Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2014 (D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN).
TERCERO.- Para
resolver el recurso debe atenderse a la razón causal del fallo impugnado y a la
jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de
compraventa por retraso en la entrega de la vivienda -particularmente en
supuestos en que se ha pactado a favor del comprador una condición resolutoria
expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial-, y,
más específicamente, por retraso en la entrega de la licencia de primera
ocupación, fundamentalmente para dilucidar qué valoración jurídica merece esta
demora a efectos resolutorios del contrato cuando no se hubiera pactado como
esencial que la parte vendedora tuviera dicha licencia a disposición de la
parte compradora en el plazo límite de entrega del inmueble.
1.
Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de
entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de
2011, rec nº 369/2008, 21 de marzo de 2012, rec nº 931/2009, y 25 de octubre de
2013, rec. nº 1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de
resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que
el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial,
lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento
pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se
malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los
términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva
sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía
derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las
lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y
forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su
naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y
más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en
relación con el artículo 1445 CC ).
De
este modo, para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento
de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como causa de incumplimiento
resolutorio se requiere que así se haya pactado (por ejemplo, SSTS de 28 de
junio de 2012, rec. nº 1154/2009, 28 de junio de 2012, rec. nº 75/2010, 17 de
enero de 2014, rec. 2235/2011, y 5 de febrero de 2014, rec. nº 2435/2011 ) o,
en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él
se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es,
capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada
por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, rec. nº 2694/2004, y 12 de abril de
2011, rec. nº 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en
este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al
incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, rec.
nº 2241/2003 ).
De
lo dicho hasta ahora se sigue que un determinado plazo de cumplimiento de las
obligaciones pactadas -en el caso del contrato de compraventa, el plazo de
entrega de la cosa vendida, que incumbe al vendedor como su obligación más
característica- se tendrá como esencial, con efectos resolutorios en caso de
incumplimiento, si las partes quisieron darle ese carácter. Esto supone que
para saber si fue esa la intención de las partes es imprescindible interpretar
el contrato. Y tiene dicho reiteradamente esta Sala que la interpretación del
contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el
conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir
de la voluntad común de estas expresada en el mismo (p. ej. STS de 9 de julio
de 2012, rec. nº 2048/2008 ) es una labor o función propia de los tribunales de
instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación
realizada por estos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en
que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador
en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo
cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o
arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de
los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del
derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las más recientes, de 20 de
marzo de 2009, rec. nº 128/2004 ; 1 de octubre de 2010, rec. nº 2273/2006 ; 8
de noviembre de 2010, rec. nº 1673/2006 ; 11 de noviembre de 2010, rec. nº
1485/2006 ; 17 de diciembre de 2010, rec. nº 910/2006 ; 14 de febrero de 2011,
rec. nº 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. nº 584/2008, 30 de septiembre de
2011, rec. nº 1290/2008, 7 de marzo de 2012, rec. nº 502/2009, 23 de marzo de
2012, rec. nº 545/2009, y 26 de marzo de 2012, rec. nº 146/2009 ).
2.
En cuanto a los efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia
de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el
promotor-vendedor, de la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 10 de
septiembre de 2012, rec. nº 1899/2008, de Pleno, y posteriores (entre otras,
SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. nº 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. nº 2041/2009
; 11 de marzo de 2013, rec. nº 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. nº
1569/2009 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 627/2010, 10 de junio de 2013, rec. nº
1535/2010 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 1652/2010 ; 10 de junio de 2013, rec.
nº 21/2001 ; 9 de octubre de 2013, rec. nº 444/2010 ; 31 de octubre de 2013,
rec. nº 1387/2011 ; 6 de noviembre de 2013, rec. nº 668/2010 ; 6 de noviembre
de 2013, rec. nº 763/2010 ; 7 de noviembre de 2013, rec. nº 2221/2011 ; 7 de
noviembre de 2013, rec. nº 2044/2011 ; 14 de noviembre de 2013, rec. nº
1770/2010 ; 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011, y 6 de febrero de 2014, rec.
