Demanda de desahucio por precario basada en que los demandados poseían gratuitamente y sin título una vivienda que es propiedad de los actores, los demandados invocaron y aportaron un título de compraventa y la justificación de haber pagado una parte del precio. El TS confirma la sentencia de la AP que desestima la demanda al entender que la ocupación de los demandados no lo fue por mera tolerancia de los dueños sino, y aun cuando no se indique en el contrato, en el marco del contrato de compraventa suscrito por las partes. Dicho contrato, dicen los demandantes que está resuelto y afirman los demandados que no lo está, aludiendo cada una de las partes a determinados incumplimientos, razón por la cual no estamos ante el procedimiento adecuado para resolver sobre dichas cuestiones, lo que habrá de dilucidarse en el proceso declarativo que corresponda si las partes no llegan a un acuerdo que lo evite. Pero lo que es evidente es que, siendo discutida la resolución, la posesión que ostentan los demandados no puede decirse que carezca de título porque se enmarca en el ámbito del contrato de compraventa, sin que sea este el procedimiento adecuado para resolver acerca de si, pese a la posesión que ostentaban los demandados de la finca objeto de compraventa, ésta se había o no perfeccionado o consumado, o cual de las partes incumplió el contrato. El marco del juicio por precario es totalmente inadecuado para resolver las cuestiones pendientes entre las partes, con independencia del derecho de los actores si lo consideraban oportuno al correspondiente juicio ordinario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- 1.Son hechos acreditados en la instancia, tal como constan en la sentencia recurrida:

«En el caso objeto de análisis, los actores, como vendedores, y los demandados, como compradores, suscribieron respecto de la finca objeto de autos contrato de compraventa el 15/2/21 por precio de 243.600 €, habiendo satisfecho los compradores la suma de 15.000 € el 25/11/20 y comprometiéndose a pagar 3000 € entre los meses de marzo y junio de 2021, y el resto, 225.600 €, coincidiendo con la entrega de llaves y firma de la escritura pública antes del 30/6/21, en total 18.000 €.

»Los demandados constan empadronados en la vivienda desde el 17/3/21.

»Mediante acta de notificación y requerimiento formalizada por el notario Don Oscar Margarit el 19/10/21 en la finca de autos ocupada por los demandados, se requirió a los demandados, a la vista de que no habían formalizado escritura pública antes del 30/6/21, a fin de que el 25/10/21 compareciesen ante notario a fin de elevar a público el contrato de compraventa y pagasen el resto del precio pactado en el contrato de compraventa.

»El 25/10/21 se levantó por el mismo notario acta de manifestaciones en la que los demandantes manifestaron su voluntad de proceder al otorgamiento aportando la documentación necesaria, y el demandado Sr. Carlos Alberto declaró la imposibilidad de proceder al otorgamiento al no haber podido obtener financiación bancaria (doc. 2 acompañado a la demanda).

»Mediante acta levantada por el mismo notario el 16/11/21 (doc. 3 acompañado a la demanda) se notificó a los demandados la comunicación de los demandantes por la que manifestaban su decisión irrevocable de dar por finalizada la cesión gratuita de dicho bien, requiriéndoles para que la desocuparan en el plazo de 15 días naturales depositando las llaves en la notaría Margarit».

2. Romulo y María interpusieron una demanda de juicio verbal de desahucio por precario frente a Edmundo y Reyes. Los demandantes solicitaron que se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio por precario de la finca sita en la DIRECCION000 de Viladecans, que se condene a los demandados a dejar libre y expedita la vivienda y a disposición de los actores con apercibimiento de lanzamiento si no procediesen a su desalojo.

Los actores alegaban que eran propietarios de la finca y que los demandados la ocupaban desde el mes de marzo de 2021 sin título que justificara la ocupación y sin satisfacer prestación alguna por ello, por mera tolerancia de los demandantes que se lo permitieron, ya que los demandados, teóricamente, debían comprar la vivienda que estaban ocupando antes del 30 de junio de 2021 y, sin embargo, no lo hicieron, tal como consta en acta de manifestaciones de 25 de octubre de 2021. Alegaban que el 16 de noviembre de 2021 comunicaron notarialmente a los demandados su decisión irrevocable de dar por finalizada la cesión del uso gratuita del bien inmueble, requiriéndoles a fin de que procedieran a desocuparla y a entregársela en un plazo no superior a 15 días naturales desde el requerimiento, con depósito de las llaves en la notaría Margarit sita en la Avda. de Francesc Macià, número 17, planta baja, de Viladecans, cosa que los demandados no hicieron.

