Sentencia del Tribunal
Supremo (1ª) de 24 de enero de 2024 (D. ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ).
[Ver
esta resolución completa en Tirant On Line Premium. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/9867823?index=0&searchtype=substring]
PRIMERO. Resumen de
antecedentes
1. D. Maximino, D.
Miguel, D.ª Eugenia y D. Obdulio interpusieron una demanda contra la Comunidad
de Propietarios de CALLE000 n.º NUM000, de Bilbao, en la que ejercitaron una
acción de impugnación respecto del "[a]cuerdo denegatorio de la Junta de
propietarios de fecha 26 de Septiembre de 2016 en relación con la solicitud
[...] de autorización para la apertura de puertas de acceso a las viviendas
NUM001 y NUM002 de la NUM004 planta, antes local, en el descansillo de la
NUM004 planta del edificio [...], por ir en contra del título constitutivo y
amparase en un ejercicio abusivo de derecho".
Los hechos
que se afirman en la demanda como fundamento de la pretensión son los
siguientes:
i) Los
demandantes son propietarios de las viviendas letra NUM002 y letra NUM005 de la
planta NUM004 de la casa n.º NUM000 de la CALLE000 de Bilbao que derivan de la
finca matriz descrita como lonja o local comercial o industrial en el piso
NUM003 de la misma casa.
ii) La
licencia otorgada por el Ayuntamiento de Bilbao para la realización de la obra
de conversión del local en viviendas exige que el acceso a estas se lleve a
cabo por el interior del inmueble. Ello, en cumplimiento de la normativa
municipal.
iii) La
ejecución de la obra y la modificación de destino de la finca se comunicó a la
comunidad de propietarios, y su administrador, en mayo de 2009, remitió
información a todos los copropietarios indicando expresamente que tanto la obra
como la modificación se ajustaban a la legalidad.
iv)
Ejecutada la obra y abiertas en el descansillo del piso NUM003 las puertas que
daban acceso a las dos viviendas, el 29 de diciembre de 2009, la comunidad
interpuso una demanda para que se declarara que la apertura de dichas puertas
era ilegal y se restableciera en su estado primitivo el descansillo del piso
NUM003.
Los ahora
demandantes se opusieron alegando que no era precisa la autorización de la
junta de propietarios para la mencionada apertura, ya que las normas de la
comunidad les facultaban para llevarla a cabo.
Sin embargo,
la sentencia dictada por el juzgado y la pronunciada después por la Audiencia
Provincial confirmándola estimaron, de forma contraria, que la norma
estatutaria en la que amparaban dicha actuación únicamente les facultaba para
la apertura de huecos en sus partes de fachada correspondientes y no en los
elementos comunes del interior del edificio. Arguyendo la Audiencia Provincial,
en relación con lo alegado sobre la falta de perjuicio de la comunidad y la
mejora de la estética del edificio, que dichas cuestiones eran "ajenas a
la cuestión debatida pues no se está ante un supuesto de impugnación del
acuerdo denegatorio de la autorización para proceder a la apertura de
huecos".
v) A la
vista de lo anterior, se solicitó una licencia para la apertura de las puertas
de acceso a las viviendas a través de la fachada, pero el Ayuntamiento de
Bilbao la denegó el 30 de septiembre de 2015 al considerar que la actuación
proyectada vulneraba lo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana.
vi) Así las
cosas, el 8 de marzo de 2016, se remitió un burofax tanto al presidente de la
comunidad como a su administrador interesando la convocatoria de una junta de
propietarios a fin de autorizar el acceso a las viviendas NUM001 y NUM002 del
piso NUM003 a través de la instalación de puertas en el descansillo del
referido piso. Dicha junta se celebró el 26 de septiembre de 2016 y en ella se
acordó denegar la autorización solicitada.
