Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.La Sociedad Agraria de Transformación
Cítricos San José y la Sociedad Agraria de Transformación Monte Perico
otorgaron una «[e]scritura de compraventa de fincas rústicas» el 30 de
diciembre de 2014, mediante la cual la primera vendió a la segunda cuatro
fincas de su propiedad por el precio de 914.321,45 euros.
En la escritura se hizo constar, respecto del
pago del precio, que la compradora ya había abonado 664.321,45 euros a la
vendedora el 24 de noviembre de 2014, mediante transferencia bancaria, y que el
resto -250.000 euros- se instrumentaba en un pagaré nominativo no a la orden,
con vencimiento el 30 de junio de 2016, que recibía la vendedora. Asimismo, la
vendedora declaró que las fincas transmitidas se hallaban gravadas con una
hipoteca a favor de la Caja Rural del Sur, pendiente de cancelación hasta que
el juzgado que tramitaba la ejecución hipotecaria resolviera los recursos
relativos a tasación e intereses en dicho procedimiento. También manifestó que
la transferencia efectuada como pago parcial se había destinado íntegramente al
abono de la deuda hipotecaria, siendo la Caja Rural del Sur su destinataria.
En la escritura se reconoció además el derecho
de la vendedora a recuperar las fincas transmitidas durante un plazo de
dieciocho meses a contar desde la fecha del otorgamiento. En caso de
ejercitarse tal derecho de retracto, la vendedora debía reembolsar a la
compradora 939.321,45 euros. Si no lo ejercitaba en el plazo y condiciones
pactados, el derecho quedaría extinguido automáticamente, sin necesidad de
notificación o requerimiento, adquiriendo definitivamente la compradora el
pleno dominio de las fincas y tomando posesión de ellas en ese momento.
Durante esos dieciocho meses, la vendedora
conservaría la posesión y explotación de las fincas, comprometiéndose a
mantenerlas en perfecto estado de conservación. En caso de no ejercitarse el
retracto, debía entregarlas en las mismas condiciones en que se encontraban.
2.Con posterioridad a la escritura, las partes
firmaron un documento privado en el que reconocieron:
i) Que el precio de la compraventa fue de
914.321,45 euros.
ii) Que del precio quedaban pendientes 250.000
euros, documentados en un pagaré nominativo no a la orden entregado a la
vendedora.
iii) Que en la escritura se reconocía a la
vendedora el derecho de recuperar las fincas durante dieciocho meses, quedando
extinguido de no ejercitarse en plazo, y que en tanto la vendedora conservaba
la posesión y explotación de las fincas, obligándose a mantenerlas en buen
estado.
iv) Que el plazo de dieciocho meses había
transcurrido sin ejercicio del retracto y que las fincas no estaban en perfecto
estado de conservación.
En consecuencia, en el mismo documento
acordaron lo siguiente:
«La entidad SAT CITRICOS SAN JOSE, reconoce
incumplimiento contractual de mantenimiento de la finca en las condiciones
prevista y que conformó el precio de compraventa con opción a compra,
reconociendo y aceptando que el precio de la misma queda definitivamente
fijado, devolviendo en este acto a la entidad SAT MONTE PERICO el pagaré
nominativo no a la orden emitido en su día por 250.000 DOSCIENTOS CINCUENTA MIL
EUROS (250.000 EUROS) euros.
»Y la entidad SAT MONTE PERICO renuncia a
reclamar a la entidad SAT CITRICOS SAN JOSE cantidad alguna por el estado de
conservación en que se encuentran las fincas.» (sic).
3.La Sociedad Agraria de Transformación
Cítricos San José interpuso una demanda contra la Sociedad Agraria de
Transformación Monte Perico solicitando la nulidad de la escritura de
compraventa de fecha 30 de diciembre de 2014 por «[s]imular un contrato de
compraventa con derecho de retracto que es nulo por tratarse de un contrato
simulado de préstamo con garantía real y pacto comisorio.».
