Desahucio por precario entre coherederos. Se reitera la doctrina de la sala sobre la procedencia de una acción de desahucio por precario interpuesta por dos coherederas frente a un tercero que posee en exclusiva un inmueble que integra las masas hereditarias de los abuelos y padres de los litigantes. En el presente caso, las demandantes no piden la posesión del inmueble para sí, sino para la comunidad hereditaria, y la mayor cuota no confiere al demandado la facultad de poseer en exclusiva ninguno de los bienes de la herencia. Hasta que no se lleven a efecto las correlativas operaciones particionales que adjudiquen su propiedad, el demandado carece de un título que justifique la posesión exclusiva y excluyente sobre el inmueble. Tampoco son atendibles los argumentos del demandado recurrido, que al mismo tiempo que justifica su derecho a poseer en que ya venía viviendo en la casa desde hace años y era la voluntad de sus padres, niega que su posesión sea excluyente porque, según dice, nunca se le ha solicitado el uso. Tal afirmación no se compadece con el hecho de que sea él quien de manera exclusiva ocupa la vivienda, donde reconoce que vive, está empadronado y paga los gastos. Todo ello constituye en su conjunto la expresión de que el recurrente ocupa la casa como si tuviera un derecho a usarla en exclusiva y sin respetar los intereses de los demás, que como hemos dicho tienen un interés legítimo en que la casa quede desocupada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2025 (D. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Se reitera la doctrina de la sala sobre la procedencia de una acción de desahucio por precario interpuesta por dos coherederas frente a un tercero que posee en exclusiva un inmueble que integra las masas hereditarias de los abuelos y padres de los litigantes. El juzgado estimó la demanda y declaró haber lugar al desahucio. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación del demandado porque su participación en las comunidades hereditarias es mayor a la de las demandantes. El recurso de casación interpuesto por estas últimas, de acuerdo con la doctrina de la sala, va a ser estimado

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1. Purificacion y Evangelina interponen una demanda de desahucio por precario contra su tío Pedro Jesús, respecto de unas fincas que forman parte del caudal relicto de los abuelos de las demandantes y padres del demandado, sin que se haya procedido a la división de las herencias ni a la liquidación del régimen económico que rigió su matrimonio.

2.La sentencia de primera instancia rechaza la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada y estima la demanda respecto de una de las fincas (inmueble sito en Turios, Valencia, DIRECCION000) y la desestima respecto de la otra a la que se refería la demanda (inmueble sito en Turios, Valencia, DIRECCION001) por no haber quedado acreditado que el demandado la poseyera.

3.El demandado interpone un recurso de apelación en el que invoca la falta de legitimación de las hermanas actoras. Argumenta que su padre (y abuelo de las demandantes) otorgó los derechos que le correspondían sobre la vivienda que ahora ocupa el demandado y sobre el inmueble ubicado en el n.º DIRECCION001 al padre de las demandantes, sin que ninguno de ellos tuviera que abonar al otro cantidad alguna por estas adjudicaciones, y que la madre del demandado legó al padre de las demandantes la parte que por legítima estricta le correspondiera en su herencia, la cual podrá ser pagada por el heredero, a su elección, en dinero metálico, instituyendo heredero universal al demandado; que las demandantes, hijas de su fallecido hermano, no ejercitan la acción en nombre de la comunidad de propietarios ni actúan en beneficio de ella, por lo que el ejercicio de la acción obedece exclusivamente a la voluntad de perjudicar al demandado; que la ocupación de la vivienda por el demandado es preexistente a la comunidad hereditaria, habiéndole atribuido en herencia la propiedad del mismo el causante de las partes; que la posesión por el demandado no implica abuso de derecho alguno, pues de acuerdo con las disposiciones testamentarias sí le corresponde la posesión que ostenta, por cuanto posee desde 1961, siendo dicha posesión tolerada por los causantes, habiendo continuado en ella tras su fallecimiento al ser adverada por las disposiciones testamentarias, posesión que fue consentida por su hermano y causante de las demandantes, habiendo construido una casa en la dicha propiedad en vida de la madre; que el testador causante de la herencia efectuó una auténtica partición de sus bienes, cuando estableció en su testamento que "ruega" que se adjudique a un hijo el inmueble del n.º DIRECCION000 y al otro el del n.º DIRECCION001, pues adjudicó todos los derechos que el mismo disponía en sus dos únicos bienes.

