Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de junio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
El objeto de este proceso versa sobre la
acción de reclamación de indemnización que, al amparo del art. 34 de la LAU, es formulada por la entidad demandante
Fox Old, S.L., contra la mercantil demandada Danisa World, S.L.
Son antecedentes relevantes, a los efectos
resolutorios del recurso, los siguientes:
1.º- La demandante Fox Old, S.L. suscribió con
la demandada Danisa World, S.L., con fecha 31 de marzo de 2004, un contrato de
arrendamiento sobre un local, sito en la calle Postas, número 15 de Madrid, por
una duración de diez años, a contar desde la fecha en la que se obtuviera el
certificado final de obras, que resultó ser el día 23 de junio de 2.004. Se
pactó que el contrato se consideraba prorrogado por un año más, si ninguna de
las partes manifestaba su voluntad de no continuar con el arriendo con una antelación
de dos meses a la fecha de vencimiento.
El importe de la renta pactada era de 12.000
euros mensuales, con actualización anual mediante IPC.
2.º- Con la intención de continuar con el
contrato de arrendamiento suscrito, la entidad actora Fox Old S.L., con fechas
15 y 19 de noviembre de 2013, envió sendos burofaxes a la demandada, en los que
solicitaba la renovación del contrato, cuyo vencimiento estaba fijado para el
día 23 de junio de 2014, por un nuevo plazo de diez años, y precio de mercado.
Con este fin solicitó la celebración de una reunión.
3.º- Posteriormente, mediante documento datado
el 14 de febrero de 2014, se firmó entre las litigantes un adendum al
contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2004, en virtud del cual se
dejaba constancia de la voluntad de las partes de prorrogar la duración del
contrato por dos anualidades más. Se fijó como nueva data del vencimiento del
arriendo el día 30 de junio de 2016, fecha ésta en la que el local debía quedar
libre, vacío y expedito en posesión de la arrendadora. En todo lo no mencionado
expresamente quedaba en vigor el contrato de arrendamiento de 31 de marzo de
2004.
4.º- Otra vez, la demandante, en esta ocasión
mediante burofax de fecha 7 de julio de 2015, comunicó a la arrendadora su
voluntad de prorrogar el contrato, por un periodo de diez años más, a partir
del 30 de junio de 2016, con determinación de un precio de mercado, para lo
cual la instó a celebrar una reunión y, de esta manera, fijar los términos de
la nueva relación locaticia.
En contestación al precitado burofax, la
demandante recibió correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2015, mediante
el cual la demandada acusó recibo del burofax de 7 de julio de dicho año, y le
comunicó la intención de la propiedad de no prorrogar el contrato, que da por
finalizado en la fecha establecida en la adenda de 14 de febrero de 2014; es
decir, el día 30 de junio de 2016.
5.º- Ante la negativa de la propiedad, Fox
Old, S.L, con fecha 30 de junio de 2016, entrega las llaves del local y, por
tanto, su posesión a la arrendadora Danisa World, S.L., y ésta, a su vez,
devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28
de julio de 2016.
6.º- Así las cosas, la arrendataria promueve
la presente demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende
le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art.
34 de la LAU.
El conocimiento de la demanda correspondió
al Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, que la tramitó por
los cauces del procedimiento ordinario 80/2017. La demandada se opuso a la
demanda y solicitó su desestimación.
En síntesis, sostuvo que el local ya estaba
destinado a negocio de hostelería antes de su arrendamiento a la demandante,
que, al hallarse ubicado en una zona turística de la ciudad, la clientela se
corresponde con los visitantes que acuden al lugar, y, por lo tanto, no tiene
su origen en el esfuerzo de la demandante en su fidelización. Añadió que las
partes zanjaron la duración del contrato mediante la adenda de 14 de febrero de
2014, que significa la renuncia a la prórroga e, incluso, la demandante conocía
a la persona a la que se iba a alquilar el local litigioso a partir del 1 de
julio de 2016, con respecto a la cual sostiene que se le traspasó el negocio
mediante la obligación de abonar a Fox Old, S.L., el 50% de la liquidación del
IAE, así como a través de la asunción de la práctica totalidad del personal que
quiso continuar en la explotación. Se alegó, también, que la actora no cesó en
la actividad que siguió desarrollando en otros locales de su titularidad. En
definitiva, se cuestionó la concurrencia de los requisitos del art. 34 LAU.
