Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
Para la resolución del presente recurso
debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.
1.El 6 de septiembre de 2021, Coral Homes S.L.
interpuso demanda de juicio verbal por desahucio por precario, contra Ignorados
Ocupantes DIRECCION000 de DIRECCION001, en la que solicitaba se dictara
sentencia por la que: «con íntegra estimación de la demanda, condene a
IGNORADOS OCUPANTES, a dejar libre, expedito y a disposición de mi mandante la
Finca objeto de este proceso, sita en la DIRECCION000, en el término municipal
de DIRECCION001 (Ciudad Real), descrita en el Hecho Primero de esta demanda,
con apercibimiento de lanzamiento si no desalojase dicho inmueble en el plazo
previsto sin prórroga alguna y previa solicitud de ejecución por parte de mi
mandante, todo ello con expresa imposición de costas».
2. Emma se personó y contestó a la
demanda alegando que residía en esa vivienda y estaba empadronada desde el 28
de febrero de 2007, y continuaba viviendo en la actualidad junto a sus dos
hijos menores. Denunció la mala fe de la demandante, que había adquirido la
vivienda de Caixabank, quien siguió en 2014 un procedimiento de ejecución
hipotecaria contra Gaspar, expareja de la demandada y padre de los menores.
Añadió que la vivienda se había adquirido durante el matrimonio y que la
demandante había intercambiado en 2019 diversos correos con la demandada
dirigidos a concretar un alquiler social, por lo que la demandada tenía
conocimiento de quién era la ocupante de la vivienda. Señaló que cumplía los
requisitos de vulnerabilidad exigidos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de
medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios,
reestructuración de deuda y alquiler social.
3.El juzgado estimó la demanda por considerar
que la demandada no había aportado título y estaba en situación de precario. Se
apoyó en su razonamiento en la jurisprudencia que admite el desahucio en los
casos en los que los padres ceden una vivienda a su hijo casado y, tras el
divorcio, se atribuye el uso de la vivienda al excónyuge del hijo.
4. Emma interpuso un recurso de apelación
que es estimado por la Audiencia Provincial, que dicta sentencia por la que
desestima la demanda interpuesta por Coral Homes, S.L. con imposición de las
costas de primera instancia a la actora, y sin hacer especial pronunciamiento
en cuanto a las devengadas en la apelación. La decisión de la sentencia
recurrida se funda en la jurisprudencia que considera que, cuando la demandante
que ejercita la acción de desahucio por precario guarda estrecha conexión con
la acreedora ejecutante y adjudicataria (en el caso, a la vista del poder
aportado, porque al adquirir el inmueble litigioso era una sociedad unipersonal
y el banco ejecutante era su único socio) no puede atribuírsele la condición de
tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga
de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del
procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la
vivienda litigiosa debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de
ejecución hipotecaria.
5.Coral Homes, S.L. ha interpuesto un recurso
de casación. El recurso de casación se interpone al amparo de lo establecido en
los artículos 477.2 y 477.3 de la LEC, por vulneración de la doctrina
jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre el artículo 675.2 de la LEC. En su desarrollo alega que la
demandada no tiene la condición de deudor hipotecario, que deudor hipotecario y
parte ejecutada es su exesposo, por lo que el juicio de desahucio por precario
es válido para obtener el lanzamiento.
SEGUNDO.- Doctrina de la sala. Decisión
de la sala. Desestimación del recurso
1.Sobre la cuestión relativa a la adecuación
de procedimiento existe una jurisprudencia ya muy consolidada, entre otras en
las sentencias 1217/2023, de 7 de septiembre, 504/2024, de 15 de
abril, 508/2024, de 15 de abril, y 317/2025, de 27 de febrero, entre
las más recientes.
La sentencia de pleno 1217/2023, de 7 de
septiembre, resume y sistematiza la jurisprudencia casuística recaída en la
materia y establece como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble
ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno
al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar
el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el
propio proceso de ejecución hipotecaria. Y, por el contrario, si el
adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo
jurídico o económico con él, sí podrá acudir al juicio de desahucio por
precario.
Con arreglo a esta doctrina procede desestimar
la demanda de desahucio cuando, a la vista de lo acreditado, no pueda
atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de
ejecución hipotecaria, cuyo título proviniera de una transmisión onerosa
llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, en
atención a sus conexiones con la entidad ejecutante.
2.En este caso, la sentencia recurrida, a la
vista del poder para pleitos otorgado por Coral Homes al procurador, y a través
del cual compareció en el juicio, considera que es la solución que debe
aplicarse, dado que Coral Homes, adquirente del inmueble litigioso, era una
sociedad unipersonal y el banco ejecutante era su único socio.
La recurrente no niega estas circunstancias,
pero considera que la doctrina de la sala no es aplicable porque la ocupante no
tiene la consideración de deudor hipotecario.
Así planteado, el recurso no puede ser
estimado.
3.Partiendo de las conexiones existentes entre
la acreedora ejecutante y la adjudicataria, que la sentencia recurrida
considera acreditadas, no concurre en Coral Homes la condición de tercero ajeno
al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una
transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento
hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda
litigiosa contra el deudor hipotecario debía sustanciarse dentro del propio
procedimiento de ejecución hipotecaria, donde el deudor hipotecario puede
invocar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013, de 14 de
mayo. Esta ley se dirige a la protección del deudor ejecutado y su familia
(dado que el desalojo, caso de que se acuerde el lanzamiento, es de todos los
ocupantes de la vivienda), y por ello las medidas que se ofrecen pueden
invocarse en beneficio de los hijos del deudor ejecutado cuando concurran los
presupuestos de vulnerabilidad que se fijan legalmente.
No consta que en el proceso de ejecución se
instara por la entidad ejecutante el incidente previsto en el art. 661.2 LEC dirigido a obtener un pronunciamiento
en el sentido de que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el
inmueble una vez que este se haya enajenado. Tampoco consta que tras la
adjudicación se hiciera uso de la facultad prevista en el art. 675.2.II LEC.
Coral Homes, en lugar de promover el
lanzamiento en el juicio hipotecario que, de proceder, conllevaría el desalojo
de todos los ocupantes (el deudor, pero también su familia), acudió al juicio
de precario dirigiéndose contra los ignorados ocupantes de la vivienda, lo que
evitaría la aplicación de la Ley 1/2013. Al personarse y contestar a la demanda
y luego en su recurso de apelación, Emma ha alegado que el inmueble constituía
la vivienda de la familia desde 2007 y que en la actualidad convive allí con
los dos hijos menores de edad que son también hijos del deudor hipotecario
ejecutado, a lo que en ningún momento se ha opuesto la recurrente. Es decir,
debemos partir de que la vivienda no está ocupada por personas que se hayan
introducido clandestinamente, sino que se trata de la familia del deudor
hipotecario ejecutado, por lo que es aplicable la doctrina de la sala reseñada
y, al entenderlo así, la sentencia recurrida no es contraria a la
jurisprudencia y debe ser confirmada.
TERCERO.- Costas
La desestimación del recurso de casación
conlleva que impongamos las costas a la parte recurrente.
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