Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de mayo de 2024 (Dª. MARÍA DE LOS ÁNGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Resumen de
antecedentes
El
procedimiento que da origen a este recurso se inicia con el ejercicio de una
acción reivindicatoria por parte de la comunidad de propietarios y algunos de
los copropietarios contra quien adquirió del promotor-constructor en virtud de
documento privado de fecha 1 de agosto de 1990, además de un local, la
vivienda- NUM004 de un edificio que se proyectaba construir en un solar
propiedad del constructor.
En ese
momento el edificio estaba definido en una escritura de obra nueva y división
horizontal mediante escritura otorgada por el promotor-constructor en fecha 14
de marzo de 1989 en la que se decía que el edificio se compondría "de
planta baja o primera, planta segunda, tercera y cuarta y terraza".
Después del otorgamiento del mencionado contrato de compraventa, se produjeron
varias subsanaciones del título constitutivo mediante el otorgamiento de
escrituras en las que intervinieron, además del constructor, algunos
adquirentes de elementos privativos (escrituras de 3 de agosto de 1990 y de 12
de marzo de 1991, para hacer constar que, además, había una planta NUM000 o
NUM004, compuesta de nueve trasteros; escritura de 6 de junio de 1991, en la
que se manifiesta que en realidad en la planta NUM000 solo existen tres
trasteros lavaderos, según se acredita mediante certificación expedida por el
Ayuntamiento, y que su uso exclusivo es anejo inseparable de las viviendas
NUM005, NUM006 y NUM007, que en ese momento pertenecían al constructor).
La parte
demandada solicitó la desestimación de la demanda invocando la prescripción
ordinaria por haber poseído desde su compra la vivienda del NUM004 en concepto
de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, al igual que los trasteros
ubicados en la misma planta, que luego adquirió a los propietarios de los
mismos.
El juzgado y
la Audiencia Provincial han estimado la demanda al considerar que el título
invocado para la usucapión es nulo por ser contrario a las normas imperativas
de la Ley de propiedad horizontal y al art. 396 CC, por lo que no era justo
título. Recurre en casación la parte demandada y su recurso va a ser estimado.
Tal como
resulta de las actuaciones son antecedentes necesarios los siguientes.
1. El 18 de julio de
2012, Plácido, Marina, Rogelio, Natalia, Virtudes, Santos, Segismundo,
Teodosio, Beatriz y la comunidad de propietarios del edificio sito en
DIRECCION000 de Santa Pola (Alicante) interpusieron demanda de ejercicio de
acción reivindicatoria frente a Nicanor y Lorena, respecto a tres trasteros y
la terraza de la planta NUM000 del edificio ubicado en DIRECCION000 de Santa
Pola (Alicante).
Los actores
(ahora recurridos) alegaban que los demandados (quien adquirió del constructor
y la codemandada, con la que convive) ocupaban sin título alguno, presentándose
como propietarios (en las juntas de la comunidad, en el ayuntamiento para pedir
licencias) la terraza del edificio común, y que además habían ocupado y
ampliado los tres trasteros de la planta NUM000, que eran anejos inseparables
de las viviendas NUM005, NUM006 y NUM007, para convertirlos en una vivienda (la
vivienda- NUM004). Argumentaban que en las juntas de la comunidad se habían
producido sucesivos requerimientos para que desalojaran la planta (actas de 11
de agosto de 1994, 13 de julio de 1996, 11 de junio, 28 de julio y 16 de
diciembre de 2011), que la situación era contraria a los estatutos y al título
constitutivo sancionado notarial y registralmente, que tras ser requeridos para
desalojar la planta los demandados solicitaron licencia de obras y fue
concedida por el ayuntamiento, pero que la concesión estaba recurrida por la
comunidad y que, en cualquier caso, una licencia administrativa no puede
prejuzgar la propiedad.
De manera
genérica respecto de todos los demandantes, en la demanda se solicitaba que se
declarara su propiedad tanto de la terraza planta NUM000 como de los trasteros
que en ella se encuentran y que se condenara a los demandados a la devolución
de la posesión.
2. Por su parte los
demandados (ahora recurrentes) se opusieron a la demanda y solicitaron su
desestimación argumentando, en síntesis, que habían poseído a título de dueño
de modo pacífico y público por más de diez años, por lo que se daban los requisitos
de la usucapión ordinaria (arts. 1940 a 1942, 1950, 1952, 1957 CC), sin que en
sede de usucapión, por aplicación del art. 1945 CC, juegue la interrupción
extrajudicial que para la prescripción extintiva se prevé en el art. 1973 CC.
