Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de mayo de 2024 (D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes
relevantes
A los
efectos decisorios del presente recurso de casación, debemos partir de los
antecedentes siguientes:
1º.- Las partes
litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento rústico
suscrito el 17 de enero de 2015. En el referido contrato se pactó, en la
cláusula segunda, lo siguiente:
"El
presente contrato finalizará a 31 de diciembre de 2019. La duración del
presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser
desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de
denuncia por parte del arrendador".
2º.- Con carácter
previo a la presente demandada, el arrendador remitió al arrendatario un
burofax de 6 de junio de 2019, con advertencia expresa de su obligación de
dejar las fincas el 31 de diciembre de 2019. El demandado contestó a dicha
carta negándose al desalojo de las fincas.
3º.- El arrendador
interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual. Su
conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Daimiel,
que la tramitó por los cauces del juicio verbal 389/2020. Seguido el
procedimiento, con oposición de la parte demandada, se dictó sentencia 39/2021,
de 1 de junio, estimatoria de la demanda deducida.
Entendió el
juzgado que las partes pactaron una duración del contrato de cinco años, dado
que se acordó que el pago de la renta se haga por anualidades siendo la primera
el 24 de diciembre de 2015, por lo que se respetó el contenido del art. 12.1
LAR. Y, en síntesis, consideró que el contrato se rige por el principio de la
libre autonomía de la voluntad, y que la posibilidad de pactar la renuncia a la
prórroga del contrato era perfectamente legítima, y no contraria a ninguna
norma imperativa de obligada observancia, que imponga un número concreto de
prórrogas.
4º.- Contra dicha
sentencia se interpuso por el arrendatario demandado recurso de apelación, que
fue resuelto por sentencia 452/2022, de 17 de octubre, de la sección 2.ª de la
Audiencia Provincial de Ciudad Real, que revocó la pronunciada por el juzgado,
si bien considerando que se trataba de una cuestión de naturaleza jurídica
dudosa por la que no hace especial pronunciamiento sobre las costas de primera
instancia.
El tribunal
provincial, por el contrario, entendió el carácter imperativo del sistema de
prórrogas establecido en la ley, de manera tal que no cabría pactar una
renuncia voluntaria a su aplicación, dado los términos en que resulta redactado
el art. 12.1 de la LAR:
"[...]
"tendrán" y "será nula", que reitera el número 2 de dicho
precepto: "... el arrendatario de fincas pondrá a disposición del
arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la
notificación a la que se refiere el apartado siguiente"; es decir,
necesariamente debe mediar esa notificación que regula el apartado 3.º:
"El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del
plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un
año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de
las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el
contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas
se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del
contrato", cuyos términos son igualmente taxativos "deberá".
Otra forma de entender la cuestión deja vacío el contenido de la norma".
5º.- Contra dicha
sentencia se interpuso por la demandante recurso de casación.
SEGUNDO.- El recurso de
casación
El recurso
de casación se interpuso por interés casacional con fundamento en sendos
motivos:
Infracción
por la sentencia que se recurre de la doctrina contenida en diversas sentencias
que declaran el carácter dispositivo de la LAR.
Infracción
de los arts. 1.2, 12.2 y 12.3 Ley de Arrendamientos Rústicos, y artículo 1255
Código Civil.
En
definitiva, se sostiene que la nueva ley de arrendamientos rústicos se
fundamenta en la vigencia del principio de la libre autonomía de la voluntad de
los contratantes, como de igual forma resulta de su exposición de motivos, y
que, en consecuencia, el pacto de la exclusión de la prórroga del contrato es
perfectamente lícito.
La parte
demandada se opone a la admisibilidad del recurso, al señalar que no concurre
el requisito de dos sentencias de una misma sección de un tribunal provincial
con respecto a otras dos sentencias de otra sección de diferente audiencia.