El procedimiento finalizó por medio
de sentencia 200/2018, de 16 de julio, que desestimó la demanda, al
entender la juzgadora que, por el tipo de actividad, características de la
empresa demandante y circunstancias concurrentes, no cabía la aplicación
automática del art. 34 LAU.
7.º- Contra dicha sentencia la demandante
interpuso recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la sección
decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia 117/2019,
de 26 de marzo, revocatoria de la pronunciada por el juzgado, con condena a la
demandada a abonar a la demandante la cantidad postulada de 96.000 euros, a
razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración del contrato.
El tribunal provincial entendió, en síntesis,
que no impedía la aplicación del art. 34 LAU, la
circunstancia de que la demandante explotase otros locales con el mismo destino
y en la misma población, ni cabe deducir de la adenda del contrato la renuncia
al derecho del art. 34 LAU, ni tampoco
interpretarlo como un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria.
Continuó el tribunal su argumentación con la
referencia a que la demandante comunicó su intención de renovar el contrato por
10 años más, con cuatro meses de antelación. La arrendadora cedió el local a
Premiun Invest and Finance MPR, S.L., que inició inmediatamente después la
misma actividad de hostelería, que había desempeñado Fox Old, S.L., los últimos
12 años. Se conservó incluso el nombre comercial "Postas Quince" y
parte del personal que quiso continuar en la explotación.
Por todo ello, se consideró concurrían los
requisitos del art. 34 LAU.
La determinación de la indemnización debía
calcularse con base al importe de la renta mensual por año hasta un máximo de
18 mensualidades, por lo que la cantidad solicitada en la demanda se acomodaba
a la previsión legal.
Por último, se consideró que no cabía examinar
la petición de nombramiento de árbitro, para fijar la indemnización que
solicita la demandada en su escrito de oposición al recurso, por no haber sido
formulada, ni examinada en primera instancia.
8.º- Contra dicha sentencia se interpuso por
la demandada recurso de casación.
SEGUNDO.- Recurso de casación
El recurso se fundamentó en un motivo único al
amparo de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC,
por aplicación indebida del art. 34 de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La parte contraria, en su escrito de oposición
al recurso de casación, no se opuso a su admisibilidad, si bien solicitó su
desestimación, al entender correcta la decisión adoptada por el tribunal
provincial, que no vulnera el contenido normativo del referido precepto de la
ley arrendaticia.
La decisión del recurso, que tiene interés
casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU.
No sin antes reseñar que la indemnización,
fijada en dicho precepto, entra en el marco de la esfera dispositiva de los
contratantes, en tanto en cuanto constituye un derecho renunciable, de manera
tal que es habitual, en la práctica arrendaticia, introducir una cláusula de
regulación convencional o, incluso, de exclusión de dicha indemnización, al
amparo de lo dispuesto en los artículos 4.3 LAU y 1255 CC. En
este caso, en el clausulado contractual, no se ha incorporado pacto alguno al
respecto.
El apartado 3 del preámbulo de la nueva Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se refiere a dicha
norma cuando establece:
"Se introduce en esta regulación una
novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando,
queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el
transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un
nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el
antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los
perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad".
Pues bien, la ley condiciona el derecho a la
percepción de la indemnización a los requisitos siguientes:
(i) Que nos hallemos, como es natural, ante un
contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).
(ii) Que, en el local arrendado, durante los
últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta
al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo
mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.
El otro requisito exigido por el precepto
-actividad comercial de venta al público- ofrece más problemas interpretativos.
Parece claro que no ostenta tal condición jurídica los supuestos de
arrendamiento para almacén, simple depósito de mercancías u oficinas, que no
son notoriamente lugares de venta al público.
En el caso que nos ocupa, la actividad a la
que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó
convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a
"bar con terraza" (condición general segunda del contrato).
