Sentencia del
Tribunal Supremo (1ª) de 22 de junio de 2020 (Dª. María de los Ángeles
Parra Lucan).
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PRIMERO.- Antecedentes
El presente recurso versa sobre la
resolución por incumplimiento ejercitada por la compradora de una vivienda que
procede de la segregación de otra sin que se hubieran solicitado las
pertinentes licencias de obras y de primera ocupación.
El juzgado desestima la demanda y la
Audiencia declara la resolución del contrato por incumplimiento de los
vendedores, que interponen recurso de casación.
Son antecedentes necesarios del
recurso, tal y como han quedado acreditados en la instancia, los siguientes.
1. El 21 de mayo de 2007, D.ª Maribel compra en escritura
pública a D. Teodulfo y D.ª Josefina la vivienda sita en Madrid, CALLE000
NUM000.
La vivienda procede de la división
de la vivienda situada en el piso NUM000 en otras cuatro viviendas de menor
tamaño, D1, D2, D3 y D4, sin que los propietarios de la misma, luego
vendedores, hubieran solicitado ni obtenido la previa licencia de obras ni
posteriormente la licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Madrid.
Esta situación irregular dio lugar a
un expediente de la sección de disciplina urbanística del Distrito de Ciudad
Lineal del Ayuntamiento de Madrid, que dictó orden de demolición sobre las
obras ejecutadas en el inmueble litigioso con fecha 23 de marzo de 2016.
La compradora interpone demanda
contra los vendedores por la que solicita la declaración de nulidad de la
compraventa o, subsidiariamente, la resolución del contrato.
2. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.
Tuvo en cuenta que, si bien la administración municipal había ordenado la
demolición de la obra, la potestad urbanística de restauración de la legalidad
estaba sometida a un plazo de caducidad que había transcurrido, por haber
pasado más de cuatro años desde que se realizaron las obras de división de la
de la finca NUM000 en las fincas NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004.
3. La Audiencia estima en parte el recurso de apelación de
la demandante en cuanto a la acción de resolución ejercitada de manera
subsidiaria. En síntesis, razona que hay incumplimiento en la entrega de una
vivienda que es producto de una segregación-división clandestina y no conforme
con la legalidad urbanística, que no tenía licencia de primera ocupación, sin
que tal circunstancia fuera conocida por la compradora (la cosa es inhábil, o
no apta, pues no se obtuvo licencia de primera ocupación, la orden de
demolición perturba manifiestamente la posesión pacífica y la propia existencia
del inmueble ante el riesgo de demolición de las obras realizadas; falta
correspondencia objetiva entre lo pactado y lo entregado dada la falta tan
grave en las cualidades del bien). Añade que, de acuerdo con la jurisprudencia
de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de Madrid, la posible caducidad de la potestad de restauración no implica la
legalización de las obras, por lo que sobre la vivienda litigiosa seguiría
existiendo una grave limitación de las facultades de aprovechamiento.
En consecuencia, la Audiencia
declara la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de los
vendedores, a quienes condena a que devuelvan a la demandante la cantidad de
435.000 euros como precio, debiendo la demandante restituir la vivienda objeto
del contrato. No fija intereses respecto de dicha cantidad como forma de
compensar el importe que debería abonar la demandante por el tiempo de
ocupación de la vivienda. Condena también a los demandados a abonar a la actora
la cantidad de 31.203,93 euros en concepto de indemnización de daños y
perjuicios, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde el día 26
de octubre de 2015, fecha de la reclamación extrajudicial.
4. Los vendedores interponen recurso extraordinario por
infracción procesal y recurso de casación.
...
TERCERO.- Recurso de casación
1.- Motivos y razones. El
recurso de casación se estructura en cuatro motivos.
Los tres primeros denuncian
infracción del art. 1124 CC.
En el primero alega que, de acuerdo
con la jurisprudencia de la sala, no hay incumplimiento esencial. Se citan para
justificar el interés casacional las sentencias 198/2014, de 1 de abril, y
336/2016, de 20 de mayo, que en supuestos de falta de licencias de primera
ocupación fijan como doctrina que, conforme a las exigencias de la buena fe y
la prohibición del abuso de derecho, deben ser rechazadas las pretensiones
oportunistas del comprador para intentar resolver el contrato. Explican que la
compradora ha permanecido en la posesión y uso pacífico de la vivienda durante
casi nueve años y el incumplimiento de los vendedores demandados no puede
considerarse esencial, pues entregaron una vivienda con todas las condiciones
para ser habitada.