Sobre la
base de estos hechos, los demandantes sostienen que la apertura de puertas que
pretenden se acomoda a los requisitos exigidos por la normativa municipal y
que, además, no perjudica la estructura ni la seguridad del inmueble ni tampoco
su estética, constituyendo una solución de acceso a las viviendas NUM001 y
NUM002 de la planta NUM004 de características similares a las existentes para
el resto de las viviendas del inmueble en las demás plantas. Dicen, también,
que impedir dicha apertura, además de ir en contra del título constitutivo,
implica negar viabilidad al uso de las viviendas NUM001 y NUM002 de su
propiedad. Y añaden que, hacerlo sin justificar razón alguna, supone un
manifiesto abuso de derecho y una vulneración del principio de igualdad que
debe regir entre los propietarios.
2. La comunidad
demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación, con imposición de
costas a los demandantes.
En el
escrito de contestación afirmó:
i) Que era
cierto que el 4 de mayo de 2009 el administrador de la finca había informado a
los propietarios de la intención de los demandantes de cambiar el uso de su
finca, de local a vivienda, pero que los demandantes nunca habían dicho ni
comunicado, antes de iniciarse las obras, que pretendían abrir puertas de
acceso a sus viviendas a través del rellano de la escalera comunitaria. Y que,
solamente cuando la obra se encontraba bastante avanzada, habían trasladado
dicha pretensión a la comunidad.
ii) Que al
no tener los demandantes intención alguna de solicitar permiso a la comunidad
para abrir los citados huecos en un elemento común de la edificación, ya que
daban por hecho que podían realizar dicha obra sin autorización, se convocó una
junta extraordinaria, que se celebró el 5 de junio de 2009, para someter a la
consideración de los propietarios si autorizaban dicha apertura, y que está se
denegó, aunque los demandantes advirtieron que iban a realizar la obra de todas
formas, y así lo hicieron, abriendo, el 10 de septiembre de 2009, dos accesos
en el descansillo del piso NUM003 del edificio.
iii) Que al
ser esta la situación, la comunidad, en el mes de diciembre de 2009, formuló
una demanda para que los ahora demandantes cerraran los huecos abiertos y
restituyeran a su estado original el elemento común que habían alterado.
iv) Que el
23 de julio de 2010, el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Bilbao dictó una
sentencia que, estimando la demanda interpuesta, declaró la ilegalidad de la
obra ejecutada y condenó a los ahora demandantes a devolver el elemento común a
su situación anterior, es decir, a tapiar las puertas y reponer el descansillo
de la escalera a su estado original. Siendo esta sentencia confirmada por la
dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Bizkaia el 30 de marzo de
2011, resolución esta que devino firme al rechazarse por auto de 30 de enero de
2012 la admisión a trámite del recurso de casación que se interpuso contra
ella.
v) Que, a
pesar de las resoluciones dictadas, el 8 de marzo de 2016, los ahora
demandantes remitieron un burofax al presidente de la comunidad solicitando la
convocatoria de otra junta de propietarios a fin de que se debatiera,
nuevamente, la solicitud de autorización para "[e]l acceso de las
viviendas NUM001 y NUM002 del piso NUM003 a través de la instalación de puertas
en el descansillo del referido piso por imposibilidad de hacerlo por fachada
por vulneración de la normativa municipal".
vi) Que
dicha junta se celebró el 26 de septiembre de 2016 y en ella se volvió a
denegar dicha autorización, lo que ha dado lugar a la tramitación del presente
procedimiento con el que los demandantes intentan volver a tratar un asunto
sobre el que ya existe una resolución judicial firme.
Sobre la
base de estos hechos la comunidad sostuvo que su rechazo a las pretensiones de
los demandantes no era caprichoso ni arbitrario, sino ajustado a la normativa
imperativamente aplicable que exige unanimidad para llevar a cabo obras que
supongan alteración de los elementos comunes de la edificación. Adujo que la
existencia de una licencia para acometer la obra no podía servir para eludir la
regla de la unanimidad, dado que aquella no vinculaba a la comunidad de
propietarios y se concedía "salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio
de terceros". Dijo, también, que admitir la tesis de los demandantes,
además de contrariar la legalidad vigente, colocaría a la comunidad en una
situación de absoluta inseguridad jurídica. Arguyó, por último, que la situación
en la que se encontraba la actora era consecuencia de su negligencia, al no
haberse asegurado, antes de comenzar los trabajos ejecutados, de que iba a
disponer de todos los permisos, tanto municipales como comunitarios, para
llevar a efecto la obra que pretendía realizar; y que esa falta de previsión no
podía ni debía subsanarse obligándola a ella a soportar una autorización que no
estaba dispuesta a conceder.
