Derecho de tanteo y retracto legal en materia de arrendamientos urbanos. Excepciones al mismo. La «venta conjunta» no puede constituir una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente pero no se debe exige que la venta sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de su totalidad se realice en un solo acto o en múltiples actos siempre que sean simultáneos en el tiempo. La excepción también se aplica cuando el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. La sentencia recurrida, que el TS confirma, no desestima la demanda de retracto porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio -uno de ellos, el arrendado-, sino porque ha vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda desestiman la acción de retracto arrendaticio ejercitada por D.ª Adela respecto del local sito en el DIRECCION000 de Sevilla, inscrito en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Sevilla, al tomo NUM000, libro NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca número NUM004, del que es arrendataria por contrato de 1 de enero de 2010 que sustituye a otro anterior de 15 de enero de 2003.

Dicho local fue vendido por su propietaria y arrendadora, D.ª Raimunda, junto con otro colindante sito en el mismo edificio -la finca registral núm. NUM005- a D. Elias, mediante escritura pública otorgada el 31 de mayo de 2017.

Las sentencias de instancia consideran que en el caso no cabe el retracto en virtud de lo establecido en el art. 25.7 de la LAU, que también resulta aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda conforme a lo dispuesto en el art. 31 del mismo texto legal.

Lo que establecía dicha norma en la redacción aplicable, por motivos temporales, era lo siguiente:

«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

»Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.».

Lo que considera el Juzgado de Primera Instancia es que el derecho del arrendatario al retracto que establece el art. 25 de la LAU «tiene las limitaciones que el mismo precepto recoge, y en concreto en el punto 7 cuando se trate de la venta conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble» y que «Este es precisamente el caso de autos, en que la demandada vende los dos únicos locales que hay en el inmueble, de su propiedad, por lo que debe desestimarse la demanda».

En el mismo sentido la Audiencia Provincial razona que:

«[e]n aplicación de dicho precepto, diametralmente opuesto a los artículos 47 y 48 de la LAU de 1964, que regulaban el tanteo y el retracto, no cabe sino confirmar la sentencia recurrida en cuanto al fondo, pues los dos locales vendidos colindantes forman parte del mismo edificio, siendo propiedad del mismo vendedor y comprados por el mismo comprador, por mucho que sean fincas registrales diferentes, y, precisamente porque forman parte de la misma comunidad horizontal, cumplen la exigencia de que pertenecen al mismo edificio.».

2.D.ª Adela ha interpuesto un recurso de casación, que ha sido admitido, y al que D. Elias se ha opuesto.

SEGUNDO. Recurso de casación

1. Planteamiento.

El recurso se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 25.7 de la LAU por «[d]esconocimiento y oposición a la doctrina asentada por nuestro Tribunal Supremo, en cuanto los derechos de tanteo y retracto legal en materia de arrendamientos urbanos, y excepciones al mismo, derechos que no se pueden burlar en perjuicio del arrendatario.».

La recurrente sostiene que la sentencia recurrida contradice, entre otras, las SSTS 125/2010, de 24 de marzo, 681/2010, de 10 de noviembre, y 450/2012, de 11 de julio.

Alega que:

«El sentido del citado artículo 25.7, como sostiene autorizada doctrina, es el de excluir de los derechos de adquisición preferente tanto los supuestos en que una edificación pertenezca en su totalidad a una persona y ésta la venda en globo -incluyendo todas las viviendas o locales en ella integrados-, como aquellos en que se dé la situación inversa, es decir, que habiendo una multiplicidad de propietarios en una edificación sea una sola persona, ya física, ya jurídica, la que realice la compra. Para que los supuestos de exclusión descritos sean operativos debe exigirse que la venta sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de su totalidad se realice en un solo acto o en múltiples actos siempre que sean simultáneos en el tiempo.».

Añade, además, que la arrendadora vendedora es «[p]ropietaria de otra finca registral dentro del mismo edificio que no ha sido objeto de venta, concretamente, su vivienda, sita en Sevilla, DIRECCION001, por lo que tampoco se cumpliría el supuesto de hecho previsto en el artículo 25.7 LAU.».

2. Decisión de la Sala.

El motivo y, por tanto, el recurso, se desestiman por lo que se expone a continuación.

Esta Sala ha declarado que la «venta conjunta» no puede constituir una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente (sentencia 1597/2024, de 28 de noviembre), pero no ha sostenido que, «Para que los supuestos de exclusión descritos [por el art. 25.7 de la LAU en la redacción aplicable cronológicamente] sean operativos debe exigirse que la venta sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de su totalidad se realice en un solo acto o en múltiples actos siempre que sean simultáneos en el tiempo.».

En la sentencia 592/2025, de 21 de abril, afirmamos que «[u]no de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados».

La sentencia recurrida -al igual que la dictada en primera instancia- no desestima la demanda porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio -uno de ellos, el arrendado-, sino porque ha vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio. Es claro, por tanto, que la sentencia no infringe la norma ni vulnera nuestra doctrina.

Alega la parte recurrente que la arrendadora también es propietaria de una vivienda en el mismo edificio que no ha sido objeto de la venta. Sin embargo, este hecho ni fue alegado ni sometido a debate y prueba en las instancias, y por tanto no ha sido considerado ni declarado probado por el juzgado ni por la Audiencia Provincial. No puede, por ello, servir de fundamento al recurso de casación, ya que altera la base fáctica sobre la que se construye la razón decisoria de la resolución recurrida y hace supuesto de la cuestión al basarse en una circunstancia que esta no asume ni declara probada, lo que resulta improcedente (por todas, sentencias 83/2025, de 16 de enero, y 307/2025, de 26 de febrero).

Como hemos declarado reiteradamente, «[l]os motivos del recurso de casación [...] no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión)» (por todas, sentencia 53/2025, de 13 de enero).

TERCERO. Costas y depósitos

Al desestimarse el recurso de casación procede imponer las costas de dicho recurso a la recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir (arts. 398.1 y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).