4.La sentencia de primera instancia desestimó
la demanda por «[l]a insuficiencia de prueba respecto de las alegaciones
realizadas por la parte actora, teniendo en cuenta que a ella le corresponde
probar la existencia del negocio simulado que dice que fue el verdaderamente
querido por las partes, un préstamo con pacto comisorio.».
5.La sentencia de segunda instancia estimó el
recurso de apelación de la sociedad demandante -«[s]olo a propósito de la
simulación relativa del contrato, pero no esencial ya que esa simulación no da
paso a identificar soterrado un negocio jurídico que pueda considerarse
absoluta y radicalmente nulo, obteniendo después de esa declaración las
consecuencias resolutorias que se pretenden. También se acepta que el documento
nº 9 es falso en su contenido, pero sin más consecuencias que ser prueba de la
simulación relativa, sin efectos indemnizatorios, ni eficacia para obtener la
petición última de condena al pago.»- y revocó parcialmente la sentencia de
primera instancia «[p]ara dejar sin efecto al fallo en cuanto a las costas de
1ª instancia, sin imposición a las partes de costas en ninguna de las dos
instancias, y con restitución del depósito.».
La Audiencia Provincial consideró:
i) Que la escritura puede calificarse de
simulada, pues el precio declarado no respondía a una compraventa real, sino a
una operación de financiación; sin embargo, no existió pacto comisorio en los
términos y consecuencias previstos en la normativa y la doctrina aplicable.
Para la Audiencia, lo que realmente existió fue un crédito no fraccionado, con
un interés equivalente a la diferencia entre lo pagado por la demandada para
suspender la subasta (664.321,45 euros) y la cantidad a reembolsar en caso de retroventa
(939.321,45 euros).
ii) Que «[n]o hay préstamo strictu sensu, como
contrato real o que se constituye mediante entrega directa del capital al
prestatario, sino financiación por pago de una deuda ya vencida y ejecutada,
tras la subasta hipotecaria, sin subrogación del tercero, la entidad demandada,
en la posición del acreedor. Y la existencia de un pacto comisorio, que es lo
que teñiría de ilicitud al negocio simulado, resulta en este caso afecta de la
singularidad de que, aunque se ha formalizado una venta ordinaria, esa transmisión
opera sobre un bien que estaba en subasta hipotecaria, y previo pago por el que
luego aparece como comprador de la totalidad de la cantidad por la que responde
la finca. Ese derecho comisorio, superior incluso a la hipoteca, que habría
ganado el que sería prestamista, la entidad demandada, no casa con la
circunstancia de que pudo haberse hecho dueña pagando la misma cantidad
consignada con el mero acto de acudir a la subasta y hacer entrega de ella como
postor, ex artículo 670.4 de la Ley de enjuiciamiento civil.».
iii) Que «[e]n este caso hay una financiación
que se pacta con unos eventuales intereses muy elevados (la diferencia
necesaria para recuperar el dominio a través del ejercicio del retracto
convencional partiendo del precio real pactado), pero el elemento fundamental
que impide considerar que exista un acto ilícito comisorio es precisamente los
antecedentes por medio de los cuales la parte demandada habría satisfecho de
manera anticipada ese supuesto precio derivado de esa ejecución forzosa,
prácticamente conclusa. No solo pudo adquirir el dominio mediante puja sino
que, de no hacer el pago, el dominio se habría perdido en favor de la acreedora
hipotecaria. De este modo no ha habido sustancialmente comiso, y la pérdida de
la propiedad no tiene ese origen o causa original o pura.».