3. La sentencia de
primera instancia desestima la demanda, con imposición de costas a los
demandantes.
El juzgado
considera que el acuerdo impugnado no ha sido adoptado con abuso de derecho. A
su juicio, de los argumentos que esgrimen los demandantes para sostener lo
contrario ninguno merece ser acogido.
En primer
lugar, se rechaza que la comunidad les esté perjudicando de forma injustificada
al impedirles el ejercicio de su derecho de propiedad.
En la
sentencia se razona en ese sentido: (i) que el hecho de que los estatutos
permitan la segregación del local no significa que la propiedad esté
autorizada, después de haber decidido convertirlo en viviendas, para abrir
huecos por el portal; (ii) que el cambio de destino impide apreciar la apertura
de las puertas por el portal como una "consecuencia natural" de la
segregación del local, puesto que los fines a los que sirve dicha apertura ya
no son los propios de un local, sino los distintos del uso como viviendas
consecuencia de un cambio de destino para el que no estaba inicialmente
configurado; (iii) que el derecho de propiedad de los demandantes es el de
servirse de su local conforme al fin que le es propio, quedando limitados, si
lo quieren ejercer de manera diferente a como les fue transmitido, por las
normas de la LPH, asumiendo que el resto de sus vecinos han de admitir por
unanimidad esa nueva configuración que requiere el cambio de destino; (iv) y
que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de
los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de
destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la
comunidad para alterar un elemento común.
El juzgado
rechaza, en segundo lugar, la alegada falta de un interés serio y legítimo, así
como de motivación en la denegación de la autorización solicitada por los
demandantes. En la sentencia se afirma, en este punto: (i) que la razón
esencial por la que se deniega la autorización, al margen las quejas de algún
vecino directamente afectado por residir en el piso NUM003, es no sentar un
precedente que favorezca la consideración de que la configuración del inmueble
puede ser impuesta al resto de los vecinos por aquel que, pudiendo hacerlo,
desee modificar o incrementar los usos de sus elementos privativos; y que dicha
motivación no es arbitraria o caprichosa, sino que se basa en un fin serio y
legítimo que es preservar la configuración originaria del inmueble y no abocar
a la comunidad a tener que asumir otras posibles alteraciones
arquitectónicamente posibles por el hecho de haber permitido esta (ii) que la
decisión no es sorpresiva para los demandantes, puesto que la comunidad ya
había rechazado su actuación y modo de proceder, unilateral y al margen de la
comunidad; (iii) y que el abuso de derecho debe concurrir de forma clara y
aplicarse de manera excepcional, no pudiendo confundirse la discrepancia de la
decisión mayoritaria que perjudica a los demandantes con la extralimitación en
el ejercicio del derecho a no autorizar que requiere el uso torticero de la
regla de la unanimidad solo para perjudicar, no apreciándose en el caso la
intención subjetiva ni el elemento objetivo de la negativa arbitraria que se ha
mantenido durante años por la comunidad incluso acudiendo a los tribunales para
evitar la vía de hecho y evidenciando la voluntad soberana de los vecinos de
preservar la configuración del inmueble y sus elementos comunes frente a
cualquier intento de cambio en beneficio exclusivo de un comunero, siendo la
aplicación estricta de la regla de la unanimidad para no permitir a ningún
vecino cambios en la configuración del inmueble una opción legal que no resulta
ilógica o irracional.