La sentencia de la Audiencia Provincial cita jurisprudencia de la sala y declara que con apoyo en la misma procede estimar el recurso de apelación del demandado y desestimar la demanda. La fundamentación es la siguiente:

«La aplicación de tal doctrina al hecho hoy enjuiciado por esta Sala lleva a la estimación del motivo de recurso. En el presente procedimiento se halla representado la totalidad del caudal relicto de los causantes Maximino y Tomasa. Las demandantes ostentan, como se ha expuesto, la mitad indivisa de los derechos que Maximino ostentaba sobre el inmueble objeto de desahucio, que pertenecía proindiviso al mismo y a su esposa la finada Tomasa. Y respecto de los derechos que en el inmueble titulaba esta última (la otra mitad indivisa), tan sólo ostentan una tercera parte, la correspondiente a la legítima estricta. Es decir, que al demandado competen dos terceras partes sobre los derechos de la madre y la mitad sobre los derechos del padre, por lo que no puede concluirse que la parte actora, que ostenta una menor participación en las comunidades hereditarias de sus padres, actúe en beneficio de las dichas comunidades al ejercitar la acción de desahucio por precario. Y todo ello sin perjuicio del derecho de la parte actora a instar la división de ambas herencias, al compartir la Sala que el testamento del padre contiene tan sólo meras normas particionales por las que hay que pasar al constituir la ley de su sucesión, pero que no atribuye "per se" la propiedad de la mitad indivisa que titulaba el causante sobre el inmueble.[...]»

4. Purificacion y Evangelina han interpuesto un recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento

El recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncian como infringidos los arts. 394 y 1068 CC y la jurisprudencia contenida en las sentencias 547/2010, de 16 de septiembre y 501/2013, de 29 de julio, así como la aplicación indebida de la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, en la que se basa el fallo de la sentencia recurrida. Se invoca la doctrina que admite la procedencia de la acción de desahucio por precario entre coherederos por entender que, mientras la herencia se encuentra indivisa, todos los herederos tienen título para poseer, pero no para poseer en exclusiva, por lo que cualquiera está legitimado para poner fin a la posesión exclusiva y excluyente de otro coheredero. Y, en este sentido, razonan que el éxito de la acción de desahucio por precario entre coherederos no queda impedido por la circunstancia de que el demandado, poseedor en exclusiva, sea titular de la cuota mayoritaria en la comunidad hereditaria.

TERCERO.- Oposición de la parte recurrida

La parte demandada ahora recurrida se opone al recurso de casación. Considera que la sentencia recurrida no es contraria a la jurisprudencia porque hay que estar a las circunstancias del caso. Alega que la sentencia recurrida considera que la acción no se ejerce en beneficio de la comunidad (que suele ser lo que acuerda la mayoría), que las demandantes no ostentan la mayoría que les legitime para el ejercicio de la acción, que la ocupación de la vivienda por el demandado es una situación preexistente al nacimiento de la comunidad hereditaria que fue adverada por el testamento del causante y que la decisión de desalojar debería basarse en un acuerdo adoptado por mayoría, que las demandantes no ostentan; que en este caso el uso del demandado no es abusivo, y la actora hasta ahora no ha pretendido la coposesión del inmueble, por lo que no se les ha negado la coposesión, que la madre del demandado cambió su primer testamento y solo instituyó heredero al demandado, por lo que las demandantes no son herederas de la abuela, de modo que les correspondería la cuota que su padre recibió del abuelo pero solo los derechos legitimarios respecto de la abuela; que su posesión no perjudica a la comunidad hereditaria, para la que no se ha pedido la posesión, se pueden hacer los trámites de la partición y si se arrienda el inmueble los frutos corresponderían al demandado, de acuerdo con la voluntad de los difuntos.

