Civil – Contratos. Contrato de arrendamiento pactado por meses o por años pero sin duración definida. Inexistencia de prórroga forzosa.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 6 de junio de 2013 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

PRIMERO.- La parte actora, D. David, ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sita en el piso NUM000 del número NUM001 de la CALLE000 de Barcelona, celebrado el día 4 de noviembre de 1985, por expiración del plazo. La sentencia recaída en la instancia desestima la demanda y contra la precitada resolución se alza la parte demandante interesando su revocación y se dicte otra sentencia que estime la pretensión actora, por no encontrarse el contrato de arrendamiento litigioso sujeto al régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 64.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución del recurso conviene recordar:

a) que se tiene dicho con reiteración que el contrato de arrendamiento tiene carácter eminentemente temporal según se desprende de los artículos 1543, 1554-3 y 1569-1 del C.Civil y es por ello que la perpetuidad no se avenga ni conforme con la naturaleza íntima de la cesión de uso o disfrute a menos de impedir o imposibilitar el recobro de los derechos concedidos (ad exemplum SS.TS de 15 de octubre de 1984 y 11 de febrero de 1986), por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico, bien señalando período cierto y determinado o refiriéndolo a un acontecimiento futuro que irremisiblemente ha de suceder, y tanto es así que cuando las partes, con dejación de su soberana facultad dejan de hacerlo es el propio Código Civil (artículo 1581) el que establece normas de carácter subsidiario. Por ello cuando las partes establecen que la duración del contrato es por "tiempo indefinido", por "meses" o por "años" es claro que no señalan tiempo alguno, pero sin que sea lícito atribuir a la palabra una significación que no tiene como la de "a perpetuidad", que es, por demás, incompatible con la esencia misma del arrendamiento; consiguientemente, la expresión "por meses" que se utiliza en el contrato litigioso referida al término significa que el contrato no está sometido a duración determinada, pero si determinable según las normas supletorias del Código Civil a que se ha hecho referencia; y

b) que en relación con la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos, el conocido como Decreto Boyer (R.D.L. 2/1.985 de 30 Abr.) supuso un verdadero punto de inflexión y radical cambio de orientación en nuestra legislación. El R.D.L. citado en su artículo 9 vino a delimitar su ámbito temporal de aplicación a los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados a partir de la entrada en vigor del mismo (9 de Mayo de 1985), para los que, como el enunciado del citado artículo recoge, se establece la "supresión de la prórroga forzosa", determinando seguidamente que dichos contratos tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la L.A.U. 64 y sin perjuicio de la tácita reconducción.

Frente al principio de protección al inquilino que informaba la legislación especial arrendaticia, la nueva norma da primacía a la autonomía de la voluntad en el ámbito contractual arrendaticio urbano, lo que no significa que se suprima la prórroga legal, y así nuestro Mas Alto Tribunal sentó que "a partir de la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 hay dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del C. Civil, a no ser que los contratantes hubieran convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del C. Civil y cuya posibilidad de pacto, como se dijo en SS de 12 de Mayo de 1989, 4 de Febrero de 1992 y 18 de Marzo de 1992, no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el mero automaticismo legal u "ope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas" (STS de 20 de Abril de 1993 y en el mismo sentido la de 25 de Marzo del mismo año), proclamando asimismo la sentencia de 14 de junio de 1994 "que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse explícita o implícitamente en virtud de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 del Código Civil, posibilidad no prohibida por el artículo 9 del Real Decreto-Ley de 1985 que se limita a suprimir el mero automaticismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prórroga, a lo que cabe añadir que así se infiere del título del citado artículo 9, que reza "Supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos" cuando fácilmente hubiera podido decir "De la renuncia al derecho de prórroga forzosa (STS de 10 de junio de 1993); quiere decirse, en resumen, que no nos hallamos ante una renuncia del arrendador al derecho de dar por finalizado el contrato al fin de su plazo de vigencia, sino que, ya en régimen de supresión de la prórroga forzosa, se pacta el sometimiento a ésta, lo cual desplaza la cuestión a si efectivamente se estableció así en el contrato litigioso". Consecuentemente, de la doctrina jurisprudencial expuesta se infiere que el principio aplicable a los contratos posteriores al Real Decreto Ley citado es el de libertad de pacto, sin que sea necesario para excluir su sujeción a la L.A.U. que dentro del propio contrato se realice una renuncia a la prórroga forzosa de dicha Ley especial, al no tratarse de un régimen que opera salvo exclusión de las partes, sino al contrario cuando ambos contratantes así lo establecen en el clausulado negocial explícita o implícitamente. El cambio de orientación impulsado desde aquella disposición, respecto del régimen legal vigente hasta entonces en virtud del mencionado artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto Refundido aprobado por Decreto 4.104/1964, de 24 Dic.), supuso, pues, la restauración del principio de autonomía de la voluntad privada en el ámbito arrendaticio urbano, abandonando el sistema proteccionista a ultranza y regresando al respeto que, con carácter general, dispensa el artículo 1255 del Código Civil a la voluntad de los contratantes, sin perjuicio de complementarla con la tácita reconducción prevista en el art. 1.566 C.C.

