Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por incumplimiento de la vendedora de constituir la garantía exigida por la Ley 58/1967 para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. No se estima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (4ª) de 7 de diciembre de 2011 (D. FRANCISCO CARRILLO VINADER).

D) El último de los incumplimientos que el apelante achaca a la sentencia de primera instancia es que la vendedora no constituyera la garantía exigida por la  Ley 58/1967  para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Entiende que ello, por sí solo, justifica la resolución del contrato celebrado entre las partes.

Frente a tales afirmaciones, la Sala, aparte de lo que al respecto razona la sentencia de primera instancia, entiende que, una vez finalizada la obra, no es posible invocar como causa de nulidad del contrato el incumplimiento referido, pues su razón de ser ha quedado superada, ya que la garantía carece de sentido cuando ya se ha finalizado la construcción. En este sentido se ha pronunciado repetidamente esta Sala, y como muestra de dicha doctrina el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia 274/2011, de 26 de mayo, que establece:

"CUARTO.- También se invoca como causa de resolución del contrato el incumplimiento de la obligación de la vendedora de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, tal y como establece la Ley 57/1968.

No cabe duda de que la promotora incumplió la obligación que le imponía la comentada norma de garantizar la devolución de las cantidades recibidas a cuenta del precio durante la construcción de la vivienda, pues el aval presentado (folio 108) se constituyó el 10 de diciembre de 2008, pero no por ello cabe concluir que el contrato era nulo, al menos en este momento.

Es cierto que la falta de la garantía, mientras la vivienda no estuviera construida, podría haber fundado dicha pretensión, pero la finalidad de la norma es impedir que el dinero entregado a cuenta sea destinado a un fino diferente de la construcción del edificio, y en el presente caso no cabe duda de que sí tuvo tal destino, pues, cuando se interpone la demanda, e incluso cuando comunica su decisión de resolver el contrato el 16-10-2008, ya estaba acabada la vivienda, existiendo desde el 23-9-2008 el certificado de fin de obra, que, según la propia certificación del aval, ponía fin a la vigencia del mismo.

Esta Sala ha venido reiteradamente sosteniendo la imposibilidad de invocar el citado incumplimiento como causa de resolución del contrato celebrado una vez finalizada la obra (sentencias citadas por la de instancia y las de esta Sección de 26-11 y 17-12- 2009).

Es cierto que la Ley 57/1968 prevé que hasta la cédula de habitabilidad (actualmente licencia de primera  ocupación) no se cancelará el aval o seguro, pero debe tenerse en cuenta que el 1-10-2008 ya se había solicitado dicha licencia y que finalmente se ha concedido, por lo que se acredita la correcta finalización de la obra desde antes de la expresión de la voluntad de la compradora de resolver el contrato, por lo que no puede invocar como causa un incumplimiento ya intrascendente."

En consecuencia, no existiendo causa alguna de resolución del contrato imputable a la vendedora, no es posible acceder al recurso planteado por el comprador, por lo que debe rechazarse.