iv) Que «[p]or lo tanto, el resultado final
para la parte demandante no solo ha sido el mismo que se habría generado si la
parte demandada [...] se hubiera hecho dueña del bien por adjudicación en la
subasta, sino que además ha podido retener la posesión durante algo más de 18
meses y aprovecharla lucrativamente. Lo cierto es que solo ese supuesto pacto
comisorio sería causa de la nulidad; no ha habido pago de interés de ninguna
clase ni puede haberlo (la declaración de nulidad al amparo de la Ley de usura sería
vacua), y en este caso no se crea ex novoo de modo directo esa
facultad de hacerse con el dominio del bien de modo automático en caso de
impago de los 250.000 euros (o los 275.000 que hemos interpretado que serían
carga financiera, los 25.000 de diferencia probablemente para cubrir los mismos
gastos de la escritura y su tributo), sino que el dominio pudo adquirirse por
la demandada con mayor facilidad e igual precio, y estaba en mano de la misma
hacerlo así sin dar siquiera oportunidad a la deudora hipotecaria de recuperar
el dominio pagando un precio mayor; en definitiva, la adquisición del dominio
de la finca y a ese precio por parte de la entidad demandada no precisaba de la
voluntad de la parte demandante, ni su pérdida procede originalmente -sí formalmente-
de la operación simulada.».
v) Que «[l]o más que ha existido es un intento
de obtener intereses excesivos, que finalmente no se ha consumado [...en
definitiva] una simulación relativa en la compraventa, encubriendo un préstamo
con intereses usurarios [...] o una operación financiera asimilable, que
también podemos calificar de acto de agiotaje,y con las
consecuencias finales y los antecedentes a los que nos hemos referido. Y en
consecuencia, que aquello que se escritura no era propiamente la venta de un
activo sustancial de la entidad sino más bien un intento último de mantener esa
propiedad o más bien de recuperarla, ya que se perdía como consecuencia de la
ejecución hipotecaria, en favor de otro. No es la venta, como hemos razonado,
la causa verdadera de la pérdida del dominio.».
6.La sociedad demandante apelante ha
interpuesto recursos extraordinarios por infracción procesal y casación que han
sido admitidos y a los que la parte demandada apelada se ha opuesto.
…
TERCERO. Recurso de casación.
Planteamiento. Decisión de la Sala
1. Planteamiento.El recurso de
casación se funda también en un motivo único:
«Por la vía del artículo 477.2.3º de la
LEC. Infracción del artículo 1884 del Código Civil al haber declarado
la Sentencia recurrida la existencia de Negocio Simulado de Compra Venta no
declarando su Nulidad al tratarse realmente de un Contrato de Préstamo. Interés
Casacional por oposición de la Sentencia a la doctrina jurisprudencial
del Tribunal Supremo representada por las
Sentencias 34-2012 de 27 de enero, 485-2000 de 16
de mayo, 39-2005 de 10 de febrero, 526-2008 de 5 de junio y Sentencia
312-2020 de 4 de febrero.».
La recurrente sostiene que «[u]n préstamo o un
contrato simulado, como la compraventa llevada a cabo entre las partes, que
disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario (sic), es decir, pacto por
el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el
contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también
determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iureconforme
al art. 1859 del Código civil.».
2. Decisión de la Sala. El recurso se
desestima por lo que se expone a continuación.
En la sentencia
77/2020, de 4 de febrero -que está en la base del recurso interpuesto-, se
expone -in extenso-la doctrina jurisprudencial sobre la prohibición
del pacto comisorio y su extensión a los negocios indirectos (simulados o
fiduciarios):
«Nuestro ordenamiento rechaza frontalmente
toda construcción jurídica (denominadas genéricamente "pactos
comisorios") por la que el acreedor en caso de incumplimiento de su
crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía (arts.
1.859 y 1.884 CC). Tales pactos no son admisibles al amparo
del artículo 1255 CC, y entrarían en el ámbito del fraude de ley
del art. 6. 4º CC.
»Como resulta de la sentencia
de esta Sala de 5 de junio de 2008, el pacto comisorio, configurado como la
apropiación por el acreedor del bien objeto de la garantía por su libérrima
voluntad al margen de cualquier procedimiento legal de ejecución o apremio, ha
sido siempre rechazado, por evidentes razones morales reflejadas en los
ordenamientos jurídicos, a los que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como
pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea
prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 CC), rechazo que
se patentiza además en reiterada jurisprudencia de este Tribunal (vid.
sentencias que se citan infra), en la que se ha declarado reiteradamente que
los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en
cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad
radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden
público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados
no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.