Reiterando lo dicho, la entrada en vigor del R.D.L. supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa, para los contratos celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1556 C.C.

Esta es, como antes se ha dicho, la postura del T.S. en diversas sentencias: 22 Ene. 1988, 12 May. 1989, 16 Jul. 1991, 10 Oct. 1991, 4 Feb. 1991; y aunque parece sufrir una oscilación en la S. 18 Mar. 1992, se inclina definitivamente por el citado criterio a partir de la sentencia de 10 Jun. 1993 (sí a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la prórroga forzosa, a los posteriores solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes). Salvo que las partes pacten la prórroga forzosa, del modo establecido en el artículo 57 y concordantes L.A.U., de 1964 o de otra forma que articule una presunta prórroga que acepte unas causas de denegación y otras no, todo ello en ejercicio de la libertad de pacto y con los límites del artículo 1255 C.C., tras la entrada en vigor del R.D.L., celebrado un contrato de arrendamiento, una vez expirado el plazo contractual, no se prorroga automáticamente, sino que entra en juego el mecanismo de la tácita reconducción.

Es claro, pues, después de las iniciales dudas y opiniones contradictorias de la doctrina y jurisprudencia tras la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley de 9 May. 1985 conforme a su Disposición final se ha ido consolidando una doctrina jurisprudencial que a efectos de este recurso podemos sintetizar así: 1) que todos los contratos de arrendamientos urbanos, tanto de vivienda como de local de negocio, celebrados con posterioridad a la indicada fecha tendrán la duración que libremente estipulen las partes y no están sujetos a la prórroga forzosa, sino solo a la voluntaria por nuevo acuerdo de las partes o en virtud de la figura de la tácita reconducción; 2) que lo anterior no impide que las partes al celebrar el contrato arrendaticio puedan convenir libremente la sujeción a la prórroga forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, sin que ello vaya contra lo dispuesto en el artículo 1.256 Código Civil, al menos mientras subsista el citado artículo 57 L.A.U.; y 3) que serán los Jueces y Tribunales los que en cada caso concreto a la vista del íntegro contenido del contrato y teniendo en cuenta las reglas interpretativas -- art. 1281 y siguientes CC -, así como las pruebas practicadas, los que deben determinar cuál fue la voluntad concorde de las partes.

Finalmente es también de significar que el párrafo tercero de la Disposición transitoria 1ª, apartado 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 comprende tanto los arrendamientos que a la entrada en vigor de la nueva normativa se encontraran en el plazo de duración contractualmente pactado, y accedieran a la fase de tácita reconducción con posterioridad al 1 de enero de 1995, como aquellos otros que a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya estaban en periodo de tácita reconducción, manteniéndose en dicha situación después del 1 de enero de 1995 dado que en las dos situaciones se trata de un arrendamiento que, ya sea en su fase de duración contractualmente pactada, ya en la de tácita reconducción, subsiste a la entrada en vigor de la Ley de 1994, que es cabalmente el supuesto de hecho contemplado en el citado párrafo tercero de la Disposición transitoria 1ª, apartado 1.