Alegaron que
en la demanda se ocultaba que el edificio mantiene la terraza o cubierta del
edificio, de tal forma que está compuesto por planta baja o primera, con
altillo, planta segunda, tercera, cuarta, NUM000- NUM004 (que es donde se
encuentra la vivienda de los demandados), que es planta independiente de la
terraza (con libre acceso comunitario y en la que se construyeron por
unanimidad unos trasteros).
Argumentaron
que el codemandado había celebrado un contrato de compraventa de la vivienda-
NUM004 (en 1 de agosto de 1990) con el constructor del edificio y también que
los trasteros fueron adquiridos sucesivamente a sus respectivos titulares en
fechas 8 de octubre de 1997, 21 de diciembre de 1992 y 1 de diciembre de 1998,
sin que los titulares actuales hubieran reclamado hasta ahora la posesión.
Alegaron que se les entregaron las llaves y la posesión a principio de 1992
igual que a los demás, y desde el primer momento fueron convocados a las juntas
tanto por la propiedad del local como por el NUM004, que pagaban los gastos de
comunidad correspondientes al NUM004, y que en una junta general extraordinaria
celebrada el 4 de julio de 1992 en la que se trató la situación del NUM004, el
entonces presidente informó de que aunque inicialmente en la declaración de
obra nueva la planta NUM004 se iba a destinar a trasteros para las distintas
viviendas, finalmente la planta se había vendido íntegramente a una persona, lo
cual originó simultáneamente la variación de las cuotas de participación de las
diferentes viviendas y que aunque se sentía perjudicado por los
acontecimientos, no iba a emprender ninguna acción.
3. El juzgado estimó
parcialmente la demanda y declaró la propiedad de los trasteros a favor de los
distintos actores que acoge el fallo (NUM002: Rogelio, Natalia; NUM001:
Plácido, Marina; y NUM008, Santos, Segismundo, Teodosio, Beatriz); y declaró
que la comunidad de propietarios del edificio en DIRECCION000 de Santa Pola es
la propietaria de la terraza de la planta NUM000 del edificio, condenando a los
codemandados a restituir la posesión de los trasteros y terraza a sus
respectivos propietarios.
En el
razonamiento del juzgado, sintéticamente, se consideró que la compraventa de
1990 era nula de pleno derecho porque el objeto, al no estar contemplado en el
título constitutivo, era una cosa fuera del comercio y que además vulneraba la
legalidad urbanística, sin que la obtención de licencias del ayuntamiento para
realizar reformas afecte a las situaciones jurídico-privadas. Respecto de la
compra de los trasteros el juzgado consideró que, aun admitiendo que los
propietarios de las viviendas hubieran transmitido su titularidad (lo que puso
en duda a la vista de los documentos aportados) los contratos serían
radicalmente nulos conforme al art. 6.3 CC y al art. 3 LPH, porque supondrían
la transmisión separada de anejos inseparables de las viviendas, que no pueden
enajenarse de manera separada de las viviendas.
4. La sentencia del
juzgado fue recurrida en apelación por la representación procesal de Nicanor y
Lorena.
En el
recurso de apelación la parte demandada reitera que por encima de la planta
NUM000 en la que se encuentra su NUM004 (y estaban los trasteros) se encuentra
la terraza comunitaria, en la planta NUM009 con sus tendederos, y que ellos han
venido ocupando la vivienda de manera pacífica desde su adquisición, pasando a
ser un comunero más desde la constitución de la primera junta, que han pagado
las cuotas, y que la comunidad aceptó regularizar la vivienda como un
componente más del edificio y aceptó su desafectación, y de hecho en las actas
aportadas se alude a los propietarios del NUM004 como unos copropietarios más.
Invocan la usucapión, la mala fe de los demás copropietarios y el
enriquecimiento injusto que resultaría de la restitución a la comunidad de una
construcción cuando ya se ha producido la desafectación, y la vivienda tiene
cédula de habitabilidad que permitirá a la comunidad transmitir la como un
elemento privativo independiente.
En su
escrito de oposición a la apelación, la parte actora dice que el edificio
consta de dos terrazas y que lo que se reivindica es la planta NUM000 donde
está el NUM004, que es común según el título constitutivo, y los trasteros que
están en esa planta, sin que haya confusión con la otra terraza comunitaria.