»Dentro del ámbito de la prohibición, este
Tribunal ha incluido en diversas ocasiones el negocio de transmisión de
propiedad en función de garantía, instrumentada a través de un medio indirecto
consistente en la celebración de una compraventa simulada. Y ello es así por
cuanto la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de
garantía típicos, sino que resulta también aplicable a los negocios indirectos
que persigan fines de garantía, pues de lo contrario el principio de autonomía
de la voluntad reconocido en el artículo 1.255 del Código
Civil permitiría la creación de negocios fraudulentos, y en tal caso,
descubierto el fraude, habría de aplicarse igualmente la prohibición tratada de
eludir, siendo nulas las estipulaciones contrarias al espíritu y finalidad de
aquélla (cfr. art. 6 núm. 4 CC).
»La doctrina jurisprudencial sentada sobre
esta cuestión, de directa aplicación a la presente controversia, ha sido
recapitulada en la sentencia de esta sala
34/2012, de 27 de enero, citada como vulnerada en el recurso interpuesto contra
la sentencia recurrida. Doctrina que ahora mantenemos reiterando que un
préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario,
es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del
verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una
cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme
al art. 1859 del Código civil.
»Un caso típico, incluso históricamente, es la
llamada "venta a carta de gracia": es una compraventa simulada (que
disimula el préstamo) en que una persona (el supuesto vendedor, realmente el
prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el
pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve
el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista) adquiere la
propiedad de la cosa. Estructura negocial que integra un clásico pacto comisorio:
el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le
devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es
nulo: el vendedor (prestatario) está obligado a devolver el dinero, pero el
comprador (prestamista) no adquirirá la cosa por el sólo incumplimiento de
aquella obligación.
»Mencionan la nulidad del pacto comisario
la sentencia de 25 de septiembre de
1986 ("tal acuerdo para quedarse el acreedor pignoraticio con la cosa
dada en prenda, ... sería nulo porque el artículo 1859 del Código
civil declara..."), y la de 29 de enero de 1996 ("... la
prohibición del pacto comisario que establece el artículo 1859...").
Desarrolla la prohibición del mismo, la de 18 de febrero de 1997, al decir:
»"entraña un pacto comisorio (arts.
1858 y 1859 C.C.), porque a través de la instrumentación de una
compraventa en la que el objeto es el inmueble gravado y el precio es el
importe de la deuda insatisfecha, el acreedor hipotecario persigue el mismo fin
prohibido legalmente; que se apropie de la cosa dada en garantía en
satisfacción de su crédito. Se comete un fraude de ley, porque, al amparo del
texto de una norma que lo permite (art. 1445 C.C.), resulta vulnerada la norma
prohibitiva del pacto comisorio, por lo que, descubierto el fraude, hay que
aplicar ésta por ordenarlo el art. 6º.4 del Código civil".
»Asimismo, la sentencia
de 15 de junio de 1999 declara la nulidad del pacto comisorio en contrato
de compraventa simulado, en un caso claro de simulación relativa y en sendos
casos de contratos simulados de leasing. Las sentencias
de 16 de mayo de 2000 ("... la transmisión de dominio con el fin de
responder del incumplimiento de la deuda convierten la simulación relativa en
radicalmente nula por vulnerar la prohibición del pacto comisorio") y 10
de febrero de 2005 declaran también la nulidad del pacto comisorio. Las de 26
de abril de 2001 ("también ha de declararse la nulidad absoluta del pacto
de retroventa...") y 5 de diciembre de 2001 ("... siguen siendo
propietarios reales de los bienes que enajenaron a ... de forma simulada para
garantizar el préstamo que les concedió y, a su vencimiento, no puede quedarse
como propietario de los bienes; si no pagan, ha de ejecutarlos como cualquier
acreedor; de lo contrario se vulneraría la prohibición del pacto
comisorio").