nº 1615/2011 ) se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor
resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al
comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo,
lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza
constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que,
incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera
ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se
valorará como esencial si se hubiera pactado como tal en el contrato, o, en su
defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan
a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser
presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya
que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva
incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a
la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha
licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos
relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
Por
tanto, para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la
licencia de primera ocupación se hace preciso determinar su carácter o no
esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación
esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin
del contrato y justificar la resolución del mismo. Y, como también se ha dicho,
en tal sentido resulta en primer lugar trascendente lo que las partes hayan
pactado, pues si la entrega de la licencia se convino con carácter de esencial,
es obvio que su incumplimiento sí daría lugar a la resolución, habida cuenta
que el artículo 1469 del Código Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo
que se exprese en el contrato. Y si la entrega de la licencia de primera
ocupación no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial,
para amparar la resolución instada por el comprador por la falta de entrega de
la misma deberá prescindirse de reglas generales y estarse a las concretas
circunstancias del caso, pues serán estas las que vayan a permitir justificar o
no la resolución pretendida, según esa falta de obtención se revele
respectivamente como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del
contrato. De ahí que la entrega de la licencia pueda valorarse como obligación
accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria
del comprador en caso de incumplirse aquella, cuando la falta de concesión
responda solo a la sobrecarga de la Administración concedente, no a la ausencia de
los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento, o cuando
la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble
(habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese
carácter accesorio a la vendedora.
En
suma, esta Sala, además de resaltar la plena imbricación de la licencia de
primera ocupación en la estructura contractual, ya por la voluntad de las
partes con estipulación expresa al respecto, o bien como un elemento natural de
la propia obligación de entrega de la cosa, ha sentado como doctrina
jurisprudencial que «cuando falta dicha estipulación al respecto, supuesto
del presente caso, su trascendencia resolutoria también requiere que su falta o
tardía obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de
entrega de la cosa y, por extensión, conforme a lo anteriormente expuesto, una
frustración del plano satisfactorio del acreedor o contraparte» ( STS de 29
de enero de 2014, rec. nº 1563/2011, entre las más recientes), lo que ha
llevado a rechazar la pretensión resolutoria de los compradores en supuestos de
leve demora entre la solicitud de licencia y su obtención, si el lapso «no
se debía a la falta de condicionantes técnicos imputables a la vendedora sino a
la mera tardanza habitual de la Administración para su expedición» ( STS de 5
de febrero de 2014, rec. nº 2435/2011, y las que en ella se citan).
CUARTO.- En
aplicación de la doctrina anterior, son razones para estimar el presente
recurso las siguientes:
1ª)
El interés casacional del recurso se evidencia por la diferente o
contradictoria respuesta judicial que se ha dado al mismo problema jurídico. La
sentencia recurrida y la dictada por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial
de Madrid el 8 de abril de 2011, en un litigio en el que también fue parte la
misma entidad vendedora hoy recurrente, se pronuncian sobre el mismo tipo de
contrato con idéntica estipulación sexta sobre "Entrega" de la
cosa, con relación a viviendas de la misma promoción (Manzana RU 2.4 del
Polígono o Sector R.8 "Los Hueros" de la localidad madrileña de
Villalbilla), enjuician una similar pretensión resolutoria de la parte
compradora y toman en consideración los mismos hechos fundamentales, pues en
ambos casos se pactó como fecha límite de entrega el 31 de enero de 2009, fecha
en la que la vivienda no contaba con licencia de primera ocupación porque esta
se pidió el 19 de enero de 2009 y se concedió el 7 de mayo de 2009. Puesto que
el interés casacional-presupuesto de recurribilidad- ha de venir referido al
juicio jurídico sobre la correcta aplicación e interpretación de una norma
jurídica sustantiva -no procesal-, desde el pleno respeto a los hechos probados
y a la razón decisoria (entre los más recientes, AATS de 15 de octubre de 2013,
rec. 3204/2012 ; 22 de octubre de 2013, rec. 2781/2012, y 29 de octubre de
2013, rec. 2569/2012 ), lo que ha de analizarse, partiendo de aquellos
esenciales hechos, es si existe o no justificación jurídica para esta diversa
respuesta judicial.