Por último,
el juzgado desestima la vulneración del principio de igualdad al considerar que
los demandantes están comparando situaciones que son distintas, por un lado, la
de quienes acceden por el interior del edificio a las viviendas NUM001 y NUM002
de las plantas NUM006 y siguientes porque adquirieron, desde un principio,
viviendas con esa configuración, y la de quien, como los demandantes, adquiere
un local que solo tiene acceso por la fachada. Para el juzgado solo podría
considerarse vulnerado el principio de igualdad si a otro local se le hubiera
concedido acceso desde el interior del edificio con apertura de hueco, cosa que
no ha ocurrido.
4. Los demandantes
interpusieron un recurso de apelación que la Audiencia Provincial acogió, por
lo que revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda, sin hacer
especial pronunciamiento sobre las costas tanto de la primera instancia como de
la apelación.
La Audiencia
Provincial no discrepa del juzgado en los hechos, sino en la valoración
jurídica de estos, que no conducen, a su juicio, "a las conclusiones
explicitadas en la resolución recurrida" por la siguiente razón:
"[p]ues
debemos considerar que efectivamente lo previsto en un principio era el acceso
a las viviendas desde la vía pública, por el exterior, que posteriormente se
cambió de idea al no permitirlo el Ayuntamiento, existe en ello a nuestro
entender un elemento incidente cual es que la Comunidad de Propietarios tuvo
conocimiento del proyecto de adecuación la propiedad del local a viviendas,
como se iba a ejecutar dicha obra en ello y el cambio de uso, en consonancia
con la legalidad del Ayuntamiento de Bilbao, legalidad que se ha explicitada en
punto a la inviabilidad de la salida a la calle directa desde las viviendas
debiéndose apuntar que el cambio de uso local por vivienda, conocido por la
Comunidad de Propietarios, no puede ser ignorada que conlleva por su
utilización una salida. El cambio de uso no puede suponer, a nuestra
consideración, un óbice o límite al derecho de propiedad, y por lo que desde
las mencionadas circunstancias expresadas lleva a una situación de límite
injustificado a la propiedad. No consta negativa al cambio comunicado al uso
del local. Y decimos lo anterior en punto a un límite injustificado, porque de
la prueba practicada, no se explica ni se acredita el perjuicio que puede
suponer la obra pretendida, a la Comunidad de Propietarios, en punto a daño
estructural o molestías (sic), en este sentido se aporta proyecto fundado por
la actora, que no ha sido contrapuesto por la demandada. Se incide en el hecho
de la legitimidad de la oposición por la Comunidad en punto a la idea de no
sentar un precedente, lo que sin duda al caso entendemos no resulta pertinente
en la medida en que tal pretensión resultaría en su apreciación del examen del
caso concreto, como aquí sucede que nos encontramos ante una situación concreta
y precisa y dentro de las propias circunstancias. Como es de observar y desde
su lectura el informe pericial que se aporta por la demandante la obra
interesada no afecta a la estructura, ni a la estabilidad ni a la seguridad del
inmueble, reiterando que en el presente procedimiento no supone (tal y como se
ha concretado al comienzo del presente fundamento) dar carta de naturaleza a
cualquier actuación unilateral, sino de analizar si concurren o no los motivo
(sic) aducidos para la impugnación del Acuerdo de la Junta de Propietarios
denunciado. Por demás el Acuerdo impugnado es de evidencia no contiene
motivación alguna para la denegación de la autorización instada.
"Debe
por tanto significarse que, no se ha acreditado el perjuicio que la apertura de
la puerta al rellano de la escalera puede ocasionar a la comunidad de
propietarios demandada y si resulta si entendemos por contraposición, precisado
el daño que la falta de apertura de la puerta ocasiona a los
demandantes.".
5. La comunidad
demandada-apelada (ahora recurrente) ha interpuesto un recurso de casación por
interés casacional y con fundamento en dos motivos. El recurso ha sido
admitido. Y los demandantes-apelantes (ahora recurridos) se han opuesto
alegando causas de inadmisión y razones de fondo.
