Abuso de derecho en las relaciones de vecindad relativas a la apertura de huecos en pared propia (art. 582 CC). La propia aplicación del art. 582 del CC por la Audiencia Provincial se inserta en la lógica protectora de la privacidad que la norma persigue: ordenar el cierre cuando concurren vistas rectas, distancia insuficiente y huecos que exceden la tolerancia legal es una medida proporcionada y dirigida a un fin legítimo y protegido por el ordenamiento. La imputación de abuso del derecho, además de no estar probada, colisiona con la finalidad misma de la norma invocada por la demandante.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Madrid, interpuso una «[d]emanda de accion negatoria de servidumbre de vistas y luces y demanda de accion de obligacion de cierre de ventanas» (sic) contra Crismaral Inmuebles, S.L. Alegó que la demandada, propietaria registral del DIRECCION001 de Madrid -finca colindante con la suya-, había abierto «[e]n el muro medianero que separa las dos fincas, dos ventanas de 0,50 metros de ancho por 1,50 metros de altura aproximadamente, distantes un metro sobre el borde del muro medianero que delimita ambas fincas, intentando adquirir, con ello, derechos de luces y vistas de la citada finca [...]», sin contar con su permiso o autorización, resultando perjudicada con dicha apertura. Señaló asimismo que tal actuación infringía el art. 580 del CC y que, aun en el supuesto de que la demandada alegara que el muro no era medianero sino privativo, «[t]ampoco podría abrir las ventanas en dicho muro en base a lo determinado en los artículos 581 y 582 del Código Civil». Por todo ello, solicitó que se condenara a la demandada «[a]l cierre de las ventanas abiertas irregularmente, a su costa y, de no hacerlo en el razonable plazo de dos meses, a que se ejecute el cierre de la misma, siendo por su cuenta y riesgo todos los gastos que se ocasionen, todo ello con expresa imposición de costas del presente procedimiento.».

2.La demandada se opuso y el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda; sin embargo, la Audiencia Provincial, al estimar el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó dicha resolución y estimó la demanda.

La Audiencia Provincial expone:

i) Que no hay servidumbre de medianería y que «[e]n puridad, en el caso enjuiciado no está implicada ninguna disputa de presente acerca de servidumbres y la acción negatoria no es una acción inhibitoria de eventuales actos obstativos de lo que sería lícito hacer a la actora si no fuera por una servidumbre».

Afirma en este sentido que «[l]a Comunidad demandante no prueba la condición medianera de la pared divisoria [...] El lugar en que se han abierto los huecos no goza de la presunción de medianería [...] Es más, existe signo exterior contrario a la medianería como es la preexistencia de huecos [...]» y que «[e]n el caso de autos, Crismaral, ya desde su contestación a la reclamación extrajudicial (doc. nº 7 de la demanda), viene negando que pretenda adquirir derecho alguno de servidumbre, lo que reitera en su contestación y afirma que tales huecos de tolerancia (o buena vecindad) no privan a la Comunidad de derecho alguno sobre su propiedad. La demandada tampoco ha impedido o prohibido ninguna actuación a la actora. En consecuencia, el efecto jurídico pretendido que es el cierre de las ventanas, en este caso concreto, no deriva de la negación de una servidumbre sino de la obligación de la demandada de cumplir la normativa legal en la materia.».

ii) Que «[e]n consecuencia, las normas directamente aplicables son los artículos 581 y 582 del Código sustantivo, que no quedan derogados por ninguna de las razones consideradas en la Sentencia recurrida.».

