Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).
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TERCERO.- Recurso de casación. Motivo
primero.
1.-Formulación del motivo. Al amparo del art.
477.2.3º LEC, se denuncia que la sentencia se opone a la doctrina
jurisprudencial fijada en la sentencia de Pleno 530/2016, de 13 de
septiembre, y la sentencia 268/2019, de 17 de mayo, con relación al
establecimiento de la cláusula penal del art. 1152 CC y la facultad
de moderación judicial prevista en el art. 1154 CC.
En síntesis, sostiene que el razonamiento por
el que la Audiencia rechaza la moderación de la cláusula penal ex art.
1154 CC, esto es, que cuando la cláusula penal se establece para un determinado
incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la
facultad moderadora prevista en el citado precepto, cuya finalidad «no reside
en resolver la cuestión de sí se debe rebajar equitativamente la pena por
resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar
la penal, pensaron en un incumplimiento distinto», contradice la doctrina
sentada en las mencionadas sentencias, conforme a la cual se admite la
moderación judicial en el caso de que «la cuantía pactada de la pena sobre el
daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir
de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla».
Doctrina, esta última, que la recurrente
afirma aplicable al supuesto enjuiciado, por existir identidad de razón con los
enjuiciados en aquellas sentencias, dada «la inmensa desproporción que supone
para las partes el contrato de compraventa objeto de la presente litis, por mor
de la meritada CLÁUSULA PENAL, COMPLETAMENTE ABUSIVA, pues el Ayuntamiento
actor no sólo se queda con los 11887,80 euros pagados por la ONG demandada por
la venta de los solares sino que, además, se queda con la nave que está completamente
terminada y con la sede de ASE que, tras las últimas obras realizadas, a
resultas de la concesión de la licencia de obras de fecha 4 de diciembre de
2018, está solamente pendiente de la instalación del ascensor y de la energía
solar para el abastecimiento de agua caliente y que, según el Arquitecto
encargado de la ejecución de la obra "si lo extrapolamos a dinero
podríamos estimar, con todos los aumentos de obra que hay, más todo el aumento
de calidades, habría ejecutado un tanto por ciento de unos 300.000 euros
(11:28:47 horas de la grabación del juicio), lo cual supondría un
ENRIQUECIMIENTO INJUSTO para el Ayuntamiento pues la ONG demandada lo perdería
todo, incluido el precio, máxime no habiendo tenido una actitud renuente al
cumplimiento de las obligaciones y el grado de ejecución de las mismas".».
2.- Decisión de la sala. El motivo debe
ser desestimado por las razones que pasamos a exponer.
La sentencia 281/2022, de 4 de abril,
recuerda la doctrina jurisprudencial sobre las facultades moderadoras del art.
1154 CC:
«[...] es reiterada jurisprudencia, basada en
la potencialidad creadora del contenido contractual que a las partes brinda
el art. 1255 del CC, así como derivada del efecto vinculante de la lex
privata del artículo 1091 del referido texto legal, que consagra el
principio pacta sunt servanda, la que rechaza la moderación cuando la pena
hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento total o
incluso parcial o deficiente de la prestación que se hubiera producido; casos
en los que no puede aplicarse la facultad judicial del artículo 1154 del
Código civil, siempre que se produzca la infracción prevista para tales
supuestos (sentencias 585/2006, de 14 de junio; 839/2009, de 29 de
diciembre; 170/2010, de 31 de marzo; 470/2010, de 2 de julio; 999/2011,
de 17 de enero de 2012; 89/2014, de 21 de febrero; 214/2014, de 15 de
abril; 366/2015, de 18 de junio; 126/2017, de 24 de febrero; 441/2018,
de 12 de julio; 148/2019, de 12 de marzo; 441/2020, de 17 de julio o más
recientemente 193/2021, de 12 de abril, entre otras).
