Sentencia del
Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2014 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
PRIMERO.- La entidad Urbanistas Ahemar SL formuló demanda contra
doña Zulima (fallecida durante el proceso y sustituida por sus hijos don Urbano
y don Juan Pablo) interesando que se declarara la nulidad del contrato de permuta
celebrado con la demandada mediante documento privado de fecha 19 de octubre de
2006, elevado a escritura pública en fecha 8 de febrero de 2007, por el cual, a
cambio de una determinada cantidad de dinero y de dos viviendas a construir,
transmitía la propiedad de un solar. Se basaba la sociedad demandante en el
error sufrido sobre la naturaleza urbanística del terreno, donde finalmente no
es posible llevar a cabo la edificación proyectada (nueve viviendas adosadas),
pues sólo se permite la construcción de una vivienda unifamiliar.
La demandada se opuso alegando que ella no había sido la
causante del error y que la compradora es una promotora cuyo objeto social es
la promoción y construcción de viviendas, por lo que le es exigible una mayor
diligencia en la comprobación de las condiciones urbanísticas.
Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de
Primera Instancia dictó sentencia de fecha 14 de octubre de 2011 por la que
estimó íntegramente la demanda, al apreciar que la diligencia desplegada por la
actora había sido la exigible. Por tal razón, entendió el Juzgado que el error
sufrido por la demandante tiene como consecuencia la nulidad del contrato
celebrado, al ser esencial y excusable, condenando a las partes a la devolución
de las respectivas prestaciones y a la demandada al pago de las costas.
La parte demandada recurrió en apelación y la Audiencia
Provincial de Murcia (sección 4ª) dictó sentencia de fecha 19 de abril de 2012
por la que estimó el recurso de apelación y revocó la sentencia dictada por el
Juzgado, con desestimación de la demanda y condena de la demandante al pago de
las costas de primera instancia, sin especial declaración sobre las de la
alzada.
Contra dicha sentencia ha recurrido la demandante
Urbanistas Ahemar SL por infracción procesal y en casación.
SEGUNDO.- La sentencia impugnada, a efectos de negar que el
afirmado error padecido por la demandante produzca como consecuencia la
anulación del contrato, dice (fundamento de derecho segundo) que « en el
presente casoestamos ante una promotora inmobiliaria, lo que le supone unos
conocimientos especializados en la materia, con sede en Murcia (folio 230), por
lo que no resulta ajena a las vicisitudes que la disciplina urbanística pueda
tener en la localidad. Se afirma así porque siendo cierto que en el
Ayuntamiento existían planos erróneos sobre la calificación que tenía dicho
solar, debe tenerse en cuenta que el devenir histórico de dicho error pone de
manifiesto que tal situación había sido cambiante, pues en la aprobación
provisional del PGOU en junio de 2000 aparecía dicho solar con la calificación
RH (vivienda unifamiliar), aunque en el documento Refundido de 2001 se pretende
su calificación como RD1, lo que no se aceptó por Orden de la Consejería de
Obras Públicas y Transportes de 5 de marzo de 2002 (que se publicó en el
Boletín Oficial de la Región de Murcia). Tales cambios en la calificación de
los solares de la zona no podía ser desconocida totalmente por los distintos
profesionales que han intervenido en los actos ahora cuestionados, y sobre
todo, tiene especial trascendencia que la propia mercantil un mes antes del
otorgamiento de la escritura pública de permuta solicitara del Ayuntamiento la
expedición de la cédula urbanística (folios 275-276), cuya expedición se indica
en la misma que tendrá lugar en el plazo de un mes, y que, un mes después
otorgara la escritura pública »
Añade a continuación que «el propio comportamiento de
la mercantil evidencia que consideraba necesario asegurar la condición
urbanística del solar antes de formalizar la escritura, con lo que desacredita
toda su argumentación de que no era necesaria la misma. No consta acreditado en
las actuaciones si dicha cédula fue o no expedida en dicho momento (la
respuesta dada por el Ayuntamiento no hace referencia a tal extremo por el que
no se le pregunta, folios 310-316), pero en todo caso es un dato relevante para
concluir que se trataba de una diligencia necesaria y que por ello no debió
"arriesgarse" a concertar la adquisición sin tener la respuesta fiable
a tal extremo » .
En definitiva, entiende la Audiencia que el error sufrido
por la promotora es imputable a la misma y no puede dar lugar a la nulidad
pretendida.