Los óbices
de admisibilidad no pueden ser acogidos. En efecto, ese tribunal ha elaborado
la doctrina de las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en
el auto del pleno de esta Sala 1.ª de 6 de noviembre de 2013 (recurso
485/2012), asumida en resoluciones posteriores como las sentencias 577/2015, de
5 de noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más
recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021, de 27 de septiembre;
658/2021, de 4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de
abril, 1032/2022, de 23 de diciembre; 1713/2023, de 12 de diciembre o 241/2024,
de 26 de febrero, entre otras muchas. Según tal doctrina, como señala ésta
última sentencia:
"[...]
puede ser suficiente para pasar el test de admisibilidad y permitir el examen
de fondo del recurso, la correcta identificación de determinados problemas
jurídicos, la exposición aun indiciaria de cómo ve la parte recurrente el
interés casacional y una exposición adecuada que deje de manifiesto la
consistencia de las razones de fondo. En tales casos, una interpretación
rigurosa de los requisitos de admisibilidad que impidan el acceso a los
recursos extraordinarios no es adecuada a las exigencias del derecho de tutela
efectiva jurídica de la sentencia (sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con
cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de 2 de
marzo)".
Pues bien,
el recurso suscita una cuestión jurídica controvertida con notoriedad en los
tribunales provinciales, como reconoce la audiencia al no imponer costas,
carente de jurisprudencia de esta sala, lo que determina que los óbices de
admisibilidad, por las razones expuestas, no puedan ser acogidos, y que los dos
motivos de casación interpuestos deben ser objeto de una respuesta conjunta por
la íntima conexión existente entre ellos.
TERCERO.- Decisión del
recurso
El plazo de
duración mínima del contrato que, en la redacción originaria de la Ley 49/2003,
de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante LAR), se fijó en
tres años, actualmente es de cinco años, tras reforma de su artículo 12, por
Ley 26/2005, de 30 de noviembre.
Las partes
discrepan de la forma en que debe interpretarse el actual artículo 12 de la
nueva ley arrendaticia, que regula el tiempo de duración de los contratos.
Según resulta de su redacción, los arrendamientos rústicos tendrán una duración
preceptiva mínima e inderogable de cinco años. La consecuencia jurídica que
implica pactar un plazo menor es que la estipulación, que así lo establezca,
será "nula y se tendrá por no puesta" (art. 12.1 LAR).
El
establecimiento de una duración mínima del contrato tiene su justificación, en
tanto en cuanto responde a la necesidad de protección del arrendatario, puesto
que asumir o iniciar una explotación agraria implica contar con un tiempo
suficiente para amortizar la inversión efectuada -las partes incluso podrán
pactar un plazo mayor- y realizar mejoras estructurales que, de otra manera,
posiblemente, no se llevarían a efecto, al tiempo que ciertos cultivos precisan
un plazo mínimo para que den sus frutos y sean rentables; todo ello sin
perjuicio de las facultades de desistimiento unilateral del contrato que el
art. 24 d) LAR brinda al arrendatario.
Este plazo
legal aparece además reforzado por un sistema de prórrogas tácitas de cinco
años, aplicable mientras no se produzca la denuncia del contrato por parte del
arrendador con un año de antelación a la fecha de vencimiento, o no se produzca
la entrega de la finca por el arrendatario llegado el término final. Este plazo
de preaviso pretende reforzar igualmente la posición jurídica del arrendatario,
en tanto en cuanto le confiere el conocimiento, con tiempo suficiente (un año),
de la voluntad contractual del arrendador y, de esta manera, poder planificar
su explotación agraria, y abordar, en su caso, la concertación de un nuevo
contrato de arriendo, ya lo sea con el mismo o distinto arrendador iniciando
las gestiones pertinentes a tal fin.
Es posible,
no obstante, lo que entra ya en el marco de las facultades dispositivas de las
partes, que éstas pacten un plazo superior de duración del contrato, en virtud
de la potencialidad creadora del contenido contractual que a las partes brinda
el art. 1255 del CC y del efecto vinculante de la lex privata del
artículo 1091 del referido texto legal, que consagra el principio pacta
sunt servanda. Así resulta, claramente, de la dicción del art. 12.2 LAR,
cuando señala que: "[...] salvo estipulación de las partes que establezca
una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá
concertado por un plazo de cinco años". En definitiva, otorga valor la ley
a lo que las partes acuerden al respecto.