Así las cosas, la parte recurrente, con
sujeción al mismo criterio sustentado por el juzgado, entiende que una
industria de tal naturaleza no encaja dentro de la proposición normativa
del art. 34 de la LAU, que exige la concurrencia del doble requisito de
que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo
sea "de venta al público".
Por el contrario, el tribunal provincial
considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria
satisface las exigencias legales. No consideramos que la interpretación del
precepto llevada a efecto por la audiencia sea errónea en función del siguiente
conjunto argumental.
En primer lugar, porque la actividad a la que
se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al
local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que
lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus
productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por
quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.
Es precisamente la atención a tal valor sobre
el que se construye la indemnización fijada en el art. 34 LAU. La
clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende
directamente de los comportamientos económicos de quienes consumen sus
productos. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos, y da
estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario. La demandante
oferta, por ello, a la arrendadora continuar con el arrendamiento por diez años
más con el correlativo ofrecimiento del abono de una renta de mercado a través
del derecho que le atribuye el art. 34 LAU.
En segundo lugar, desde una interpretación
literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de
la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en
que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador.
Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una
mercancía.
En definitiva, nos encontramos ante un
establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que
se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de
esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la
estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras
personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio
establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal
provincial no deja de encajar en la proposición normativa del precepto, máxime
si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador reflejada en el
preámbulo de la ley como antes se indicó.
(iii) Que haya transcurrido el plazo de
vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el
transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al
arrendador. Se trata, pues, de un supuesto objetivo de extinción del vínculo
arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del arriendo.
(iv) Que el arrendatario haya manifestado, con
cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el
contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Estos últimos requisitos (iii y iv) no son
realmente cuestionados.
Cumplidos estos requisitos nace el derecho a
la indemnización que dependerá, en su cuantía (forma de determinación de la
indemnización), de la concurrencia de sendos supuestos normativos: a) Si el
arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma
actividad a la que viniera estando dedicada; b) Si el arrendatario iniciara
dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un
tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una
afín a la desarrollada por el arrendatario.
En este caso, es cierto que la demandante se
venía dedicando a la industria de hostelería, no solo con el local litigioso,
sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que,
en dicho plazo de tiempo, no concertó otro contrato para sustituir al
litigioso, ni inicio otra actividad diferente; mientras que el nuevo adquirente
del uso del local, otra sociedad mercantil, lo destina a la misma actividad de
bar e, incluso, llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte
del personal.
A pesar de que debían constituir unos
concretos motivos autónomos de casación, al conformar diferentes causas de
recurso, con la finalidad de agotar la respuesta judicial a la recurrente,
tampoco son de recibo los otros argumentos señalados.
Se sostiene que la adenda al contrato encierra
una renuncia a la indemnización del art. 34 de la LAU, en tanto en cuanto
se amplió el contrato de arriendo por dos años más, y se indicó que, al
finalizar tal periodo de tiempo, se debería entregar el local libre y expedito
a la entidad arrendadora.
Ahora bien, seguían en vigor el resto de las
cláusulas del contrato arrendaticio, y no se reflejó, en dicho apéndice
contractual, ninguna renuncia expresa a la indemnización por clientela
del art. 34 de la LAU, lo que entraba en el marco de la esfera dispositiva
de las partes, lo que conforma, además, un pacto habitual en esta clase de
contratos, ni cabe, con la obtención de una prórroga del por dos años
adicionales, deducir, de forma inequívoca, clara o terminante, que la
arrendataria hubiera abdicado de la indemnización que establece a su favor
el artículo 34 LAU. No hay conexión lógica racional entre la duración del
contrato por dos años más con la renuncia a la indemnización postulada en la
demanda.
La sentencia indemniza conforme a lo
establecido en el art. 34 LAU, en atención al valor de una mensualidad de
renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que
la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias
concurrentes. No se aportó prueba al respecto, ni se articuló motivo distinto
de vulneración del art. 34 LAU, que fue aplicado por la sentencia de la
audiencia.
TERCERO.- Costas y depósito
1.- Las costas procesales del recurso
deben ser impuestas a la parte recurrente, al ser desestimado (art. 398 LEC).
2.- Acordamos la pérdida del depósito
constituido recurrir (disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ).
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