SEGUNDO. Motivos del
recurso. Alegaciones de los recurridos. Decisión de la sala
Motivos
del recurso
1. El recurso de
casación se funda en dos motivos:
1.1 En el
motivo primero se denuncia la infracción de los arts. 7.2 LPH y 396 y 397 CC,
en relación con el art. 7.2 LPH, así como la conculcación por la resolución
recurrida de la doctrina jurisprudencial que prohíbe la alteración de los
elementos comunes de la edificación sin el consentimiento de la comunidad, así
como de la que define la teoría del abuso del derecho en la misma materia (se
citan las sentencias de esta sala de 24 de julio de 1992, 23 de febrero de
2005, 26 de septiembre de 2012, 25 de junio de 2013 y 3 de septiembre de 2014).
En el
desarrollo del motivo se alega: (i) que los estatutos de la comunidad facultan
a los recurridos para segregar el local de su propiedad y abrir nuevos huecos
en la fachada del inmueble para dar acceso a las nuevas fincas resultantes de
la segregación, pero no permiten abrir puertas en el interior de la edificación
para satisfacer esta necesidad, tal y como señaló el Juzgado de Primera
Instancia n.º 11 de Bilbao en la sentencia n.º 216/2010, de 23 de julio de
2010, y, posteriormente, la Audiencia Provincial de Bizkaia en la sentencia n.º
140/11, de 30 de marzo de 2011; (ii) que los recurridos han cambiado el uso del
inmueble transformando el local comercial en viviendas con la única intención
de alquilarlas y obtener una ganancia, lo que impide aplicar la teoría
jurisprudencial que defiende una interpretación amplia y extensiva del artículo
7 LPH, dado que esta teoría se aplica solamente a los locales comerciales, para
posibilitar que éstos se puedan adaptar al negocio o actividad concreta que
explotan en cada momento; (iii) que el hecho de que los recurridos cuenten con
las preceptivas licencias municipales para la ejecución de la obra no implica
que puedan alterar sin más los elementos comunes del edificio si no cuentan con
el consentimiento de la comunidad de propietarios; (iv) y que la comunidad se
limita a ejercitar las funciones que le corresponden legalmente, dentro de la
cuales se encuentra el ejercicio de acciones judiciales ante la alteración de
los elementos comunes realizada de forma arbitraría por un copropietario, no
siendo exigible que la alteración produzca un perjuicio concreto y determinado,
ya que basta que se produzca una alteración en la configuración y estado
exterior del inmueble para que la junta de propietarios esté legitimada para el
ejercicio de acciones judiciales exigiendo que la configuración del inmueble se
corresponda con lo descrito en el título; no siendo el fin perseguido, en este
caso, el de perjudicar a otro copropietario, sino obtener el amparo que la
norma procura para evitar que los elementos comunes de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal se puedan ver alterados por la simple voluntad
de un copropietario que actúa en su propio beneficio y no en el de la
comunidad.
1.2 En el
motivo segundo se denuncian las mismas infracciones legales que en el primero,
pero sustentando ahora el interés casacional en la existencia de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la necesaria autorización
de la comunidad de propietarios para la alteración de los elementos comunes de
la edificación y la inexistencia de abuso de derecho en la denegación por parte
de aquella de dicha autorización.
En el
desarrollo del motivo se alega: (i) que las Audiencias Provinciales que se
muestran favorables a permitir dicha alteración sin el consentimiento de la
comunidad de propietarios contravienen no solo los preceptos legales que se
citan como infringidos, sino la propia esencia que debe regir la vida en
propiedad, y que no es otra que el respeto a un ordenamiento jurídico aprobado
para aplicarse, que impida el "todo vale", y que sirva de respeto a
los elementos comunes de la edificación, para evitar actuaciones unilaterales
sobre los mismos; (ii) que el rechazo a las obras ejecutadas por los recurridos
se ha producido haciendo uso del derecho que el artículo 7.1 LPH otorga a los
copropietarios, sin que se pueda evidenciar que, con esa decisión, la comunidad
haya actuado con abuso de derecho; (iii) y que los estatutos otorgan a los
recurridos un margen amplio de maniobra, pero también limitan sus facultades al
establecer que el acceso a la finca se realizará únicamente por la fachada
principal, nunca por el interior de la escalera, puesto que, en otro caso y de
haberse querido así, estaría expresamente regulado.
