Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de septiembre de 2011. (1.173)

TERCERO.- Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, se suprimió el régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos, de modo que frente al sistema regulado en Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se estableció una plena libertad para fijar la duración de un contrato de esta naturaleza.

Por otro lado, tal y como expone la parte recurrente, esta Sala ha considerado rechazable que, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, el uso de expresiones tales como «tiempo indefinido» o «por meses», permita suponer, sin más, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964; es más, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008, entre otras); sin embargo, reiteradamente se ha establecido por esta Sala que bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 nada impide que, en el ejercicio de la libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa; en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido; el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato; pero aun en estos casos, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse sin ningún género de dudas (SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina exige la desestimación del recurso; la sentencia recurrida, valora que la duración de los contratos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el arrendatario y forzosamente para el arrendador, para aplicar, de manera convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964; tal conclusión, no solo se sustenta en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de 1987, donde se alude a una duración indefinida del contrato, sino que la Audiencia ha indagado la voluntad de las partes y considera que implícitamente se sometieron al régimen de prórroga forzosa regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos; ha entendido que el contrato de 1987 tiene su origen en el consensuado por las mismas partes en el año 1964, e indica que no se introdujo ninguna modificación en la relación arrendaticia, salvo lo que respecta a la autorización que se concedía al arrendatario para realizar una serie de obras en el local arrendado y la determinación de una renta actualizada; aparte de ello, solo así tiene sentido la cláusula quinta, dado que se preveía que la realización de las obras sería de un año, por lo que resulta difícil considerar como posible que la duración del arrendamiento lo pudiera ser por este periodo de tiempo; igualmente, señala la sentencia recurrida que la propia actora interpretó así el contrato de 1987 en la demanda presentada en el año 2001 contra la viuda del primitivo arrendatario, y en el requerimiento que realizó la viuda del arrendatario, al notificar su decisión de traspasar el local y el negocio, que fue contestado por la parte arrendadora dejando constancia, ya en vigor el contrato de 1987, de que «[...]el contrato que dió origen al presente arrendamiento se remonta al de 1 de mayo de 1964». En definitiva la Audiencia ha alcanzado la conclusión de que la prueba practicada conduce a afirmar que la voluntad de las partes fue someter el contrato, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa.

Frente a tal decisión, lo que pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una decisión acorde con sus intereses, cuando es doctrina reiterada de esta Sala, de ociosa cita, que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva; tales defectos, en modo alguno pueden predicarse de la sentencia impugnada por lo que, el recurso de casación debe ser desestimado.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]