Ahora bien,
cumplido el plazo legal, el legislador remite de nuevo al principio de la libre
autonomía de la voluntad cuando norma que "[...] a no ser que las partes
hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento
posterior", el arrendatario pondrá a disposición del arrendador la
posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se
refiere el apartado siguiente. Y es, en este apartado, en el que se dispone que
"[...] el arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término
del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con
un año de antelación".
La discusión
que se suscita es si cabe, desde el primer momento, al amparo del principio de
la libre autonomía de la voluntad, eliminar el régimen de las prórrogas tácitas
del contrato. Y no vemos inconveniente en que ello sea así, cuando el propio
artículo 12.2 LAR señala que dicho régimen de prórrogas rige "[...] no ser
que las partes hubieran dispuesto otra cosa", ya sea al celebrar el
contrato o en un momento posterior. Y, en este caso, las partes pactaron en el
contrato, concretamente en su estipulación segunda, que "[...] la duración
del presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser
desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de
denuncia por parte del arrendador". Es decir, que las partes excluyeron la
necesidad de dicha notificación previa y la posibilidad de prorrogar el
contrato, que no es impuesta por la ley.
Por otra
parte, en la nueva normativa, ya no existe un precepto como el art. 11.1 de la
Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos, que normaba al
respecto: "Sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el
momento en que puedan ser ejercitados. La renuncia deberá constar en documento
público".
Conforme al
art. 1.2 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos:
"Estos
contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no
se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto,
los usos y costumbres que sean aplicables".
En la
exposición de motivos de la ley, en lo que ahora nos interesa, para conocer la
voluntad del legislador, resulta que, en el último párrafo de su apartado III,
se señala:
"En
definitiva, la orientación fundamental que inspira la ley es lograr una
flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España, siguiendo
la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de
las explotaciones agrarias. Esta ley reformó la de 1980, en lo que se refiere a
la duración de los arrendamientos, suprimiendo las prórrogas legales y
estableciendo un nuevo plazo de duración mínima, de cinco años, frente a los 21
a que daba lugar la anterior regulación. La consecuencia fue una revitalización
de los arrendamientos rústicos. Durante los años 90 se registra, así, una
fuerte expansión del arrendamiento, con un aumento de 2,3 millones de
hectáreas. La nueva ley profundiza en esta dirección".
Y, de su
apartado IV, resulta que el Legislador nos advierte que:
"En el
capítulo I se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la
voluntad de las partes (artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al
muy limitado contenido imperativo de la ley.
"[...]
Hay países comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a admitir la
total libertad de pacto en este punto de la duración, lo que en España ha
parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario precisa de algún
tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la
indispensable estabilidad".
La
exposición de motivos de la reforma de la LAR, llevada a efecto por la Ley
26/2005, de 30 de noviembre, señala, en el mismo sentido, que:
"En
todo caso, para que la ley sea un instrumento eficaz debe dar la seguridad
suficiente tanto a arrendadores como a arrendatarios y que resulte igualmente
atractiva tanto para unos como para otros, debe favorecer la movilidad de la
tierra y ser escrupulosamente respetuosa con la relación que libremente pacten
ambos. Respecto de esta relación contractual, la ley, salvo en los supuestos
que ella recoge, la deja lo suficientemente abierta y flexible para que la
casuística que pueda presentarse se pacte por las partes".
En
definitiva, podemos concluir, que la nueva ley potencia el principio de la
libre autonomía de la voluntad de los contratantes, con reducción al máximo del
ámbito de lo indisponible por ellos.
Pues bien,
excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que
el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del
arrendador con un año de antelación, no vemos que constituya un pacto que sea
contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo
mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a
cinco años, bajo sanción de nulidad. Tampoco, que sea contrario a la moral,
como equivalente a las buenas costumbres, ni al orden público, concebido como
el conjunto de principios jurídicos, públicos y privados, políticos,
económicos, sociales e incluso morales, que constituyen el fundamento de un
ordenamiento jurídico en un momento concreto, y que hoy encuentran su
manifestación más evidente en el propio texto constitucional (SSTS 5 de abril
de 1966, 451/1979, de 31 de diciembre, 121/2005, de 28 de febrero o 129/2024,
de 5 de febrero).