Añaden que no hubo desafectación ni modificación de las cuotas y que los
títulos son todos nulos de pleno derecho porque han sido creados al margen de
la legalidad. Subsidiariamente alegan que los requerimientos de la junta que
resultan de la documental aportada servirían para acortar los plazos e
interrumpir la prescripción.
5. La sentencia de la
Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.
La Audiencia
considera correcta la argumentación del juzgado y añade que, dado que los
propietarios lo son también en la cuota que les corresponde de los elementos
comunes, el constructor que vende un elemento común después de haber otorgado
el título constitutivo se arroga facultades de las que carece, por lo que
conculca el derecho positivo y adopta decisiones contrarias a la ley y por
tanto nulas. También dice que los arts. 396 CC y 3 y 5 LPH son preceptos
imperativos, por lo que no pueden enajenarse de manera separada ni las partes
en copropiedad (la terraza de la planta NUM000) ni los anejos de elementos
privativos (los trasteros situados en la planta NUM000 que el demandado alega
haber adquirido de sus copropietarios). Concluye que los títulos radicalmente
nulos no son aptos para la usucapión porque lo que es nulo no produce ningún
efecto.
6. Nicanor y Lorena
interponen frente a esta sentencia recurso de casación.
SEGUNDO.- Planteamiento del
recurso de casación
El recurso
de casación se funda en un único motivo en el que los demandados recurrentes
denuncian la infracción del art. 1957 CC, en relación con el art. 7 CC, art.
396 CC, junto con los arts. 433 y 446 y ss. CC, art. 609 CC, y arts. 1940, 1941
y 1942 CC.
Para
justificar el interés casacional invocan la doctrina jurisprudencial que
interpreta los distintos requisitos sobre la usucapión ordinaria de bienes
inmuebles, así como la condición y modificación de la naturaleza común de los
bienes en el régimen de propiedad horizontal (sentencias 223/1979, de 6 de
junio; 61/1985, de 31 de enero; 82/1985, de 7 de febrero; 514/1989, de 17 de
junio; 345/1989, de 24 de abril; 140/1991, de 25 de febrero; 167/1991, de 5 de
marzo; 1043/2002, de 11 de noviembre; y 395/2004, de 14 de mayo). En sustancia,
alegan que la sentencia recurrida infringe la doctrina de la sala sobre el
justo título a efectos de usucapión ordinaria y su validez, que es el único
aspecto que resulta controvertido.
Razona que
siendo posible la atribución de carácter privativo a elementos no esenciales,
el art 396 CC no es imperativo en su totalidad y esos elementos puede
adquirirse por usucapión. Alega que adquirió de buena fe del promotor la
vivienda NUM004 por contrato de 1 de agosto de 1990 y la ha venido poseyendo
desde la entrega de llaves a principios de 1992, y luego adquirió los trasteros
ubicados en la terraza a sus titulares registrales, y que el razonamiento de la
sentencia recurrida sobre la nulidad del título porque lo adquirido es elemento
común no tiene en cuenta que no se trata de un elemento común por naturaleza o
esencial, sino por destino o no esencial, al que se le puede atribuir un
carácter privativo y puede quedar desafectado por la usucapión de un comunero.
Sostiene que es lo que sucede en el caso porque no se les vendió la azotea,
sino la planta NUM004 y por encima hay otra planta NUM009 de terraza
comunitaria en la que por unanimidad los copropietarios acordaron construir
unos tendederos. También que, de hecho, los copropietarios aceptaron por
unanimidad la desafectación y aunque no modificaran el título constitutivo
notarialmente, la comunidad, en coherencia con la situación en el reparto de
gastos, ha venido atribuyendo al NUM004 la cuota correspondiente.
Concluye
que, centrada la cuestión en la existencia de justo título, en el caso lo hay
porque por tal debe entenderse el que en abstracto es idóneo para la
transmisión y en el caso se da la identidad entre lo adquirido por el título y
lo que ha sido objeto de posesión y prescripción adquisitiva. Añade que el
defecto de falta de correspondencia registral es salvado por la usucapión, dada
la coincidencia entre la realidad física y la identidad del inmueble objeto del
título y la posesión.