3.Los demandados contestaron a la demanda solicitando su desestimación. Alegaron que no ocupaban la vivienda por mera tolerancia de los actores sino en virtud de contrato de compraventa no resuelto y por el que habían pagado 18.000 €. Alegaron que en el acta de manifestaciones aportada por la parte actora, Edmundo manifestó que no podía hacer frente al pago del precio por no haber obtenido financiación, pero que su intención era solicitarlo a otra entidad. También manifestó que seguía pesando sobre la finca carga hipotecaria que los vendedores se habían comprometido cancelar.

Concluían que sí ostentan título legítimo de ocupación de la vivienda y pagaban todo tipo de gastos asociados a su uso (seguro, cuotas de comunidad, suministros), además de estar empadronados, por lo que entendían que el procedimiento era inadecuado para resolver las cuestiones planteadas.

4.El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Gavà dictó sentencia el 3 de junio de 2022 por la que estimó íntegramente la demanda y condenó en costas a los demandados. El razonamiento de la sentencia de primera instancia fue el siguiente:

«Si bien en un primer momento se cedió gratuitamente a los demandados su uso, como documento n.º 3 de la demanda, esto es, testimonio notarial revocando el uso gratuito del inmueble, no impugnado de contrario, se deja patente la voluntad de los poseedores de dar por terminada esa concesión graciosa, por lo que desde ese momento, 16 de noviembre de 2021, los demandados tienen la condición de precaristas.

»Por su parte, los demandados se oponen alegando que existe entre las partes un contrato de compraventa no resuelto, que les legitima para la ocupación de la vivienda. A este respecto, tratándose de la compraventa de un bien inmueble, la perfección y consumación del contrato requiere de su elevación a público. En este caso únicamente consta un contrato de arras privado, que finalmente no se ha elevado a público, por lo que no es un título justo que ampare la posesión de la vivienda.

»En consecuencia, no habiéndose desvirtuado la afirmación contenida en la demanda, de que los ocupantes de la finca carecen de título que ampare la posesión y que no pagan renta alguna, concurriendo los requisitos expuestos en el Fundamento de Derecho anterior, ha de estimarse la demanda de precario, condenando a la parte demandada a dejar la finca libre y a disposición de la propiedad».

5.Los demandados interpusieron un recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia. Alegaron, en síntesis, los siguientes motivos de apelación: 1.º) error en la valoración de la prueba, porque la sentencia obvia por completo el contrato de compraventa acompañado a la contestación a la demanda, que no es un contrato de arras con precio aplazado y pago adelantado de parte del precio a los actores; pesan sobre la finca una carga hipotecaria no cancelada por los vendedores, que incumplieron el contrato; han pagado gastos referidos al uso de la finca; el contrato no se resolvió, habiendo quedado verbalmente las partes de acuerdo en que los compradores seguirían buscando financiación para obtener el precio pendiente de pago; y 2.º) los demandados se opusieron a la admisión de un documento presentado por los actores (y consistente en el requerimiento notarial dirigido a los demandados para que comparecieran a formalizar la escritura de compraventa) que era de fecha anterior a la demanda y los demandantes no impugnaron la oposición, por lo que fue improcedente la admisión del documento en el acto de la vista, por lo que se produce una infracción del art. 269 LEC, por lo que se reitera la protesta y se solicita que se inadmita el documento y se declare que es ineficaz a todos los efectos probatorios.

6.La Audiencia dictó sentencia por la que, tras declarar que la admisión del documento aportado por la demandante en el acto del juicio fue correcta, a la vista de las manifestaciones de la demandada en la contestación de la demanda, estimó el recurso de apelación, revocó la sentencia del juzgado y desestimó la demanda. La decisión de la Audiencia se basó en las siguientes consideraciones:

«El razonamiento de la sentencia recurrida conforme al cual tratándose de la compraventa de un bien inmueble, la perfección y consumación del contrato requiere de su elevación a público, por lo que no habiéndose otorgado escritura pública de compraventa carecían los demandados de justo título para la posesión, es incorrecto, pues no sigue la doctrina jurisprudencial sobre el sistema de transmisión de la propiedad conforme a la teoría del título y el modo (basta citar, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 541/2017, de 4 de octubre), pero no es esta una cuestión que debamos resolver en este procedimiento a salvo de confirmar su incorrección en la medida en que sirve de base para estimar la demanda.