iii) Que «[l]a Comunidad demandante acredita la colindancia con la nota simple de la finca de la demandada y debatir que no se demuestra la propiedad entre dos comunidades colindantes es negación injustificada (infitiatio);la normativa infringida es el propio Código Civil; la revisión de la prueba en la segunda instancia es plena (v. SAP Madrid 11ª 417/2017, 13.12 y juris. cit.) y huelga aludir a la doctrina del onus probandirespecto a circunstancias que la Sentencia recurrida tiene por probadas porque, entonces, lo adecuado es combatir sus apreciaciones (v. SAP Madrid 11ª 254/2019, 26.6); que se mantenga la línea estética con los huecos preexistentes es irrelevante; no existe agravio comparativo en la relación externa con terceros, máxime cuando los huecos preexistentes plausiblemente se han consolidado por prescripción; la negación de vistas directas, examinadas las fotografías, es contrafáctica; existe un perjuicio real que fundamenta la normativa aplicable, que es la privacidad de los habitantes del predio enfrentado, bajo incluido, cuya demostración no exige pericial alguna pues con las fotografías y lo que es normal (art. 386 LEC) en la colindancia de fincas urbanas se alcanza convicción suficiente de las vistas directas, de que las ventanas exceden del tamaño de los huecos de ordenanza y de la distancia insuficiente, medida según dispone literalmente el artículo 582 y no con los métodos alternativos propuestos por la oponente.».

iv) Que «[e]l abuso de Derecho es inexistente [...]» y que «Tampoco "se puede compartir la tesis de los actos propios, como justificación de la permanencia de los ilegales huecos pues no se concretan, ni determinan el alcance y contenido de estos propios 'actos', apoyados, a lo que se dice, en relaciones de buena vecindad que, en todo caso, motivarían una conducta de tolerancia, reducida a 'luz y ventilación' y no a 'luces y vistas', por cuanto aquella finalidad se satisface sin necesidad de extralimitarse, de acuerdo con las previsiones del artículo 581 del Código civil" (STS 1ª 1255/2001, 21.12).».

Por todo ello, la Audiencia Provincial concluye que procede estimar la demanda «[s]in perjuicio del derecho de la demandada a la apertura de huecos que se ajusten a lo dispuesto en el artículo 581 del Código Civil, o de ventanas o huecos tapiados con materiales translúcidos (SSTS 1ª 778/1997, 16.9; 842/2003, 19.9 y 252/2016, 15.4 y juris. cit.).».

3.La demandada apelada ha interpuesto recursos extraordinarios por infracción procesal y casación que han sido admitidos y a los que la demandante apelante se ha opuesto.

SEGUNDO. Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la Sala

1. Planteamiento.El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en seis motivos.

i) El primero, «[a]l amparo del art. 469.1.2º, por infracción del art. 218 en relación con el 412 y 456, todos ellos de la ley de enjuiciamiento civil. Incongruencia por introducción de cuestiones nuevas.».

Se alega que la demandante invocaba en el escrito de demanda como único perjuicio consecuencia de la apertura de las ventanas litigiosas un eventual impedimento para edificar en vertical y que en ningún punto de ella afirmó un perjuicio a la intimidad de los habitantes del DIRECCION000.

ii) El segundo, «[a]l amparo del art. 469.1.4º de la LEC, por infracción de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución en relación con los art. 412 y 10, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con el artículo 18 de la Constitución. Indefensión [...] por introducción de cuestión nueva y falta de legitimación activa de la actora para el ejercicio de la misma.».

Se alega que, caso de que el bien protegido en el presente procedimiento fuese la privacidad de los habitantes del DIRECCION000, estaríamos ante una falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para su defensa, pues el derecho a la privacidad o a la intimidad viene regulado en el art. 18 de la CE como un derecho fundamental personalísimo, es decir, que solo puede ser ejercido por personas físicas y que solo sus titulares tienen la legitimación activa para hacerlo valer en juicio.

iii) El tercero, «[a]l amparo del art. 469.1.4º de la LEC, por infracción de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución en relación con los art. 412, 216, 218 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Indefensión al estimar la sentencia la concurrencia de un perjuicio extemporáneamente invocado y sobre el que no se ha practicado prueba alguna.».