En el segundo motivo se alega que,
según la jurisprudencia, la doctrina del aliud pro alio no resulta de
aplicación cuando no se produce la completa frustración del fin del contrato.
Citan las SSTS 782/2013, de 23 de mayo, y 793/2012, de 21 de diciembre. Alegan
que se trata de un contrato de compraventa entre particulares en situación y
condiciones de igualdad y que se entregó una vivienda con todos los requisitos
de habitabilidad, pues la falta de licencia no impidió ni la escrituración ni
la entrada de la vivienda en el patrimonio del comprador ni su pacífica
posesión durante nueve años. Reiteran que había transcurrido el plazo de cuatro
años para que la Administración pudiera proceder a la demolición y que hay
informes periciales que admiten que es posible la legalización.
El tercero motivo alega que la falta
de obtención de una licencia, salvo que se haya constituido expresamente en el
contrato como causa de resolución, tendrá alcance resolutorio sólo cuando,
atendidas las circunstancias, se frustra la entrega de la cosa y por tanto la
finalidad del contrato. Defienden que se vulnera por la sentencia recurrida
esta doctrina que la sala recoge, entre otras, en SSTS 242/2012, de 24 de abril
y 246/2014, de 28 de mayo. Explican que, en el caso, la falta de licencia de
ocupación no impidió la entrega de la vivienda, que se hallaba construida,
inscrita en el Registro de la Propiedad, y reunía todas las condiciones de
habitabilidad. Reiteran que la posesión fue transmitida en esa fecha a la
compradora con plenas condiciones de habitabilidad y que no puede verse
afectada por acciones urbanísticas del Ayuntamiento al haber transcurrido
sobradamente el plazo de caducidad de cuatro años.
El cuarto motivo se funda en la
infracción de la doctrina jurisprudencial que, según dice, al interpretar el
art. 1483 CC (cuya doctrina la parte recurrente considera aplicable al art.
1124 CC), condiciona el ejercicio de las acciones rescisorias y de daños a la
posibilidad que pudo tener la compradora de informarse y tomar conocimiento del
estado de licencias o situación urbanística de la finca antes de adquirirla
mediante la consulta en la oficina pública del Ayuntamiento, tal y como hizo
nueve años después. Se citan las SSTS 1139/2006, de 17 de noviembre, y STS
1167/2007, de 8 de noviembre.
Por lo que decimos a continuación
todos los motivos van a ser desestimados.
2.- Decisión de la sala. Desestimación
del recurso.
2.1. Los tres primeros motivos se
van a analizar conjuntamente porque todos ellos se dirigen a impugnar, con
argumentos reiterados, la apreciación de que existe incumplimiento esencial y
denuncian la infracción del mismo precepto, el art. 1124 CC.
Los motivos se desestiman porque la
sentencia recurrida, al apreciar incumplimiento resolutorio, no es contraria a
la doctrina de la sala recogida en las sentencias que cita la parte recurrente.
La lectura de estas sentencias y la atención a los casos que resuelven muestran
con claridad que, al amparo del art. 1124 CC, la jurisprudencia reconoce a cada
una de las partes de una relación obligatoria sinalagmática la facultad de
resolverla cuando la otra ha incurrido en un incumplimiento que puede ser
considerado sustancial o fundamental porque le priva de la finalidad que podía
esperar del contrato.
Los vendedores recurrentes sostienen
que su incumplimiento no puede calificarse de esencial, que la resolución de la
compradora es oportunista porque ya no quiere continuar en la vivienda, que ha
podido ocupar durante casi nueve años y apoyan su tesis, de manera sintética,
en que la vivienda reúne todas las condiciones de habitabilidad, que la acción
de demolición ha caducado, que la vivienda puede ser legalizada y que no se
trata de una venta de un empresario a un consumidor, sino de un contrato entre
dos particulares. En apoyo de su tesis, y al amparo del art. 271 LEC los
recurrentes han aportado con fecha 4 de julio de 2018 copia de la sentencia firme
dictada el 25 de enero de 2018 por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo
2 de Madrid, así como de la resolución del Distrito de Ciudad Lineal en la que
se deja sin efecto con fecha 21 de mayo de 2018 la orden de demolición de obras
consistentes en la segregación de vivienda y espacio bajo cubierta de la
vivienda sita en la CALLE000 NUM000, y que había sido dictada por la
coordinadora del distrito el 15 de abril de 2016.