»Dicho lo cual, de lo expresado en el número anterior en relación con los hechos, resulta que la ocupación de los demandados no lo fue por mera tolerancia de los dueños sino, y aun cuando no se indique en el contrato, en el marco del contrato de compraventa suscrito por las partes el 15/2/21. Dicho contrato, dicen los demandantes que está resuelto y afirman los demandados que no lo está, aludiendo cada una de las partes a determinados incumplimientos, razón por la cual no estamos ante el procedimiento adecuado para resolver sobre dichas cuestiones, lo que habrá de dilucidarse en el proceso declarativo que corresponda si las partes no llegan a un acuerdo que lo evite. Pero lo que es evidente es que, siendo discutida la resolución, la posesión que ostentan los demandados no puede decirse que carezca de título porque se enmarca en el ámbito del contrato de compraventa, sin que sea este el procedimiento adecuado para resolver acerca de si, pese a la posesión que ostentaban los demandados de la finca objeto de compraventa, ésta se había o no perfeccionado o consumado, o cual de las partes incumplió el contrato».

7.Los demandantes han interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial un recurso de casación por interés casacional. El recurso de casación se funda en cinco motivos.

SEGUNDO.-En los cuatro primeros motivos, con diferentes argumentos, se denuncia que la sentencia recurrida ha apreciado indebidamente inadecuación de procedimiento.

En el primer motivo se denuncia que la sentencia recurrida aprecia de oficio inadecuación de procedimiento, lo que supone una infracción de los arts. 218.1 y 416.4 LEC que ha ocasionado indefensión al recurrente (art. 24 CE), pues no fue una cuestión objeto de debate entre las partes, al no ser planteada por los demandados en la contestación a la demanda ni luego en su recurso de apelación, sin que la sentencia de primera instancia se pronunciara sobre ese punto.

En el segundo motivo se denuncia la infracción del art. 405.3 LEC generadora de indefensión (art. 24 CE), lo que según los recurrentes se ha producido porque los demandados en su contestación no formularon como debieron las excepciones procesales que consideraran oportunas, en particular la de inadecuación de procedimiento.

En el tercer motivo se denuncia la infracción del art. 451.2 LEC generadora de indefensión (art. 24 CE), lo que según los recurrentes se ha producido porque se les ha privado de la posibilidad de interponer un recurso de reposición en la instancia contra la eventual resolución que se hubiera dictado estimando la inadecuación de procedimiento como excepción procesal que no fue alegada en forma.

En el cuarto motivo se denuncia la infracción del art. 452.1 LEC generadora de indefensión (art. 24 CE), lo que según los recurrentes se ha producido porque se ha eximido a los demandados de la obligación de interponer un recurso de reposición ante la eventual resolución que se hubiera dictado desestimando la excepción de inadecuación de procedimiento como excepción procesal que no fue alegada en forma.

TERCERO.-Dada la estrecha relación de lo que se plantea en los cuatro primeros motivos procede su análisis conjunto y, por lo que decimos a continuación, su desestimación.

En todos ellos se denuncia, desde diferentes perspectivas, que la Audiencia apreció de oficio la falta de adecuación del procedimiento, y se alude a las consecuencias que ello habría producido de indefensión desde el punto de vista de su derecho a la defensa.

Los recurrentes no tienen razón y estos motivos carecen absolutamente de fundamento, por lo que debieron ser inadmitidos y, en este momento, deben ser desestimados.

De acuerdo con la jurisprudencia de la sala (por todas, sentencia 502/2021, de 7 de julio) el desahucio es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor. El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. Los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

En su demanda, los ahora recurrentes alegaron que habían requerido a los demandados para que abandonaran la vivienda de su propiedad que ocupaban a título gratuito y sin título, y que en este sentido les habían requerido comunicándoles «su decisión irrevocable de dar por finalizada la cesión gratuita de dicho bien». En su contestación a la demanda, la parte demandada se refirió expresamente a que el marco del juicio por precario es totalmente inadecuado para resolver las cuestiones pendientes entre las partes, con independencia del derecho de los actores si lo consideraban oportuno al correspondiente juicio ordinario. Y lo hizo aportando, junto a otra documental, el contrato de compraventa celebrado por las partes y la documental acreditativa del pago por su parte de 18000 euros, pues su defensa se basó en que sí tenía título para poseer, derivado de la compraventa celebrada.

En la apelación de la sentencia de primera instancia, que había estimado la demanda con el argumento de que los demandados carecían de título al no haber elevado a público el documento suscrito con los demandantes, los demandados insistieron en que disponían de título que justificaba su posesión y que no había sido tomado en consideración por el juzgado, refiriéndose a la compraventa del inmueble concertada con los demandantes.

Es precisamente la existencia del título la razón por la que la sentencia recurrida considera que es incorrecto el juicio del juzgado acerca de que los demandados carecían de título, al entender que el juzgado no seguía la doctrina sobre la transmisión de la propiedad por la teoría del título y el modo, sin que fuera esa una cuestión que debiera resolverse en este procedimiento de desahucio por precario. A partir de ahí el razonamiento de la Audiencia sobre la inadecuación de procedimiento se basa precisamente en la discrepancia entre las partes acerca de la resolución de la compraventa, que es el título invocado por los demandados, lo que dice la sentencia no puede resolverse en un procedimiento de desahucio.