Recurso de casación
CUARTO.- El único motivo del recurso se formula por interés
casacional (artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y denuncia la
indebida aplicación del artículo 1266, párrafo primero, del Código Civil, en
relación con lo dispuesto por los artículos 1261 y 1265 del mismo cuerpo legal,
con cita de las sentencias de esta Sala de 28 septiembre 1996, 3 de junio de
2003, 17 julio 2006 y 16 marzo 2011, en referencia al carácter excusable o no
del error padecido al celebrar el contrato.
La sentencia citada en último lugar -la núm. 155/2011, de
16 marzo- contempla un caso similar al ahora planteado y establece una doctrina
igualmente aplicable al presente supuesto. En ella la Sala, con cita de otras
sentencias anteriores como las de 17 noviembre 2006 y 8 noviembre 2007, viene a
decir que «lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de
conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la
diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la
sentencia de 2006, "no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento
honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC), imponga
un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la
que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas
Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige
en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego,
cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o
supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los
Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del
plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte
vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos
como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de
información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante
maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no
obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras
condiciones que incitan a la adquisición" . Y la sentencia de 2007
concluye que resulta inaplicable la "rescisión" prevista en la norma
urbanística cuando "un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un
actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre
la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora
cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que
hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas
por los compradores" .
Pues bien, en el caso nos encontramos ante un error
sustancial -lo que no se discute- y excusable en el sentido que a tal exigencia
ha dado la jurisprudencia. La sentencia núm. 1279/2006, de 11 diciembre,
seguida por la núm. 695/2010, de 12 noviembre, sostiene que para que pueda
operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no
sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su
círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo
ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular,
requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene
exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe (artículos
7.1 y 1258 del Código Civil) a efectos de impedir que se proteja a quien no
merece dicha protección por su conducta negligente (SSTS,1ª, de 12 de julio de
2002; 24 de enero de 2003; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004; 17 de
febrero de 2005; y 17 de julio de 2006).
La valoración de esta apreciación negativa exige señalar,
como recuerda la sentencia citada núm 1279/2006, de 11 diciembre: a) por una
parte, que la doctrina jurisprudencial toma como pauta para determinar si se
obró con la diligencia exigible la ponderación de las circunstancias
concurrentes (Sentencias, entre otras, de 26 de julio de 2000, 30 de abril y 12
de julio de 2002, 24 de enero de 2003, 17 de febrero de 2005, y 22 de mayo y 17
de julio de 2006), y entre ellas con especial significación las personales del
que padece el error y la accesibilidad a la información, habiendo declarado
esta Sala (Sentencias 6 de noviembre de 1996 y 24 de enero de 2003) que no se
puede atribuir el error a negligencia de la parte que lo alega si recae sobre
las condiciones jurídicas de la cosa, y en el contrato intervino un Letrado, o
si se hubiere podido evitar el error con una normal diligencia; y, b) por otra
parte, que hay que distinguir la base fáctica, relativa a las circunstancias a
ponderar, cuya fijación corresponde al juzgador «a quo», de su ponderación como
determinantes de excusabilidad o inexcusabilidad, que es susceptible de
verificación casacional dentro de la cuestión jurídica porque se trata de
apreciar conceptos indeterminados como son la diligencia y la buena fe.
En el caso, cualquiera que hubiera sido la diligencia
desplegada por la parte demandante -que consta empleada con el fin de conocer
la calificación urbanística del terreno- habría resultado inútil en cuanto era
la propia administración municipal la que presentaba datos erróneos sobre tal
circunstancia. Así se deduce de la cédula urbanística emitida por la
Subdirectora de Servicios Generales, Jefa de la Sección de Información
Urbanística de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Murcia, emitida con
fecha 19 de septiembre de 2011, de la que se desprende que en la fecha de
elevación a escritura pública del contrato celebrado -8 de febrero de 2007- la
finca tenía la calificación RD1, mientras que, una vez celebrado éste y
contraídas sus obligaciones, se deniega la licencia de obra solicitada por la
entidad demandante porque en realidad la calificación urbanística del terreno
era RH y sólo se permitía la construcción de una vivienda aislada.
En consecuencia, ha de estimarse el recurso de casación
y, como efecto de tal estimación, casar la sentencia recurrida confirmando
íntegramente la dictada en primera instancia.
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