»Como recuerda la sentencia
antes citada, de 16 de mayo de 2000:
»"Esta prohibición, con base en la que el
acreedor, en caso de impago de su crédito, no puede pretender hacer suya la
cosa dada en garantía, haciendo abstracción de su valor, tiene su origen en un
texto del Derecho Romano (Constantino, libro VIII, tít. XXXVI, ley 3, del C.),
fue acogida en nuestro Derecho Histórico (Partidas 5ª, Ley 41 del tít. V, y 12
del tít. XIII, y Proyecto de 1851; aunque no por el Proyecto de 1882), y se
considera recogida en los arts. 1859 y 1884 CC, respectivamente
para la prenda e hipoteca, y la anticresis".
»Por último, la sentencia
de 20 de diciembre de 2007, reiterada por la
34/2012, de 27 de enero, resume la doctrina jurisprudencial del siguiente modo:
»"Por tanto, no se trataba de una fiducia
de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación,
negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido
de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el
acreedor [...] hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus
intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que
el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859
(y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas
dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas".
»No obstante, en otras ocasiones la
jurisprudencia de esta sala ha enfocado el caso particular de la llamada
"venta en garantía", desde la perspectiva de su asimilación o
subsunción en la categoría de los negocios fiduciarios.
»Las líneas maestras de la configuración de
esta figura jurídica, fueron resumidas por nuestra
Sentencia 413/2001, de 26 de abril:
»"1.º La transmisión en garantía es un
negocio fiduciario, del tipo de la fiducia cum creditore. El fiduciante
transmite la propiedad formal con el riesgo de que al adquirirla el fiduciario
y figurar como tal frente a terceros, pueda éste vulnerar el pacto de fiducia
transmitiéndola a su vez, estando los adquirentes del fiduciario protegidos en
su adquisición en virtud de la eficacia de la apariencia jurídica, que protege
las adquisiciones a título oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.
»2.º El fiduciante transmite al fiduciario la
propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto fiduciario, con
la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y así asegura al fiduciario que
lo tendrá sujeto a la satisfacción forzosa de la obligación para cuya seguridad
se estableció el negocio fiduciario.
»3.º El fiduciario no se hace dueño real del
objeto transmitido, salvo el juego del principio de la apariencia jurídica,
sino que ha de devolverlo al fiduciante una vez cumplidas las finalidades
perseguidas con la fiducia. El pacto fiduciario lleva consigo esa
retransmisión.
»4.º La falta de cumplimiento por el
fiduciante de la obligación garantizada no convierte al fiduciario en
propietario del objeto dado en garantía; la transmisión de la propiedad con
este fin no es una compraventa sujeta a la condición del pago de la obligación.
»5.º El fiduciario, caso de impago de la
obligación garantizada, ha de proceder contra el fiduciante como cualquier
acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que
satisfacerse, pero sin que ello signifique que tiene acción real contra el
mismo.
»6.º La transmisión de la propiedad con fines
de seguridad, o 'venta en garantía' es un negocio jurídico en que por modo
indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una
finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y
no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la
obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría
la prohibición del pacto comisorio, revelándose la 'venta en garantía' como un
negocio en fraude de ley (artículo 6.4.º del Código Civil)".
»Pero, como se desprende de la sentencia 34/2012, de 27 de enero, que declaró la nulidad
no sólo de la compraventa simulada sino también de la titularidad formal
(fiduciaria) con ella pretendidamente transmitida, la jurisprudencia de esta
sala acude preferentemente a la calificación de la compraventa en los supuestos
de 'venta en garantía' como negocio simulado, si bien alcanzando resultados
prácticos similares en cuanto al efecto de evitar el fraude a la prohibición
del pacto comisorio.