CUARTO.- Desahucio por precario entre coherederos. Doctrina de la sala

El precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque se trate de un poseedor de peor derecho (sentencias 134/2017, de 28 de febrero; 109/2021, de 1 de marzo; 212/2021, de 19 de abril. 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio; 783/2021, de 15 de noviembre; 1634/2024, de 5 de diciembre y 22/2025, de 7 de enero, entre otras).

La STS 287/2008, de 8 de mayo, advierte que «[e]sta Sala ha admitido la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes (28 de noviembre de 2007, rec. 3613/2000), pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo (SSTS 18 de febrero de 1987, 7 de mayo de 2007, rec. 2347/2000)».

A partir de la sentencia del pleno 547/2010, de 16 de septiembre, es jurisprudencia consolidada el reconocimiento del ejercicio de la acción de desahucio por precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad. Esta doctrina se fundamenta en la idea de que, durante el período de indivisión que precede a la partición, todos los coherederos tienen título para poseer como consecuencia de su participación en la comunidad hereditaria, pero ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos.

Esta doctrina se reproduce en otras posteriores como, por ejemplo, en la STS 74/2014, de 14 de febrero:

«La sentencia del pleno de esta Sala de 16 septiembre 2010 seguida con reiteración por otras muchas, como la del 29 julio 2013, declaró que: estando pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cabía admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero. Es decir, la jurisprudencia, que reitera la presente sentencia admite la viabilidad de la acción de precario entre coherederos, frente al coheredero y en favor de la comunidad hereditaria, que disfruta exclusivamente por concesión graciosa del causante».

Por otra parte, tal y como recuerda la sentencia 700/2015, de 9 diciembre, con cita de jurisprudencia de la sala, a efectos del goce y disfrute de la cosa común en caso de comunidad de gananciales disuelta, pero aún no liquidada, se aplican las reglas de la comunidad hereditaria (también, entre otras, sentencias 178/2021, de 29 de marzo, y 962/2020, de 21 de diciembre, 164/2025, de 3 de febrero, 1576/2024, de 20 de noviembre).

Ello tiene interés en el presente caso, en el que el local litigioso pertenece a la sociedad de gananciales extinguida y no liquidada existente entre los causantes. También la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, en la que dice apoyarse la Audiencia, señala que la jurisprudencia admite la viabilidad de la acción de precario a favor de la comunidad hereditaria y frente al coheredero que disfruta de la cosa en exclusiva, aunque fuere por concesión graciosa del causante (STS 691/2020, de 21 de diciembre).

Cosa distinta es, como señala esta última sentencia, que el fallo de la sentencia deba entenderse «[s]in perjuicio del régimen propio de la coposesión y su tutela durante el periodo de indivisión de la herencia y hasta la liquidación de la comunidad postganancial [...] si algún heredero, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada. Pero esa conclusión en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer [...]».

Como advertimos en la STS 178/2021, de 29 de marzo, esta jurisprudencia requiere que subsista la situación de indivisión previa a la partición y que la acción se ejercite en beneficio de la comunidad, así como que el coheredero contra el que se ejercita la acción de desahucio posea en su mera condición de coheredero, porque si su posesión está amparada por un título que le autoriza a poseer en exclusiva un bien, aunque no se haya realizado la partición, no se encontrará en situación de precario ni podrá prosperar la acción de desahucio por precario.

Finalmente, como dijimos en la sentencia 198/2023, de 9 de febrero, en un caso en el que la demandada ocupaba una vivienda con apoyo en la voluntad de una copropietaria, la legitimación de los demás copropietarios para interponer un desahucio no infringe los arts. 394 y 398 CC y, aun en el caso de que el uso estuviera respaldado por la mayoría de cuotas, siempre cabe acudir al juez en caso de perjuicio a los interesados en la cosa común (art. 398.III CC), cuyo interés en que la vivienda quede desocupada para proceder a su división, con adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás, o venta y reparto del precio es evidente (art. 404 CC). Esta doctrina se reitera en la sentencia 1576/2024, de 20 de noviembre, en un caso en el que uno de los hermanos fundaba su derecho a poseer en exclusiva la casa de la comunidad hereditaria con apoyo en la mayor cuota que le correspondía en la herencia, así como en los argumentos de que ya venía viviendo en la casa con la madre antes de su fallecimiento y que era voluntad de esta que continuara allí.