TERCERO.- Oposición de la
parte recurrida
La parte
recurrida se ha opuesto al recurso. Alega que la reivindicación se refiere a la
planta NUM000, que es comunitaria, y a los trasteros, propiedad de sus
legítimos dueños conforme a sus documentos públicos, y que la terraza es
comunitaria en el sobrante no ocupado por los trasteros. También dice que no
fue válida la compraventa "por no ser conforme a derecho y no constar
inscrito en el título constitutivo de propiedad horizontal", y que la
parte demandada, consciente de que no era título válido luego dice que compró
los trasteros que estaban en la terraza; que no ha habido desafectación, que la
obra es posterior a la del resto del edificio, que ha habido una ocupación
aprovechando la coyuntura de las viviendas ocupadas solo los meses de verano y
que las viviendas se han ido revendiendo desconociendo los nuevos propietarios
la ocupación ilegal; que la posesión no ha sido pacífica porque se le ha
requerido en varias ocasiones, según resulta de toda la documental aportada, y
se les mandó un burofax para que abandonara el NUM004 antes de presentar la
demanda.
CUARTO.- Decisión de la
sala. Estimación del recurso
1. En los escritos de
las partes se contienen alegaciones sobre las que la sentencia recurrida no se
ha pronunciado pero, con claridad, la cuestión sometida a la consideración de
esta la sala en el recurso de casación se centra en la existencia de título para
la usucapión ordinaria. Obviamente, no son ni podrían ser objeto de este
recurso de casación ninguna de las cuestiones mencionadas de pasada y en
sentido divergente por las dos partes acerca de la legalidad urbanística de la
vivienda del NUM004. Por ello, con independencia del resultado de este
procedimiento, esta decisión no prejuzga ni afecta a la legalidad de la obra
ejecutada conforme la normativa urbanística, y es ajena a las consecuencias de
restauración de la legalidad que pudieran derivar de una eventual ilegalidad.
2. Para la usucapión
(prescripción) ordinaria de la propiedad (o de un derecho real) se necesita
poseer las cosas por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con
buena fe y "justo título" (arts. 1940 y 1957 CC). Justo título es el
que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de que se trate (art.
1952 CC). El título "justo" es, por tanto, el adecuado para
transmitir la propiedad (o el derecho real de que se trate). Como con claridad
dijo la célebre sentencia de 30 de marzo de 1943 (ROJ: STS 58/1943 -
ECLI:ES:TS:1943:58):
"el
justo título que para la prescripción se requiere es aquel que por su
naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún
defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del
transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la
prescripción, que de otro, modo sería inútil".
El título
para la prescripción, además, "ha de ser verdadero y válido" (art.
1953 CC). Son afirmaciones comunes de la doctrina que el título verdadero
excluye la inexistencia de título, y la exigencia de que el título sea válido
excluye al radicalmente nulo.
La usucapión
ordinaria no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que
adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió
la posesión de la cosa en virtud del título.
En este
sentido, la sentencia de 22 de julio de 1997 (rc. 2052/1993), precisa:
"1.º
Justo título.- Según el recurrente, no existe en los actores, porque la
jurisprudencia de esta Sala ha afirmado que los títulos nulos o inexistentes no
caben en el concepto de justo título que da el art. 1.952 C.c. Los contratos de
compraventa de sus pisos fueron declarados nulos en la sentencia de 10 de junio
de 1983. Los actores adquirieron de quien no era propietario.
"La
respuesta casacional a esta tesis debe ser su no admisibilidad, pues cualquiera
que sea la opinión de esta Sala sobre la venta de cosa ajena y sin salirse por
ello de la declaración de nulidad de los contratos en pleno respeto a la cosa
juzgada acogida en el fallo del Juzgado de Primera Instancia nº 20, no puede
olvidarse que una cosa es la falta de eficacia de los repetidos contratos en
cuanto a la finalidad que persiguen, y otra que no sirvan de títulos que
legitimen una prescripción adquisitiva. La nulidad declarada judicialmente no
es porque a aquéllos les faltase ninguno de los requisitos del art. 1261,
esenciales para que exista un contrato, sino porque el vendedor no era
propietario, carencia de la disponibilidad jurídica de los pisos que enajenó al
haberse anulado el título de su transmitente sobre el solar porque tampoco era
la propietaria del mismo. Pero precisamente ese vicio de la adquisición es el
que subsana la prescripción adquisitiva; la falta de titularidad del que
transmite. Esta Sala, en la sentencia de 30 de mayo de 1958, declaró que era
título justo, a efectos del art. 1952 CC, el documento privado de venta de una
finca en la que se incluyó terrenos de otra de distinto dueño, y las de 13 de
mayo de 1963, 25 de junio de 1966 y 5 de marzo de 1991 comprenden bajo el
precepto citado los contratos otorgados por quien no tiene la disponibilidad
jurídica de la cosa".