Por
supuesto, tampoco entra en colisión con la voluntad del legislador -no se opone
a la ley- que pretende potenciar, como hemos razonado al citar las
correspondientes exposiciones de motivos de las normas reguladoras de los
arrendamientos rústicos, la voluntad de las partes contratantes, para lo que
acude a fórmulas abiertas y flexibles o incluso sostiene que "[...] se
consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad de las
partes (artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado
contenido imperativo de la ley" (art. 3.1 CC).
No se
frustra, con ello, el interés jurídico del arrendatario en tanto en cuanto
conoce de antemano cuál va a ser la duración del contrato, nunca inferior a los
cinco años, y sin posibilidad, por haberse así expresamente pactado de
prórrogas tácitas, lo que conscientemente asumió el arrendatario con la
obligación de devolución de las fincas al concluir el periodo de duración
pactado. La nueva ley ha derogado el régimen de las prórrogas legales
dependientes de la voluntad del arrendatario (art. 25 de la LAR de 1980). Y,
además, brinda un nuevo espacio a la autonomía de la voluntad al permitir
pactar un plazo mayor de duración, con el que se pueden conciliar los intereses
de arrendador y arrendatario, así como las pretensiones inversoras de este
último con la finalidad de mejorar la explotación agraria. En cualquier caso,
no olvidemos que, en última instancia, las prórrogas no dejan de depender de la
voluntad del arrendador con tal de advertir con un año antelación al
arrendatario de su voluntad de continuar el arriendo; por consiguiente, no
vemos que sea contrario al art. 1255 del CC, convenir, de antemano, que tales
prórrogas no tendrán lugar.
Por todo lo
cual, el contrato litigioso se extinguió a los cinco años desde su suscripción,
concretamente el 17 de enero de 2020, lo que, aunque no era obligado, comunicó
la parte arrendadora al arrendatario, mediante el burofax de 6 de junio de
2019, en el que le recordó lo establecido en la condición segunda del contrato
suscrito.
Las
prórrogas tácitas dependen de la voluntad de las partes de mantener el vínculo
contractual; por parte del arrendador, al no comunicar su intención contraria
al arrendatario con un año de antelación, y por parte de éste continuando con
la explotación de las fincas. Ahora bien, dicho régimen jurídico no lo
consideramos inderogable por la voluntad de las partes siempre que pretendan
excluirlo al concertar el contrato o con posterioridad, lo que nos lleva a
concluir que un pacto, como el litigioso, pertenece a la esfera dispositiva de
los contratantes; y que, por consiguiente, les vincula, al ser eficaz y no
nulo; categoría de ineficacia que sí la ostenta, por el contrario, la duración
inferior a los cinco años.
La
interpretación de la cláusula segunda del contrato no ofrece dudas (art. 1281
CC).
Todo ello,
conduce a la estimación del recurso de casación, casar la sentencia de la
audiencia, y, al asumir la instancia, desestimar el recurso de apelación
interpuesto contra la sentencia dictada por el juzgado.
CUARTO.- Costas y
depósitos
La
estimación del recurso de casación conduce a que no se haga especial
pronunciamiento sobre las costas (art. 398 LEC).
Las costas
de primera y segunda instancia se imponen a la parte demandada (arts. 394 y 398
LEC).
Procede la
devolución de los depósitos constituidos para recurrir de conformidad con la
disposición adicional 15.ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
FALLO:
Por todo lo
expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución,
esta sala ha decidido
:
1.º- Estimar el recurso
de casación interpuesto por la demandante contra la sentencia 452/2022, de 17
de octubre, dictada por la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Ciudad
Real, en el rollo de apelación civil n.º 435/2021, que casamos.
2.º- Desestimar el
recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia
39/2021, de 1 de junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de
Daimiel, que confirmamos.
3.º- No se hace
especial condena de las costas del recurso de casación, y se imponen a la parte
demandada las costas de primera instancia y apelación.
4º.- Se decreta la
devolución de los depósitos constituidos para apelar y recurrir en casación.
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