QUINTO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso de casación

La aplicación al caso de la doctrina de la sala lleva a que estimemos el recurso de casación y, al asumir la instancia, desestimemos el recurso de apelación interpuesto por el demandado y confirmemos la sentencia del juzgado.

El único inmueble al que se refiere ya el recurso de casación de los dos situados en Turis y a los que inicialmente se refería la demanda, integraban, junto con una tercera vivienda situada en Valencia, la sociedad de gananciales de los causantes, abuelos de las demandantes y padres del demandado. Tal sociedad de gananciales se encuentra sin liquidar. El abuelo de las demandantes falleció bajo testamento por el que instituía herederos a sus dos hijos (el padre de las demandantes, fallecido, y el demandado) y la abuela bajo testamento por el que instituía heredero únicamente al demandado. En consecuencia, la cuota del demandado es menor, pero hasta la partición los partícipes no tienen una cuota sobre cada uno de los bienes sino sobre la totalidad del patrimonio.

La Audiencia rechaza que deba entenderse hecha la partición por el testador por la mera expresión de los deseos y ruegos del causante en su testamento, pero también entiende que las demandantes, cuya cuota es menor que la del demandado, no actúan en beneficio de las comunidades hereditarias al ejercitar la acción de desahucio por precario.

Este razonamiento, de acuerdo con la doctrina de la sala no es correcto, pues las demandantes no piden la posesión del inmueble para sí, sino para la comunidad hereditaria, y la mayor cuota no confiere al demandado la facultad de poseer en exclusiva ninguno de los bienes de la herencia. Hasta que no se lleven a efecto las correlativas operaciones particionales que adjudiquen su propiedad, el demandado carece de un título que justifique la posesión exclusiva y excluyente sobre el inmueble sito en Turis (Valencia), DIRECCION000.

Tampoco son atendibles los argumentos del demandado recurrido, que al mismo tiempo que justifica su derecho a poseer en que ya venía viviendo en la casa desde hace años y era la voluntad de sus padres, niega que su posesión sea excluyente porque, según dice, nunca se le ha solicitado el uso. Tal afirmación no se compadece con el hecho de que sea él quien de manera exclusiva ocupa la vivienda, donde reconoce que vive, está empadronado y paga los gastos. Todo ello constituye en su conjunto la expresión de que el recurrente ocupa la casa como si tuviera un derecho a usarla en exclusiva y sin respetar los intereses de los demás, que como hemos dicho tienen un interés legítimo en que la casa quede desocupada.

En consecuencia, procede estimar el recurso de casación desestimar el recurso de apelación del demandado y declarar que, al carecer el demandado de título de posesión exclusiva procede que prospere la acción de precario ejercitada.

SEXTO.- Costas

Dada la estimación del recurso de casación procede no imponer las costas devengadas por este recurso. Dado que el recurso de apelación debió ser desestimado se imponen a Pedro Jesús las costas de su recurso de apelación y las de primera instancia por haberse estimado la demanda interpuesta contra él.

F A L L O

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto por Purificacion y Evangelina contra la sentencia dictada el 29 de abril de 2024, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8.ª, en el rollo de apelación 945/2022 dimanante del juicio verbal de desahucio por precario n.º 731/2020, seguido ante Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Requena.

2.º-Casar la mencionada sentencia y en su lugar, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Pedro Jesús, confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Requena el 4 de mayo de 2022, en el juicio verbal de desahucio por precario n.º 731/2020.

3.º-No imponer las costas del recurso de casación y ordenar la restitución del depósito constituido.

4.º-Imponer a Pedro Jesús las costas de su recurso de apelación y las de primera instancia.