3. Si aplicamos lo
anterior al caso, y nos atenemos a los hechos que resultan acreditados en la
instancia, debemos observar que la razón por la que el demandado no adquirió la
propiedad del NUM004/terraza objeto del contrato celebrado el 1 de agosto de
1990 con el constructor es porque cuando terminó la obra no pudo transferir al
demandado la propiedad, al no tener poder de disposición sobre esa zona, por
ser un elemento común de conformidad con las subsanaciones que se hicieron del
título constitutivo después de la venta mediante escrituras otorgadas por el
constructor y algunos adquirentes de elementos privativos.
El hecho de
la falta del poder de disposición del vendedor no hace nulo el contrato, en
contra de lo que entiende la sentencia recurrida. Esa falta de poder de
disposición es lo que, en caso de concurrir todos los presupuestos, puede
subsanarse mediante la usucapión.
4. Pero además, la
sentencia recurrida, asumiendo el criterio del juzgado, considera que la
nulidad del contrato celebrado en 1990 deriva también de que el NUM004-terraza
es, de acuerdo con el título constitutivo, un elemento común, y las partes en
copropiedad "sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable" (art.
396 CC). A juicio de la Audiencia esta es una norma imperativa que impide que
sea válido el contrato.
Lo cierto es
que, en sede de propiedad horizontal, la jurisprudencia ha venido admitiendo la
distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino. Los elementos
comunes por naturaleza lo son cuando su propia existencia viene exigida para el
uso y aprovechamiento de las unidades privativas, cuando son "necesarios
para su adecuado uso y disfrute" en palabras del art. 396 CC. Pero puede
haber elementos comunes por conveniencia, cuando así se acuerde, para un mejor
disfrute de los elementos privativos. Ello es coherente con lo dispuesto en el
art. 396 CC, que no excluye totalmente la autonomía privada, puesto que en su
último párrafo establece que "esta forma de propiedad se rige por las
disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la
voluntad de los interesados".
En la medida
en que los elementos comunes por naturaleza, en cuanto que presupuestos
consustanciales a la propia existencia de la propiedad horizontal deben ser
necesariamente comunitarios, no podrían configurarse como privativos, ni
originaria ni posteriormente en virtud de desafectación. Por la misma razón
tampoco sería posible que se adquiriera su propiedad por usucapión. Pero no
sucede lo mismo con las zonas a las que se atribuye carácter comunitario cuando
no sean necesarias para el uso o disfrute de los elementos privativos.
La
jurisprudencia ha hecho uso de esta distinción entre elementos comunes por
naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario
a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las
terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad.
Así, citando
jurisprudencia anterior, se dice la sentencia 402/2012, de 18 de junio:
"Los
edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por
elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes,
algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino.
La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por
resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes
pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados
elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en
régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de
propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las
terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto
pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de
ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos
comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS
de 8 de abril de 2011, RC 620/2007)".
El mismo
criterio se sigue en la sentencia 273/2013, de 24 de abril, según la cual:
"Ciertamente,
la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización,
como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de
reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de
la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de
propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir
el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible
es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las
cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal
donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con
objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos
esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada
del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte
superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento
común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y
ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se
configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993, 8 de abril de 2011; 18 de
junio 2012, entre otras)".
Más
recientemente, la sentencia 80/2024, de 23 de enero, al afirmar que es posible
la desafectación de elementos comunes no esenciales, recuerda que el art. 396
CC no es imperativo en su totalidad:
"La
desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el
art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius
dispositivum (sentencia 265/2011, de 8 de abril, y las que en ella se
citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del
edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime
de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos
(desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o
esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc.,
lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas
a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.".