»Hemos reconocido también que, salvo en
condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o
usuarios en la que opera el art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios, en nuestro Derecho se permiten las cláusulas
penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva, y no sólo de
liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los
incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Incluso del artículo
1152.I CC resulta que, "si otra cosa no se hubiere pactado",
están toleradas las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la
indemnización de daños y perjuicios (sentencias 197/2016, de 30 de marzo y 530/2016,
de 13 de septiembre).
»Ahora bien, del propio art. 1255 del CC se
deriva que la posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva
está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece dicho
precepto. En este sentido, dijimos en la sentencia de pleno 530/2016, de
16 de septiembre, que pudieran ser contrarias a la moral o al orden público:
»"[...] las penas convencionales cuya
cuantía exceda extraordinariamente de los daños y perjuicios que, al tiempo de
la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del
incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las
cláusulas penales "opresivas", intolerablemente limitadoras de la
libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS
26/2013, de 5 de febrero (Rec. 1440/2010)], o las "usurarias",
aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su
inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también
aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre
el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de
disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en
atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que
hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor
incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la
del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de
proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas
privadas".
»Lo expuesto conduce a la precitada sentencia
530/2016, de 13 de septiembre, a concluir que para justificar la aplicación
del art. 1154 del CC:
"[...] no basta el hecho de que,
producido precisamente el incumplimiento contractual que la cláusula penal
contempla, la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser mayor que la cuantía
de los daños y perjuicios efectivamente causados por el referido
incumplimiento, ni aun cuando la diferencia entre una y otra cuantía venga a
sobrepasar la que era, ex ante, proporcionada a la función punitiva de la
cláusula penal de que se trate: pacta sunt servanda.
Sin embargo, sí parece compatible con el
principio pacta sunt servandaque la pena pueda moderarse
judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando
aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a
que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el
resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en
su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar
sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios
que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal.
Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan
incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que
"la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida
por el deudor".»
De este modo, tratándose de un incumplimiento,
total o parcial, expresamente previsto en el contrato como presupuesto
desencadenante de la aplicación de la cláusula penal, la facultad de moderación
debe ponerse en relación con el cambio imprevisto y extraordinario de las
circunstancias, es decir, con la posible aplicación de la cláusula rebus
sic stantibus,sobre la que nos pronunciamos, entre otras, en la sentencia
820/2012, de 17 de enero de 2013, citada por la más reciente sentencia
966/2012, de 19 de junio, que decía:
«La cláusula o regla rebus sic
stantibus[estando así las cosas] trata de solucionar los problemas
derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o
circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la
alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o
coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el
propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se
ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio
general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser
cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90, 6-11-92 y 15-11-00). Más
excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de
tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07),
y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades
de financiación del deudor de una prestación dineraria (SSTS 20-5-97 y 23-6-97).».
A la luz de esta doctrina, la sala comparte el
razonamiento de la Audiencia acerca de la imposibilidad de aplicar la facultad
de moderación judicial del art. 1154 CC, puesto que: (i) no estamos ante
un incumplimiento en parte o irregular de la obligación, sino total; y (ii) la
compradora no ha acreditado una situación de ruptura del equilibrio contractual
de las partes de tal entidad que determinase la concurrencia de una
extraordinaria desproporción con respecto a los daños y perjuicios sufridos.
En efecto, por lo que se refiere al primer
punto, la sentencia recurrida considera acreditado que hubo un incumplimiento
total, tanto de la obligación de construir en el plazo de dos años una
«edificación destinada a oficinas u otras dependencias en las que se ejerzan
actividades propias de entidad pública o privada sin ánimo de lucro», como de
destinar las construcciones ejecutadas durante al menos cinco años «a las
actividades propias de una entidad sin ánimo de lucro».
El examen de las comprobaciones efectuadas y
las fotografías incorporadas al acta levantada por el notario Sr. Cadaval López
en junio de 2015, y de la certificación expedida por el Secretario-Interventor
del Ayuntamiento en octubre de 2015, evidencian que, efectivamente,
transcurridos cinco años desde la adjudicación definitiva (tres años más de los
previstos en el contrato), las construcciones no se habían llevado a cabo, por
lo que, lógicamente, no se habían podido destinar a las actividades previstas.