Alegaciones
de los recurridos
2. Los recurridos se
oponen al recurso alegando causas de inadmisión y razones de fondo.
2.1 Como
causas de inadmisión alegan carencia manifiesta de fundamento, alteración de la
base fáctica de la sentencia y falta de interés casacional.
2.2 Como
razones de fondo aducen:
2.2.1 Para
oponerse al motivo primero: (i) que en el procedimiento no se ha discutido si
la obra para cuya ejecución se interesó autorización a la comunidad precisaba
acuerdo unánime de esta, sino si la denegación de la autorización solicitada
constituía un abuso de derecho y, en consecuencia, debía considerarse nula;
(ii) y que las viviendas de su propiedad únicamente tienen posibilidad de
acceso por el rellano de la escalera, al impedirse la entrada por el exterior a
tenor de la licencia del Ayuntamiento de Bilbao, por lo que negar dicho acceso
por el interior implica que no pueda hacerse uso de ellas, siendo el perjuicio
evidente; mientras que la comunidad no sufre ningún perjuicio, ya que dicho
acceso interior no afecta a la seguridad ni a la estructura ni a la estabilidad
del inmueble y, además, tampoco supone diferencia alguna con el acceso a las
viviendas NUM001 y NUM002 de las plantas NUM006 a NUM007.
2.2.2 Y para
oponerse al motivo segundo: (i) que la argumentación de la comunidad supone la
imposibilidad de acceder a las viviendas de su propiedad y, en consecuencia,
las hace inhabitables; (ii) que es cierto que antes eran local de negocio, pero
que también lo es que el cambio de su uso, allá por el 2009, no fue objeto de
impugnación por la comunidad; (iii) y que el acceso a las mismas por el
interior del edificio no supone ningún perjuicio para la comunidad, y, además,
la negativa de esta a la apertura de las mismas puertas que permiten en los
pisos superiores el acceso a las viviendas NUM001 y NUM002, vulnera el
principio de igualdad entre los propietarios.
Decisión
de la sala
3. Las causas de
inadmisión se rechazan.
El interés
casacional esta adecuada y debidamente justificado, y el recurso no carece
manifiestamente de fundamento, ni se plantea en él un debate sobre los hechos,
aunque la recurrente no esté de acuerdo con su valoración jurídica ni con la
conclusión de la resolución recurrida al apreciar abuso de derecho en la
adopción del acuerdo impugnado, discrepancias que son de derecho y que han de
ser examinadas y respondidas entrando a conocer el fondo de los motivos en los
que se funda el recurso de casación.
4. Los motivos de
casación van a ser analizados conjuntamente, ya que están estrechamente
relacionados, y el recurso va a ser estimado por lo que vamos a decir a
continuación.
La
argumentación con la que justifica la Audiencia Provincial el abuso de derecho
no es convincente.
En primer
lugar, porque la relevancia que atribuye al "elemento incidente" al
que se refiere no es tal.
Es cierto
que la comunidad recurrente tuvo conocimiento del proyecto de transformación
del local en viviendas, pero no de que este conllevara la apertura por el
interior del edificio de las dos puertas litigiosas. Lo previsto en principio
por los recurridos era el acceso a las viviendas desde la vía pública, a lo que
la comunidad nada objetó. Pero al no permitirlo el Ayuntamiento de Bilbao
aquellos tuvieron que cambiar de idea y plantear el acceso por el interior del
edificio, a lo que la comunidad, una vez enterada, se opuso desde el primer
momento.