5. En el caso que
juzgamos la parte demandada ahora recurrente ha venido insistiendo en que el
NUM004 que se reivindica está, como los trasteros que adquirió, en la planta
NUM000, y que no se trata de la cubierta del edificio porque hay una terraza en
la planta NUM009 en la que los copropietarios acordaron construir. La parte
demandante admite que existe una terraza comunitaria por encima de la planta
que ocupan los demandados y se han limitado a manifestar que la demandada trata
de confundir sobre la identidad de lo reivindicado, y que lo que se reivindica
es la planta NUM000 y no la sexta. De esta forma, la recurrente justifica que
la zona que ha venido ocupando no es la cubierta, y sí es susceptible de
propiedad privada. La Audiencia, por su parte, no niega que pudiera ser
desafectada la planta reivindicada, aunque considera que del acuerdo de la
junta en el que se admite la modificación de cuotas no resulta literalmente la
desafectación, sino que es consecuencia lógica de que el ocupante de elementos
comunes contribuya a los gastos generales, sin que ello le atribuya por
voluntad de la comunidad un derecho de propiedad exclusiva del elemento común.
Ahora bien, que no se considere acreditada la desafectación por un acto de la
comunidad no significa que tal elemento no pudiera ser objeto de propiedad
privativa, al no ser un elemento común por naturaleza y, por tanto, no excluye
que pudiera adquirirse la propiedad por usucapión.
6. Por lo que se
refiere a las superficies de la planta NUM000 que, en la última subsanación del
título constitutivo (escritura de 24 de junio de 1991), se caracterizaron como
trasteros y cuyo uso exclusivo se atribuyó como anejo inseparable de las viviendas
NUM005, NUM006 y NUM007, debemos observar que formaban parte de la superficie
objeto de la compraventa celebrada por el demandado con el constructor en 1990,
en un momento en el que en la redacción de la escritura de obra nueva y
división de la propiedad horizontal, no estaban previstos tales trasteros.
La sentencia
recurrida ha basado su decisión en la falta de justo título para usucapir esta
superficie porque imperativamente deben transmitirse junto con los pisos de los
que son anejos.
Este
argumento no es admisible, pues sí es posible la segregación de los anejos con
autorización de la comunidad (en la actualidad, art. 10.3.b LPH) y, para el
caso de admitirse que la objeción a la existencia de título del demandado
deviene de la imposibilidad de transmisión separada, es relevante que la
comunidad haya venido cobrando al demandado recurrente las cuotas de comunidad
correspondiente a la superficie que ocupa en la terraza, identificándosele no
solo en relación con el local que también adquirió en relación con el NUM004,
tal y como resulta de las actas y las justificaciones de pago aportadas.
Pero es que,
en el título constitutivo, de acuerdo con la última subsanación, producida
después de la venta al demandado de la vivienda NUM004, al describir las
viviendas NUM005, NUM006 y NUM007, lo que se les atribuye como anejo es
"el uso exclusivo" de un trastero situado en la planta NUM000. Esta
planta había sido objeto por entero de la compraventa celebrada por el
demandado con el constructor con anterioridad a esta subsanación.
Según
resulta de las alegaciones de la propia demandante referidas a la ocupación por
los demandados de toda la planta NUM000, los trasteros no llegaron a ser
entregados a los compradores iniciales de los pisos que según el título
constitutivo tenían atribuido el uso, y los sucesivos adquirentes de hecho
aceptaron la realidad, según dice la demandante, ignorantes de la ilegalidad.
7. Por todo lo
anterior, debemos concluir que la sentencia recurrida debe ser casada, pues su
argumentación acerca de que el demandado no contaba con un justo título para
usucapir no es correcta, ya que celebró un contrato de compraventa por el que
adquiría la vivienda NUM004 del edificio que el constructor proyectaba
construir en un solar de su propiedad. En estas circunstancias, es razonable
entender que pudiera creer que podía confiar en la titularidad del constructor
y en que pudiera transmitirle la propiedad de la vivienda NUM004 (art. 1950
CC).
Si el
demandado no adquirió la propiedad fue porque, como hemos dicho, cuando el
constructor terminó la obra no pudo transferirle la propiedad, pues carecía
entonces del poder de disposición sobre esa zona, ya que como consecuencia de
las subsanaciones que se hicieron del título constitutivo con posterioridad al
mencionado contrato, la planta NUM000 era un elemento común, en el que, además,
habría tres trasteros cuyo uso exclusivo se atribuía como anejo de otras tres
viviendas.
Las partes
no discuten que el demandado ocupó la planta reivindicada desde la entrega de
la obra (a principios de 1992, aunque la recurrida argumente erróneamente que
no ha existido entrega porque la misma "se perfecciona con la escritura
pública", y no la ha habido) y que se ha venido comportando como dueño
desde entonces (en las juntas de la comunidad, en el ayuntamiento al solicitar
una licencia de obras), habiendo transcurrido más de diez años cuando se
interpuso la demanda el 18 de julio de 2012 (art. 1957 CC).