Se alega que la consideración en la sentencia de apelación de una causa de pedir que se ha introducido de forma extemporánea en el procedimiento sin que sobre la misma se haya practicado prueba alguna implica, adicionalmente a la infracción del art. 412 de la LEC, infracción del principio de justicia rogada consagrado en el art. 216 de la LEC. Y, asimismo, que no habiendo sido oportunamente invocado, difícilmente podría haberse desplegado prueba al respecto. Además, las fotografías obrantes en autos en modo alguno constituyen medio probatorio idóneo ni literosuficiente para alcanzar convicción de vistas directas del interior del edificio, ni del tamaño de las ventanas, ni de las distancias que separan las ventanas y el edificio de la Comunidad de Propietarios demandante.

iv) El cuarto, «[a]l amparo del art. 469.1.2º, por infracción del art. 218, ambos de la ley de enjuiciamiento civil. Incongruencia entre la fundamentación jurídica y el fallo de la sentencia. No hay estimación íntegra de la demanda.».

Se alega que la demanda acumulaba dos acciones perfectamente diferenciadas: por un lado, una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas; y por otro, una acción de obligación de cierre de ventanas. Se añade que la falta de legitimación de la demandante para el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre implica la desestimación de dicha acción, siendo incongruente la estimación de la demanda y del recurso de apelación.

v) El quinto, «[a]l amparo del art. 469.1.2º, por infracción del art. 218, en relación con el art. 394, todos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Incongruencia de la sentencia por indebida condena en costas de primera instancia a mi representada.».

Se alega que, habiéndose motivado en el fundamento de derecho segundo de la Sentencia el rechazo de la acción negatoria de servidumbre por no estar legitimada la actora para dicha acción, la condena en costas de la primera instancia infringe el art. 394.2 de la LEC.

vi) Y el sexto, «[a]l amparo del art. 469.1.2º, por infracción del art. 209, ambos de La Ley de Enjuiciamiento Civil. Falta de exhaustividad en el fallo de la sentencia.».

Se alega que, al ser dos los puntos objeto de litigio, las dos acciones ejercidas por la demandante, el fallo de la sentencia debería contener, con la debida separación, un pronunciamiento referido a la acción negatoria de servidumbre y otro referido a la acción para el cierre de las ventanas.

2. Decisión de la Sala El recurso se desestima por las siguientes razones.

2.1. Pese a articularse con fundamentos distintos (incongruencia, indefensión, falta de legitimación, extemporaneidad, ausencia de prueba), los tres primeros motivos están conectados y tienen como base la misma queja: la apreciación por la Audiencia Provincial del perjuicio consistente en la afectación de la privacidad de los habitantes del predio enfrentado. Por lo tanto van a ser analizados conjuntamente, y desestimados por lo que se expone a continuación.

La declaración condenatoria de la sentencia recurrida no se basa en una cuestión nueva, sino en la aplicación por la Audiencia Provincial del art. 582 del CC, que fue expresamente alegado en la demanda. La referencia a la privacidad no introduce una causa de pedir distinta, sino que se conecta directamente con la ratio del precepto -contribuir al respeto a la privacidad y evitar que esta y la intimidad familiar se vean perturbadas (sentencia 329/2022, de 26 de abril, y 778/1997, de 16 de septiembre)-. Es decir, la sentencia no crea un perjuicio nuevo ni altera el objeto del proceso: se limita a aplicar la prohibición del art. 582 al supuesto probado (fincas colindantes, ventanas abiertas a menos de 2 metros, con vistas rectas, excediendo de los huecos de tolerancia).

Por tanto: (i) no hay cuestión nueva: la acción de cierre por infracción del art. 582 estaba en la demanda; (ii) no hay incongruencia: se resuelve sobre lo pedido y fundamentado; (iii) no hay indefensión: la demandada pudo oponerse desde el inicio al art. 582 y proponer y practicar prueba sobre ello; (iv) no hay falta de legitimación: la comunidad sí podía ejercitar la acción basada en el art. 582, aunque no pudiera accionar en defensa de derechos personalísimos; y (v) no hay violación del principio de justicia rogada: la sentencia no se apoya en una causa de pedir distinta, sino en la misma que articulaba la demanda.