Así resulta
de lo declarado por la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia
Provincial, con el n.º 140/11, el 30 de marzo de 2011, en la que se afirma que
la autorización necesaria para la ejecución de esa obra por alterar un elemento
común del inmueble "[n]o se obtuvo en la Junta de 5 de junio de 2.009, que
fue en la que se trató el asunto de la apertura de esas dos puertas al
desarrollo (sic), pues en la de 1 de marzo de 2.007 no se trató el tema de la
apertura de dichas puertas, que entonces no se contemplaba por los propios
demandados, pues lo previsto al principio era el acceso desde la vía publica
(sic), por el exterior [...], cambiándose de idea al no permitirlo él
Ayuntamiento.".
Y en segundo
lugar, porque el hecho de que la comunidad no objetara el cambio de destino por
la transformación del local original en dos viviendas, tampoco se puede
apreciar como un impedimento a su negativa ulterior a que se abrieran por el
interior del edificio las dos puertas de acceso, por más que ello esté "en
consonancia con la legalidad del Ayuntamiento de Bilbao", ni como una
injustificada limitación al derecho de propiedad de los recurridos. Ello por
las siguientes razones:
i) Porque la
comunidad no objetó la transformación del local en viviendas cuando se le
comunicó al estar en la creencia de que el acceso a las mismas se iba a
realizar, conforme a lo previsto en principio, desde la vía pública, pero en
cuanto se le informó, al no permitir el Ayuntamiento de Bilbao la entrada desde
el exterior, de que para acceder a ellas había que abrir dos puertas en el
interior del edificio, se opuso, como hemos dicho, desde el primer momento.
ii) Porque
esta sala tiene declarado que la obtención de una licencia administrativa para
la realización de las obras únicamente es útil a los efectos de verificar que
su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por
la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas
imperativas recogidas en la LPH respecto a la necesaria concurrencia del
consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las
obras realizada (sentencia 419/2013, de 25 de junio).
iii) Y
porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad.
Y así, en la sentencia 286/2014, de 3 de septiembre (una de las citadas por la
comunidad recurrente), después de recordar que existe una plena libertad a la
hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la
propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse
privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que
el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria,
siendo doctrina jurisprudencial que "[l]as limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad
horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa",
dijimos, con cita, a su vez, de la sentencia de 30 de septiembre de 2010, que:
"Si los
estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del
consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que
efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a
elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la
seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan
estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de
nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma".
El
razonamiento de la Audiencia Provincial tampoco se ajusta a nuestra doctrina
sobre el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal.
En la
sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos:
"La
doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de
2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden
moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y
como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación
aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una
extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos
negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la
circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la
objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de
198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996).
Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una
base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el
ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés
legítimo).
"[E]n
materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº.
2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1
c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala
fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el
beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de
sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede
entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".
En la
sentencia 318/2016, de 13 de mayo, con cita de la de 16 de julio de 2009,
declaramos:
""Es
cierto que las reglas para la aprobación de acuerdos comunitarios han de ser
objeto de una interpretación adecuada a la realidad social actual, como
autoriza el artículo 3 del Código Civil, para evitar supuestos de abuso notorio
del derecho, que impidan lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares
y preservar la paz vecinal (SSTS 13 de marzo de 200; 19 de diciembre de 2008).
Ahora bien, son circunstancias que configuran el abuso de derecho, las
subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo,
y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y
producción de un perjuicio injustificado (SSTS 8 de mayo y 28 de noviembre de
2008), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el
interés de los comuneros disidentes de que no se alteren los elementos comunes
en beneficio exclusivo de uno de ellos, a partir de un acuerdo de cuya adopción
es responsable la comunidad demandada, haciendo uso del derecho que le concede
la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo".".
Y en la
sentencia 423/2011, de 20 de junio, manifestamos en la misma línea:
"Son
circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención
de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de
exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio
injustificado (STS 8 de mayo de 2008), y es plenamente legítimo y serio y en
ningún modo excesivo o anormal, el interés de la comunidad de que no se alteren
los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo
uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para
impedirlo. De lo contrario, se vería abocada a soportar no solo una
modificación de sus elementos comunes, sino la servidumbre originada a su
amparo.".