La
demandante ha argumentado que se han realizado algunos requerimientos a la
demandada para que desaloje la planta lo que, subsidiariamente, debería tenerse
en cuenta "para acortar y (sic) los plazos para interrumpir la
prescripción". Estas alegaciones, sin embargo, no pueden ser atendidas,
pues como señaló la parte demandada en su contestación a la demanda, a
diferencia de lo que sucede en sede de prescripción extintiva de acciones (art.
1973 CC), la usucapión no se interrumpe por la mera reclamación del eventual
perjudicado, y solo son causas hábiles para interrumpir la posesión ad
usucapionem las previstas en los arts. 1943 y ss. CC, que no
contemplan la reclamación extrajudicial. En este sentido se pronuncia la
sentencia de 20 de septiembre de 1984 (ROJ: STS 127/1984 -
ECLI:ES:TS:1984:127), con cita de la sentencia de 23 de diciembre de 1961 (ROJ:
STS 444/1961 - ECLI:ES:TS:1961:444), y seguida de otras, como la sentencia de
21 de octubre de 1988 (ROJ: STS 9829/1988 - ECLI:ES:TS:1988:9829, o la
sentencia de 18 de abril de 1989.
Sin que, por
lo demás, pueda negarse el carácter pacífico a la posesión de la parte
demandada, porque ni la adquirió con violencia (art. 1941 CC) ni se aprecia una
contundente oposición de los demás copropietarios ni una contienda de
suficiente entidad como para que no pueda hablarse de posesión pacífica, pues
el tratamiento en junta de la situación del NUM004, que finalmente dio lugar a
la aprobación de entablar una acción judicial el 28 de julio de 2011 (previo
burofax al luego demandado de 31 de marzo de 2011), consistió inicialmente en
una explicación por parte del presidente de la situación producida por la venta
íntegra de esa planta al demandado, con referencia a que no se iban a ejercitar
acciones, seguida puntualmente de la puesta de manifiesto del descontento de
algunos propietarios y la consiguiente encomienda al administrador para
realizar gestiones en el ayuntamiento, al mismo tiempo que constan en otros
documentos aportados referencias al propietario del piso NUM010 - NUM004, a la
vecina del piso NUM010- NUM004, y que se le han girado y ha venido pagando
cuotas de contribución a los gastos generales por el NUM004.
En
consecuencia, consideramos que el demandado es actualmente el propietario de la
vivienda- NUM004 litigiosa (que ocupa la planta NUM000 del edificio, incluidos
los tres trasteros), al haberla adquirido por usucapión. Ello comporta
necesariamente la desestimación de la demanda puesto que, habiendo ejercitado
la parte actora la acción reivindicatoria, no ha logrado acreditar su propiedad
actual sobre el objeto reivindicado. Conviene recordar, por lo demás, que no se
opone a ello la existencia de titulares inscritos en el Registro de la
Propiedad, puesto que es posible la usucapión contra tabulas (art. 36 LH).
QUINTO.- Costas
La
estimación del recurso de casación y del recurso de apelación de la parte
demandada conlleva que no se haga especial imposición de las costas devengadas
por ambos recursos. Se imponen a la demandante las costas de primera instancia
dada la desestimación de la demanda.
Por lo
expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLO:
Por todo lo
expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución,
esta sala ha decidido
1.º- Declarar haber
lugar al recurso de casación interpuesto por Nicanor y Lorena contra la
sentencia 280/2019, de 13 de mayo, de la Audiencia Provincial de Alicante,
sección 9.ª (Elche), dictada en el rollo de apelación 767/2018, que dimana de
los autos de juicio ordinario 1896/2012, seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia n.º 2 de Elche.
En
consecuencia, anulamos la mencionada sentencia, estimamos el recurso de
apelación interpuesto por Nicanor y D.ª Lorena, y desestimamos la demanda
interpuesta contra ellos por Plácido, Marina, Rogelio, Natalia, Virtudes,
Santos, Segismundo, Teodosio, Beatriz y Comunidad de Propietarios de la
DIRECCION000 de Santa Pola.
2.º- No imponer las
costas devengadas por los recursos de casación y de apelación. Imponer a la
parte demandante las costas de la primera instancia.
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