2.2. Los tres últimos motivos (el cuarto, el quinto y el sexto) deben analizarse, también, de manera conjunta porque se apoyan en la misma premisa: en la demanda se acumularon dos acciones, una negatoria de servidumbre de luces y vistas y otra de cierre de ventanas, y como la primera ha sido rechazada, la estimación de la demanda fue solo parcial. A partir de ahí, la recurrente extrae tres consecuencias: incongruencia entre fundamentos y fallo (motivo cuarto), indebida condena en costas por estimación parcial (motivo quinto) y falta de exhaustividad en el fallo por no pronunciarse separadamente sobre cada acción (motivo sexto).

Sin embargo, estas alegaciones no pueden prosperar. En el caso enjuiciado, aunque la demandante invocó dos acciones -la negatoria de servidumbre y la acción real fundada en el art. 582 del CC-, ambas se articularon en apoyo de una única pretensión: que se condenara al cierre de las ventanas. La acción negatoria fue rechazada por falta de legitimación activa, pero la acción real subsidiaria prosperó y permitió obtener exactamente el resultado pretendido.

Desde esta perspectiva, la estimación de la acción real por vulneración del art. 582 CC conlleva la estimación íntegra de la pretensión, porque lo que se solicitaba era el cierre de los huecos y ese pronunciamiento se obtuvo. Que la Audiencia Provincial haya descartado la vía de la acción negatoria no convierte la sentencia en parcialmente estimatoria, ni obliga a introducir pronunciamientos separados en el fallo, ya que el resultado práctico del pleito coincide plenamente con lo pedido por la actora.

Por la misma razón, la condena en costas de la primera instancia es correcta: no hay estimación parcial en el sentido del art. 394.2 LEC, sino estimación íntegra del petitum.Lo relevante es la obtención o no del resultado perseguido, y no la suerte de cada una de las vías argumentativas que se invocaron para alcanzarlo.

Y, finalmente, tampoco puede hablarse de falta de exhaustividad en el fallo. El tribunal se pronunció sobre la pretensión sustantiva ejercitada -el cierre de las ventanas-, y lo hizo en sentido estimatorio. No es exigible un desglose de pronunciamientos autónomos sobre cada uno de los fundamentos jurídicos esgrimidos en apoyo de la misma petición, porque el art. 209 LEC exige resolver sobre las pretensiones, no sobre los argumentos que las sostienen.

Por lo tanto, los motivos cuarto, quinto y sexto se desestiman.

En consecuencia, el recurso extraordinario por infracción procesal se rechaza.

TERCERO. Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la Sala

1. Planteamiento.El recurso de casación se funda en tres motivos.

i) El primero, «[i]nfracción del art. 7 y del el art. 582, ambos del Código Civil, al no apreciar la sentencia de apelación abuso de derecho en la pretensión de cierre de ventanas ejercida por la actora.».

Se alega que la demandante ejercita abusivamente su derecho al pedir el cierre de las ventanas abiertas por la demandada, ya que carece de un interés legítimo y ello causa un perjuicio injustificado. Se invoca la doctrina sobre los tres requisitos del abuso del derecho: (i) uso formalmente legal -derecho a exigir el cierre-, (ii) daño a un interés no protegido -la pérdida de luz y ventilación en la vivienda de la demandada-, y (iii) inmoralidad o antisocialidad del daño, objetiva al no reportar beneficio alguno a la actora y subjetiva porque tolera otras ventanas iguales sin reclamar su cierre. Se sostiene que la finalidad del art. 582 CC es evitar gravámenes no consentidos, pero ese respeto al dominio no puede prevalecer sobre el interés social de mantener la ventilación y luz de la vivienda de la demandada, sin que exista prueba de perjuicio real a la demandante. Se añade que el único gravamen invocado fue una hipotética limitación a la edificación vertical, no probada, y que tampoco se acreditó afectación a la intimidad o seguridad de vecinos. En todo caso, de existir una intromisión en la intimidad, la comunidad demandante carecería de legitimación activa, al ser un derecho personalísimo de cada vecino (art. 18 CE).

ii) El segundo, «[e]xistencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre el abuso de derecho (art. 7 C.C.) en las relaciones de vecindad relativas a la apertura de huecos en pared propia (art. 582 C.C.).».

