Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por falta de pago de una sola renta. Concepto amplio de renta. Enervación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 20 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE).

SEGUNDO.- Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC), procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 114.1ª TRLAU (aplicable al caso por razones de vigencia temporal de acuerdo con lo dispuesto en la D.T. Primera LAU 29/94), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Antes de entrar en el examen del fondo del asunto conviene resaltar la reciente doctrina del Tribunal Supremo en relación al desahucio por falta de pago de la renta, que ya constituye jurisprudencia consolidada:

A) Se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente (art.17 LAU) establecido, después de presentada la demanda (litispendencia). Por tanto, no cabe hablar de "mero retraso" en el pago, ni determina el incumplimiento una voluntad obstativa o deliberadamente rebelde del deudor. Dice el TS "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual "; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma (art. 3 CC) el TS, recuerda que " Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador". En definitiva, como indica la asentada doctrina del Tribunal Supremo (SSTS 24.7.2008, 19.12.2008, 26.3.2009, 20.10.2009, 30.10.2009) "el pago de la renta del arrendamiento, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", "revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora".

Así pues, de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual.

B) El TS parte de un concepto amplio de renta: "todo" aquello a cuyo pago venga legalmente obligado el arrendatario, de manera que cualquier impago dará lugar la concurrencia de causa resolutoria, tanto en contratos sometidos al TRLAU 64 (art. 114.1º) como a la LAU 94 (art. 27.2.a), debiendo incluirse en éste concepto tanto el IBI como la repercusión por el coste de los servicios y suministros, cuando procedan. Así señala el TS que "Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable " equiparando el contenido y configuración de la causa resolutoria prevista en el art. 114.1 TRLAU 64 con las del art. 27 LAU 94, por cuanto " carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones." (por todas SSTS 12.1.2007 y 3.10.2008).

C) Cualquier pago posterior a la demanda, concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado. Saliendo al paso de la doctrina contradictoria de las AAPP, la STS 26.3.2009 mantiene que "En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista".

TERCERO. - Partiendo de los hechos que se estiman probados en la sentencia de primera instancia, la juez a quo aplica de manera impecable la doctrina jurisprudencial que expuesta; ahora bien, el núcleo del debate en el presente supuesto reside en una cuestión fáctica, a saber, en que fecha tuvo lugar el pago de la renta por parte del arrendatario.

(...) En el supuesto de autos, si bien en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1.10.1983 no se pactó ni tiempo ni forma de pago de la renta -doc. 2 de la demanda-, es lo cierto que en prueba de interrogatorio de parte el demandado admitió que habitualmente la renta se venía pagando por meses anticipados los primeros días de cada mes, cuando el arrendador pasaba al cobro el recibo a la entidad y cuenta bancaria en la que se encontraba domiciliado el pago, por lo que ha de concluirse que, siquiera de manera tácita, ambas partes han acordado o convenido que ésta sería la forma de pago. Desde esta perspectiva, acreditada por la actora la presentación al cobro en la entidad bancaria y su devolución por parte de ésta por "incorriente", ha de concluirse que el arrendatario había incumplido su obligación de pago.

Ahora bien, para estimar la concurrencia de la causa resolutoria invocada, es preciso que la situación de impago se mantenga al tiempo de presentarse la demanda. En este caso, interpuesta demanda el día 12.4.2010 fundada en el impago de la renta correspondiente al mismo mes de abril, ese mismo día se abonó su importe mediante transferencia a la cuenta bancaria de la administración de la finca.

Partiendo de estos datos fácticos y coincidiendo en la misma fecha el pago y la presentación de la demanda, el tribunal, como ha razonado en anteriores ocasiones en idéntico supuesto y no constando si fue anterior el pago o la presentación de la demanda (consta que la orden de transferencia se efectuó a las 10h 26' -doc.3 de la contestación-, pero se desconoce la hora de presentación de la demanda), considera que ha de concluirse que al tiempo de la interpelación judicial el arrendatario no se encontraba incurso en causa de resolución, y ello en base a que es doctrina jurisdiprudencial reiterada que las causas resolutorias, dada la grave sanción que comportan han de ser interpretadas y aplicadas restrictivamente, por lo que, ante la duda ha de primar el favor debitoris y el principio de conservación de los contratos, tanto más en el presente supuesto si atendemos al normal desarrollo de la relación contractual.

Por lo expuesto, procede, estimando el recurso, revocar la sentencia, desestimando el desahucio instado.