»Se refiere a esta cuestión (distinta
calificación jurídica en la jurisprudencia del negocio indirecto de la venta en
garantía) la sentencia 542/1999, de 15 de junio,
trayendo a colación las opiniones de la doctrina que cuestionan la autonomía
del negocio fiduciario. Decíamos en esta sentencia:
»"Ciertamente esta Sala ha mantenido la
doctrina del negocio fiduciario, en su consideración del doble efecto, real y
obligacional, que fue importado incluso en su terminología de la doctrina
alemana, pese a ser distintos los presupuestos básicos del derecho civil en
este extremo; pero la doctrina española más especializada discute su autonomía,
niega la existencia de la llamada 'causa fiduciae' y cada vez más lo asimila,
en muchos casos, al negocio jurídico simulado, con simulación relativa, cuyo negocio
disimulado será válido si reúne los elementos precisos para su validez; la
propia jurisprudencia no ha sido ajena a esta evolución y en ocasiones apunta
la existencia de la simulación: la Sentencia de 6
de abril de 1992 dice que 'la actora, propietaria formal, no puede obtener
más que la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de
modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser ésa la finalidad perseguida,
que sólo quiso la garantía, sin voluntad de comprar o vender'; la de 5 de abril
de 1993 dice: 'lo que sitúa el caso que nos ocupa en el ámbito jurídico de la
simulación (absoluta o relativa) pero no en el de la fiducia'; la de 22 de
febrero de 1995 dice, refiriéndose a un negocio fiduciario, que 'no puede
integrar en su patrimonio el objeto sobre el que recae como si la titularidad
fuese suya y no del fiduciante' y añade: 'el instrumento jurídico que se
utiliza suele ser el de una compraventa ficticia...'; l a de 2 de diciembre de
1996 se refiere expresamente a la 'simulación de la (compraventa) referente a
los recurrentes...'; la de 19 de junio de 1997, tras exponer la doctrina del
contrato fiduciario, declara 'ineficaz la compraventa que configura el contrato
real del negocio jurídico fiduciario contemplado en el mismo'.
»Como antes se dijo, la prohibición del pacto
comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que
resulta también aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de
garantía, incluyendo no sólo la "venta en garantía" sino cualquier
otra construcción jurídica o estructura negocial que persiga el mismo efecto
elusivo de la prohibición del pacto comisorio.»
La tesis que subyace al motivo se basa en dos
premisas: hay pacto comisorio y la recurrida en base a él ha conseguido hacerse
con la propiedad de las fincas.
En la sentencia recurrida, la Audiencia
Provincial expone: (i) que la escritura de compraventa con retracto encubrió
una operación de financiación; (ii) que no hubo préstamo stricto sensucon
entrega de capital y garantía real típica, sino pago por la recurrida de la
deuda que pesaba sobre las fincas para suspender la subasta; (iii) que no
existió pacto comisorio: la adquisición del dominio por la recurrida no vino
causada por el incumplimiento de la recurrente de una deuda garantizada, sino
por la propia transmisión dominical otorgada en la escritura; (iv) que la
recurrente conservó la posesión y la explotación durante dieciocho meses con un
derecho de retro (facultad de recuperar las fincas reembolsando 939.321,45 €)
que no ejercitó, consolidándose por ello el dominio de la recurrida; (v) que la
diferencia económica (664.321,45 € frente a 939.321,45 €) podía funcionar como
carga financiera potencial, pero no se consumó: el pagaré de 250.000 € se
devolvió y no hubo pago de intereses; (vi) que el documento privado posterior
es falso en su contenido, sirviendo solo como indicio de simulación relativa,
sin generar condenas indemnizatorias.