En consecuencia, toda la invocación de indefensión de la demandante es artificial, pues la inadecuación del procedimiento que aprecia la sentencia recurrida se funda en la existencia del título aportado por la parte demandada, sin que las referencias a hipotéticas vías de recurso o impugnaciones que, por lo demás, no están previstas en la tramitación de este procedimiento, escogido por la propia parte recurrente, tengan ningún fundamento.

Por ello, los cuatro primeros motivos del recurso se desestiman.

CUARTO.-En el quinto motivo del recurso de casación se denuncia la infracción del art. 326 LEC que, según la parte recurrente, le habría generado indefensión (art. 24 CE), y que resultaría de la errónea valoración de la prueba realizada por la sentencia recurrida, que sería arbitraria e ilógica.

En el desarrollo del motivo la parte recurrente argumenta que se admitió el documento que aportó consistente en un requerimiento notarial efectuado a los demandados para que comparecieran en la notaría para firmar la escritura y pagaran el resto del precio, pero que el documento no ha sido valorado correctamente y debe ponerse en relación con otros documentos, de los que resulta que el demandado compareció y alegó la imposibilidad de proceder al otorgamiento por no haber podido obtener financiación, así como con el documento de compraventa aportado por los demandados, que contenía una condición resolutoria para el caso de impago. Alega también que la sentencia incurre en un error patente porque no ha explicado las razones por las que entiende que existe controversia sobre la resolución cuando los documentos aportados hacen prueba plena de la resolución y no han sido impugnados de contrario, de modo que los demandados no poseen título para poseer.

El motivo quinto se desestima por lo que decimos a continuación.

QUINTO.-Frente a una demanda de desahucio por precario basada en que los demandados poseían gratuitamente y sin título una vivienda que es propiedad de los actores, los demandados invocaron y aportaron un título de compraventa y la justificación de haber pagado una parte del precio. Los demandantes recurrentes denuncian en el motivo quinto del recurso que de la documental aportada resulta que el contrato está resuelto por falta de pago, y sostienen que no haberlo entendido así constituye un error notorio y patente en la valoración de la prueba por parte de la sentencia recurrida, que no ha explicado porqué considera que existe discusión sobre la resolución.

El motivo adolece de una deficiente formulación desde el punto de vista de la técnica casacional, pues además de la errónea valoración de la prueba alude a la falta de explicación de las razones de la decisión de la Audiencia, lo que en todo caso tendría que ver con la falta de motivación, que tampoco se da.

Es aplicable a este caso el criterio que subyace a lo dispuesto en el art. 477.5 LEC (redactado por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, aplicable por razones temporales a este recurso), que prevé: «La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones». Tal como con anterioridad había venido poniendo de manifiesto la sala, «con fundamento en el art. 24 CE, como garantía del juicio justo y por el cauce del art. 469.1.4.º LEC 2000, cabe corregir las valoraciones probatorias que contravengan el canon de racionalidad que debe presidir la adopción de cualquier decisión judicial conforme a lo exigido por el Tribunal Constitucional para que se respete el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva; dicho canon se contraviene por la concreta infracción de una norma tasada de valoración de la prueba o cuando esta incurre en errores fácticos de constatación objetiva y trascendencia acreditada en la decisión del proceso que resultan patentes, manifiestos, evidentes o notorios e inmediatamente verificables de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales» (por todas, con cita de otras anteriores, sentencias las sentencias 1/2023, de 1 de enero, 853/2021, de 10 de diciembre, 562/2021, de 26 de julio y 141/2021, de 15 de marzo).

Resulta preciso por tanto que el error denunciado se refiera a un error fáctico, material o de hecho, y la Audiencia no incurre en tal error porque no deja de dar por probado un dato material, un hecho, sino que lo que dice es que este procedimiento de desahucio no es el adecuado para analizar si el contrato de compraventa está o no resuelto, lo que por lo demás es una cuestión jurídica que debe ser valorada en un procedimiento ordinario, dada la oposición de la parte demandada, que niega que pueda entenderse que concurran los presupuestos para que los vendedores puedan dar por resuelto el contrato. En este sentido, la sentencia recurrida concluye literalmente: «siendo discutida la resolución, la posesión que ostentan los demandados no puede decirse que carezca de título porque se enmarca en el ámbito del contrato de compraventa, sin que sea este el procedimiento adecuado para resolver acerca de si, pese a la posesión que ostentaban los demandados de la finca objeto de compraventa, ésta se había o no perfeccionado o consumado, o cual de las partes incumplió el contrato».

El motivo quinto por ello, y con ello el recurso en su totalidad, se desestima.