No se trata de un cumplimiento parcial o irregular, sino que la demandada no
había cumplido ninguna de las dos obligaciones básicas o esenciales a que se
había comprometido contractualmente como contraprestación, sin que la
circunstancia de que se hubieren iniciado y realizado determinadas obras, en
una fecha que no consta, altere esta valoración porque lo cierto es que, tres
años después de la finalización del plazo pactado, no se había terminado
ninguna edificación ni presentado el oportuno certificado de fin de obra, ni,
en consecuencia, se han podido desarrollar en los inmuebles las actividades
previstas.
La recurrente mantiene que se había construido
una nave y que se dedicaba a almacén de muebles, así como que la propia
actividad de construcción y acabado, realizada en el marco de cursos de
formación impartidos por la Alianza de Solidaridad Extremeña, se encuadraba
entre las contempladas en el contrato. Mas lo cierto es que ni se había
expedido el certificado de fin de obra exigido en el contrato, ni las
fotografías del acta de presencia avalan tal afirmación, ni el almacenamiento
de muebles ni la ejecución de la construcción propiamente dicha encajan en el
concepto de oficinas y actividades a las que debían destinarse los inmuebles.
Todo ello sin perjuicio de que, según la
condición sexta, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones recogidas
en el Pliego, sin distinción cualitativa o cuantitativa, faculta expresamente
al Ayuntamiento para resolver el contrato y aplicar la cláusula penal
estipulada, lo que impide el ejercicio de la facultad de moderación judicial
ex art. 1154 CC.
En cuanto al segundo extremo, la recurrente
alude a las dificultades de financiación motivadas por la crisis financiera e
inmobiliaria de 2008, que habían supuesto un cambio imprevisible y
extraordinario de las circunstancias tenidas en cuenta al firmar el contrato,
así como al enriquecimiento injusto que supondría para el Ayuntamiento la
aplicación de la cláusula penal.
Sobre la posible consideración de la
imposibilidad o dificultad para acceder a la financiación necesaria para
cumplir las obligaciones de pago asumidas por el comprador, como presupuesto
para tomar en consideración la regla rebus sic stantibus,la sentencia
820/2012, de 17 de enero de 2013, antes citada, ya declaró:
«[...] una recesión económica como la actual,
de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se
hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una
alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que
concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más
adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo
cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la
jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS
27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07). Por otra parte, en la
actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o
proyectos de textos internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de
Derecho de la Unión Europea (art. 6.111 de los Principios de Derecho
Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales (art. 1213 del CC en
la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos
preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo
citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado
tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:
"Si las circunstancias que sirvieron de
base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible
durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa
para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante
al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución
contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que
permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es
posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su
resolución.
La pretensión de resolución solo podrá ser
estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión
ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad
de intereses del contrato".
6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic
stantibuspueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de
financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la
compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola,
permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un
manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los
incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera
interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría
el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de
convertirla en un incentivo para el incumplimiento.»
En el presente caso no concurren los
requisitos exigidos para apreciar un cambio imprevisto y extraordinario de las
circunstancias que pudiere alterar la cuantía de los daños y perjuicios que
razonablemente hubieren podido preverse por la aplicación de la cláusula penal,
por cuanto que, primero,la adjudicación se realizó en marzo de 2010 y la
escritura se otorgó en octubre de 2010, fechas en las que ya se conocía la
realidad y eventual impacto de la crisis; segundo,no se ha probado en qué
medida pudo afectar esta situación a los ingresos y capacidad económica de la
demandada; tercero,si, como se dice, la tesorería dependía casi
exclusivamente de las subvenciones públicas, no era en absoluto descartable a
priori que cualquier decisión de la correspondiente Administración u organismo
incidiese directamente en la solvencia de la entidad y su capacidad para hacer
frente a las inversiones que requerían los compromisos adquiridos; y, cuarto,la
redacción de la cláusula penal es clara al precisar que la resolución por
incumplimiento conlleva no solo la pérdida de todas las cantidades entregadas
por el comprador, sino que «el Ayuntamiento hará suyos los inmuebles que se
hayan construidos sobre la parcela vendida, tales como edificios, naves etc.