Los argumentos de los recurrentes no
pueden prosperar.
La sentencia recurrida no niega que
la vivienda entregada materialmente reúna condiciones de habitabilidad y no es
esa la razón por la que aprecia incumplimiento esencial de los vendedores. La
sentencia recurrida, partiendo del hecho probado de que la compradora no fue
informada por los vendedores de que no habían solicitado la licencia requerida
por la legislación urbanística para hacer las obras de segregación y división
que se llevaron a cabo y de las que resultaron, entre otras, la vivienda
adquirida, concluye que como consecuencia de la situación irregular de la
vivienda, aun en el caso de que hubiera caducado la posibilidad de proceder a
la demolición de lo construido, existe sobre la vivienda litigiosa una grave
limitación de las facultades de aprovechamiento. Apoya esta conclusión en la
jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Madrid, Sección Segunda, elaborada en aplicación de la
legislación urbanística vigente en la Comunidad de Madrid. Dice la sentencia de
la Audiencia:
"La posible caducidad de la
potestad de restauración de la legalidad urbanística ejercitada por el
Ayuntamiento de Madrid por el procedimiento establecido en los artículos 193,
194 y 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de
Madrid, que contempla y regula la adopción de medidas para la restauración del
ordenamiento jurídico infringido y de la realidad material alterada a
consecuencia de la actuación ilegal, debemos señalar que la jurisdicción
contencioso-administrativa viene señalando que el trascurso del plazo de
caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística, no supone
ni implica una legalización de las obras llevadas a cabo sin licencia
urbanística que las ampare, ni la obtención de licencia de primera ocupación
(ST 232/2016 de 18 de marzo de la Sala de Contencioso-Administrativo del
Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección Segunda que cita sentencias
precedentes de la misma Sección y del Tribunal Supremo) [en el mismo sentido pueden
citarse las sentencias del mismo Tribunal 344/2016, de 4 de mayo, y 450/2018,
de 13 de junio], sino que tiene como efecto el impedir al Ayuntamiento la
adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, pero no
otorga al propietario de las mismas otras facultades que las inherentes al
mantenimiento de la situación creada, esto es la de oponerse a cualquier
intento de demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho
está disfrutando, siempre que este uso no se oponga al permitido por el plan
para la zona de que se trata; y solo serán autorizables las pequeñas
reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la conservación del inmueble
y las obras tendentes al mantenimiento de las condiciones de seguridad, no resultando
posibles obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento
de su valor de expropiación, ni siquiera aunque vengan exigidas por las
disposiciones aplicables a la actividad en que ellas se ejerza. En definitiva,
aún de apreciarse la citada caducidad, supuesto que no consta, sobre la
vivienda litigiosa seguiría existiendo una grave limitación de las facultades
de aprovechamiento".
Así las cosas, los tres primeros
motivos del recurso no pueden prosperar porque dan por sentado que la caducidad
de la posibilidad de demolición de las obras hace que sea irrelevante la no
solicitud de la licencia urbanística, cuando la Audiencia da por probado, con
apoyo en la jurisprudencia de lo contencioso que cita, que tal caducidad no
implica una legalización de las obras y existe una limitación de las facultades
de aprovechamiento sobre la vivienda. Por ello no cambia esta valoración la
sentencia del juzgado de lo contencioso aportada por los recurrentes ante este
Tribunal al amparo del art. 271 LEC (y que se refiere a otra de las viviendas
obtenidas por la división, la NUM001), por la que se deja sin efecto la orden
de demolición de las obras que no habían sido legalizadas en atención al
transcurso del plazo de cuatro años previsto desde que se terminaron las obras.
Para apoyar su postura de que no hay
incumplimiento esencial, la recurrente sostiene que es posible la legalización
de las obras, pero es algo que la compradora recurrida ha venido negando en el
procedimiento, con apoyo en valoraciones de informes contradictorios con los
aportados por los vendedores recurridos. Con todo, es algo que en este momento
resulta irrelevante para confirmar la sentencia que considera esencial el
incumplimiento de los vendedores pues, de hecho, cuando se interpuso la demanda
resolutoria, años después de la entrega material de la vivienda a la
compradora, las obras no estaban legalizadas, sin que pueda afirmarse que se
estuviera ante una simple demora que no obedecía a obstáculos legales que
impidieran su concesión.
