Civil - Contratos. Compraventa de viviendas en construcción. Acción de resarcimiento de daños y perjuicios por retraso en la entrega de la vivienda. El principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) y la consideración de un perjuicio in re ipsa (en la cosa misma) no son aplicables a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como ocurre, en el supuesto de falta de entrega de un inmueble, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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TERCERO.- Se formula un único motivo por inaplicación de los artículos 1101, 1103 y 1106 del Código Civil, al condenarle al pago de una indemnización de daños y perjuicios por el valor de uso en cuanto daño in re ipsa prescindiendo, tanto en su determinación como en su cuantía del valor efectivo de la presunta pérdida sufrida o ganancia dejada de obtener de acuerdo con las circunstancias acreditadas.

Se desestima.

Dice la sentencia de 15 de junio de 2010, que el artículo 1091 CC, en el cual se establece que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos" no comporta que cualquier incumplimiento contractual genere necesariamente la obligación de resarcir, pues este precepto debe entenderse complementado con el artículo 1101 CC, del cual se infiere que la obligación de indemnizar que se impone a quienes incurrieren en dolo o negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y a los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, tiene por objeto "los daños y perjuicios causados" y no el incumplimiento en abstracto. Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC, además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos (SSTS de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, 19 de febrero de 1998, 24 de mayo de 1999, 31 de enero de 2001, 3 de julio de 2001, 5 de octubre de 2002, 10 de julio de 2003, 9 de marzo de 2005, 19 de julio de 2007). La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes (SSTS de 26 de mayo de 1990, 5 de marzo de 1992, 29 de marzo de 2001).

En parecido sentido, la sentencia de 12 de abril de 2012, señala que la cuantificación de la indemnización ha de fundarse en las circunstancias particulares de cada caso, por tanto no pueden extrapolarse las conclusiones de la sentencia de esta Sala que se invoca, de fecha 23-7-1997, dado el concreto retraso padecido y el uso personal al que iban destinadas las viviendas. Añadiendo la más reciente de 21 de octubre de 2014 que en todo caso esta Sala, en sentencias como las núm. 1163/2001 de 7 de diciembre y 692/2008, de 17 de julio (y las citadas en las mismas), estima correcta la presunción de existencia del daño únicamente cuando se produce una situación en que los daños y perjuicios se revelan reales y efectivos. Se trata de supuestos en que la existencia del daño se deduce necesaria y fatalmente del ilícito o del incumplimiento, o son consecuencia forzosa, natural e inevitable; o se trata de daños incontrovertibles, evidentes o patentes, según las distintas dicciones utilizadas. Se produce una situación en que habla la cosa misma, («ex re ipsa»), de modo que no hace falta prueba, porque la realidad actúa incontestablemente por ella.

Señalando finalmente la sentencia de 10 de septiembre 2014 que cuando el incumplimiento, en la naturaleza y objeto de la relación contractual, o en la propia consideración de la norma, no se exteriorice con la relevancia anteriormente expuesta debe exigirse al demandante acreedor que aporte la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión indemnizatoria.

De esta jurisprudencia se deduce que el principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) y la consideración de un perjuicio in re ipsa (en la cosa misma) no son aplicables a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como ocurre, en el supuesto contemplado en la STS de 23 de julio de 1997, de falta de entrega de un inmueble, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso. En un daño "in re ipsa", cual es el representado por su valor de uso, que obliga a su indemnización, tal y como sucede en este caso en el que se parte de un retraso evidente en el que los contratantes carecieron del uso y disfrute de las viviendas en el tiempo convenido, cuyos perjuicios concretan mediante un informe pericial, y no sería justo ni acomodado a la buena fe excluir unas consecuencias económicas debidas al incumplimiento culpable de una de las partes por omisión del deber exigido por el tenor de la obligación contraída.