[...] sin necesidad de que el Ayuntamiento indemnice o abone precio o valor a
su titular», de donde fácilmente se deduce que la sanción incluye desde un
primer momento los inmuebles construidos, cualquiera que sea el estado en que
se encuentren.
Respecto al afirmado enriquecimiento injusto,
ya hemos dicho que, producido precisamente el incumplimiento contractual que la
cláusula penal contempla, el que la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser
mayor que la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados por el
referido incumplimiento, carece per se de relevancia, siempre que hubieren
podido preverse a la celebración del contrato, como aquí ocurre, a lo que cabe
añadir que la adjudicación de las fincas a la demandada ha privado al Ayuntamiento
de la posibilidad de explotarlas o dedicarlas a cualquier otro destino desde el
año 2010, con el consiguiente impacto económico.
CUARTO.- Recurso de casación. Motivo
segundo.
1.-Formulación del motivo. Al amparo de lo
dispuesto en el art. 477.2.3º LEC, se denuncia que la sentencia se opone a
la doctrina jurisprudencial relativa a la novación impropia regulada en
el art. 1203 CC. Cita las sentencias de fecha 8 de octubre de 1986,
y 53/2012, de fecha 21 de febrero.
Resumidamente, tras aludir a las diferencias
entre la novación propia e impropia, la recurrente alega que la sentencia
impugnada va en contra del criterio jurisprudencial sobre la novación impropia,
al concluir que la escritura de compraventa con condición resolutoria de fecha
29 de octubre de 2010 responde, únicamente, a dar forma pública al acto
preexistente a efectos probatorios y de constancia registral, cuando la
comparación del tenor literal de la escritura con el Pliego de Cláusulas
Administrativas Particulares revela la voluntad de las partes de novar el
contrato o animus novandi,introduciendo ciertas modificaciones
respecto del documento administrativo, como son la inclusión de un plazo de
caducidad o la exclusión de la cláusula penal, en lo que supone una novación
modificativa o impropia, que despliega plenos efectos entre las partes.
En suma, la parte postula la validez de las
modificaciones efectuadas en la escritura de compraventa con condición
resolutoria de fecha 29 de octubre de 2010, al ser producto de una novación
modificativa.
2.- Decisión de la Sala. El motivo no
puede ser acogido por las razones que seguidamente se expresan.
Con relación a la naturaleza, regulación y
efectos las figuras de la novación propia y la novación impropia o
modificativa, la sentencia 261/2020, de 8 de junio, señaló:
«Las partes pueden modificar la relación
obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255CC).
La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación
de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla
el art. 1204CC) o bien la subsistencia de la original aunque con la
modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203CC).
»En las novaciones extintivas, como declaró
la sentencia de esta Sala núm. 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la
preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a
aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la
primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir
la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus
novandi).
»Ahora bien, la sentencia recurrida no
considera que se haya producido una novación extintiva, sino que considera
modificada la regulación contractual inicial fruto del contrato privado
original como consecuencia de la interpretación que realiza de los términos en
que aparecía regulada la compraventa en la posterior escritura pública, y a la
vista de la valoración del conjunto del material probatorio obrante en las
actuaciones. Es decir, no afirma que se produjo una extinción del contrato
inicial, sino la modificación de una de sus estipulaciones, la relativa al
precio.
»La novación modificativa o impropia tiene una
regulación específica en el art. 1203CC, conforme al cual "Las
obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones
principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un
tercero en los derechos del acreedor".
[...]
»[...] la jurisprudencia de esta Sala,
siguiendo el texto legal (art. 1203CC), ha considerado que para que se aprecie
la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que
exige el art. 1204CC (SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de
enero de 1988, y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar
una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de
hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia
28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de
los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatiosubsiste,
si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo
del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las
garantías accesorias.»
