace inviable la
prosperabilidad del motivo casacional aducido.
Como hemos afirmado en repetidas
ocasiones (vid. por todas la Sentencia 484/2018, de 11 de septiembre), los
motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba
contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede
pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración
probatoria; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos
distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la
omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere
acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión, esto es,
formular una impugnación dando por sentado lo que falta por demostrar), vicio
en el que incurre el recurso al partir de la afirmación de que "la Sala
obvia de forma absoluta el tenor del contrato y aceptando en la sentencia
recurrida que no se ha acreditado que la parte optante ejercitara el derecho de
opción, procede seguidamente a aplicar una previsión contenida en el contrato
de opción únicamente para el caso de ejercicio del derecho de opción".
Esta afirmación, sin embargo, no se compadece con el contenido de la sentencia
recurrida que en ningún momento niega el ejercicio de la opción, antes bien lo
presupone al imputar incumplimiento al concedente, sino que lo que afirma es
que no se llegó a probar que la concedente hubiese sido efectivamente convocada
para comparecer en la notaría a fin de firmar la escritura de formalización de
la compraventa. Pero no niega, sino que afirma, que la concedente tuviese
noticia de las gestiones que se estaban llevando a cabo por la agencia
intermediaria para la cancelación, de la frustración de tales gestiones y de la
reclamación de la devolución de la prima, todo lo cual presupone la voluntad de
ejercitar la opción y no la de dejarla caducar.
2.5. Consecuencias de la falta de
formalización de la compraventa por la imposibilidad de cancelar la hipoteca.
El contrato de opción de compra
establecía que:
"e) La vivienda objeto de este
contrato se entregará libre de cargas y gravámenes, desarrendada y desocupada y
al corriente de los pagos de contribución urbana o cualquier gasto o impuestos
ocasionados anteriormente a la firma de la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA.
[...]
f) Si no se eleva a escritura
pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por
duplicado. [...]."
Este pacto, asimilable a las arras
(sin prejuzgar ahora si merecen la calificación de penales o penitenciales), ha
sido aceptado en los contratos de opción de compra por la sentencia de esta
Sala 903/2011, de 1 de diciembre. Es indiscutible que el concedente queda
obligado en los términos antes examinados y que el optante puede ejercer o no la
opción, con arreglo a la estructura contractual común o habitual en el tráfico
negocial de este contrato preliminar atípico.
Pero al igual que dicha estructura
básica se apoya fundamentalmente en el principio de la autonomía de la voluntad
por tratarse de un contrato atípico (sin perjuicio de la regulación de sus
aspectos registrales en el art. 14 RH), nada impide que al amparo de ese mismo
principio, al igual que sucede en cualquier otro negocio jurídico, se
establezcan "los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por
conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden
público", como dice el artículo 1255 del Código civil, y entre tales
pactos puede figurar el de la sanción convencional para el caso de
desistimiento o incumplimiento por parte del concedente (devolver la prima de
la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios), que como
afirma la Sentencia 903/2011, de 1 de diciembre, no desnaturaliza en modo
alguno el precontrato de opción de compra, pues al concepto común se añaden
simplemente determinadas sanciones en caso de no ejercicio.
De modo que ante tal incumplimiento
el optante pueda elegir entre exigir la resolución del contrato o su
cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios
(cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio
contrato (devolución doblada de las arras).
Que el incumplimiento de la
obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente
relevancia para provocar los citados efectos es algo que ya ha reconocido esta
Sala en su sentencia 690/2014, de 9 de diciembre. En ella se trataba de un
supuesto que presentaba similitud en este aspecto con el caso de la presente
Litis afirmando que el incumplimiento desencadenante de un efecto resolutorio
ha de ser "un incumplimiento básico, esencial, que frustre la función del
contrato celebrado (así, sentencia de 13 febrero 2009, 17 febrero 2010, entre
otras), como es el caso de que el vendedor no haya liberado de cargas
hipotecarias que están inscritas en el Registro de la Propiedad; puede haber
pagado las deudas, como obligación personal, pero el derecho real de garantía
que goza de la protección registral, es incumplimiento de la obligación de
entregar la cosa "libre de cargas y gravámenes", como estaba previsto
en el contrato",
Así lo ha entendido la sentencia
recurrida, a la que por tanto no puede atribuirse infracción alguna de las
reglas de interpretación de los contratos ni de la jurisprudencia de esta Sala
sobre la distinción entre los efectos del precontrato de concesión de un
derecho de opción y el contrato de compraventa derivado del ejercicio de aquél.
No hay comentarios:
Publicar un comentario