2ª)
Como ha quedado dicho, de los razonamientos de la sentencia recurrida parece
desprenderse que el plazo de entrega de la vivienda, fijado por las partes como
máximo para el 31 de enero de 2009, se convino como esencial y, asimismo, que
la cláusula sexta contenía una condición resolutoria expresa que facultaba a
los compradores para denegar cualquier posibilidad de prórroga y optar por la
resolución automática del contrato en el caso de que la vivienda no se
entregara en dicho plazo, entendiendo a continuación el tribunal sentenciador
que por falta de entrega en plazo también ha de entenderse el supuesto, aquí
concurrente, de que por la falta de obtención de la licencia de primera
ocupación no le fuera posible a la parte vendedora cumplir con su deber de
entregar efectivamente el inmueble.
Tanto
la sentencia recurrida como la de contraste, de 8 de abril de 2011, coinciden
en valorar el plazo de entrega de la vivienda como esencial. En el fundamento
jurídico tercero, párrafo tercero, de esta última se puede leer: «es verdad,
como exponen los apelantes, que los términos de la referida cláusula son tan
claros que basta atenerse al sentido literal de los mismos sin necesidad de
acudir a otros elementos interpretativos ( art. 1281 párrafo primero del
C.C.) para llegar a la conclusión de que el plazo de entrega pactado era
término esencial».
Por
tanto, en lo que discrepan, suscitándose así el conflicto estrictamente
jurídico, es en las consecuencias que, en orden a la resolución a instancia del
comprador, ha de darse al hecho de que la vivienda no contara en la fecha
pactada para su entrega (31 de enero de 2009) con licencia de primera
ocupación. Como ha declarado recientemente la STS de 17 de enero de 2014, rec. nº 2235/2011,
«el problema que se ha planteado en el presente caso, desde el inicio del
proceso, no es de interpretación, sino del cumplimiento o incumplimiento del
contrato respecto a la obligación de entrega de la cosa, en tiempo y forma,
prevista en el contrato». Al respecto, la sentencia de contraste de 8 de abril
de 2011 entiende que el retraso de unos meses en la entrega de la licencia de
primera ocupación no debía valorarse como incumplimiento grave y esencial de la
obligación de entrega efectiva de la vivienda al no haberse pactado como
esencial la entrega de la licencia, al no existir defectos en el inmueble y al
deberse el retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación a «problemas
burocráticos de orden administrativo». Es decir, tras descartar que la
obtención de la licencia de primera ocupación se hubiera pactado como
obligación esencial, con aptitud por sí misma para que su ausencia pudiera
justificar la resolución contractual -lo que sitúa el conflicto fuera del
ámbito de la interpretación del contrato ya que la cláusula sexta nada dice
sobre la licencia de primera ocupación-, la sentencia de contraste consideró
que tampoco los hechos probados permitían atribuirle el valor de obligación
esencial cuyo incumplimiento frustrase las expectativas contractuales de la
parte compradora habida cuenta que no existían defectos que pudieran impedir su
concesión (y de ahí que esta tuviera lugar pocos meses después) y que la demora
no se podía imputar a la conducta de la vendedora por retraso en la solicitud.
Por el contrario, la sentencia recurrida, coincidiendo en que el contrato no
atribuyó naturaleza de obligación esencial al deber del vendedor de obtener la
licencia de primera ocupación, concluye, pese a todo, y en contemplación de las
mismas circunstancias de hecho, que su falta de obtención en la fecha máxima
pactada para la entrega del inmueble sí supuso el incumplimiento de la
obligación de entrega efectiva del vendedor y por ende, al no estar la vivienda
en condiciones de ser entregada el 31 de enero de 2009, que entrara en juego la
condición resolutoria expresa que facultaba a los compradores para optar por no
conceder prórroga y sí por pedir la resolución. Es decir, la sentencia
recurrida consideró que la condición resolutoria expresa pactada comprendía el
supuesto en el que la falta de entrega en plazo de la que dependía su eficacia
se debiera al retraso del vendedor en la obtención y puesta a disposición de la
licencia de primera ocupación.