Más concretamente, por lo que se atañe al
supuesto de elevación a público de un contrato privado en el que se observan
diferencias entre la escritura y el texto original, en particular respecto del
precio, la mencionada sentencia 261/2020, de 8 de junio, explica:
«Afirmamos en la sentencia núm. 686/2011,
de 19 octubre, en un supuesto similar al presente:
"es cierto que ha habido una reducción
del precio en la escritura pública respecto del fijado en el documento privado,
pero ello no supone novación extintiva, sino modificativa. Esto es así porque
ni el efecto extintivo se declara por las partes, ni siquiera se deduce una
voluntad en tal sentido, ni hay absoluta incompatibilidad de las obligaciones.
La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto
modificativo (art. 1203.1ºCC), y la alteración del precio en el caso no tiene
virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva (S. 4 de marzo de
2006 sic). Además debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer el
efecto más débil -modificativo-, y que no cabe cambiar en casación el criterio
de la instancia cuando el mismo, al ponderar la significación económica de la
modificación, no resulta irrazonable".
»En consecuencia, no se infringe el art.
1204CC, porque la sentencia impugnada ni lo aplica, ni resuelve en función de
la aplicación de la institución jurídica -novación propia o extintiva- que tal
precepto regula.»
Y a continuación, la repetida sentencia
261/2020, de 8 de junio, profundiza en la doctrina jurisprudencial sobre las
escrituras meramente confesorias o recognoscitivas y la figura de la renovatio
contractus:
«Tampoco puede apreciarse la vulneración
denunciada del art. 1224CC. Hemos dicho que en el caso de este pleito no
estamos en presencia de una novación extintiva. Ahora añadimos que tampoco
podemos calificar la escritura pública del caso como una escritura
recognoscitiva o de mera fijación jurídica.
»Junto a la escritura pública dispositiva del
art. 1218, el citado art. 1224 contempla la figura de la escritura pública
recognoscitiva, estableciendo una regla general (prevalencia del contrato
original) y una excepción (eficacia novatoria de la escritura).
»La elevación a público de un documento
privado puede tener una eficacia meramente recognoscitiva, o bien puede tener
también una eficacia de complemento o modificación del negocio, a modo de
renovatio contractus. Así resulta del art. 1.224CC, conforme al cual
"Las escrituras de reconocimiento de un acto o contrato nada prueban
contra el documento en que éstos hubiesen sido consignados, si por exceso u
omisión se apartaren de él, a menos que conste expresamente la novación del
primero".
»Este precepto ha sido objeto de reiterados
pronunciamientos de la jurisprudencia desde la clásica sentencia de 28 de
octubre de 1944, seguida por otras muchas, en la que tras invocar en relación
con el citado precepto las teorías del llamado contrato reproductivo
("expresión de una renovación contractual por las que se refunden
sucesivas declaraciones de voluntad sobre las que se presta nuevo
consentimiento") y la teoría de los llamados contratos de fijación
jurídica (así denominados "porque con designios de claridad y de certeza
establecen -fijándolas y declarándolas estables- situaciones jurídicas"),
aclara que si bien el art. 1279CC consagra la validez de cualquier
acuerdo consensual anterior al otorgamiento de la escritura pública y sostiene
que los negocios jurídicos quedan perfeccionados mere voluntate, ello no empece
que "en determinados casos, la escritura no puede tener valor
constitutivo, en contraste con los supuestos, a que claramente alude el
artículo 1.224 del propio Código, en que no tiene otra significación que la de
medio de reconocimiento de un acto o contrato preexistente". De forma que:
(i) "cuando el acuerdo primario y la escritura coinciden, ésta no hace
otra cosa que dar forma a lo ya preexistente"; sin embargo, (ii) "en
eventos de manifiesta discordancia, como el de autos, no es posible hacer
prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial, una
posible convención anterior".
