Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).
CUARTO.
- Validez
del contrato privado de 9 de enero de 2004.
A) La cuestión jurídica
que se plantea en el motivo consiste en determinar si el contrato privado de 9 de
enero de 2004, en el que se vendieron las fincas que constituyen cosa común en
situación de pro indiviso por uno de los comuneros, es válido y eficaz.
La sentencia impugnada ha declarado que la compraventa es nula, dado que al no
haberse efectuado la división de la cosa común y permanecer indivisa, al
comunero que no intervino en la compraventa le corresponde la propiedad sobre
toda la cosa indivisa, por lo que para su venta era necesario el consentimiento
de todos los comuneros. La recurrente sostiene que la compraventa es válida
porque es un caso de venta de cosa parcialmente ajena.
B) La jurisprudencia de
esta Sala viene declarando la nulidad de la venta de la cosa común realizada por
uno de los comuneros sin consentimiento de los demás. Han sido distintas las
razones en las cuales se ha fundado esta nulidad, aunque todas ellas convergen
en un razonamiento idéntico. En algunos casos se ha entendido que la nulidad de
la compraventa deriva de la carencia de objeto, el cual, en el contrato de compraventa,
está integrado no solo por la cosa, sino también por los derechos que radican
sobre ella y son objeto de transmisión (SSTS de 28 de diciembre de 1932, 31 de
enero de 1963, 20 de octubre de 1954). En otros casos, la nulidad se ha fundado
en que la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa es propia de
este determina la existencia de un error en el consentimiento (SSTS de 11 de
abril de 1912, 26 de junio de 1924, 8 de marzo de 1929, 7 de abril de 1971, 15
de octubre de 1973, 15 de febrero de 1977, 6 de julio de 1992). La más reciente
jurisprudencia parte para la justificación de esta nulidad de la aplicación de
los artículos 327 y 1261 CC y considera que la disposición de la cosa común por
uno de los comuneros comporta una alteración en ella que requiere el
consentimiento de los demás (SSTS 19 de diciembre de 1985, 8 de julio de 1988
25 de mayo de 1990, 23 de octubre de 1990, 30 de junio de 1993, 24 de julio de
1998, 13 de noviembre de 2001, 9 de octubre de 2008).
La jurisprudencia, sin
embargo, no rechaza aplicar la dogmática de la venta de cosa ajena, admitiendo la
validez del contrato como simplemente generador de obligaciones (STS de 14 de
octubre de 1991, RC n.º 2233/1989, 3 de febrero de 2009, RC n.º 1440/2003), en
aquellos casos en los que «todos tienen interés en la decisión», dado que no se
conviene la transmisión de la cosa por quien figura con poder de disposición
sobre ella, sino que únicamente se impone a quien figura como vendedor la
obligación de procurar su transmisión, bien porque se expresa así en el
contrato, bien porque se deduce esta interpretación del hecho de que las partes
tienen conocimiento de la no-pertenencia al comunero que vende de la totalidad
de la cosa vendida (STS de 31 de enero de 1994), de tal suerte que el derecho
de los restantes comuneros no resulta afectado, ni viciado el consentimiento de
quien cree contratar con quien dispone de la cosa en su totalidad, cuando solo
tiene poder de disposición sobre una cuota indivisa. En suma, como declara la STS , de 3 de febrero de 2009,
RC n.º 1440/2003, la nulidad de la venta de la cosa común -efectuada por uno de
los comuneros sin el consentimiento de los demás- tiene como presupuesto la
actuación del vendedor que dispone de la cosa como dueño único o atribuyéndose
indebidamente la representación de los demás comuneros, supuesto en el que, por
una parte, falta el consentimiento de los restantes condóminos (que, si se
diera validez al título, podrían verse despojados de sus cuotas en virtud de
una tradición instrumental) y, por otra, no cabe escindir el contrato en
perjuicio del comprador para obligarle a adquirir solo una participación
indivisa cuando la venta se produce por la totalidad.
La doctrina general sobre
nulidad de la compraventa en el supuesto de enajenación por uno de los condóminos,
sin el consentimiento de los demás, de la totalidad de la cosa objeto del
condominio sufre, pues, una excepción cuando, atendiendo al objeto del contrato
y a la intención de los contratantes, procede la aplicación de la dogmática de
la compraventa de cosa ajena. La apreciación de esta excepción está subordinada,
como se deduce de la jurisprudencia recogida, al estudio de las circunstancias
del caso y a la consiguiente interpretación del contrato celebrado.
En consecuencia, concurren en
este asunto las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de
la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y
generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que
declara la validez de la venta de cosa ajena (STS de 7 de marzo de 1997, RC n.º
307/1993), con los efectos a que dé lugar, pues no impide el ejercicio de
acciones reivindicatorias, de indemnización, de resolución o de saneamiento por
quienes se vean afectados.
En este punto debe ser
estimado el recurso y modificada la sentencia recurrida.
No podemos aceptar, sin embargo,
la eficacia real de la compraventa celebrada. La declaración de la inexistencia
de estos efectos, que debemos pronunciar en acogimiento parcial de la
pretensión formulada en la demanda, lleva consigo la procedencia de cancelar
las inscripciones registrales que tienen como presupuesto aquella eficacia
real, las cuales se han proyectado sobre la integridad de las fincas objeto de
la compraventa incorporando al Registro de la Propiedad una realidad
incompatible con la validez de la primera transmisión de una octava parte
indivisa.
En este punto, pues, debe ser
confirmada la sentencia recurrida.
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