Se citan en sentido favorable al recurso las sentencias de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Cuenca 64/2007, de 10 de abril, 22/2005, de 7 de febrero, y 146/2004, de 30 de junio, y en sentido desfavorable al recurso y en contradicción con las anteriores las sentencias de las Secciones 11.ª y 21.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, 132/2008, de 1 de abril, y 53/2020, de 19 de febrero, y 339/2017, de 3 de octubre, respectivamente.

iii) Y el tercero, «[n]ecesidad de modificar la jurisprudencia de esta sala sobre la aplicación del artículo 582 del Código Civil en atención a la realidad social presente y a la opinión de la comunidad jurídica sobre la materia.».

Se alega que aunque la jurisprudencia de esta Sala ha mantenido una interpretación estricta del artículo 582 CC -prohibición de abrir ventanas o huecos a menos de dos metros del fundo vecino-, resulta necesario revisarla a la luz de la realidad social actual. Se argumenta que el crecimiento urbano y la concentración de población en grandes ciudades hacen imprescindible garantizar luz natural y ventilación en las viviendas, exigencias que también recogen las normas urbanísticas (por ejemplo, el PGOUM de Madrid, arts. 6.7.5 y 7.3.8). Se subraya que no se pretende sustituir la norma civil por la administrativa, sino flexibilizar su aplicación para compatibilizar la protección de la propiedad colindante con las necesidades de habitabilidad, cuando no existe perjuicio acreditado ni interés legítimo del vecino en exigir el cierre. Se añade que el confinamiento vivido recientemente evidenció la carencia de ventilación y luz en muchas viviendas, lo que refuerza la necesidad de una interpretación evolutiva del art. 582 CC conforme al art. 3.1 CC. En definitiva, se pide crear nueva doctrina jurisprudencial que limite la aplicación del precepto a supuestos en los que exista un perjuicio real que justifique la restricción del derecho a abrir huecos en pared propia.

2. Decisión de la Sala. Los tres motivos que fundamentan el recurso de casación, que deben analizarse conjuntamente, ya que coinciden desde diferentes perspectivas en la alegación de concurrir abuso del derecho, deben desestimarse por lo que se expone a continuación.

En la STS 137/2021, de 11 de marzo, citada a su vez por la 535/2025, de 3 de abril, señalamos los requisitos para apreciar la concurrencia del abuso de derecho:

«Conforme a la jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 567/2012, de 26 de septiembre, que cita las anteriores sentencias 20/2006, de 1 de febrero y 383/2005, de 18 de mayo, "la doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios)".

»La formulación de los presupuestos para la apreciación del abuso de derecho se contiene, entre otras, en la sentencia 690/2012, de 21 de noviembre:

»"para apreciar el abuso del derecho es precisa la concurrencia de los siguientes requisitos: a) el uso de un derecho objetivo y externamente legal; b) daño a un interés, no protegido por una específica prerrogativa jurídica, y c) la inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (ejercicio del derecho con intención de dañar, con animus nocendi), o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo) [ Sentencias 455/2001, de 16 de mayo, y 722/2010, de 10 de noviembre], ya que, en otro caso, rige la regla qui iure suo utitur neminem laedit (quien ejercita su derecho no daña a nadie)".».

En el caso, dichos requisitos no concurren.

Primero, la actuación de la recurrida quedó inscrita en el cauce de una pretensión amparada por una norma sustantiva (art. 582 del CC) cuya finalidad teleológica -contribuir al respeto a la privacidad y evitar que esta y la intimidad familiar se vean perturbadas- la Audiencia Provincial consideró presente en el supuesto probado; exigir el cumplimiento de una norma civil no constituye, por sí solo, ejercicio abusivo de un derecho.