Por lo demás, tampoco es concluyente
que los vendedores (que fueron quienes realizaron las obras) no fueran
promotores. Lo decisivo es que, en atención a la trascendencia que dentro del
equilibrio del contrato de compraventa de una vivienda tiene que la misma no
esté legalizada por haberse realizado sin licencia, y ante la afectación de las
facultades de aprovechamiento del propietario, no puede exigirse al comprador
que cumplió sus obligaciones contractuales que espere a que se conceda una
licencia que por lo demás, según los peritos, es discutido que llegue a
obtenerse.
2.2. Finalmente, la parte
recurrente, utiliza en el motivo cuarto un argumento para reforzar su tesis de
que el incumplimiento no es resolutorio alegando que, de haber sido diligente,
la compradora pudo informarse con anterioridad a la compra de la situación de
la finca, como hizo años después de la compra.
El motivo también se desestima.
La sentencia recurrida declara:
"No se ha probado que la
compradora hubiera sido informada por los vendedores de que la segregación del
piso NUM000, que dio origen a la vivienda litigiosa, se hubiera efectuado sin
obtener licencia o autorización administrativa y sin licencia de primera
ocupación, ni tampoco que pudiera haber tenido conocimiento de la ilegalidad
urbanística porque en el momento de la división no estaba todavía vigente la
redacción dada al art. 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley
8/2013, de 26 de junio, que requiere la previa autorización administrativa como
acto de intervención preventiva que asegure la adecuación a la norma de
planeamiento de algún acto de división, segregación o agregación respecto de
pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad
horizontal. Por otra parte, la legislación vigente en la Comunidad de Madrid al
tiempo de la división permitía al Notario autorizar la escritura pública de
segregación y al Registrador la inscripción registral de las nuevas fincas sin
que se hubiera aportado licencia o autorización administrativa o "certificado
de innecesaridad".
"Ello unido a la circunstancia
de que la finca accediera al catastro y aparezca como objeto del impuesto sobre
bienes inmuebles, ha creado una apariencia suficiente para que la demandante,
que no consta que tenga conocimientos de la legislación urbanística, confiara
en la legalidad de las obras de segregación, sin que le fuera exigible
ulteriores comprobaciones. Es de destacar que no se ha practicado prueba alguna
objetiva que permita concluir que la apelante conocía la situación urbanística
de la finca al tiempo de adquirir el inmueble y mucho menos que aceptara dicha
situación. Por otro lado, no apreciamos en su actuación posterior solicitando
datos sobre la legalidad de las obras al Ayuntamiento de Madrid mala fe, que
nunca se presume, ni abuso de derecho".
Sin duda, si la compradora hubiera
conocido y asumido las irregularidades urbanísticas de la vivienda en el
momento de la compra no podría argumentar incumplimiento de los vendedores. Sin
embargo, ni es este el caso ni tampoco, por los argumentos que explicita la
Audiencia y que se acaban de transcribir, puede hacerse reproche de negligencia
a la compradora en el momento de la compra, y con menos razón es admisible que
tal reproche proceda de quien precisamente era único causante de no haber
solicitado la pertinente licencia.
En consecuencia, por las razones
antedichas, no se puede exigir a la compradora que se mantenga en un contrato
cuando la vivienda adolece de unas irregularidades que frustran la finalidad
esperable de su adquisición, y ello por causa imputable exclusivamente a los
vendedores, que no solicitaron como debieron la oportuna licencia para hacer
las obras y dividir su vivienda originaria en otras cuatro.
En fin, no es aplicable al caso la
jurisprudencia citada por los recurrentes. En las sentencias 1139/2006, de 17
de noviembre, y 1167/2007, de 8 de noviembre, en el marco de la aplicación de
las acciones que se reconocen en la legislación urbanística a los compradores
de terrenos cuando en la enajenación no se haga constar su situación
urbanística, la sala ha tenido en cuenta que el carácter público del
planeamiento hubiera permitido al comprador conocer la situación de las fincas.
Tales hipótesis no pueden equipararse a la que nos ocupa, en donde la falta de
legalización de la vivienda es consecuencia de no haber solicitado el
propietario vendedor la correspondiente autorización para realizar las obras.
Por todas las razones expuestas el
recurso de casación se desestima.
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