Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Moderación de la cláusula penal que fija una indemnización en caso de desistimiento unilateral del arrendatario antes de la finalización del plazo pactado.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 4ª) de 9 de diciembre de 2011 (D. JUAN MARTINEZ PEREZ).

SEGUNDO.- Que la única cuestión a resolver en esta alzada es la relativa a si procede o no la moderación de la indemnización derivada de la cláusula penal establecida en el estipulación 2.3 del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes el 1 de febrero de 2005, en base a lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de julio de 2006  declara: "como dicen las sentencias de 28 de julio de 1995 y 30 de marzo de 1999, el artículo 1154 del Código Civil no autoriza a condicionar su aplicación a los supuestos en que la obligación principal hubiere quedado totalmente incumplida, ya que la modificación equitativa de la pena tendrá lugar cuando aquella obligación hubiera sido en parte e irregularmente cumplida. Incluso dicha discrecionalidad se puede apreciar de oficio - sentencia de 12 de diciembre de 1996 ".

La sentencia de fecha 12 de diciembre de 2006 declara que el artículo 1.154 del Código Civil contiene un mandato para el juzgador en orden a proceder a moderar equitativamente la pena pactada por los contratantes en los supuestos de cumplimiento parcial o irregular (SS. 6 octubre 1976, 20 octubre 1988, 2 noviembre 1994 y 9 octubre 2000).

A la vista de lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil  y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, procede desestimar la pretensión revocatoria, pues las alegaciones vertidas en el recurso no han desvirtuado lo razonado en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de instancia, referido de manera sucinta en el anterior fundamento, pues, en efecto, lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil  es de aplicación en el presente caso, ya que se está en presencia de un incumplimiento parcial del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, pues el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de febrero de 2005 hasta febrero de 2009, en que se desistió unilateralmente por la arrendataria, resultando evidente que la indemnización fijada en la cláusula 2.3 para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, aceptándose en este sentido la moderación establecida en instancia al considerarse equitativa y ponderada la indemnización fijada, ello en función del tiempo de vigencia del contrato, de la duración inicialmente establecida hasta el 1 de febrero de 2012, de la facultad de plena disposición de que goza la entidad propietaria del local, objeto del contrato de arrendamiento, en concordancia con lo afirmado en instancia, y no desvirtuado, en cuanto a la ocupación del local ya por terceros, debiéndose indicar, en relación con lo alegado en el recurso, que la naturaleza del local objeto del contrato y su destino no impiden la aplicación de la facultad moderadora de carácter imperativo prevista en el artículo 1.154 del Código Civil, para el supuesto de incumplimiento parcial del contrato, y que además la cláusula 2.3, referida, posibilitaba una indemnización por el incumplimiento total del contrato de arrendamiento, pues el arrendatario podía desistir del contrato inmediatamente después de firmado el mismo, por lo que no es de aplicación la doctrina jurisprudencial que se refiere, en relación con la cláusula penal prevista expresamente para el supuesto de incumplimiento parcial del contrato.