El art. 582, como dijimos en la sentencia 111/2016, de 1 de marzo:

«[i]mpone no ya una servidumbre sino un límite a la propiedad que impide al propietario de un fundo abrir ventanas o balcones a menos de dos metros que den vista recta sobre la finca del vecino [...], lo que constituye una verdadera prohibición, como dijo la sentencia de 28 marzo 1994 o limitación del propietario, la de 10 octubre 1998».

Y en la sentencia 492/2025, de 25 de marzo, declaramos:

«Si no existe una servidumbre, el hueco abierto en pared propia y a menor distancia de la prevista en el art. 582 CC sería un acto meramente tolerado. En cuanto tal, no impide al propietario de la finca colindante construir una pared contigua a la pared en la que existan los huecos (lo que en la práctica equivale a eliminar los huecos e impedir obtener luces y vistas). El propietario de la finca colindante puede, además, exigir el cierre de los huecos o que se ajusten a las dimensiones y requisitos del art. 581 CC».

Segundo, la alegación de que la condena al cierre de las ventanas supondría un perjuicio injustificado a la recurrente, consistente en la pérdida de luz y ventilación, carece de sustento fáctico, pues tal extremo no fue declarado probado por la Audiencia Provincial, que, al contrario, apreció que la distancia, el tamaño de los huecos y las vistas rectas justificaban la aplicación del art. 582 del CC y negó expresamente la existencia de abuso. De ahí que dicho perjuicio no pueda servir de fundamento al recurso de casación, al implicar una alteración de la base fáctica sobre la que se construye la ratio decidendide la resolución recurrida y constituir un supuesto de la cuestión, lo que resulta improcedente (STS 83/2025, de 16 de enero; 307/2025, de 26 de febrero; y 953/2025, de 17 de junio, por todas). Máxime cuando, como señala la Audiencia Provincial, la recurrente siempre conserva la posibilidad de abrir huecos ajustados al art. 581 CC o de instalar ventanas o huecos tapiados con materiales translúcidos, de modo que la solución acordada no supone privación absoluta de ventilación o luz, sino únicamente la eliminación de unas aberturas ilegales.

Tercero, la exigencia de inmoralidad o antisocialidad -sea en su vertiente subjetiva (animus nocendi)o en la objetiva (ejercicio anormal del derecho)- tampoco se acredita. La mera alegación de que existen otras ventanas similares no basta para demostrar que la recurrida persigue un fin anormal o que actúa con intención de perjudicar; la Audiencia Provincial valoró expresamente la ausencia de actos propios que legitimasen la permanencia de huecos ilegales y rechazó la tesis de intolerancia basada en supuestos actos de buena vecindad. La apreciación del elemento moral requiere una prueba clara y una valoración adecuada del contexto, y ambas circunstancias han sido precisadas y motivadas por la Audiencia Provincial.

Finalmente, la propia aplicación del art. 582 del CC por la Audiencia Provincial se inserta en la lógica protectora de la privacidad que la norma persigue: ordenar el cierre cuando concurren vistas rectas, distancia insuficiente y huecos que exceden la tolerancia legal es una medida proporcionada y dirigida a un fin legítimo y protegido por el ordenamiento. La imputación de abuso del derecho, además de no estar probada, colisiona con la finalidad misma de la norma invocada por la demandante.

Por todo ello, y sin perjuicio de que la alegada conveniencia de una evolución jurisprudencial del art. 582 en atención a la realidad urbana sea debatible en otro cauce y por razones de política jurídica, los tres motivos que denuncian abuso del derecho deben ser desestimados por falta de cumplimiento de los presupuestos jurisprudenciales de la institución.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de casación.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, procede imponer las costas generadas por ambos recursos a la recurrente, con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir (arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).