»El art. 1224CC hace, pues,
referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de
su ámbito de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el
documento originario, ya que como señaló la Sentencia de esta Sala de 17
de julio de 1984, su carácter meramente recognoscitivo o confesorio (con
exclusión de toda eficacia novatoria) exige al menos una referencia al acto o
contrato inicial: "el citado precepto contempla un reconocimiento que no
es sino confesión y así, habrá de tener, para suministrar aquel supuesto, un
contenido estrictamente confesorio que exige al menos una referencia al acto o
contrato primordial". Requisito que no concurre cuando la escritura
pública posterior "presenta el contrato que solemniza como autónomo y
desligado de cualquier otro preexistente, que es silenciado
absolutamente".
En definitiva, el art. 1.224CC es
aplicable a las escrituras que cumplen una función estrictamente de
reconocimiento, de manera que la solución que contiene no se aplica a los casos
de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean
discordantes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera
que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior.»
3.-En el caso objeto del presente pleito, hay
dos datos que disipan cualquier duda sobre el carácter meramente recognoscitivo
de la escritura pública otorgada el día 29 de octubre de 2010: la remisión que
hace la escritura pública a la certificación del Secretario-Interventor y la
propia naturaleza de la operación originaria.
Nos encontramos ante un contrato de
compraventa que resulta del acuerdo adoptado por el pleno Ayuntamiento de
Aldeacentenera el 27 de enero de 2010, para la enajenación mediante subasta de
determinadas fincas propiedad municipal, conforme al Pliego de Cláusulas
Administrativas Particulares aprobado, y que, en virtud de resolución de la
alcaldía del Ayuntamiento de Aldeacentenera de fecha 26 de marzo de 2010, se
adjudicó al único postor, la Alianza de Solidaridad Extremeña, otorgándose la
correspondiente escritura pública de compraventa con condición resolutoria el
29 de octubre de 2010.
La escritura pública de compraventa con
condición resolutoria se remite al Pliego de Condiciones Administrativas
Particulares, en el que se preveía la condición resolutoria con cláusula penal,
sin sujeción a plazo de caducidad de ninguna clase. Así se desprende de la
lectura del documento, cuya estipulación tercera dice:
«TERCERO: CONDICION RESOLUTORIA:
La compraventa anterior queda sujeta a las
condiciones y obligaciones que se reflejan en la certificación unida a esta
matriz, que a continuación se citan y transcriben, a las que se les confiere el
carácter de CONDICION RESOLUTORIA EXPLICITA, sobre cada una de las tres fincas,
de forma que el incumplimiento de las obligaciones pactadas en cualquiera de
las fincas permitirá el ejercicio de la condición resolutoria sobre todas las
fincas o indistintamente sobre aquella finca en la que se produzca el incumplimiento
de las obligaciones....»
Y, efectivamente, la certificación expedida
por el secretario-interventor del Ayuntamiento, Sr. Victor Manuel, en fecha 27
de octubre de 2010, aparece incorporada en el anexo de la escritura, con el
siguiente tenor:
«Que este Ayuntamiento mediante expediente
administrativo número NUM005 ha procedido a la venta finalista, mediante
subasta con único criterio de adjudicación, de tres solares propiedad
municipal...
»Que en dicho expediente consta entre otras
circunstancias:
»1.- Informes de Don Jose Ángel describiendo y
valorando los bienes a
enajenar.
»2.- El Pleno en sesión de veintisiete de
enero de dos mil diez acordó:
»PRIMERO. Aprobar el expediente de venta
finalista, mediante subasta con único criterios de adjudicación, sujeta a cláusula
resolutoria explicita con cláusula penal que se inscribirá en el registro de la
propiedadcomo garantía del cumplimiento de las condiciones recogidas en el
pliego de Cláusulas Administrativas, para enajenar los citados bienes. [...]
»SEGUNDO. Aprobar el Pliego de Cláusulas
Administrativas Particulares que regirá la enajenación por procedimiento
abierto de acuerdo a los criterios de
adjudicación. [...]
»CLAUSULA SEXTA.- Cláusula resolutoria
explicita con Cláusula penal.