La calificación de la operación como
simulación relativa no impide reconocer efectos traslativos. En los supuestos
de simulación relativa, la causa declarada se tiene por inexistente, pero el
negocio disimulado despliega eficacia si reúne los requisitos de validez. Así
lo entiende la Audiencia Provincial: la compraventa declarada no respondía a
una causa real de transmisión onerosa, pero sí encubría un negocio de
financiación en el que se quiso y se realizó la transmisión del dominio con
reserva de un derecho de retro a favor del transmitente. De este modo, la
titularidad de la recurrida no deriva de un pacto comisorio ni de una
apropiación automática por incumplimiento, sino de la transmisión efectivamente
querida en el marco del negocio disimulado, consolidada después por la
inactividad de la recurrente al no ejercitar en plazo la facultad de recuperar
las fincas.
Sobre esta base, la infracción que se denuncia
- art. 1884 CC, y por extensión el principio del art. 1859 del
CC que proscribe el pacto comisorio- exige la concurrencia de tres
elementos acumulativos: (i) negocio de financiación; (ii) función de garantía
del bien transmitido o gravado; y, nuclearmente, (iii) una cláusula o
estructura de apropiación directa del bien por el acreedor en caso de impago,
sin necesidad de realización pública o control judicial (la apropiación por
incumplimiento que la prohibición comisoria quiere evitar). Lo decisivo no es
la denominación del negocio ni la utilización de un retracto convencional, sino
si el esquema funcional permite al acreedor apropiarse del bien directamente
por el impago de la deuda. Solo en tal hipótesis concurre el pacto comisorio
prohibido por los arts. 1859 y 1884 CC. En el presente caso, la
Audiencia Provincial descarta esa conexión causal impago ? apropiación, pues el
dominio de la recurrida derivó de la transmisión inicial y de la inactividad de
la recurrente al no ejercitar el retro, y no de un incumplimiento de deuda
garantizada. Dicho de otra forma: no hay apropiación del bien dado en garantía,
porque el bien no fue dado en garantía con reserva de dominio a favor de la
recurrente; hubo una transmisión actual con facultad de recuperación.
Tampoco prospera la tesis de que la operación
sea nula por encubrir un préstamo con garantía real ilícita, porque el efecto
práctico acaba siendo el mismo. La ratio de los arts.
1859 y 1884 del CC no es sancionar todo diseño negocial que
económicamente sitúe al financiador como dueño, sino aquellos que permiten
eludir la realización forzosa y la valoración pública del bien, habilitando la
adjudicación privada por el simple acaecimiento del impago. Aquí, como subraya
la Audiencia Provincial, la recurrida pudo adquirir en subasta por el mismo
importe con que suspendió la ejecución; es decir, no se burló el sistema de
tutela pública propio de la ejecución. Que finalmente se optara por una venta
con retro en beneficio del deudor no convierte el diseño en un comiso
encubierto, máxime cuando no hubo devengo ni cobro de intereses y el pagaré fue
devuelto: faltó la consumación del eventual rendimiento usurario. En suma, hay
simulación relativa (calificación que la Audiencia Provincial declara) y puede
haber agiotaje en abstracto, pero no el elemento típico que determina la
nulidad radical por pacto comisorio.
La jurisprudencia invocada por la recurrente
no es oponible porque no hay identidad fáctica con este caso. La divergencia no
es interpretativa, sino de tipicidad: el patrón comisorio que sancionan las
sentencias que se traen a colación no se reproduce aquí.
Por último, aun cuando se quisiera reconducir
la queja a la Ley de Represión de la Usura, la propia sentencia declara que no
hubo pago de interés alguno; por tanto, el cauce casacional escogido (art. 1884
CC) no puede servir para obtener una nulidad por usura hipotética que no se
consumó, ni para reabrir la valoración probatoria ya cerrada.
En definitiva, al faltar el presupuesto
estructural del pacto comisorio -apropiación del bien por el incumplimiento de
una obligación garantizada-, no se infringen los arts.
1859 y 1884 del CC ni la doctrina jurisprudencial citada.
CUARTO. Costas y depósitos
Al desestimarse tanto el recurso
extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, procede
imponer las costas generadas por ambos recursos a la recurrente, con pérdida de
los depósitos constituidos para recurrir (arts. 398.1 y 394.1
LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ,
respectivamente).
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