3ª)
De todo cuanto se ha dicho hasta el momento se colige que, en las
circunstancias indicadas, comunes a ambos litigios, la valoración correcta de
cuál ha de ser la relevancia jurídica que a efectos resolutorios ha de
atribuirse al retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación es la
que se contiene en la sentencia de 8 de abril de 2011, no así en la sentencia
recurrida. Como se acaba de declarar, a falta de pacto al respecto, el carácter
esencial de la obligación de obtener y entregar la licencia de primera
ocupación también puede derivar de las circunstancias del caso, correspondiendo
a la parte vendedora probar su valor accesorio, y por ende, su inidoneidad para
que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador, acreditando que su
ausencia momentánea no impide la consecución de los fines del contrato por ser
únicamente debida a la sobrecarga de la Administración
concedente y no a la falta de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos
para su otorgamiento, de tal manera que con esos elementos probatorios pueda
alcanzarse la convicción por parte del órgano judicial de que su ausencia, que
ha de valorarse en el momento pactado para su entrega -pues el comprador no
sabía con certeza si iba o no iba a ser concedida-, no frustraba las legítimas
expectativas que en ese instante tenía el comprador por entrar dentro de lo
razonable que fuera concedida en breve. En esta línea, la reciente STS de 5 de
febrero de 2014, rec. nº 2435/2011, analiza un caso semejante, en el que
también se había pactado una cláusula resolutoria expresa, pese a lo cual el
mero retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación se valoró por
esta Sala como insuficiente para amparar la pretensión resolutoria de los
compradores entendiendo que el escaso tiempo transcurrido entre la solicitud y
su concesión permitía excluir impedimentos técnicos imputables a la vendedora y
llegar a la convicción de que el retraso era por completo ajeno a la misma y sí
debido, en cambio, a la tardanza habitual de la Administración en
expedir la licencia. Ciertamente, en aquel caso se había pactado expresamente
en el contrato que los retrasos en la obtención de la licencia de primera
ocupación no se computasen a la hora de apreciar el cumplimiento de la
obligación de entrega en plazo. No obstante, no es impedimento para seguir ese
mismo criterio el que en el contrato aquí litigioso nada se dijera sobre la
exclusión del retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación pues,
siendo indiscutible que en el contrato no se fijó como esencial la entrega de
dicha licencia, el posible retraso en su concesión no podía comprenderse en el
supuesto de hecho de la condición resolutoria expresa pactada para la falta de
entrega. Y una vez descartada la aplicación de la condición resolutoria expresa
para esta hipótesis, ha de estarse a los criterios legales y jurisprudenciales
que rigen en relación con el art. 1124 CC, demostrando aquí las circunstancias
del caso que dicho retraso no ha supuesto un verdadero incumplimiento grave de
un deber esencial y que no ha habido una verdadera frustración de las
expectativas contractuales de la parte compradora, quien supo de la solicitud
de la licencia antes de ser requerida para otorgar escritura pública y la tuvo
a su disposición tres meses después. En la misma línea se pronuncia la referida
STS de 17 de enero de 2014, rec. nº 2235/2011, que también rechaza atribuir
consecuencias resolutorias a un pequeño retraso en la entrega de la licencia de
primera ocupación cuando, habiéndose pactado como fecha límite de terminación
de las obras el 1 de julio de 2008, la licencia se concedió el 29 de agosto de
ese mismo año.
En
definitiva, la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales
la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa de
vivienda celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse
después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el
cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten
pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato
alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales.
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