»La venta de las presentes parcelas responde
al objetivo de la Corporación de incentivar el desarrollo económico, social y
humanitario de la localidad; por ello tiene especial interés para la parte
vendedora y es uno de los fines últimos de la compraventa, asegurar que el
adquirente de la/s parcela/s instale y ejerza efectivamente en ellas la
actividad señalada en la Cláusula Segunda, evitando además posibles actuaciones
especulativas, por lo que forma parte de la contraprestación de la parte
compradora, además del pago del precio acordado, las condiciones especiales
contenidas en el Pliego de Cláusulas Administrativas.
»Por todo lo anterior y ante el carácter
social de esta venta las obligaciones del comprador quedaran garantizadas a
favor de la administración mediante CLAUSULA RESOLUTORIA EXPLICITA que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad todas y cada una de las siguientes
condiciones que asume la parte compradora:
»1.- Para las parcelas SOLAR, sito en
DIRECCION000; en el SOLAR, sito en DIRECCION001 y en el SOLAR, de doscientos
treinta metros cuadrados pertenecientes a la finca sita, DIRECCION002:
»a) El adjudicatario estará obligado a
construir en el plazo de dos años, contados desde la adjudicación definitiva,
edificación destinada a oficinas u otras dependencias en las que se ejerzan
actividades propias de entidad pública o privada sin ánimo de lucro, condición
que se acreditará presentando Certificación final de obra por la Dirección
Facultativa de la obra.
»b) El adjudicatario destinará la/s
construcción/es durante al menos cinco años a las actividades propias de una
entidad sin ánimo de lucro.
»c) El comprador NO podrá enajenar, trasmitir,
vender, gravar, arrendar aportar, etc. la parcela adquirida por actos
intervivos, hasta que no se hayan cumplido todas y cada una de las condiciones
anteriores. No obstante el comprador podrá gravar la parcela únicamente para
garantizar las deudas contraídas por la construcción de las edificaciones...»
Si tenemos en cuenta que (i) en la misma
escritura pública se indica que «[l]a compraventa anterior queda sujeta a las
condiciones y obligaciones que se reflejan en la certificación unida a esta
matriz», y (ii) en la certificación expedida por el fedatario municipal se hace
referencia expresa a la cláusula penal, que se transcribe, y no se hace alusión
alguna al plazo de caducidad, que tampoco figuraba en el Pliego de Cláusulas
Administrativas con arreglo al cual se tramitó el expediente de venta y se adjudicó
la compraventa de las fincas, forzosamente debe entenderse que la escritura
tiene carácter meramente confesorio y se dirige a dar forma al contrato previo.
Es cierto que en la escritura se introduce un
plazo de caducidad, pero justamente porque consideramos que no tiene por objeto
recoger el contrato como autónomo y desligado de cualquier otro preexistente,
hemos de concluir que obedece a un error o que, en cualquier caso, no responde
a la voluntad de las partes.
A mayor abundamiento, el contenido del
contrato viene determinado por el Pliego de Cláusulas Administrativas aprobado
por el pleno y las partes contratantes son el Ayuntamiento de Aldeacentenera,
como vendedor, y la Alianza de Sociedad Extremeña, como comprador.
Quiere esto decir que cuando se otorga la
escritura pública, el Alcalde actúa en representación del Consistorio y se
limita a refrendar la adjudicación de las fincas a Alianza de Solidaridad
Extremeña, de acuerdo con las condiciones fijadas, sin que tenga facultad
alguna para añadir, suprimir o modificar las cláusulas aprobadas por el pleno,
de tal manera que, en caso de que se hubiera producido un comportamiento
semejante, habría incurrido en una extralimitación competencial que privaría de
eficacia alguna a cualquier variación introducida.
En consecuencia, la cláusula penal despliega
plenos efectos, mientras que la referencia al plazo de caducidad debe tenerse
por no puesta.
QUINTO.- Costas y depósitos.
1.-De acuerdo con lo previsto en el art.
398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
las costas del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de
casación deben ser impuestas a la recurrente.
2.-Procede acordar la pérdida de los depósitos
constituidos para la interposición del recurso de casación y del recurso
extraordinario por infracción procesal, de conformidad con la disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
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