Pues bien,
en el presente caso, el acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse
abusivo, ya que el interés de la comunidad en preservar un elemento común
evitando una alteración de indudable significación y relevancia en la
configuración y disposición original de la planta NUM004 que conllevaría abrir
en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora
no había ninguno en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna
para la comunidad no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione
un daño efectivo y actual, un interés excesivo o anormal, sino un interés serio
y legítimo. No pudiendo acusarse a la recurrente de haber adoptado el acuerdo
con simple mala fe o sin una razón justificada.
Como observa
en este punto la sentencia de primera instancia con acertado criterio, al
margen las quejas de algún vecino directamente afectado por residir en el piso
NUM003, se trata de no sentar un precedente y, en todo caso, de evitar el
riesgo y no alentar la idea de que, al autorizarse la apertura de las dos
puertas, la comunidad puede verse obligada a asumir en el futuro y en beneficio
exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de
los elementos comunes al no sufrir perjuicio por no verse afectada la seguridad
ni la estructura ni la estabilidad del inmueble.
Y también se
trata de que el criterio de actuación de la comunidad no prime ni haga
prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés
colectivo y el beneficio general de la comunidad, ya que, tratándose de la
alteración de los elementos comunes y no existiendo concordancia entre aquellos
intereses ni concierto entre el comunero y la comunidad, la regla general debe
ser la contraria en razón de primarios deberes de convivencia y elementales
reglas democráticas con reflejo en las que se establecen en el art. 17 para la
adopción de acuerdos, lo que no excluye, aunque en el presente caso no ocurra,
que puedan concurrir razones cumplidas y justificadas para exceptuarla.
Además, que
el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado
con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de
su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una
situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local
original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta
obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de
acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una
decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de
primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es
imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son
los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su
ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un
elemento común.
Finalmente,
tampoco cabe sustentar que el acuerdo ha sido adoptado con abuso de derecho por
vulnerar el principio de igualdad o dispensar a los recurridos un trato
discriminatorio, ya que no consta que con anterioridad la comunidad recurrente
haya autorizado a algún otro copropietario una actuación igual (ni siquiera
semejante o similar) a la que dicho acuerdo deniega.
En
consecuencia, procede estimar el recurso y casar la sentencia, y, por las
mismas razones, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de
primera instancia.
TERCERO. Costas y
depósitos
1. Al estimarse el
recurso de casación no se condena en las costas de dicho recurso a ninguno de
los litigantes (art. 398.2 LEC).
2. Al desestimarse el
recurso de apelación se imponen las costas de dicho recurso a los apelantes (arts.
398.1 y 394.1 LEC).
3. Se dispone la
devolución de la totalidad del depósito constituido para el recurso de casación
y la pérdida del constituido para el recurso de apelación (disposición
adicional 15ª, apartados 8 y 9 LOPJ, respectivamente).
FALLO:
Por todo lo
expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución,
esta sala ha decidido
:
1.º- Estimar el recurso
de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º
NUM000 de Bilbao contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la
Audiencia Provincial de Bizkaia, con el n.º 347/2018, el 18 de septiembre de 2018,
en el recurso de apelación 32/2018, y casarla.
2.º- Desestimar el
recurso de apelación interpuesto por D. Maximino, D. Miguel, D.ª Eugenia y D.
Obdulio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 13
de Bilbao, con el n.º 242/2017, el 13 de septiembre de 2017, en el procedimiento
ordinario 19/2017, que confirmamos.
3.º- No imponer las
costas del recurso de casación a ninguno de los litigantes.
4.º- Imponer las costas
del recurso de apelación a los apelantes.
5.º- Disponer la
devolución de la totalidad del depósito constituido para el recurso de casación
y la pérdida del constituido para el recurso de apelación.
No hay comentarios:
Publicar un comentario